112 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產經濟學 考古題詳解

核心觀念

本題考的是住宅補貼在短期與長期租賃市場中的歸宿，以及補貼利益由承租人與出租人如何分配。補貼通常使承租人的有效支付能力提高，短期內住宅供給較難調整；長期則因新建、改建或房屋轉作出租而較有彈性。補貼利益由誰取得，取決於供需彈性，而非補貼名義上發給誰。

本題屬經濟學分析，不涉及特定法條。

解題方法

以住宅租賃市場的供需圖分析。縱軸為租金 $P$，橫軸為租賃住宅數量 $Q$。假設政府按承租戶數或租屋支出提供租金補貼，補貼使承租人的有效需求增加，需求曲線由 $D_0$ 右移至 $D_1$；供給曲線分別以短期較陡的 $S_{SR}$ 與長期較平的 $S_{LR}$ 表示。

短期：供給缺乏彈性

短期住宅存量固定，供給曲線近乎垂直。補貼推升需求後，均衡租金由 $P_0$ 上升至 $P_{SR}$，租賃數量僅小幅增加，或在供給完全固定時維持不變。

因此，承租人雖取得補貼，但市場租金也上漲，補貼利益有一部分被較高租金抵銷；出租人則可透過提高租金取得部分利益。供給越缺乏彈性，租金上漲越多，出租人分得的補貼利益越大。

長期：供給較有彈性

長期有時間興建新屋、改建或將住宅轉入出租市場，供給曲線較平。補貼帶來的需求增加，使租金仍可能上升，但漲幅通常小於短期；租賃住宅數量則增加較多。

若長期供給具高度彈性，新增供給會吸收大部分需求增加，租金上升幅度有限，承租人保留較多補貼利益。若土地或建築限制使長期供給仍缺乏彈性，租金仍會顯著上漲，出租人也會取得較多利益。

圖形示意

核心觀念

「農業多功能性」（Multifunctionality of Agriculture, MOA）是指農業除了生產糧食、農漁產品等市場商品，也會產生糧食安全、農村就業與生活、景觀維護、生態保育、文化傳承等非市場效益。這些效益往往無法完全透過市場價格反映，故評估農業政策時，不能只比較農產品與電力的產值，也須衡量其對農地資源、農民生計及公共利益的影響。

農電共構的政策構想，是在農業生產持續進行的條件下，結合太陽光電等綠能設施，使同一土地兼具農業生產與能源生產功能。其能否稱為多功能農業，關鍵在於農業生產是否持續且實質，而非僅在農地上設置發電設施。

本題涉及農地使用管制與國土規劃原則。以下以命題當年（民國 112 年）法規及政策脈絡為準；《國土計畫法》所定國土功能分區及使用管制制度尚未於該年全面實施，作答重點在其維護農地資源、兼顧糧食安全與合理配置土地使用的規劃精神。

解題方法：先列多功能，再分析衝突與條件

作答可分為三步：第一，繪出農電共構的共同投入與多元產出；第二，說明放寬農地管制所引發的土地競合、農業生產及生計疑慮；第三，判斷多功能效果是否必然成立，並提出以農業為本的配套措施。

農電共構可能具有的 MOA

可將農業生產與光電設施視為共同使用土地及相關投入，產生農產品、能源，以及農村和環境效益：

農地、農業勞動、資本與技術
 │
 農電共構經營
 ┌────┴────┐
 │ │
 農業生產 綠能發電
 │ │
 農產品、糧食安全 再生能源、減碳
 └────┬────┘
 │
 農民所得、農村就業、農業技術、
 土地利用效率與農村發展

其多功能效益可分述如下：

1. 生產功能：農地繼續生產農漁產品，並增加再生能源供給；若設施配置適當，可利用同一土地兼作農業及發電。
2. 經濟與生活功能：光電收益或租金可增加農民收入，帶動農村投資、就業及農業設施改善。
3. 環境功能：再生能源有助減少化石能源使用與碳排；部分設計亦可提供遮蔭、調節微氣候或改善生產環境。
4. 技術與產業功能：結合感測、環控及能源管理等技術，促進智慧農業與農業經營轉型。

