114 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價理論 考古題詳解

核心觀念

本題主要考查土地開發分析法的估價原理與適用情形，以及依《不動產估價技術規則》第 70 條的法定定義，說明此法如何以「最有效使用」作為開發假設的判斷基礎。以下法規內容以命題當年（民國 114 年）為準。

土地開發分析法是以開發或建築完成後可創造的價值為起點，扣除完成開發所需的成本、資本利息及開發利潤，反推開發前或建築前土地價格。因此，它是以「剩餘法」思考土地價格：開發者購地的合理價格，須使其完成開發及銷售後，仍能回收投入成本並獲得適當利潤。

依《不動產估價技術規則》第 70 條，土地開發分析法係「根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格」。

解題方法

作答可依序說明「估價原理、應用場合、與最有效使用的關連」：

1. 先交代土地開發分析法是由開發完成後價值倒推土地價格的剩餘法。
2. 再說明適用於以開發為前提、需要估算開發前或建築前價格的土地。
3. 最後從法定定義中的「法定用途、使用強度、開發改良、效益變化」切入，指出這些要素必須建立在最有效使用分析之上。

《不動產估價技術規則》第 81 條的計算公式為：

其中：

• $V$：土地開發分析價格。
• $S$：開發或建築後預期總銷售金額。
• $R$：適當之利潤率。
• $C$：開發或建築所需之直接成本。
• $M$：開發或建築所需之間接成本。
• $i$：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

實際估價時，應先確定開發內容與預期開發時間，再推估完成後可銷售面積、銷售單價及總銷售金額，估算開發成本、利潤與資本利息，最後依公式反推土地價格。法定公式將總銷售金額依利潤率及資本利息綜合利率調整，再扣除直接成本與間接成本。

應用場合

本法適用於以進行開發為估價前提的宗地，特別是尚未開發或預計開發前的土地，例如建築基地、可供開發的土地，或具有明確開發計畫而需要估算開發前土地價格的標的。

《不動產估價技術規則》第 87 條規定，對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分析法估價，並參酌比較法或收益法的評估結果決定估價額。土地開發分析法須依賴開發完成後價格、成本、利潤及開發期間等推估資料；當這些資料足以合理估算時，較能發揮其用途。

與最有效使用之關連

核心觀念

本題考查收益法的適用，不動產是否實際對外出租，與能否採收益法估價，不能直接畫上等號。收益法所要衡量的是不動產在正常市場條件下可產生的客觀收益；所有權人自用、沒有實際租金收入，不表示該不動產沒有租賃市場價值。

依民國 114 年法規，《不動產估價技術規則》第 29 條所稱直接資本化法，是以勘估標的未來平均一年期間的客觀淨收益，配合適當的收益資本化率推算價格；第 33 條規定，客觀淨收益應以勘估標的最有效使用下的客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下的收益推算。第 30 條的公式為：

《不動產估價技術規則》第 34 條規定收益法估價程序；第 36 條則以勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下可獲得的租金或收入作為總收入。因此，估價人員可依市場資料估計未出租自用不動產的客觀租金收益。

解題方法

本題應先辨明：大樓雖供企業總部自用，並未對外招租，但題目沒有說明它屬於無市場收益或無法推估租金的特殊不動產。因此，不能只因沒有實際租約，就排除收益法。估價人員應以市場租金及正常經營費用推估其客觀淨收益，再選用適當收益資本化率或折現率。

採直接資本化法時，可依下列步驟估價：

1. **估算市場租金與總收入：**調查鄰近、相似辦公大樓的租金資料，按勘估大樓的區位、樓層、面積、屋齡、設備、使用條件及租賃市場狀況調整，推估按法定用途出租時的正常租金收入。

2. **推估有效總收入：**由總收入扣除空置、欠租及其他收入損失，估計有效總收入。

3. **估算總費用與客觀淨收益：**依相似辦公大樓的資料推估地價稅、房屋稅、保險費、管理費、維修費等費用；依規定考量重置提撥費及建物折舊提存費，據以求得客觀淨收益：

核心觀念

本題考查《不動產估價技術規則》中「近鄰地區」與「類似地區」的概念，以及比較法進行區域因素調整時，如何運用這兩種地區範圍。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

• 近鄰地區：勘估標的所在的地區。劃定時，應考量標的周邊土地與建物的使用狀況、地區特性及價格形成條件。
• 類似地區：與近鄰地區具有相同或類似特性，且可供比較的其他地區。它不必與勘估標的相鄰，重點在於地區特性及價格形成條件具有可比較性。

兩者的主要差別在於：近鄰地區是勘估標的實際所在的地區；類似地區則是從其他地區中，選取與近鄰地區特性相近、可供比較的地區。

解題方法

採比較法時，先確認勘估標的所處的近鄰地區，再判斷比較標的所在的地區是否與近鄰地區具有可比較性。比較標的可以位於近鄰地區，也可以位於類似地區；若其所在區域與勘估標的的近鄰地區存在區域因素差異，應分析該差異對價格的影響，並作區域因素調整。

調整方向可用下式表示：

核心觀念

本題考的是土地估價時，如何處理土地上既有建物的影響。素地估價與附建物地估價都是估土地價格，差別在於估價時對建物採取的前提，以及是否將建物對土地價格的影響納入考量。

依《不動產估價技術規則》第 86 條，附有建物之宗地估價，應考慮建物對宗地價格造成的影響；但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者，不在此限。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先釐清估價標的都是「土地」，再比較估價時如何看待地上建物：

• 素地估價：將土地視為沒有建物的土地，評估其素地價格。估價重點在土地本身條件與法定、最有效使用所形成的價值，不把現有建物對土地價格的影響納入估價。
• 附建物地估價：土地上已有建物時，仍以土地為估價標的，但估價須考量該建物對土地價格造成的影響。建物對土地可能有正面或負面影響，例如建物仍可使用並產生收益，或其存在造成拆除、整合與重新開發上的限制。

因此，附建物地估價不是把房地總價直接當作土地價格，也不是單獨估建物；它是評估建物存在情況下的土地價格。

兩者差異