112 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價理論 考古題詳解

核心觀念

本題考查在缺乏素地交易案例時，如何估算住宅區素地價格，以及土地開發分析法所依據的估價原則。題目雖指出區域內不動產交易熱絡，但交易標的是住宅大樓等已開發不動產，不能直接當作素地比較標的；估價方法須配合勘估標的的性質及可取得的市場資料選擇。

以下法規依據以命題當年（民國 112 年）法規為準。《不動產估價技術規則》第 70 條規定，土地開發分析法係依土地法定用途及使用強度進行開發或改良，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間的直接、間接成本、資本利息及利潤，求得開發前或建築前土地價格的方法。

解題方法：採土地開發分析法

本題最適當的方法是土地開發分析法。估價師可依土地法定用途及使用強度，設定合理的開發或建築計畫，估算完成後建物及土地的總銷售金額，再扣除開發成本、相關費用、資本利息及開發利潤，反推開發前素地的價格。

其計算公式為：

$$V=\frac{S}{(1+R)(1+i)}-(C+M)$$

其中：

• $V$：土地開發分析價格。
• $S$：開發或建築完成後預期總銷售金額。
• $R$：開發或建築利潤率。
• $i$：資本利息綜合利率。
• $C$：開發或建築所需直接成本及相關費用。
• $M$：開發或建築所需間接成本及相關費用。

依《不動產估價技術規則》第 71 條，估價程序包括確定開發內容及預期開發時間、調查各項價格及費用資料、估算開發或建築後總銷售金額、估算成本及費用、選擇適當的利潤率與資本利息綜合利率，最後計算土地開發分析價格。

本題區域雖有熱絡的不動產交易，卻缺乏可供比較的素地交易案例，直接採比較法將面臨比較標的不足、交易標的性質不一致的問題。已建成住宅大樓的價格包含建物及土地價值，不能未經適當處理就直接代表素地價格。土地開發分析法則可利用區域內住宅產品的市場銷售資訊，配合合理開發規劃與成本資料，反推素地價值，較符合題目所提供的市場條件。

估價原則及其與土地開發分析法的關係

一、預測原則

核心觀念

本題考查收益法中兩個容易混淆的比率：收益資本化率與報酬率，以及如何從市場成交資料萃取收益資本化率，並辨識資料與計算上的實務限制。題目未要求套用特定法條或計算數值，以下依收益法的基本理論作答。

收益資本化率（capitalization rate，常稱 cap rate），是一定期間的收益與不動產價格或價值的比率。採直接資本化法時，常用公式為：

$$V=\frac{I}{R},\qquad R=\frac{I}{V}$$

其中，$V$ 為不動產價值，$I$ 為一定期間的收益，$R$ 為收益資本化率。實務上使用的收益，應與價值基礎及估價目的相配合；例如以淨收益配合不動產價值計算，避免將毛收益與淨收益混用。

報酬率（rate of return）則是投資人就投入資本，在持有期間所取得的收益及價值變動要求的報酬比率。報酬率概念較廣，可納入持有期間的各期收益、期末處分價值及價值增減；收益資本化率則是把收益與價值作比率化，用於推估價值。

收益資本化率與報酬率的異同

兩者均以比率表達投資收益與資本的關係，且在收益穩定、無顯著價值增減等條件下，可能呈現相近數值；但不能因此視為同一概念。

比較項目	收益資本化率	報酬率
核心意義	一定期間收益與不動產價值的比率	投資人在持有期間獲得的總報酬與投入資本的關係
主要用途	直接資本化，將收益轉換為價值	衡量或要求投資報酬，常用於折現分析
是否反映價值變動	單看資本化率本身，未必反映持有期間的價值增減	可將期末處分價值及價值增減納入
常用估價關係	$V=I/R$	以各期收益及期末價值折現，求得與投資相符的報酬率

以穩定收益且價值不變的簡化情況而言，資本化率可與報酬率相同；若預期價值上漲，投資人的總報酬率可能高於當期收益資本化率；若預期價值下跌，總報酬率可能低於當期收益資本化率。故判斷時應確認比率是否納入持有期間的價值變動。

市場萃取法的運用要領

市場萃取法係利用市場上可比較不動產的成交價格與收益資料，計算收益資本化率，再將適當的資本化率應用於標的估價。基本步驟如下：

1. 蒐集可比較案例：選取與標的不動產在區位、用途、類型、品質、權利狀態及交易條件上具可比較性的已成交案例。資料宜採正常、具代表性的市場交易。
2. 蒐集一致口徑的收益資料：取得案例的租金、空置情形、營運費用及其他收益資料，估算與估價收益口徑一致的淨收益。
3. 檢核成交價格與收益的配對：成交價格及收益應來自同一案例，並注意交易時點、租約條件、特殊融資或非正常交易因素。

