111 專技高考高等考試 不動產估價師 民法物權與不動產法規 考古題詳解

[!NOTE] 本題解答以命題當年（民國 111 年）法規為準（民法物權編共有相關條文迄今未修正）。

核心觀念

本題核心在於測驗「分別共有物分割之限制」與「法院裁判分割共有物之法定方法」：

1. 共有物自由分割原則及其例外（民法第 823 條第 1 項）：

• 原則：共有物分割自由原則，旨在消滅共有狀態，促進物之利用與經濟效益。
• 例外限制：包含「法令另有規定」、「因物之使用目的不能分割」及「契約訂有不分割期限」。

2. 裁判分割之法定方法（民法第 824 條第 2 項）：

• 法院裁判分割之形成權行使，依第 824 條第 2 項明定三種基本分割方法：
• 原物分配於各共有人（第 1 款前段）。
• 原物分配搭配變賣分配（部分原物分配、部分變價分配，第 1 款但書）。
• 變賣共有物，以價金分配於各共有人（第 2 款）。
• 搭配民法第 824 條第 3 項（金錢補償）、第 4 項（部分維持共有）之靈活運用。

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解題方法

本題為標準的法條兼實務申論題，作答架構分為兩大層次：

1. 第一子題（分割限制之意涵與舉例）：

• 採「法理定義 ＋ 法規／實務實例」對稱式結構鋪陳。
• 「法令另有規定」：點出係基於土地政策、公共利益或都市發展需要由立法強制禁止分割，舉例以不動產估價與地政核心法規（農業發展條例、建築法、土地法）佐證。
• 「因物之使用目的不能分割」：點出非基於法律明文，而係因共有物客觀客體性質，若分割將喪失其功能與效用，舉例以民法第 799 條區分所有建物共同部分、共有通行道路或水路、界標界牆佐證。

2. 第二子題（民法第 824 條第 2 項之裁判分割方法）：

• 嚴格依照法條款項順序說明：純粹原物分割、原物分割兼部分變賣（混合分割）、純粹變價分割。
• 補充說明裁判分割之配套制度（差額金錢補償、部分共有人維持共有、變價時共有人之優先承買權），展現對共有物處分及價值衡平之全面掌握。

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選項分析

本題為申論題型，無選擇題選項。各爭點法律要件與體系分述如下：

1. 爭點一：民法第 823 條第 1 項「法令另有規定」

• 法理目的：排除共有人隨時請求分割之形成權，屬於公法或特別法對私法財產權之限制。
• 典型實例：
• 《農業發展條例》第 16 條規定耕地分割原則上每宗面積不得小於 0.25 公頃。
• 《建築法》第 11 條第 3 項之法定空地不得分割。
• 《土地法》第 31 條最小面積單位禁止分割規定。

2. 爭點二：民法第 823 條第 1 項「因物之使用目的不能分割」

• 法理目的：基於物之經濟目的或物理性質，共有物若予細分將無法達其通常效用，甚至造成社會經濟浪費。
• 典型實例：
• 區分所有建物之專有部分以外之共有部分（民法第 799 條第 5 項、公寓大廈管理條例第 7 條）。
• 共有之私設通路、既成道路、防火巷等供通行之土地。
• 共有之水溝、堰堤等水利設施，或相鄰土地共有之界牆、界標（最高法院 50 年台上字第 970 號判例意旨）。

3. 爭點三：民法第 824 條第 2 項之分割方法

• 第 1 款前段（原物分割）：原則上以物之本體依應有部分比例分配給共有人。
• 第 1 款但書（混合分割）：原物分配若顯有困難或部分共有人無意受分配，得採「原物分配兼部分變賣」。
• 第 2 款（變價分割）：原物分配有困難或分配將嚴重損害該物經濟價值時，變賣土地分配價金。

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解題技巧

1. 法條引述精準化：答題第一子題須清楚區分「公法強制禁止（法令）」與「客觀效用限制（使用目的）」，不可混為一談。
2. 舉例連結不動產法規：舉例時優先列出《農業發展條例》第 16 條及《建築法》第 11 條法定空地，切中「不動產法規」考科特色。

核心觀念

本題測驗未辦理繼承登記之土地經列冊管理期滿後，由國有財產署公開標售時之優先購買權主體認定與多數權利人之順位競合處理。

1. 法規基準：本題評析以命題當年（民國 111 年）法規為準。涉及核心法規為民國 111 年施行之《土地法》第 73 條之 1 第 3 項，以及《土地法》第 34 條之 1 第 4 項、《土地法》第 104 條。

現行法已修正：《土地法》第 73 條之 1 第 3 項於民國 112 年 2 月修正公布，刪除「依序」二字，並增訂「優先購買權人有數人，且其主張之權利順序相同時，由標售機關抽籤決定之」，解題仍以命題當年法規為準。

