115 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價實務 考古題詳解

核心觀念

本題核心在於掌握《不動產估價師法》第14條至第22條所建立的三層規範：

1. 誰可以執行不動產估價業務：不動產估價師資格與開業要件。
2. 受委託執行業務時應遵守的義務：書面契約、誠信執業、保密、估價報告、資料保存及接受主管機關檢查等。
3. 違法執業的法律效果：未具資格者執業，與已具資格但未加入公會者執業，處罰依據及罰鍰金額不同。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。

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一、不動產估價師的業務範圍

依《不動產估價師法》第14條第1項，不動產估價師受委託人之委託，辦理下列標的及權利的估價業務：

1. 土地估價

包括各種土地及其權利價值的估算，例如：

• 住宅用地
• 商業用地
• 工業用地
• 農業用地
• 公共設施用地
• 都市更新或區段徵收範圍內土地

2. 建築改良物估價

建築改良物主要指建築物及其附著於土地上的改良設施，例如：

• 住宅
• 辦公大樓
• 廠房
• 商場
• 倉庫
• 停車場及其他建築設施

3. 農作改良物估價

例如：

• 果樹
• 林木
• 農作物
• 農業設施及其附著改良物

4. 不動產權利估價

除不動產本體外，與不動產相關的權利亦屬估價範圍，例如：

• 地上權
• 農育權
• 永佃權
• 租賃權
• 耕作權
• 抵押權所涉及的價值
• 不動產所有權或其他物權、用益權利

因此，考試作答時應完整寫出：

土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。

5. 法律上的資格限制

未取得不動產估價師資格者，不得辦理前述估價業務。

但有一項例外：

建築師依《建築師法》規定辦理建築物估價業務者，不在此限。

此例外僅限於建築師依法辦理的建築物估價，不是授權建築師全面辦理土地、農作改良物或其他不動產權利估價。

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二、受委託辦理業務時的規範、責任與義務

（一）應於事前訂立書面契約

依《不動產估價師法》第15條，不動產估價師受委託辦理業務時，應與委託人於事前訂立書面契約。

契約至少應明確約定：

• 工作範圍
• 估價標的
• 估價目的
• 估價條件
• 估價基準日
• 應收酬金
• 報告交付方式
• 雙方權利義務

本條的重點是「事前」及「書面」二要件。事後補立契約，不能取代法律要求的事前書面契約。

違反第15條者，依《不動產估價師法》第36條第1款，應受警告或申誡。

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（二）應遵守誠實信用原則

依第16條第1項，不動產估價師受委託辦理各項業務，應遵守誠實信用原則，不得有下列行為：

1. 不正當行為。
2. 違反業務上應盡的義務。
3. 廢弛業務上應盡的注意義務。

具體而言，估價師應依據真實資料、合理方法及專業判斷製作估價報告，不得：

• 虛增或壓低估價結果；
• 配合委託人預定價格製作報告；
• 隱匿重要交易資料；
• 任意選取有利案例；
• 以不合理假設扭曲價格；
• 將未完成的調查工作表示為已完成；
• 以形式報告掩飾實質估價瑕疵。

第16條是估價師專業責任的核心規定，並不以是否已造成實際損害為成立前提；只要有違反誠信或業務義務的行為，即可能構成懲戒事由。

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（三）因違反義務造成損害，應負損害賠償責任

依第16條第2項，不動產估價師違反前項規定，致委託人或利害關係人受有損害者，應負損害賠償責任。

成立責任通常須具備：

1. 估價師有違反誠信或業務義務的行為；
2. 委託人或利害關係人受到財產或其他法律上可認定的損害；
3. 違法行為與損害間具有因果關係。

例如估價師明知基地具有重大使用限制，卻未在報告中揭露，導致金融機構依過高估價核貸而受損，估價師即可能負民事損害賠償責任。

本項屬於民事責任，與行政罰鍰及專業懲戒可以同時存在。

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（四）不得允諾他人以自己名義執業

依第17條，不動產估價師不得允諾他人以其名義執行業務。

禁止的典型行為包括：

• 借名給未具資格者承接估價案件；
• 由他人實際估價，自己僅掛名簽章；
• 收取費用後提供印章或簽名；
• 允許他人使用事務所名義製作估價報告。

這是為了確保估價報告的責任主體與實際執業者一致，避免形成「借牌執業」。

違反第17條者，依第36條第3款，應予停止執行業務或除名。

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（五）負保密義務

依第18條，不動產估價師對於因業務知悉的秘密，除下列情形外，不得洩漏：

1. 依第21條規定接受主管機關檢查或報告；
2. 經委託人同意；
3. 為提升不動產估價技術，於隱匿委託人的私人身分資料後，提供作為技術交流、研究發展及教學使用。

