112 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價實務 考古題詳解

112 年・專技高考・高等考試・不動產估價師
試題代碼 不動產估價實務

第 一 題40 分

【共同資料】

勘估標的位於 3 年前完成、交易熱絡之大面積市地重劃區域內。該重劃區多為建蔽率 45%45\%、容積率 225%225\% 之第三種住宅區土地。

勘估標的為第三種住宅區、面積 700 平方公尺之土地，依據最有效使用分析，可供興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用。

價格日期：民國 112 年 7 月 15 日。

價格推估過程請儘量使用試題內提供之資料，勿任意添加估價條件；如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應特別加以說明。

數值除利率等相關率之外，計算至個位數，個位數以下四捨五入；千位數及百萬位數請以逗點標示。

一、比較法

(一) 作答過程請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由下列個別因素調整表（表一）與比較價格決定過程表（表二）內容中，挑選五項最不合理之內容，陳述理由並加以說明、修改。相同性質者為一項；如超過五項，請依重要性排列，但以前五項計分。

(二) 對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果，僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿用。

(三) 本試題旨在測驗考生對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。

【表一：個別因素調整表】

欄位：勘估標的；比較標的一及差異百分率；比較標的二及差異百分率；比較標的三及差異百分率。

一、宗地個別條件

  1. 總價與單價關係：勘估標的為普通；比較標的一為稍優，−1%-1\%；比較標的二為稍優，−1%-1\%；比較標的三為稍優，−1%-1\%。

  2. 面積與規劃潛力：勘估標的為 211.75 坪；比較標的一為 77.14 坪，+4%+4\%；比較標的二為 107.09 坪，+2%+2\%；比較標的三為 27.23 坪，+10%+10\%。

  3. 臨路面寬：勘估標的為 40 m；比較標的一為 47 m，0%0\%；比較標的二為 30 m，+3%+3\%；比較標的三為 25 m，+2%+2\%。

  4. 寬深比：勘估標的為 39:1839:18；比較標的一為 11:2311:23；比較標的二為 32:1232:12，+2%+2\%；比較標的三為 10:910:9，+4%+4\%。

  5. 形狀：勘估標的為尚稱方整；比較標的一為方整，+2%+2\%；比較標的二為方整，+2%+2\%；比較標的三為尚稱方整，0%0\%。

  6. 地勢：勘估標的為平坦；比較標的一為平坦，−1%-1\%；比較標的二為平坦，−1%-1\%；比較標的三為平坦，0%0\%。

  7. 臨路情形：勘估標的為單面；比較標的一為單面，0%0\%；比較標的二為雙面，−1%-1\%；比較標的三為單面，0%0\%。

  8. 鄰地使用情形：勘估標的為優；比較標的一為稍優，+2%+2\%；比較標的二為優，0%0\%；比較標的三為優，0%0\%。

調整率小計：比較標的一 +6%+6\%；比較標的二 +4%+4\%；比較標的三 +15%+15\%。

二、行政條件

  1. 使用分區與編訂：勘估標的為第三種住宅區；比較標的一為第三種住宅區，0%0\%；比較標的二為第三種住宅區，0%0\%；比較標的三為第二種住宅區，0%0\%。

  2. 建蔽率：勘估標的為 45%45\%；比較標的一為 45%45\%，0%0\%；比較標的二為 45%45\%，0%0\%；比較標的三為 45%45\%，0%0\%。

  3. 可建容積率：勘估標的為 225%225\%；比較標的一為 225%225\%，0%0\%；比較標的二為 225%225\%，0%0\%；比較標的三為 180%180\%，+6%+6\%。