2. 土地法第 73 條之 1 第 3 項（111 年條文）：「標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。」
3. 土地法第 34 條之 1 第 4 項：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
4. 土地法第 104 條第 1 項：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

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解題方法

本題採兩階段論理：

1. 第一階段：檢驗各關係人是否享有優先購買權

• 分別檢視「配偶丙」、「共有人乙」、「借用人丁」在《土地法》各項規定下之法定要件，排除不具優先購買權之主張。

2. 第二階段：決定優先承購之處理程序與順位競合

• 依命題當年《土地法》第 73 條之 1 第 3 項明定之「法定順位（依序）」，判定國有財產署面對權利競合時之處置標準及通知繳款程序。

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選項分析（關係人法律地位分析）

一、丙（甲之配偶、唯一繼承人）之優先購買權地位

1. 繼承人地位：丙為甲之唯一法定繼承人，符合《土地法》第 73 條之 1 第 3 項規定之「繼承人」身分。立法意旨為保護原所有權人之繼承人，防止祖產流失，故丙對該標售之 A 地應有部分 $\frac{1}{2}$ 享有優先購買權。
2. 使用人地位：甲在自分管土地出資興建未辦保存登記建物，丙與其共同居住，甲死亡後，丙因繼承取得該建物之事實上處分權與占有權源，丙就該 100 平方公尺部分亦具「合法使用人」身分。

二、乙（A 地他共有人）之優先購買權地位

1. 土地法第 73 條之 1 第 3 項：乙為原土地之他共有人（應有部分 $\frac{1}{2}$），明文該當該項所定之「其他共有人」，享有法定優先購買權。
2. 土地法第 34 條之 1 第 4 項：共有人之應有部分遭公權力標售（性質屬買賣），他共有人乙本得主張共有人之優先購買權。

三、丁（借地建屋人）之優先購買權地位

1. 不符《土地法》第 104 條要件：土地法第 104 條之基地優先購買權，限於「地上權人、典權人或承租人」。丁係本於甲之「使用借貸」契約於土地建屋居住，使用借貸僅為債權契約，丁非地上權人亦非承租人，無物權或準物權之法定租賃保護，不得主張土地法第 104 條之優先購買權。
2. 是否符合《土地法》第 73 條之 1 第 3 項之「合法使用人」：

• 實務與行政函釋多從寬認為，只要於標售時本於正當占有權源（如經分管共有人同意占有者）占有使用土地者，得認屬合法使用人。
• 惟《土地法》第 73 條之 1 第 3 項明定合法使用人僅「就其使用範圍」享有優先購買權。

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準。

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核心觀念

1. 市地重劃後土地增值稅減徵之立法意旨與適用次數界定：

• 《土地稅法》第 39 條之 1 第 1 項規定：「經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。」
• 《土地稅法》第 28 條但書規定：「因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。」
• 財政部 81 年 10 月 9 日台財稅第 811680291 號函釋：「經重劃之土地，其於重劃後因繼承而移轉，繼承人再行移轉申報現值時，仍得適用土地稅法第 39 條之 1 第 1 項規定減徵土地增值稅百分之四十。」

2. 都市土地課徵田賦之認定標準（限制建築 vs. 不能建築）：

• 《土地稅法》第 22 條第 1 項但書規定，都市土地在農業區、保護區以外之土地，若符合「依法限制建築，仍作農業使用」或「依法不能建築，仍作農業使用」，得徵收田賦（目前田賦停徵，實質效果等同免課地價稅）。
• 《土地稅法施行細則》第 22 條及《平均地權條例施行細則》第 34 條對於「依法限制建築」與「依法不能建築」之具體法律定義與構成要件。

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解題方法

第一子題：乙出售 B 地號土地予丙，是否有土地稅法第 39 條之 1 第 1 項減徵 40% 之適用？

1. 爭點分析：

• 土地重劃後，原所有權人甲死亡，由乙「繼承」取得並辦竣繼承登記，繼承登記是否屬於土地稅法第 39 條之 1 第 1 項所稱之「第一次移轉」？若算第一次，則乙出售移轉予丙即為「第二次移轉」，將喪失減徵利益；若不算，則乙出售予丙方為「第一次移轉」，得以享有減徵優惠。

2. 法理與主管機關見解：

• 實質課稅原則與立法意旨：土地稅法規定重劃後第一次移轉減徵土地增值稅 40%，係考量重劃參與人於重劃工程期間土地無法作有效利用、並負擔重劃費用所給予之租稅補償與獎勵。
• 繼承之本質為免稅：依《土地稅法》第 28 條但書規定，因繼承而移轉之土地免徵土地增值稅。既然繼承移轉本不課徵土地增值稅，被繼承人及繼承人自始未曾實質享有「減徵 40%」之實體租稅優惠。
• 函釋明確肯認：依財政部 81 年 10 月 9 日台財稅第 811680291 號函釋，重劃後土地因繼承而移轉者，繼承人於辦竣繼承登記後「再行移轉」申報現值時，仍享有《土地稅法》第 39 條之 1 第 1 項減徵百分之四十之適用。

