111 專技高考高等考試 不動產估價師 土地利用法規 考古題詳解

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（現行法之國土計畫體系相關子法與功能分區公告期程雖持續推進，但兩法之許可架構條文維持穩定）。 本題的核心在於比較我國土地空間管制體系由「區域計畫」邁向「國土計畫」之轉型過程中，非都市土地大型開發管制制度之演進，涉及兩大法律核心：

1. 《區域計畫法》第 15 條之 1 至第 15 條之 5：非都市土地開發許可制、公開展覽與審查要件。
2. 《國土計畫法》第 24 條至第 26 條：都市計畫範圍外使用許可制、公民參與（公聽會與資訊網路公開）、實質審查要件（含國土功能分區指導與原住民族權益）。

解題方法

本題屬標準的「法規制度比較型」申論題，答題策略應採取「分項對稱比較法」：

1. 申請程序：從「法規依據」、「申請要件與文件」、「受理與審議機關」三個層次，分別敘明開發許可與使用許可之途徑。
2. 民眾參與及資訊告知程序：從「公開展覽」、「公聽會設置」、「資訊揭露管道（登報 vs. 網際網路）」及「人民陳情意見之後續處理與個別回饋」四項指標進行橫向差異對比。
3. 審查條件：逐一列出法定要件，並對比兩者在「上位計畫拘束力（國土功能分區使用原則）」、「基盤設施具體項目」及「原住民族土地權益保障」上之關鍵落差。

選項分析

本題為專技高考之申論題，非選擇題。就題旨所設三大爭點剖析如下：

• 爭點一（申請途徑）：區計法採「開發許可」，著重變更使用分區與使用地；國土法採「使用許可」，著重符合功能分區下之一定性質及規模管制。兩者皆依案件規模區分地方審議或中央審查，但管轄權限之法源與審議委員會組織不同。
• 爭點二（程序正義）：傳統區計法對公聽會無通案強制規定，且未明訂網路公開及陳情結果之個別書面通知；國土法大幅提高「正當法律程序」與「資訊透明度」，是評分之關鍵得分點。
• 爭點三（實質審查）：區計法之審查多著重工程與相容性；國土法則建立於「成長管理」與「功能分區劃設原則」之上，且新增部落知情同意機制，體現多元價值。

解題技巧

1. 審查要件口訣記憶法：

• 區計法四要件：環（環境保護）、基（基盤設施）、容（土地相容）、規（區域計畫）。
• 國土法五要件：區（功能分區原則）、環（環境保育）、基（現代化基盤）、容（土地相容）、原（原住民族土地）。

2. 公聽與通知是最大分野：考生務必點出國土計畫法「應辦理公聽會」、「網際網路公開」及審議結果「書面通知陳情人」這三項進步立法，切忌只泛泛回答「皆需公開展覽」。
3. 分點標題明確：閱卷老師閱卷速度極快，必須以一、(一)、1. 清楚分層，讓法條要件直接映入眼簾。

【答案】

一、申請使用許可與開發許可之程序說明

(一) 《區域計畫法》之「開發許可」申請程序

1. 申請要件與文件：依《區域計畫法》第 15 條之 1 及同法施行細則規定，開發人於非都市土地申請開發達一定規模或特定性質時，應檢具開發計畫（含開發計畫書圖、基盤與公共設施計畫、營運維護計畫等）向主管機關提出。
2. 受理與審議機關：

• 原則由直轄市、縣（市）政府受理初審後，提送該管「直轄市、縣（市）區域計畫委員會」審議許可。
• 若開發規模或性質達內政部指定之重大開發案件（如跨縣市轄區或一定規模以上之重大建設），則報請中央主管機關（內政部），提經「內政部區域計畫委員會」審議許可。

3. 後續管制：獲許可開發後，開發人須依開發計畫實施，並依法辦理分區變更或使用地編定異動。

核心觀念

本題評量之核心在於都市計畫細部計畫之法定內容，以及政府為因應能源轉型與活化產業用地所推動之**「都市型工業區／產業專用區更新立體化發展方案」在都市計畫法制中之容積獎勵規範**。