  4. 禁限建之有無：勘估標的為無；比較標的一為無，0%0\%；比較標的二為無，0%0\%；比較標的三為無，0%0\%。

調整率小計：比較標的一 +0%+0\%；比較標的二 +0%+0\%；比較標的三 +6%+6\%。

三、道路條件

  1. 主要臨路路寬：勘估標的為 25 m；比較標的一為 6 m，+3%+3\%；比較標的二為 8 m，+2%+2\%；比較標的三為 10 m，+2%+2\%。

  2. 臨接道路面：勘估標的為雙面；比較標的一為雙面，0%0\%；比較標的二為單面，+1%+1\%；比較標的三為雙面，0%0\%。

  3. 道路種別：勘估標的為主要道路；比較標的一為巷道，+2%+2\%；比較標的二為巷道，+2%+2\%；比較標的三為巷道，+2%+2\%。

  4. 道路鋪設：勘估標的為普通；比較標的一為普通，0%0\%；比較標的二為普通，0%0\%；比較標的三為普通，0%0\%。

調整率小計：比較標的一 +5%+5\%；比較標的二 +5%+5\%；比較標的三 +4%+4\%。

四、接近條件

  1. 捷運站：勘估標的約 800 m；比較標的一約 800 m，0%0\%；比較標的二約 750 m，−1%-1\%；比較標的三約 140 m，−3%-3\%。

  2. 公車站：勘估標的約 800 m；比較標的一約 800 m，0%0\%；比較標的二約 750 m，−1%-1\%；比較標的三約 140 m，−3%-3\%。

  3. 學校：勘估標的約 130 m；比較標的一約 230 m，0%0\%；比較標的二約 250 m，0%0\%；比較標的三約 350 m，0%0\%。

  4. 公園：勘估標的約 200 m；比較標的一約 50 m，0%0\%；比較標的二約 220 m，0%0\%；比較標的三約 250 m，0%0\%。

  5. 市場：勘估標的約 50 m；比較標的一約 120 m，0%0\%；比較標的二約 230 m，0%0\%；比較標的三約 30 m，0%0\%。

  6. 停車場：勘估標的為稍優；比較標的一為稍優，0%0\%；比較標的二為稍優，0%0\%；比較標的三為稍優，0%0\%。

調整率小計：比較標的一 +0%+0\%；比較標的二 −2%-2\%；比較標的三 −6%-6\%。

五、周邊環境條件

  1. 地勢：勘估標的為普通；比較標的一為普通，0%0\%；比較標的二為普通，0%0\%；比較標的三為普通，0%0\%。

  2. 日照：勘估標的為普通；比較標的一為普通，0%0\%；比較標的二為普通，0%0\%；比較標的三為普通，0%0\%。

  3. 嫌惡設施有無：勘估標的為無；比較標的一為無，0%0\%；比較標的二為無，0%0\%；比較標的三為無，0%0\%。

  4. 停車方便性：勘估標的為普通；比較標的一為普通，0%0\%；比較標的二為普通，0%0\%；比較標的三為普通，0%0\%。

  5. 商業效益等：勘估標的為普通；比較標的一為普通，0%0\%；比較標的二為普通，0%0\%；比較標的三為普通，0%0\%。

調整率小計：比較標的一 +0%+0\%；比較標的二 +0%+0\%；比較標的三 +0%+0\%。

差異百分率合計：比較標的一 +11%+11\%；比較標的二 +7%+7\%；比較標的三 +19%+19\%。

【表二：比較價格決定過程表】

欄位：項目；比較標的一；比較標的二；比較標的三。

  1. 交易價格（萬元／坪）：比較標的一 165.0；比較標的二 180.0；比較標的三 115.0。

  2. 價格種類：比較標的一為成交價格；比較標的二為成交價格，100%100\%；比較標的三為成交價格，100%100\%。

  3. 情況因素調整率：比較標的一 100%100\%；比較標的二 180.0，90%90\%；比較標的三 115.0，105%105\%。

  4. 情況因素調整後價格（萬元／坪）：比較標的一 165.0，101%101\%，166.7；比較標的二 162.0，107%107\%；比較標的三 120.8，119%119\%。

  5. 價格日期因素調整率：比較標的一 95%95\%，158.3；比較標的二 173.3，17%17\%；比較標的三 143.7，33%33\%。

  6. 價格日期因素調整後價格（萬元／坪）：比較標的一 111%111\%，175.7；比較標的二 36%36\%，62.4；比較標的三 26%26\%，37.4。