核心觀念

本題在考「住宅區既成巷道」與「都市計畫道路」雖都供道路通行，法律性質與可期待的土地利用不同，因此估價時必須先辨明標的屬性，再選擇估價方法。

既成巷道通常是位於住宅區、現供公眾通行的土地。符合一定要件時，可能成立公用地役關係，使所有權人受通行使用限制；但它不會因此當然成為都市計畫公共設施保留地。估價的關鍵，是判斷巷道能否廢止、與鄰地合併後能否作建築使用。

都市計畫道路則是經都市計畫劃設的道路用地，屬公共設施用地或公共設施保留地。估價時須考量其是否具有容積移轉價值、是否納入市地重劃或區段徵收等整體開發，以及政府是否已有徵收計畫。《不動產估價技術規則》第 97 條規定，公共設施用地及公共設施保留地以比較法估價為原則，並應考量其使用限制及相關價格因素。

以下以命題當年（民國 112 年）法規及估價原則為準。

解題方法

一、先判斷既成巷道能否廢巷

應查明巷道現況、土地登記及都市計畫資料，並確認巷道是否有廢止可能，以及廢止後是否能與鄰地合併成為可建築基地。不能只因土地使用分區是住宅區，就直接按一般住宅建築用地估價。

二、不能廢巷：以道路使用受限狀態估價

既成巷道若不能廢止，土地實際上主要供通行使用，不能作一般建築用地使用。此時應反映其使用受限情形，以比較法為原則，蒐集既成巷道或性質相近的道路用地交易案例，依價格日期、交易情況、區域因素及個別因素調整，推估標的價格。

估價時應掌握巷道寬度、形狀、位置、通行狀況、是否為袋地通路，以及土地權利受限制的程度。若沒有足夠的相似交易案例，應說明資料限制與採用的估價依據。

三、可以廢巷：以合併開發後的土地效益估價

若巷道可依法廢止，且可與鄰地合併形成可建築基地，則應將其未來可建築使用的效益納入估價。通常以土地開發分析法為主要切入點，估算開發完成後的總銷售金額，再扣除開發成本、間接費用、資本利息及開發利潤，回推開發前土地價格：

$$開發前土地價格 = 開發完成後總銷售金額 - 開發成本 - 間接費用 - 資本利息 - 開發利潤$$

分析時須以合法可行的開發內容、法定容積與建築條件為基礎，不能把尚未確定的廢巷或合併開發效益直接視為已實現價值。

四、都市計畫道路：按公共設施用地條件及取得機制估價

都市計畫道路的估價應先確認其政策及開發狀態，再選擇適當方法：

核心觀念

臺灣不動產交易多以土地與建物合併的「房地總價」成交；貸款擔保、課稅或分別估價時，才需要把總價分配為土地價值與建物價值。題目的關鍵在於：房地拆分不是單純把總價依面積切開，而是選擇一種價值分配理論，再以適當資料推估土地或建物的價值。

以命題當年（民國 112 年）法規為準，可參照《不動產估價技術規則》第 98 條至第 100 條所定的房地及區分所有建物估價方式；其中包含以房地總價扣除建物成本推估基地價格，以及以土地、建物價值比率分配房地總價的作法。

設房地總價為 $V$、土地價值為 $L$、建物價值為 $B$，基本關係為：

$$V=L+B$$

拆分時須依勘估目的與可取得資料選用方法，且土地與建物的分配金額合計應回到房地總價。

解題方法：三種房地價拆分理論

一、土地貢獻說

土地貢獻說認為，土地對不動產總價的貢獻可由建物成本扣除後的剩餘價值反映。因此，先估計建物成本價格，再由房地總價扣除，剩餘部分作為基地價格。土地抽取法即屬此類。

$$L=V-B$$

若要估基地單價：

$$\text{基地單價}=\frac{L}{\text{基地面積}}$$

實務運用時，建物價值應按估價目的與估價基準處理，不能未經分析就將建物重置成本直接視為建物現值；例如屋齡、折舊及功能等因素均須納入建物成本價格的推估。

二、建物貢獻說

建物貢獻說認為，建物對不動產總價的貢獻可由土地價格扣除後的剩餘價值反映。因此，先估基地價格，再由房地總價扣除，剩餘部分作為建物價格。建物抽取法即屬此類。

$$B=V-L$$

若要估建物單價：

$$\text{建物單價}=\frac{B}{\text{建物面積}}$$

三、聯合貢獻說

聯合貢獻說認為，土地與建物共同形成房地價值，總價應依土地價值比率與建物價值比率分配。土地分配法與建物分配法均屬此類。

若土地價值比率為 $r_L$、建物價值比率為 $r_B$，且 $r_L+r_B=1$，則：

$$L=V\times r_L$$ $$B=V\times r_B$$

土地、建物比率須有估價依據，不能只為了拆分而任意設定。

透天厝與區分所有建築物的拆分差異