3. 小結： 乙於 110 年 8 月將 B 地出售予丙，該次有償移轉方屬法條所指實質課徵土地增值稅之第一次移轉，有減徵百分之四十之適用。

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第二子題：土地稅法第 22 條第 1 項「依法限制建築」及「依法不能建築」之意涵

依《土地稅法施行細則》第 22 條（及《平均地權條例施行細則》第 34 條）之規定，二者定義與涵意分別如下：

核心觀念

本題命題核心在於土地重劃中用益物權之清理機制與不動產估價技術規則中權利價值評估之跨科整合，涉及法條與觀念如下：

1. 法規基準：本題評析與法條依據以命題當年（民國 111 年）法規為準（註：現行《平均地權條例》及《不動產估價技術規則》相關條文架構迄今維持一致）。
2. 法條依據：

• 《平均地權條例》第 64 條第 1 項（用益物權視為消滅之法定要件與補償請求權）。
• 《市地重劃實施辦法》第 46 條（他項權利清理之程序與客觀判斷標準）。
• 《不動產估價技術規則》第三章第七節「權利估價」：第 113 條（權利估價通則）、第 114 條（地上權）、第 116 條（農育權）、第 117 條（不動產役權），以及民法物權編施行法關於永佃權之準用規範。

3. 法律本質：市地重劃為「強制性之土地權利交換與重組」，當原設定之用益物權因重劃結果客觀上喪失利用機能時，法律採「視為消滅＋法定補償」主義，估價師受託評估之補償金額，本質上為該權利因提前消滅所喪失之「賸餘財產價值（權利價值）」。

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解題方法

本題為標準的國家考試申論題，作答時應採「先定性、次分項、後收斂」的層次演繹：

1. 子題一（不能達設定目的之情形）： 從「事實／物理層面」（土地未受分配、形狀位置改變無法利用）與「法律／管制層面」（都市計畫與使用分區變更、法令禁止原利用）切入，結合《市地重劃實施辦法》之規範與實務見解，將抽象之「目的不達」具體化為四種典型態樣。
2. 子題二（估價應考慮之因素）： 採「通則奠基、分益開展」之鋪陳：

• 先點出權利估價通則（第 113 條）。
• 再逐一對應題目所列四種物權（地上權、農育權、永佃權、不動產役權），精準引述《不動產估價技術規則》第 114 條、第 116 條、第 117 條法定考量因素。
• 最後提煉「重劃補償」之核心評估邏輯（賸餘存續年期折現價值）。

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選項分析

本題為專技高考之「申論題」，非選擇題，故無個別選項。作答時須緊扣題旨之兩大問，嚴禁偏題論述抵押權或典權（此二者在重劃後係辦理轉載，非視為消滅）。

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解題技巧與常見陷阱

1. 嚴防物權種類混淆： 《平均地權條例》第 64 條第 1 項僅限於用益物權（地上權、農育權、永佃權、不動產役權）。若在答題中誤將「抵押權」（擔保物權）或「典權」列入視為消滅之範疇，將遭受嚴重扣分（依同條第 3 項，抵押權與典權於重劃後係轉載於分配土地上）。
2. 估價因素不可泛泛而談： 切忌僅默寫一般因素（如自然、社會、經濟因素）。必須精準列出《不動產估價技術規則》中各權利估價的「專屬法定條款」，例如不動產役權之「需役地增益效益與供役地受限程度」、地上權之「地租水準與權利存續期間」。
3. 不可遺漏永佃權之說明： 《不動產估價技術規則》雖未單獨為永佃權設立專條，但應點出其於物權法上準用農育權，並具有「永久存續、支付佃租」之特質，展現法學深厚素養。

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擬答正文

一、因市地重劃致不能達其設定目的之具體情形

依《平均地權條例》第 64 條第 1 項及《市地重劃實施辦法》第 46 條規定，重劃區內土地設定之地上權、農育權、永佃權或不動產役權，因市地重劃致客觀上無法遂行其權利設定機能者，各該權利視為消滅。實務上判斷「不能達其設定目的」之情形主要包含下列各端：

1. 原土地所有權人未受土地分配：

• 土地所有權人因土地面積過小未達最小分配面積標準，按規定領取差額地價補償而不受分配土地者。
• 土地所有權人依規定自行申請放棄分配土地，全部領取現金補償者。
• 因重劃後原所有權人已無土地可供附麗，該用益物權即喪失客觀存在之標的。

2. 分配之土地因物理條件變更致不能為原來之使用：

• 重劃後分配之土地，因位置、形狀、面積或界址之變更，導致權利人無法繼續行使其權利。
• 例如：原地上權設定供興建特定規模建物，重劃分配後土地成為畸零地且無法合併建築；或因地形變更無法再為原約定之建築利用。