115 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產經濟學 考古題詳解

核心觀念

本題主要考查兩項觀念：

1. 市場資訊對不動產價格與交易的影響
2. 天坑事件所產生的負外部性及其空間擴散效果

不動產具有不可移動、異質性、交易金額大及資訊不完全等特性。因此，天坑事件即使未直接造成某一棟建築物損壞，只要改變市場對該地區「地質安全、建築品質及未來災害風險」的認知，即會影響鄰近不動產之價格、租金與交易量。

本題不涉及特定法條之計算，以下分析以不動產經濟學之市場資訊、外部性與收益資本化理論為基礎，並以命題當年（民國115年）之經濟與法規環境為背景。

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一、天坑事件對市場資訊的影響

（一）事件使市場重新評估不動產風險

天坑事件發生前，購屋者、承租人及投資人對該地區地質條件、地下管線及施工品質的認知，通常具有不完整性。事件發生後，市場會取得新的負面訊息，並重新評估：

• 地基及地下結構安全；
• 地質條件與地下水變化；
• 建案施工品質；
• 地下管線維護狀況；
• 未來再次發生地層下陷或道路塌陷之機率；
• 災害發生時的修繕、搬遷及財產損失成本。

因此，天坑事件不只是單一事故，也會成為市場對整個鄰近區域重新定價的資訊來源。

（二）資訊不對稱加劇

建商、地主、仲介及政府機關通常比一般購屋者掌握更多地質、施工及管線資料，形成資訊不對稱。

當市場無法立即確認事故原因、責任歸屬及改善程度時，購屋者會擔心自己取得的是具有隱藏風險的不動產，因而降低願付價格。此時容易產生：

• 買方延後購買決策；
• 買方要求較大折價；
• 交易雙方議價時間拉長；
• 具有安全疑慮的物件較難出售；
• 市場出現逆向選擇。

逆向選擇是指在資訊不完全下，買方無法區分安全物件與高風險物件，因而對整體市場採取保守出價，導致優良物件也受到價格壓力。

（三）資訊效果具有不對稱性

負面新聞通常比一般安全資訊更容易引起注意，且透過媒體及社群平台迅速擴散。即使事故只發生在特定工地或特定路段，市場也可能將風險認知擴張至：

• 同一街廓；
• 同一重劃區；
• 相同地質條件的區域；
• 使用相同地下管線系統的地區；
• 鄰近建築年代或施工方式相近的物件。

因此，價格影響範圍可能大於實際受損範圍，形成資訊的空間外溢效果。

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二、天坑事件對需求面的影響

（一）居住需求下降

不動產需求可表示為：

$$Q_d=f(P,Y,T,R,S)$$

其中：

• $P$：不動產價格；
• $Y$：所得；
• $T$：偏好；
• $R$：風險認知；
• $S$：其他區位與公共服務條件。

天坑事件發生後，居民對居住安全的風險認知提高，當 $R$ 上升時，在其他條件不變下，鄰近不動產的需求量會下降，需求曲線向左移動。

居民可能產生以下反應：

• 搬離高風險地區；
• 改向其他安全區域購屋或租屋；
• 延後購屋；
• 降低願意支付的價格；
• 要求較低租金或較高安全設備。

（二）投資需求下降

投資人除考量租金收益，也會考量未來轉售價格及風險。若天坑事件使投資人預期：

• 空置期間延長；
• 租金成長有限；
• 未來轉售不易；
• 修繕及保險成本上升；
• 土地開發受限制；
• 融資條件變嚴格；

則投資需求將下降。

不動產價值可用收益資本化表示：

$$V=\frac{NOI}{R}$$

其中：

• $V$：不動產價值；
• $NOI$：淨營運收益；
• $R$：資本化率。

若天坑事件使市場要求的風險報酬增加，資本化率由 $R$ 上升為 $R'$，則：

$$V'=\frac{NOI}{R'}<\frac{NOI}{R}$$

在淨營運收益不變的情況下，風險提高仍會造成不動產價值下降。

若事件同時造成租金下降，使 $NOI$ 也減少，則價格下降幅度會更大。

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三、天坑事件對供給面的影響

（一）短期供給不易調整

不動產供給具有短期缺乏彈性的特性。既有建築無法立即移動或重建，因此短期內供給量變化有限。

若需求下降而短期供給近似固定，市場均衡會呈現：

• 成交價格下降；
• 租金下降；
• 成交量減少；
• 待售期間延長；
• 買方議價能力提高。

（二）長期供給可能減少

長期而言，建商及地主會重新評估開發成本與風險。若政府提高地質調查、地下結構、施工監測及安全審查要求，建商可能面臨：

• 地質調查成本增加；
• 基礎工程成本增加；
• 工期延長；
• 保險費與融資成本上升；
• 施工限制增加；
• 預期利潤下降。

若預期報酬不足以補償新增成本，部分開發案會延後、縮小規模或取消，長期供給曲線向左移動。

