114 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產經濟學 考古題詳解

核心觀念

本題考查不動產市場的特殊性，以及「交易成本」如何影響市場交易。交易成本是促成、完成並維持一筆交易所付出的成本，廣義上除了價金以外，還包括搜尋資訊、議價、締約、查核、移轉、融資及履約所耗用的金錢、時間與人力。

不動產交易成本高，主要來自標的異質且不易移動、交易金額龐大、資訊取得與查證不易，以及法律、金融與專業服務程序較多。科技可以降低部分資訊與作業成本，但無法消除不動產本身的異質性、權利查核需求及制度性程序。

解題方法

依「交易前、交易中、交易後」整理成本，再分析不動產為何使各階段成本偏高，最後以科技應用說明可降低哪些成本，以及其效果界限。如此可同時回答題目三個部分：交易成本的定義、較高的原因，以及科技能否降低成本。

詳解

一、何謂交易成本

交易成本是交易雙方為了尋找交易機會、取得與確認資訊、協商條件、訂立契約、完成交割及確保履約而付出的成本。它不等於商品本身的價格，而是使交易得以達成所耗費的附帶成本。

可依交易流程區分如下：

1. 搜尋與資訊成本：尋找合適的標的或交易對象，蒐集價格、租金、屋況、區位及市場資訊。
2. 議價與締約成本：協商價格、付款方式、交屋條件及瑕疵責任，並製作、審閱契約。
3. 查核與評估成本：確認產權、抵押權、使用分區、建物現況、結構安全及相關稅費，必要時委託估價、鑑界或檢測。
4. 移轉與融資成本：辦理登記、契稅及相關稅費，並支付仲介服務、代書、貸款設定等費用。
5. 監督與履約成本：確認賣方依約清償、交屋及處理瑕疵，或確保租賃雙方履行契約。

就市場運作而言，交易成本過高會使部分本可互利的買賣無法成交，也會降低市場流動性。

二、不動產市場為何有較高的交易成本

1. 標的具異質性且不可移動 土地與建物在區位、面積、臨路條件、屋齡、格局、採光及使用限制上各不相同，難以像標準化商品一樣直接比較。買方須投入較多時間搜尋、比較與評估；不動產也不能搬到需求者所在之處，交易選擇受地點限制。

2. 交易資訊分散，查證不易 市場成交價格、屋況、產權負擔及使用限制等資訊分散於不同來源，買賣雙方掌握資訊程度也可能不同。買方通常須查詢登記資料、使用分區與相關紀錄，並進行現場勘查或專業檢測，因而增加資訊與查核成本。

3. 交易金額高，決策與議價成本高 不動產通常價值較高，買方需要較長的評估時間及較多的資金安排；貸款審核、鑑價、保險及擔保設定等程序，也使交易比一般小額商品複雜。

核心觀念

本題考查行為經濟學的稟賦效果（Endowment Effect）與損失厭惡（Loss Aversion），以及兩者對土地徵收補償的啟示。

• 稟賦效果：個人一旦擁有某項財產，對它的主觀評價通常會高於未擁有時的評價。因此，所有權人出售土地時要求的價格，可能高於其原先願意支付以取得同一土地的價格。
• 損失厭惡：人們對損失的感受通常強於同額收益帶來的感受。以現有狀態為參照，失去土地所造成的主觀痛苦，往往大於取得同額補償金所帶來的滿足。

在預期效用理論中，財產通常以市場價格或交換價值衡量；行為經濟學則指出，個人對財產的評價也會受到既有權利、參照點及損失感受影響。因此，市場價值不必然等於所有權人失去土地時的主觀損失。

解題方法

作答可分成兩步：

1. 先界定兩個概念：指出所有權人對已持有財產的評價提高，是稟賦效果；指出失去財產帶來的負面感受大於取得同額利益的正面感受，是損失厭惡。
2. 再連結徵收補償：徵收是非自願交易，所有權人無法選擇是否出售，也無法透過拒絕交易維持原有財產。即使補償金符合客觀市場價格，仍可能無法消除其對失去土地、居住環境、使用利益或地方連結的主觀損失感。

因此，對補償作業的啟示是：市場價值可作為客觀估價基礎，但制度設計也應重視徵收造成的實際損害及財產權保障，並以透明、公平的程序降低所有權人所感受的不公平與損失。

對徵收補償的啟示

核心觀念

本題考查通貨膨脹的定義，以及一般物價與不動產價格之間的雙向傳導關係。作答時要分清楚：不動產價格上漲可能是通膨的結果，也可能透過租金、建築成本與需求等管道影響物價；但兩者並非必然同步，也不能把房價上漲直接等同於通貨膨脹。

通貨膨脹是指一般物價水準在一段期間內持續上升，使貨幣購買力下降。個別商品因供需變化而漲價，或物價水準一次性上升後不再持續，不必然構成通貨膨脹。常見衡量指標包括消費者物價指數（CPI）及國內生產毛額平減指數（GDP 平減指數）。

不動產則兼具居住、使用與投資資產性質。不動產價格受地點、供需、利率、所得、租金、土地與營建成本，以及對未來價格的預期等因素影響。

解題方法

依照「通膨如何影響不動產價格」及「不動產價格如何回頭影響物價」兩個方向分別說明，再指出傳導條件與限制，即可完整回答題意。

一、通貨膨脹對不動產價格的影響

1. 營建成本上升 通膨若推升土地、建材、工資及能源價格，可能提高新建不動產的成本，增加新屋的供給價格，並透過替代效果支撐既有不動產價格。

2. 實質資產的保值需求 貨幣購買力下降時，部分投資人會增加對土地、房屋等實質資產的需求，將不動產視為保值工具，進而推升價格。

3. 租金與名目所得調整 若物價上漲伴隨名目所得、租金上升，且購屋需求增加，不動產的收益預期可能改善，帶動價格上升。

4. 利率可能抵銷漲價效果 通膨若促使利率上升，房貸負擔及購屋資金成本也會增加，可能壓抑需求與價格。因此，通膨雖常推升不動產價格，卻不是必然結果；仍須看利率、所得、信用條件及市場供需。

二、不動產價格對物價的影響

核心觀念

本題考利率的經濟意義，以及利率如何透過資金成本、購屋負擔與收益折現影響房價。利率是資金跨期使用的價格：借款人為取得資金而支付利息，貸款人則因延後使用資金而取得報酬。利率上升，代表資金使用成本提高；利率下降，則代表資金成本降低。

解題方法

可由「購屋融資」與「不動產收益折現」兩個管道說明，再補充利率變動對市場供需與房價的整體影響。

1. 購屋融資與需求

房屋價格高，購屋者常須仰賴貸款。貸款利率上升時，每期本息支出增加，在所得與貸款條件不變下，購屋者的可負擔房價下降，購屋需求通常減少，進而形成房價下跌壓力。

反之，利率下降會降低貸款負擔，提升購屋者可負擔的房價，通常刺激購屋需求，形成房價上漲壓力。

2. 收益折現與資產價值

不動產可視為能帶來未來租金或其他收益的資產。其價值可用未來收益折現表示：

$V=\sum_{t=1}^{n}\frac{R_t}{(1+i)^t}$

其中，$V$ 為不動產價值，$R_t$ 為第 $t$ 期收益，$i$ 為折現率。若未來收益不變，折現率上升會使未來收益的現值降低，資產價值下降；折現率下降則使現值上升。

在收益穩定、以直接資本化法估價的簡化情形下：

$V=\frac{NOI}{R}$