  7. 區域因素調整率：比較標的一 15%15\%。

  8. 區域因素調整後價格：166.541 ≃\simeq 166.5。

  9. 個別因素調整率：比較標的一 38%。

  10. 試算價格（萬元／坪）：比較標的一 166.5。

  11. 調整率絕對值加總。

  12. 比較標的加權數：38%38\%。

  13. 加權數計算後價格（萬元／坪）：66.8。

  14. 最後推定比較價格（萬元／坪）。

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核心觀念

本題考比較法中交易價格的檢核、情況調整、價格日期調整、區域因素與個別因素調整，以及比較標的選取與加權的基本觀念。依《不動產估價技術規則》，比較法應以條件相同或相近的比較標的為基礎，依序調整情況、價格日期、區域因素及個別因素，求得各比較標的的試算價格，再綜合決定比較價格。

本題按命題當年（民國 112 年）法規與估價原則說明。題目明確要求挑出五項最不合理內容；以下依重要性列出五項，同性質錯誤合併為一項。

解題方法與五項不合理內容

一、面積單位錯置，且面積差異的調整方向不合理

勘估標的面積為 700700 平方公尺，換算約為：

700÷3.3058≈211.75 坪700 \div 3.3058 \approx 211.75\text{ 坪}

表一「宗地個別條件」的勘估標的面積寫成 211.75211.75 坪，單位換算正確；然而比較標的面積明顯不同，且土地規模差異會影響單價與規劃效益，不能只以坪數列示而未結合各標的的規劃潛力判斷調整方向。表中比較標的一、二、三的面積分別為 77.1477.14、107.09107.09、27.2327.23 坪，均小於勘估標的，卻一律給予正向調整，並且較小的比較標的三調幅最大。

土地面積對單價的影響須依市場證據及開發條件判斷；較大宗地可能具規模經濟，也可能因總價較高而降低單價，不能僅憑面積大小直接推定調整率。題目未提供足以支持各調整率的市場資料，應以市場比較資料說明調整依據；若無法說明，則不應逕列精確百分比。

二、寬深比資料不完整，且比較標的一未列差異百分率

表一列勘估標的寬深比為 39:1839:18，比較標的一為 11:2311:23，卻未填差異百分率；比較標的二、三則分別列出 +2%+2\%、+4%+4\%。寬深比影響基地配置與建築規劃，顯然不能只列比例而不分析差異，也不能讓其中一個比較標的漏列調整率。

應依實際基地形狀、面寬與深度對可建性及市場價格的影響，補列比較標的一的調整判斷及調整率；沒有市場資料支持時，不能臆填數值。

三、分區不同，卻將比較標的三的使用分區調整列為零

勘估標的為第三種住宅區，比較標的三為第二種住宅區。使用分區不同，通常代表允許使用及開發強度不同，須檢視其對價格的影響。表一卻將使用分區差異列為 0%0\%，同時另以容積率差異調整，未說明分區差異是否已完整反映於可建容積率或其他條件中。

應先確認分區規定及其價格影響，並避免對同一開發差異重複調整。題目未提供第二種住宅區的完整使用管制資料，無從直接決定分區調整率，應補充說明調整依據；若容積率等開發條件已完整反映分區差異，也須明確交代。

四、捷運站與公車站距離及調整重複，且調整方向不一致

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第 二 題25 分

【共同資料】

勘估標的位於 3 年前完成、交易熱絡之大面積市地重劃區域內。該重劃區多為建蔽率 45%45\%、容積率 225%225\% 之第三種住宅區土地。

勘估標的為第三種住宅區、面積 700 平方公尺之土地，依據最有效使用分析，可供興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用。

價格日期：民國 112 年 7 月 15 日。

二、收益法

(一) 該地現為 25 個停車位的全自動收費停車場，年租金收入 600 萬元，年繳地價稅與管理費分別為 50 萬元與 30 萬元。租金、地價稅與管理費預期每年上漲 1%1\%。

(二) 請先依《不動產估價技術規則》第 32 條規定，列示折現現金流量分析法之計算公式，再以折現率 5%5\%、折現現金流量分析期間 5 年的方式，推估此停車場使用下之地價，以作為本土地的收益價格。