供給者的利潤可簡化表示為：

$$\pi=P\cdot Q-C(Q)-E(C)$$

其中：

• $\pi$：開發利潤；
• $P\cdot Q$：銷售收入；
• $C(Q)$：一般開發成本；
• $E(C)$：預期災害、修繕、責任及管制成本。

天坑事件使 $E(C)$ 增加，若價格無法同步提高，開發利潤下降，供給意願即會減弱。

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四、天坑事件所產生的負外部性

（一）負外部性的意義

外部性是指某一個人或廠商的行為，對交易當事人以外的第三人產生影響，而該影響未完全反映在市場價格中。

施工不當、地下管線破損或排水系統管理失靈所造成的天坑，可能使周邊居民承受：

• 建築物安全疑慮；
• 道路通行不便；
• 噪音、震動及施工干擾；
• 財產價值下降；
• 搬遷及修繕成本；
• 心理恐懼與生活品質降低。

這些損害未必由造成事故的建商、施工單位或管線管理者立即完全負擔，因此屬於負外部性。

（二）私人成本與社會成本的差異

若以邊際成本分析：

• $MPC$：私人邊際成本；
• $MEC$：外部邊際成本；
• $MSC$：社會邊際成本。

則：

$$MSC=MPC+MEC$$

當施工或開發行為造成天坑風險時，$MEC>0$，因此：

$$MSC>MPC$$

若市場只依私人成本決定開發量，將造成開發量過多、風險防制投入不足，以及周邊居民承擔未反映於價格的損失。

（三）負外部性對鄰近不動產的空間影響

外部性具有空間性。距離事故地點越近，通常受到的直接影響越大，包括：

核心觀念

本題考查中央銀行「選擇性信用管制」對不動產市場均衡的影響，重點包括：

1. 信用管制如何改變購屋者的有效需求。
2. 不動產短期供給缺乏彈性，長期供給具有調整能力。
3. 均衡價格與成交量受到需求、供給移動的共同影響。
4. 區分「短期市場交易效果」與「長期建築供給及投資調整效果」。

本題不是單純考一般升息。選擇性信用管制主要針對多戶購屋者及法人，透過降低貸款成數、取消寬限期，提高自備款與初期還款負擔，直接壓縮特定購屋者的借款能力與投資報酬率。

購屋者受到的融資限制可概念化為：

$$\text{可購屋總價} \leq \frac{\text{自有資金}}{1-\text{貸款成數}}$$

當貸款成數下降時，在自有資金固定下，可負擔的最高房價降低；取消寬限期則使購屋者自貸款初期即須負擔本金攤還，增加現金流壓力。

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解題方法

本題採用「先分析需求，再分析供給，最後判斷短期與長期均衡」的方法。

基本均衡條件為：

$$Q_D(P)=Q_S(P)$$

其中 $Q_D$ 為需求量，$Q_S$ 為供給量，$P$ 為不動產價格。

信用管制首先作用在需求面，使多戶購屋者及法人之有效需求下降，需求曲線由 $D_0$ 左移至 $D_1$。供給面則因建築期長、土地不可迅速增加，短期內調整有限；長期則會透過新建案數量、土地開發、建商投資及存量釋出進行調整。

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一、需求面的影響

1. 降低貸款成數，壓縮購屋能力

貸款成數下降會造成：

• 自備款需求增加。
• 可購買的房屋總價下降。
• 高槓桿投資者退出市場。
• 法人及多戶持有者的投資規模縮小。
• 房價上漲預期降低，投機性需求減少。

因此，多戶購屋者及法人之需求曲線向左移動。

對自住型買方而言，政策未必直接造成同等幅度的需求下降；但當投資型買方減少進場，市場整體競價壓力下降，仍會間接影響一般住宅價格。

2. 取消寬限期，提高持有成本

寬限期內通常只繳利息、不攤還本金。取消寬限期後，借款人自貸款初期即須同時支付利息與本金，導致：

• 每月還款金額增加。
• 投資者的資金周轉能力下降。
• 短期轉售及囤房策略的吸引力降低。
• 預期租金收入不足以支應貸款支出的案件減少。

因此，投資性購屋需求進一步下降。

3. 預期效果

房市需求不僅受當期所得影響，也受未來房價預期、租金報酬率及融資條件影響。信用管制降低槓桿能力後，會同時削弱：

$$\text{實際購屋能力} \quad \text{與} \quad \text{投資性需求}$$

因此，政策具有「直接壓縮借款能力」與「間接改變市場預期」的雙重效果。

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二、短期對價格與成交量的影響

1. 短期供給缺乏彈性

不動產短期供給具有以下特性：

• 建築工程需要時間。
• 土地位置固定，短期無法大量增加。
• 建商已取得土地或已開工的建案，不會立即停止供給。
• 屋主出售決策受到持有成本、貸款餘額及價格預期影響。