保密範圍包括：

• 委託人的身分資料；
• 標的物交易條件；
• 財務資料；
• 融資資料；
• 尚未公開的交易內容；
• 估價目的及委託背景；
• 估價過程中取得的其他秘密資訊。

若作為教學或研究使用，必須先隱匿委託人的私人身分資料，不能以公開案例為名洩漏可識別特定人的資訊。

違反第18條者，依第36條第2款，應予申誡或停止執行業務。

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（六）助理員的使用與管理監督責任

依第18條之1，不動產估價師事務所得聘僱不動產估價助理員，協助執行不動產估價業務。

但估價師對助理員負有管理及監督責任，不能以「工作由助理完成」作為免責理由。

依第18條之2，助理員須具備法定資格，例如：

• 不動產估價師考試及格；
• 具備不動產估價師考試應試資格；
• 大專以上畢業，修畢相關領域課程合計10學分以上；
• 高等考試地政、都市計畫、測量製圖或財稅金融職系考試及格；
• 符合修法前已實際協助估價工作滿一定期間的既有在職員工資格。

事務所僱用或終止僱用助理員，應於僱傭關係開始或終止之日起10日內，向不動產估價師公會全國聯合會辦理登錄。

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（七）應依估價技術規則製作估價報告書

依第19條：

1. 不動產估價的作業程序、方法及估價時應遵行事項，由中央主管機關訂定技術規則。
2. 估價師受託辦理估價時，應依技術規則及中央主管機關規定製作估價報告書。
3. 估價報告書應由估價師簽名後交付委託人。

因此，估價報告不得只提供口頭意見，也不能由未具資格者代為簽名，再由估價師形式掛名。

違反第19條第2項者，依第36條第2款，應予申誡或停止執行業務。

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（八）委託書及估價工作記錄至少保存十五年

依第19條第3項，估價師對於委託估價案件的：

• 委託書；
• 估價工作記錄資料；

應至少保存15年。

保存目的在於：

• 供主管機關日後檢查；
• 釐清估價判斷的依據；
• 保留專業責任證明；
• 供爭議或訴訟時查考。

核心觀念

本題考查「價值基礎（basis of value）」與「價格種類」之區別，以及不動產在欠缺一般市場交易條件時，應如何界定評估目的與價值內涵。

以命題當年（民國115年）法規為準，《不動產估價技術規則》第1條明定本規則依《不動產估價師法》第19條第1項訂定；第2條及第6條則規範不動產估價之價格種類。

市場價值係以一般市場參與者、正常交易條件及最高最佳使用為基礎，所估計之不動產交換價格。非市場價值則不以一般市場交易條件為唯一前提，而係依特定人、特定目的、特定法律關係、特定使用情境或特殊處分條件，評估標的對特定使用者或特定交易關係所具有之價值。

一、我國法規中之價格種類

依《不動產估價技術規則》第2條，價格種類包括：

1. 正常價格

指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值。

正常價格本質上即為我國法規所採之市場價值概念。

2. 限定價格

指具有市場性之不動產，在特定限定條件下形成之價值，例如：

• 以不動產所有權以外之其他權利與所有權合併為目的；
• 以不動產合併為目的；
• 以違反經濟合理性之不動產分割為前提。

限定價格的標的不動產仍具有市場性，因此不屬於典型的非市場價值，但其交易條件並非一般市場條件。

3. 特定價格

指具有市場性之不動產，基於特定條件所形成之價值。例如以都市計畫變更、特定開發條件或特殊使用限制成立為前提所評估之價格。

特定價格仍以具有市場性之不動產為對象，但因加入特定條件，故與正常價格不同。依第6條，以特定價格估價時，應敘明估價條件，並同時估計正常價格。

4. 特殊價格

指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。

特殊價格是我國《不動產估價技術規則》中最直接對應「非市場價值」的價格種類。例如具有特殊公共服務性、文化保存性、宗教性、紀念性或高度專用性之不動產，因缺乏一般買賣市場，無法直接以正常市場交易條件估價，即應依其特殊性及估價目的評估特殊價格。