(三) 作答過程中，請依公式中所需各項數值、計算過程與結果逐一列示。

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核心觀念

本題考折現現金流量分析法（DCF）：將分析期間內各期淨收益及分析期末價值，分別按折現率折算至價格日期，再加總為收益價格。由於本案以現有停車場使用收益估算土地價格，且題目未提供建物價值資料，依題意將停車場營運淨收益作為土地收益，估算土地收益價格。

依民國 112 年《不動產估價技術規則》第 32 條，公式如下：

P=∑k=1n′CFk(1+Y)k+Pn′(1+Y)n′P=\sum_{k=1}^{n'}\frac{CF_k}{(1+Y)^k} +\frac{P_{n'}}{(1+Y)^{n'}}

其中，PP 為收益價格；CFkCF_k 為第 kk 期淨收益；YY 為折現率；n′n' 為折現現金流量分析期間；Pn′P_{n'} 為分析期末價值。

本題以命題當年（民國 112 年）法規為準；《不動產估價技術規則》第 32 條公式適用於本題。

解題方法

先以當期租金收入扣除地價稅與管理費，求出基期淨收益；再按每年 1% 成長率推估未來 5 年淨收益。期末價值以第 6 年淨收益除以「收益資本化率減成長率」估算，最後將各期淨收益及期末價值以 5% 折現至價格日期。

一、基期淨收益

金額單位均為萬元：

CF0=600−50−30=520CF_0=600-50-30=520

租金、地價稅與管理費均按每年 1% 上漲，因此淨收益亦按 1% 成長。

二、推估各期淨收益

CFk=520(1+1%)kCF_k=520(1+1\%)^k
年期 kk淨收益計算淨收益（萬元）
1520(1.01)1520(1.01)^1525.20
2520(1.01)2520(1.01)^2530.40
3520(1.01)3520(1.01)^3535.71
4520(1.01)4520(1.01)^4541.07
5520(1.01)5520(1.01)^5546.48
6（期末估值用）520(1.01)6520(1.01)^6551.94

第 6 年淨收益不是分析期間內的第六筆現金流量，而是用來估算第 5 年期末價值的下一期收益。

三、估算分析期末價值

採穩定成長收益資本化方式，期末價值為：

Pn′=CFn′+1r−gP_{n'}=\frac{CF_{n'+1}}{r-g}
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第 三 題25 分

【共同資料】

勘估標的位於 3 年前完成、交易熱絡之大面積市地重劃區域內。該重劃區多為建蔽率 45%45\%、容積率 225%225\% 之第三種住宅區土地。

勘估標的為第三種住宅區、面積 700 平方公尺之土地，依據最有效使用分析，可供興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用。

價格日期：民國 112 年 7 月 15 日。

三、土地開發分析法

(一) 請依據下列資料，以土地開發分析法推估土地開發分析價格。

(二) 估價條件：

  1. 最有效使用分析：興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用，總樓地板面積 880 坪。

  2. 總銷售金額：經由比較法推估本住宅大樓之總銷售價格為 60,000 萬元。

  3. 建築開發成本：營造施工費以每坪 11 萬元計；規劃設計費以營造施工費用之 3%3\% 計；廣告銷售費用以總銷售金額之 4%4\% 計；管理費用以總銷售金額之 4%4\% 計；稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1%1\% 計。

  4. 資本利息：自有資金年利率為 2%2\%；借貸資金年利率為 3%3\%。

  5. 資金來源：土地資金部分，自有資金占 40%40\%、貸款資金占 60%60\%；建築資金部分，自有資金占 50%50\%、貸款資金占 50%50\%。

  6. 土地與建物價值比例：70%:30%70\%:30\%。

  7. 開發年期：土地從取得至完銷共 2.5 年；建物興建需 2 年。

  8. 開發建築利潤率：以 13%13\% 計。

(三) 請先依《不動產估價技術規則》第 81 條規定，列示土地開發分析法之計算公式，再依公式中所需各項數值、計算過程與結果，逐一列示。

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核心觀念

土地開發分析法是以開發完成後的預期總銷售金額為起點，扣除合理利潤、開發成本與資本利息，反推開發前土地價格。本題重點在於依《不動產估價技術規則》第 81 條列出公式，並正確估算直接成本、間接成本及資本利息綜合利率。