因此，短期供給曲線通常相對陡峭，供給數量對價格變化的反應較小。

2. 均衡價格下降

需求曲線左移，而短期供給近似固定時，新的均衡價格下降：

$$D_0 \rightarrow D_1 \quad \Rightarrow \quad P_1<P_0$$

由於信用管制降低投資人支付能力與出價意願，房屋價格上漲動能減弱，部分地區會出現議價幅度擴大、成交價格下修及漲勢反轉。

3. 成交量明顯下降

需求減少會使均衡成交量下降：

$$Q_1<Q_0$$

短期內屋主不願立即大幅降價，形成價格黏著；買方又因融資受限而減少出價，市場首先表現為「量縮」，其後才逐步反映在價格下跌。

因此，短期最明確的效果通常是：

• 成交量下降。
• 成交天數拉長。
• 議價空間擴大。
• 房價漲勢受抑或下跌。
• 投資型產品及高總價產品受到較大衝擊。

4. 短期供給面的間接反應

雖然房屋存量短期難以改變，但供給者的出售意願會受到預期影響：

• 建商可能延後推案或採取讓利促銷。
• 屋主在價格預期轉弱時，部分案件會增加出售。
• 預售市場因購屋者融資能力下降而出現銷售速度放慢。

然而，這些反應仍須經過時間發生，不能將短期供給視為立即大幅增加。

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三、長期對價格與成交量的影響

長期效果必須同時分析需求調整與供給調整，不能只延伸短期結論。

【核心觀念】

本題考查市場失靈下，政府干預與私人協商的兩種主要思維：

1. Pigou（庇古）主張：由政府透過租稅、補貼、管制或公共支出，使私人決策者承擔外部成本或取得外部利益，將外部性內部化。
2. Coase（寇斯）主張：在財產權明確、交易成本為零或極低、資訊充分的條件下，當事人可透過協商自行解決外部性，並達成資源的有效配置。
3. 兩者比較的核心，在於政府矯正與私人協商各自的適用條件，以及實際社會中資訊、交易成本、分配正義與政治執行等限制。

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【一、市場失靈與政府干預的理由】

市場失靈是指自由市場無法使資源達到有效配置，主要原因包括：

• 外部性：某一經濟行為影響交易當事人以外的第三人，且該影響未反映於市場價格。
• 公共財：具有非敵對性與非排他性的財貨，容易產生搭便車問題。
• 公共設施：道路、公園、堤防、公共運輸等設施，通常具有公共財或準公共財性質，私人市場供給容易不足。
• 資訊不完全：交易雙方掌握的資訊不完整或不對稱，會導致逆選擇、道德風險及交易數量不足。

若存在負外部性，私人邊際成本低於社會邊際成本：

$$MSC=MPC+MEC$$

其中：

• $MSC$：社會邊際成本；
• $MPC$：私人邊際成本；
• $MEC$：外部邊際成本。

市場均衡依據 $MPC$ 決定產量，產量通常高於社會最適產量，形成過度生產與過度消費。

若存在正外部性，私人邊際利益低於社會邊際利益：

$$MSB=MPB+MEB$$

其中：

• $MSB$：社會邊際利益；
• $MPB$：私人邊際利益；
• $MEB$：外部邊際利益。

市場均衡依據 $MPB$ 決定產量，產量通常低於社會最適產量，形成供給不足。

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【二、Pigou 的主張】

（一）基本思想：將外部性內部化

Pigou 認為，外部性造成私人邊際成本或私人邊際利益與社會邊際成本、社會邊際利益不一致，因此應由政府介入，使行為人面對真正的社會成本或社會利益。

對於負外部性，政府可課徵庇古稅，使生產者的私人邊際成本上升：

$$MPC+t=MSC$$

理想狀況下，稅率 $t$ 等於污染或損害的邊際外部成本：

$$t=MEC$$

課稅後，生產者的供給曲線向左上方移動，市場均衡產量由原本的 $Q_m$ 降低至社會最適產量 $Q^*$。

對於正外部性，政府可提供補貼，使私人邊際利益提高：

$$MPB+s=MSB$$

理想狀況下，補貼 $s$ 等於邊際外部利益：

$$s=MEB$$

其目的在於提高具有正外部性的活動數量，例如教育、疫苗接種、公共運輸及都市更新等。

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（二）Pigou 政策工具

政府可採取的政策包括：

1. 租稅：對污染、噪音、交通壅塞、土地開發衝擊等負外部性課稅。
2. 補貼：鼓勵教育、綠能、節能、公共運輸及環境改善等正外部性活動。
3. 數量管制：設定排放標準、容積限制、開發許可或總量管制。
4. 公共提供：由政府直接提供公共設施與公共服務。
5. 責任制度與賠償：使造成損害者負擔損害成本。