為何引起反對或疑慮

農地是農業生產的基礎，也是糧食安全、農村景觀與生態功能的重要資源。若放寬土地使用管制，使農地轉供光電設施使用，可能產生下列影響：

1. 農業生產被能源設施排擠：設施占用耕作空間，或遮蔽過多陽光、妨礙農機作業及灌排，使農地產量下降，甚至使農業生產流於形式。
2. 農地資源流失與空間破碎化：農地零星轉作能源用途，可能破壞農業生產環境及農地完整性，與國土規劃保護優良農地、維持土地使用秩序的精神不符。
3. 農漁民生計及利益分配不均：若租金與發電收益主要由土地所有人或業者取得，實際耕作者可能承擔生產受限、收入不穩或失去土地使用機會等成本。
4. 環境與社會外部成本：設施可能影響地景、生態、排水、農業灌溉或周邊聚落；

核心觀念

本題考「生產要素相對價格改變時的要素替代」，以及建物造價下降後，營建業者如何在土地與資本之間重新配置。

令土地投入量為 $L$、資本投入量為 $K$，資本代表建材、設備等建築投入；建物樓地板面積為 $Q$，其生產函數為 $Q=F(L,K)$。土地單價為 $r$，建物造價可視為資本價格 $c$，業者的成本為：

題目假設不受建蔽率、容積率、高度限制及外部性影響，表示業者能依相對要素價格自由選擇土地面積與樓層配置。

解題方法

建物造價下跌，代表資本價格 $c$ 下降，而土地價格 $r$ 暫時不變。於既定樓地板面積 $Q$ 下，業者會以較便宜的資本替代土地，選擇較高的資本土地比率 $K/L$。

成本極小化條件為：

其中 $MP_K$ 與 $MP_L$ 分別是資本及土地的邊際產量。當 $c$ 下跌，右側的 $c/r$ 下降，業者會增加資本相對於土地的使用量。具體表現為：每單位樓地板面積使用較少土地、採用較高樓層或較密集的建築配置。

以下以固定產量下的等產量曲線與等成本線說明。$Q_0$ 為既定產量；造價下降後，等成本線斜率絕對值由 $c_0/r$ 降為 $c_1/r$，其中 $c_1<c_0$。最適投入組合由 $A$ 移至 $B$，資本投入增加、土地投入減少。

核心觀念

本題考「開發影響費」的政策目的，以及按件或按戶徵收費用後，住宅市場的價格、交易量與稅負歸宿。

開發影響費是政府向土地開發者徵收的費用，用來支應新開發案所增加的公共設施與服務成本，例如道路、學校、污水處理及公園設施。其政策目的在於讓新增開發承擔其所造成的邊際公共成本，減輕既有居民或一般納稅人的負擔，並減少開發量超過社會適宜水準的情形。

以下以每戶住宅徵收固定金額 $t$ 為例。課費使開發者每出售一戶所能取得的淨價格減少 $t$，等同住宅供給曲線向上移動 $t$。

解題方法

以住宅市場供需圖分析課費前後的均衡：

• 需求曲線 $D$ 代表購屋者願付價格。
• 原供給曲線 $S_0$ 代表開發者在未繳費時的供給條件。
• 徵收每戶 $t$ 元後，開發者若要維持原本的淨收益，購屋者須支付較高價格，因此供給曲線移為 $S_1$。
• 新均衡由 $E_0$ 移至 $E_1$：購屋者支付價格上升、開發者實得價格下降，交易量減少。

新均衡下，購屋者支付價格為 $P_b$，開發者扣除費用後實得價格為 $P_s$，兩者差額即為每戶費額：

$P_b-P_s=t$

課費前後的市場均衡

價格 P
 │
 │ S₁（課費後供給）
 │ /
Pb│──────────────────────● E₁
 │ ／ \
 │ S₀ ／ \ D
P₀│────────────● E₀ \
 │ ／ \
Ps│─────────┼──────────────────
 │ │ │
 └─────────┴───────┴────────── 數量 Q
 Q₁ Q₀

圖中 $E_0$ 為課費前均衡，$E_1$ 為課費後均衡。課費使均衡數量由 $Q_0$ 降為 $Q_1$；