112 專技高考高等考試 不動產估價師 民法物權與不動產法規 考古題詳解

核心觀念

本題分成兩部分：第一，區分地上權與普通地上權能否同時存在，以及後設定地上權的權利行使界線；第二，土地徵收補償市價查估時，宗地市價應依哪些個別因素調整。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。相關條文於命題當年已施行；此處所涉規定後續無須另作修法提醒。

一、乙、丙之法律關係

民法第 841 條之 1規定，區分地上權是以在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權。民法第 841 條之 5則規定，同一土地上有區分地上權與以使用收益為目的之物權並存時，後設定物權的權利行使不得妨害先設定物權。

本題中，甲先將 A 地設定區分地上權給乙，嗣後又設定普通地上權給丙。普通地上權屬以使用收益為目的之物權，故適用民法第 841 條之 5。區分地上權具有分層利用土地的特性，法律容許同一土地上另有其他用益物權；所以甲未取得乙同意，不當然使甲、丙間後設定的普通地上權無效。

但乙的區分地上權設定在先，丙的普通地上權設定在後。丙行使普通地上權時，不得妨害乙依區分地上權享有的權利。因此，乙、丙之間的權利行使順序以先後為準：乙居優先，丙須在不妨害乙權利的範圍內行使其普通地上權。

若丙取得乙同意才設定普通地上權，依民法第 841 條之 5的立法意旨，丙得優先於乙行使其權利；但題目已明示甲未徵得乙同意，故不適用此例外。

二、徵收補償市價查估是否因他項權利而有差異

依《土地徵收補償市價查估辦法》第 20 條，預定徵收土地宗地市價以比準地為基準，參酌下列個別因素調整估計：

核心觀念

本題以命題當年（民國 112 年）法規為準，考《平均地權條例》為健全不動產交易市場所設的交易管制。除成交案件實際資訊申報登錄外，主要包括預售屋銷售備查及定金管理、限制預售屋與新建成屋換約轉售、禁止不動產炒作，以及私法人購買住宅管制。

相關規定分階段施行：部分條文自民國 112 年 2 月 10 日施行；第 47 條之 3、第 47 條之 4、第 79 條之 1 等規定自同年 7 月 1 日施行。以下依民國 112 年度適用規定說明。

解題方法

先將管制措施依交易流程分類：銷售前的預售屋備查、收取定金時的契據規範、簽約後的換約限制，以及市場交易秩序與法人購屋管制；再補充主管機關查核與違規罰則，即可完整回答「另定有哪些管制措施」。

管制措施

1. 預售屋銷售前備查及定金書面契據

銷售預售屋者，應於銷售前以書面將基地、建案名稱、銷售地點及期間、戶（棟）數與預售屋買賣定型化契約，報請所在地直轄市、縣（市）主管機關備查。

銷售預售屋或新建成屋者收受定金或類似名目款項時，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，不得保留出售或保留簽約的權利，也不得約定其他不利於買受人的事項。買受人不得轉售該書面契據；銷售者也不得同意或協助轉售。

2. 限制預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售

預售屋或新建成屋買受人簽約後，不得將買賣契約讓與或轉售第三人，也不得自行或委託刊登讓與、轉售廣告。

例外有二：

• 買受人間為配偶、直系血親或二親等內旁系血親。
• 符合中央主管機關公告的其他得讓與或轉售情形，並事先經地方主管機關核准；此類核准轉讓全國每二年以一戶（棟）為限。

銷售者除法定例外外，不得同意或協助買受人轉讓契約，也不得接受委託刊登轉售廣告。

核心觀念

**以命題當年（民國 112 年）法規為準。**本題核心是《土地稅法》第 39 條之 2：作農業使用的農業用地移轉給自然人，符合要件並依法申請時，得不課徵土地增值稅；不符合不課徵要件或依法恢復課稅時，則應計徵土地增值稅，並依同條規定認定原地價。

「不課徵」不是免徵，也不是消滅土地增值稅。符合條件時，稅額暫不課徵；土地之後依法應課稅時，仍須以法定原地價計算漲價總數額。

農業用地範圍，依《土地稅法施行細則》第 57 條認定，包括《農業發展條例》所稱耕地、特定分區編定的林業用地等土地、特定分區編定的農牧用地、都市計畫農業區或保護區內土地，以及經認定符合要件的國家公園區土地。是否「作農業使用」，須符合實際使用要件；僅有農業用地的地目或編定，尚不足以認定。

解題方法

先以《土地稅法》第 28 條掌握原則：已規定地價的土地所有權移轉，原則上按土地漲價總數額課徵土地增值稅。再依第 39 條之 2 判斷農業用地移轉是否適用不課徵；若不適用或已依法恢復課稅，再判斷原地價應採哪一種法定基準。

土地漲價總數額的基本架構是：

計算原地價時，並應按《土地稅法》第 32 條及施行細則相關規定，以消費者物價總指數調整。

農業用地移轉應課徵土地增值稅的情形

一、移轉時不符合不課徵要件

依《土地稅法》第 39 條之 2 第 1 項，作農業使用的農業用地移轉給自然人，得申請不課徵土地增值稅。據此，移轉時如有下列情形，即不能適用該項不課徵規定，原則上應課徵：

1. 承受人不是自然人，例如移轉給公司或其他法人。
2. 土地並非作農業使用。
3. 土地不屬於法定農業用地範圍。
4. 未依規定提出不課徵申請，或逾法定期限申請。

依同法第 39 條之 3，通常應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時，在土地現值申報書註明農業用地並提出申請；未註明者，得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請。逾期即不得申請。法律規定得由權利人單獨申報者，權利人得單獨提出申請。

二、曾以不課徵方式取得土地，之後因違規使用而再移轉

依《土地稅法》第 39 條之 2 第 2 項，土地承受人於持有土地期間，經有關機關查獲土地未作農業使用，且未在機關所令期限內恢復作農業使用；或雖於期限內恢復，之後又有未作農業使用情事，則於該土地再移轉時應課徵土地增值稅。

配偶間相互贈與時，承受人未作農業使用的情形，依法合併計算。

三、依法原應課稅的再移轉

核心觀念

本題考查憲法第15條工作權保障下，國家對執行職業自由的限制，應如何依憲法第23條比例原則審查。依司法院釋字第809號解釋，不動產估價師法第9條第2項限制事務所只能設立一處、不得設立分事務所，尚未違反比例原則，與憲法第15條保障工作權之意旨並無違背。

以命題當年（民國112年）法規為準。

解題方法與涵攝

一、先確認限制的是哪一種職業自由

憲法第15條保障人民工作權，包括從事工作、選擇職業及執行職業的自由。限制內容不同，憲法審查標準也有寬嚴差異。

本題規定不禁止人民成為估價師，也沒有改變其可從事的職業；它限制的是執行業務的方式與處所，因此屬於對執行職業自由的限制。釋字第809號指出，此類涉及工作方法、時間、地點、內容的限制，只要立法目的在追求公共利益，且限制手段與目的達成間具有合理關聯，即符合比例原則。

二、確認管制目的具有正當性

不動產估價師辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利的估價，估價品質會影響委託人的財產權益、不動產交易安全及金融市場秩序。估價價格的決定及估價報告書的製作，屬於估價業務的核心，須由估價師親自執行並對服務負責。

釋字第809號認為，禁止設立分事務所，目的在於使主管機關管理事權統一、確認業務權責與名實相符，並避免借照執業，進而維護估價品質、保障委託人財產權益與不動產交易安全、穩定金融市場秩序。這些目的均屬公共利益，具有正當性。

三、判斷限制手段與目的間是否有合理關聯