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三、Coase 的主張

（一）Coase 定理

Coase 認為，外部性不必然需要政府以租稅或管制直接矯正。只要符合下列條件：

• 財產權界定清楚；
• 當事人具有充分資訊；
• 交易成本為零或極低；
• 當事人能自由協商；

則無論財產權最初分配給哪一方，當事人都能透過協商達成資源的有效配置。

例如，工廠排放污染，影響附近居民。若居民與工廠之間的財產權清楚、協商成本極低，雙方可透過補償或減產協議決定污染量與生產量，直到減少污染的邊際成本等於污染損害的邊際利益。

私人協商的重點不是消除所有外部性，而是使資源配置達到效率最大化。

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（二）財產權配置對所得分配的影響

Coase 定理主張，財產權初始分配不影響最終效率，但會影響所得分配。

例如：

• 若工廠擁有排放權，居民必須付費請工廠減少污染；
• 若居民擁有清潔環境權，工廠必須付費取得排放許可。

兩種情形都可能達成相同的有效污染量，但利益分配、財富移轉及責任歸屬並不相同。

因此，效率與公平必須分別討論。Coase 的核心重點是資源配置效率，並未主張初始財產權分配不重要。

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【四、Pigou 與 Coase 的比較】

比較項目	Pigou	Coase
解決主體	政府	受影響當事人
主要工具	租稅、補貼、管制、公共提供	財產權界定與私人協商
理論前提	政府能正確估計外部成本或利益	財產權明確、交易成本低、資訊充分
政策重點	使私人決策反映社會成本	透過協商達成有效配置
分配效果	稅收與補貼會產生財富移轉	財產權初始分配影響所得分配
適用情形	受影響人數多、損害範圍廣	當事人數量少、權利容易界定
主要風險	政府失靈與政策估計錯誤	協商失敗與交易成本過高

核心觀念

本題考查兩個核心：

1. 不動產景氣循環的階段及各階段的市場特徵。
2. 景氣階段改變時，估價師如何調整比較法、收益法及成本法的主要參數，使估價結果反映價格、租金、空置率、收益率及建築成本的變動。

不動產景氣具有「供給調整落後於需求變化」的特性，因土地取得、規劃、興建及銷售均需相當期間，因此價格、租金、交易量與存量供給會呈現週期性波動。

本題涉及估價時應遵循的市場價值觀念、替代原則、供需原則及最有效使用原則，並依《不動產估價技術規則》所定之比較法、收益法及成本法進行分析。法規說明以命題當年（民國115年）法規為準。

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一、不動產景氣循環的階段

不動產景氣循環通常分為四個階段：

（一）復甦期

市場由低檔逐漸回升，主要特徵如下：

• 交易量開始增加。
• 價格跌勢停止，部分區域價格開始上漲。
• 空置率仍偏高，但逐漸下降。
• 租金由谷底回升。
• 開發商仍較為保守，新建供給尚未明顯增加。
• 金融機構放款意願逐步恢復。

復甦期的重點是「需求先回升，供給尚未充分反應」。

（二）成長期或擴張期

市場需求持續增加，景氣進入快速擴張階段：

• 交易量明顯增加。
• 價格及租金持續上升。
• 空置率下降至正常水準，部分熱門區域甚至出現供不應求。
• 建築開工量及土地開發量增加。
• 融資條件相對寬鬆。
• 投資人對未來價格及租金抱持樂觀預期。

成長期的重點是「需求強勁，價格、租金及開發活動同步上升」。

（三）過度供給期或高峰期

由於先前的高需求刺激大量開發，供給逐步集中進入市場：

• 新建物大量完工。
• 市場存量增加，銷售及出租期間延長。
• 空置率開始上升。
• 價格及租金漲勢趨緩，甚至出現個案下跌。
• 開發商競爭加劇，租金優惠及價格折讓增加。
• 市場表面上仍可能維持高價，但基本面已經轉弱。