本解以民國 112 年命題當年法規為準。《不動產估價技術規則》第 81 條公式為：

V=S1+R÷(1+i)−(C+M)V=\frac{S}{1+R}\div(1+i)-(C+M)

其中：

  • VV：土地開發分析價格
  • SS：開發或建築後預期總銷售金額
  • RR：適當利潤率
  • CC：直接成本
  • MM：間接成本
  • ii：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率

依同規則第 76 條，直接成本為營造或施工費，間接成本包括規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他負擔。第 79 條所列資本利息綜合利率計算方式為：

i=資本利息年利率×(土地價值比率+建物價值比率×12)×開發年數i=\text{資本利息年利率}\times (\text{土地價值比率}+\text{建物價值比率}\times\tfrac12) \times\text{開發年數}

本題土地與建物的資金來源、年利率及開發期間不同，應分別計算土地與建築資金的利息負擔，再合併為 ii。

解題方法與計算

一、預期總銷售金額 SS

題目已由比較法推估總銷售價格：

S=60,000 萬元S=60,000\text{ 萬元}

二、直接成本 CC

營造施工費以總樓地板面積 880 坪乘以每坪 11 萬元計算：

C=880×11=9,680 萬元C=880\times11=9,680\text{ 萬元}

三、間接成本 MM

規劃設計費以營造施工費的 3% 計算：

9,680×3%=290.4 萬元9,680\times3\%=290.4\text{ 萬元}

廣告銷售費、管理費與稅捐及其他負擔，均依題目指定比例乘以總銷售金額：

廣告銷售費=60,000×4%=2,400 萬元管理費=60,000×4%=2,400 萬元稅捐及其他負擔=60,000×1%=600 萬元\begin{aligned} \text{廣告銷售費}&=60,000\times4\%=2,400\text{ 萬元}\\ \text{管理費}&=60,000\times4\%=2,400\text{ 萬元}\\ \text{稅捐及其他負擔}&=60,000\times1\%=600\text{ 萬元} \end{aligned}

因此：

M=290.4+2,400+2,400+600=5,690.4 萬元M=290.4+2,400+2,400+600 =5,690.4\text{ 萬元}

四、資本利息綜合利率 ii

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第 四 題10 分

【共同資料】

勘估標的位於 3 年前完成、交易熱絡之大面積市地重劃區域內。該重劃區多為建蔽率 45%45\%、容積率 225%225\% 之第三種住宅區土地。

勘估標的為第三種住宅區、面積 700 平方公尺之土地，依據最有效使用分析，可供興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用。

價格日期：民國 112 年 7 月 15 日。

四、價格決定

請依每坪 166.5 萬元之比較價格及推估之收益價格、土地開發分析價格，決定勘估標的價格並說明決定的理由。

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核心觀念

本題考「價格決定」：先比較不同估價方法的結果及其可靠程度，再綜合決定勘估標的價格。依命題當年（民國 112 年）《不動產估價技術規則》第 15 條，不動產估價師應綜合比較不同估價方法所得價格；金額差異顯著者應重新檢討，並依資料可信度、估價目的及價格形成因素的相近程度決定價格，敘明理由。

本題已知的三種單價為：

  • 比較價格：每坪 166.5 萬元
  • 收益價格：每坪 62.01 萬元
  • 土地開發分析價格：每坪 165.55 萬元

勘估土地面積為 700 平方公尺，換算為：

700÷3.305785≒211.75 坪700 \div 3.305785 \fallingdotseq 211.75\text{ 坪}

解題方法

先比較三種價格的差距，再判斷各方法是否反映勘估標的的價格形成條件。比較價格與土地開發分析價格接近；收益價格明顯偏低，須檢視其估價前提。

標的現況為收費停車場，收益價格反映的是停車場使用下的收益；但題目已指出，依最有效使用分析，土地可供興建地下 2 層、地上 10 層住宅大樓。停車場並非最有效使用，因此收益價格未能反映土地依最有效使用開發時的價值，決價時不宜採用。

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