二、國際評價準則下的非市場價值基礎

依國際評價準則之概念，非市場價值並非單一固定價格，而是依評估目的形成不同價值基礎，主要包括：

1. 公平價值或衡平價值

係特定且已識別之雙方，在具備相關知識並願意交易的情形下，考量雙方各自利益與利弊後，所形成公平的移轉價格。

此種價值可能納入特定雙方之特殊利益，與一般市場參與者所形成的市場價值不同。

2. 投資價值

指不動產對特定所有權人或特定投資人，依其個別投資目標、經營策略、資金成本、稅務條件及預期收益所具有之價值。

其重點在「對誰有多少價值」，而非「一般市場願意支付多少價格」。因此，同一不動產對不同投資人可能具有不同投資價值。

投資價值可用收益法或折現現金流量分析法表示，例如：

$V=\sum_{t=1}^{n}\frac{NOI_t}{(1+r)^t}+\frac{TV_n}{(1+r)^n}$

其中，$NOI_t$為第 $t$期淨收益，$r$為特定投資人的折現率，$TV_n$為期末價值。由於收益及折現率係依特定投資人條件設定，計算結果不必然等於正常價格。

3. 協同價值

指兩項以上不動產、權利或資產結合後，其整體價值高於各自獨立價值總和的部分。

例如相鄰兩筆土地分開使用時價值合計為 $100$，合併開發後價值為 $130$，則因合併產生之協同價值為：

$130-100=30$

若該協同利益僅有特定買受人可以取得，則該價值通常不屬於一般市場價值。

4. 清算價值

核心觀念

本題考查不動產抵押貸款估價的「審慎穩健原則」，重點在於：估價師運用不同估價方法時，必須確認資料可靠性、假設合理性及估價結果對市場變動的敏感程度，避免因單一資料或過度樂觀假設而高估擔保品價值。

法規依據以《不動產估價技術規則》為核心，常用估價方法包括：

1. 比較法
2. 收益法
3. 成本法
4. 土地開發分析法

估價結果應以正常市場交易條件為基礎，並依勘估標的特性、資料品質及估價目的，選擇適當方法交叉檢核。抵押貸款估價並非採取任意壓低價格，而是避免將短期投機價格、特殊交易價格或未經驗證的未來利益直接視為穩定價值。

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解題方法

本題宜採「總論＋各估價方法注意事項＋綜合判斷」的架構作答：

1. 先說明審慎穩健原則的意義。
2. 分別說明比較法、收益法、成本法及土地開發分析法的適用重點與風險。
3. 最後說明估價結果的比較、調整、敏感度分析及合理性檢核。

各方法均應注意下列基本事項：

• 勘估標的權利範圍是否明確。
• 使用分區、建築法規及容積條件是否確認。
• 估價基準日與交易資料日期是否一致。
• 資料是否為實際交易資料，而非單純開價。
• 是否存在特殊交易、關係人交易、急售交易或附帶條件。
• 各項調整及假設是否有市場依據。
• 估價結果是否與市場行情、租金水準及收益率相符。
• 不同方法所得結果差異過大時，是否查明原因。

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一、比較法之注意事項

比較法係以類似不動產之實際交易價格為基礎，經情況、價格日期、區域、個別條件及權利狀態等因素調整後，推估勘估標的價格。

基本概念可表示為：

$$勘估標的價格 = 比較標的交易價格 \times 情況調整率 \times 價格日期調整率 \times 區域因素調整率 \times 個別因素調整率$$

實務上通常係分別計算各項調整率後，再予以綜合修正。

1. 比較標的必須具備可比性

比較標的應與勘估標的在下列條件上具有相當程度的相似性：

• 位置及生活圈。
• 使用分區及使用用途。
• 土地及建物面積。
• 屋齡、樓層、朝向及格局。
• 建築品質及管理狀況。
• 土地權利範圍及建物權利狀態。
• 停車位類型及權利內容。
• 交易時點及市場景氣。