此階段最容易發生估價偏誤。若直接採用前一階段的高價、低空置率及低資本化率，會高估不動產價值。

（四）衰退期或收縮期

市場供給超過有效需求，景氣進一步下滑：

• 交易量明顯萎縮。
• 價格及租金下跌。
• 空置率上升。
• 出售及出租期間延長。
• 建築開工量減少，部分開發案停工或延後。
• 金融機構提高授信標準。
• 不良債權、法拍及急售案件增加。

衰退期的重點是「有效需求不足，供給調整及價格修正同時發生」。

衰退期之後，當價格跌至合理水準、存量供給逐步消化、需求開始恢復，即重新進入復甦期，形成循環。

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二、景氣循環對估價的基本處理原則

估價師不能只引用某一時點的表面價格，而應判斷：

1. 估價基準日所處的景氣階段。
2. 交易案例與勘估標的是否處於相同景氣階段。
3. 市場變化是短期波動，還是已形成結構性趨勢。
4. 價格上漲或下跌是否有租金、空置率、人口、所得、利率及供給量等基本面支持。
5. 是否須將異常高價、異常低價或特殊交易條件予以修正。

估價的基本流程是：

$$市場階段判斷 \rightarrow 資料篩選 \rightarrow 參數調整 \rightarrow 價值推估 \rightarrow 不同方法交叉檢核$$

景氣改變時，估價師應調整的不是單一價格，而是整套市場參數，包括：

• 比較價格及交易日期調整率。
• 租金水準及租金成長率。
• 空置率及收租率。
• 營運費用率。
• 資本化率及折現率。
• 土地價格及建築成本。
• 建物折舊率及外部經濟折舊。
• 開發期間、銷售速度及利潤率。

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三、比較法的參數調整

（一）價格日期調整

比較法的基本概念為：

$$比較價格 = 案例價格 \times 情況修正率 \times 價格日期調整率 \times 區域因素修正率 \times 個別因素修正率$$

當案例交易日與估價基準日不同，應依兩個時點的市場價格變動進行日期調整。

例如，案例交易時市場仍處於成長期，估價基準日已進入衰退期，則不能直接將案例價格視為現時價格，應調降價格日期調整率。反之，案例發生於衰退期，估價基準日已進入復甦期，則應適度向上調整。

價格日期調整率可表示為：

$$價格日期調整率 = \frac{估價基準日價格水準}{案例交易日價格水準}$$

（二）交易案例的選擇

各景氣階段應選擇與估價基準日市場狀況相近的案例：

• 復甦期：優先採用近期成交案例，並注意低價交易是否屬急售或特殊交易。
• 成長期：應防止將短期追價、投機性高價當作正常市場價格。
• 過度供給期：應重視實際成交價，不宜採用僅有開價或預售宣傳價格。
• 衰退期：應剔除法拍、急售、關係人交易等非正常交易，並對交易期間延長及議價幅度增加作適當修正。

（三）需求及供給因素調整

景氣轉弱時，應檢討下列因素：

• 空置率是否提高。
• 買方議價幅度是否增加。
• 銷售期間是否延長。
• 同類型物件是否大量推出。
• 租金及售價是否出現背離。

景氣轉強時，則應檢討：

• 交易量是否增加。
• 租金及售價上升是否具有持續性。
• 土地及建築成本是否同步上升。
• 是否存在區域性供不應求。

比較法的核心不是機械套用單一調整百分比，而是依市場資料建立合理的日期調整及個別因素調整。

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四、收益法的參數調整

收益法係將不動產未來收益折算為估價基準日價格，主要使用直接資本化法及折現現金流量分析法。

（一）直接資本化法

直接資本化法的基本公式為：

$$不動產收益價格 = \frac{有效總收入－總費用}{資本化率}$$

亦可寫為：

$$V=\frac{NOI}{R}$$

其中：

• $V$：不動產收益價格。
• $NOI$：淨收益。
• $R$：資本化率。

景氣循環改變時，至少應調整下列參數。

1. 租金水準

成長期租金上升時，不能直接將短期最高租金視為永久正常租金，應判斷該租金是否受到短期供需失衡、裝修補貼或一次性優惠影響。

衰退期則應將實際有效租金納入分析，包括：

• 降租。
• 免租期。
• 裝修補貼。
• 租金折讓。
• 租戶流失。

因此，應採用有效租金，而非僅採用契約上的名目租金。

2. 空置率及收租率

有效總收入通常為：

$$有效總收入 = 潛在總收入 \times (1－空置及欠租率) + 其他收入$$

景氣擴張時，空置率下降，收租率提高；過度供給期及衰退期，空置率上升，收租率下降，出租期間延長，均應反映於有效總收入。