選取比較標的不宜只看地理距離，還必須檢視其實質使用條件與權利狀態。

2. 應以實際成交價格為主要依據

市場開價、廣告價格及仲介報價只能作為輔助資料，不能直接視為成交價格。對於交易價格異常偏高或偏低者，應調查其原因，例如：

• 親友或關係人交易。
• 附帶裝潢、租約或其他契約條件。
• 急售、法拍或特殊付款條件。
• 一併交易其他土地、車位或設備。
• 土地與建物價格未合理拆分。

未排除特殊交易因素的價格，不宜直接作為抵押估價的主要依據。

3. 各項調整必須有依據

比較法最常見的錯誤，是調整率過多且缺乏市場證據。調整時應說明：

• 調整方向：應調高或調低。
• 調整幅度：調整率是否合理。
• 調整原因：差異來自何種因素。
• 調整依據：是否有交易案例、統計資料或市場分析支持。

調整不應重複計算。例如，區域發展因素已反映在價格日期調整中，即不得再次以區域因素大幅調整。

4. 應注意市場趨勢

金融機構抵押貸款重視擔保品價值在貸款期間的穩定性。若市場正處於快速上漲階段，不宜將短期急漲幅度直接外推至估價日後；若市場下跌，亦應反映價格修正趨勢。

比較法所得結果如高度依賴少數高價案例，應提高審慎程度，並以較具代表性的交易案例交叉驗證。

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二、收益法之注意事項

收益法係將不動產未來可獲得之收益，以適當收益率折算為現在價值。常見公式如下：

$$收益價格 = \frac{年淨收益}{收益率}$$

其中：

• 年淨收益應為有效總收益扣除必要費用後之收益。
• 收益率應反映不動產投資風險、利率、市場流動性及物業特性。
• 租金、出租率及費用均須具有市場根據。

1. 收益資料應以穩定收益為基礎

不宜直接採用單一月份或短期的異常租金。應分析：

• 實際租賃契約。
• 市場租金水準。
• 出租率及空置期間。
• 租金成長情形。
• 租金催收及租戶信用狀況。
• 管理費、修繕費、稅費及保險費。
• 必要的大修及設備更新支出。

若勘估標的目前租金明顯高於市場水準，且租約即將到期，應以合理市場租金及穩定出租率評估，不宜將短期超額租金永久化。

2. 不得將毛收益誤作淨收益

收益法的分子原則上應為淨收益，而非單純租金收入。基本計算架構為：

$$有效總收益 = 潛在總收益 - 空置及收租損失$$ $$年淨收益 = 有效總收益 - 營業費用$$

若漏扣空置損失、管理費、修繕費、稅捐或設備更新費用，所得收益價格將被高估。

3. 收益率應與收益內容一致

收益率與淨收益的定義必須一致。若淨收益已扣除某項費用，收益率的市場案例也必須採相同基礎。

收益率過低會使估價結果大幅上升：

$$收益價格=\frac{年淨收益}{收益率}$$

例如年淨收益固定時，收益率由 $5\%$ 降至 $4\%$，價格會由：

$$\frac{年淨收益}{0.05}$$

上升為：

$$\frac{年淨收益}{0.04}$$

因此，收益率不得為配合目標價格而任意調整，應由同類不動產交易及投資市場資料推導。

4. 折現現金流量分析應避免過度樂觀

採用折現現金流量法時，應合理估計：

• 未來租金成長率。
• 出租率及空置期間。
• 經常性營業費用。
• 大修及資本支出。
• 持有期間。
• 期末處分價格。
• 折現率及投資風險。

期末價值通常具有重大影響，應避免以過高的未來價格或過低的資本化率推估。對於貸款估價，應特別檢視租金成長率、出租率及期末價值變化對價格的敏感度。

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三、成本法之注意事項

成本法係以重新取得或重建勘估標的所需成本，扣除各項折舊後，加計土地價格推估房地價格。其基本架構為：

$$房地價格 = 土地價格 + 建物成本價格$$ $$建物成本價格 = 重建成本或重置成本 - 累積折舊$$

1. 應正確區分重建成本與重置成本

• 重建成本：以相同材料、構造及規模，重新建造相同建物所需成本。
• 重置成本：以現代材料、設計及施工方式，建造具有相同效用建物所需成本。

估價時應依建物性質及估價目的選擇適當成本基礎，不能直接以歷史興建成本代替估價日成本。

2. 建築成本應反映估價日價格

建材、工資、設備及營造費用會隨時間變動。過去的工程造價應經適當調整，並納入：