1. 細部計畫法定應表明事項： 依《都市計畫法》第 22 條規定，細部計畫應以都市計畫書圖表明計畫年期、土地使用分區管制、道路系統、地區性公共設施用地及其他應表明事項；另結合《都市計畫法臺灣省施行細則》對於產業專用區之規劃要求，須納入容許使用項目、都市設計、環境保護、公害防治、財務計畫及營運管理等要件。
2. 綠能與能源管理之立體化容積獎勵： 以命題當年（民國 111 年）法規為準，依《都市計畫法臺灣省施行細則》第 34 條之 2 規定（內政部配合「都市型工業區更新立體化發展方案」訂定），產業專用區為提升能源使用效率及設置再生能源發電設備，可申請綠能容積獎勵，並受個別項目上限 $5\%$、非回饋總獎勵上限 $20\%$、加計回饋總容積上限 $50\%$ 之嚴格限制。（現行法提醒：現行《都市計畫法臺灣省施行細則》維持此立體化綠能獎勵架構，相關審查細節與申請要件由各地方政府立體化審查作業要點補充執行。）

解題方法

本題為典型之「二合一」法規記憶與實務應用申論題，採階層演繹法進行解答：

1. 第一子題（細部計畫內容）：採「上位母法法定底線 $\rightarrow$ 施行細則與專用區實質規劃要件」雙層架構作答。先引《都市計畫法》第 22 條之通則要件，再鋪陳產業專用區特有之「產業引進類別、環境保護設施、都市設計管制、公共設施負擔與營運期程」。
2. 第二子題（綠能容積獎勵條件、額度與限制）：按「法源依據 $\rightarrow$ 適用條件與個別獎勵額度 $\rightarrow$ 總量與行政管制限制」三步開展。切中「太陽光電發電設備設置比例」、「能源管理系統 ISO 認證」及「黃金級／鑽石級綠建築標章」等客觀量化指標，並明確點出容積累加之上限天花板。

選項分析

本題為專技高考之申論題，無選擇題選項；此處針對本題評分標準之核心答題要點與評分爭點進行剖析：

1. 子題一評分爭點（細部計畫內容）：

• 若僅列《都市計畫法》第 22 條通則：僅能獲得基本分數。產業專用區具有產業引進、防污減碳、公共設施承載等特殊性，評分標準要求必須融入《都市計畫法臺灣省施行細則》之管制精神，涵蓋「土地使用管制、環境保護公害防制、都市設計管制、財務與期程計畫」。
• 完整取分結構：必須完整列舉「法定基本事項（年期、道路、分區管制、公共設施）」與「產業特性專案事項（產業引進、退縮綠化、污水處理、營運管理）」。

2. 子題二評分爭點（綠能獎勵與限制）：

• 條件與額度之辨析：太陽光電發電設備設置門檻為水平投影面積達屋頂面積 $50\%$ 以上，得給予法定容積 $2\%$ 至 $3\%$ 獎勵；取得 ISO 50001 能源管理系統認證得給予 $1\%$ 至 $2\%$ 獎勵；取得綠建築標章亦得額外獲獎。
• 兩層容積上限之辨析（關鍵得分點）：
• 第一層（單項上限）：提升能源使用效率與再生能源獎勵額度合計不得超過法定容積之 $5\%$。
• 第二層（綜合上限）：各項非回饋獎勵（新增投資＋能源管理）累計不得超過法定容積之 $20\%$；加計繳納回饋金後，總獎勵上限為法定容積之 $50\%$。
• 行政配套義務：須簽訂協議書、納入土地使用分區管制或產權註記列管、繳交保證金，避免獲得獎勵後未實質履約。

解題技巧

1. 記憶口訣法：

• 細部計畫必備要件記「期、管、道、公、設、環、財」：計畫年期、分區管制、道路系統、公共設施、都市設計、環境保護、財務與開發期程。
• 容積獎勵數字密碼「2、3、5、20、50」：
• 屋頂太陽光電 $\ge 50\%$ 給 $2\% \sim 3\%$；
• 能源項目合計上限 $5\%$；
• 投資與綠能合計上限 $20\%$；
• 加計回饋金獎勵總上限 $50\%$。

2. 常見作答陷阱：

• 陷阱一：將「能源獎勵上限 $5\%$」與「立體化總獎勵上限 $20\%$」混淆。

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準，核心測驗市地重劃之法定行政程序與不動產估價法規結合之實務規範，涉及《平均地權條例》第 56 條、第 60 條之 1，以及《市地重劃實施辦法》第 20 條、第 21 條、第 54 條。 （註：現行《平均地權條例》第 60 條之 1 後續已修正，增列抵費地優先提供社會住宅等特定用途之相關規定，解題仍以命題當年規定為準。）

涉及之核心概念包括：

1. 重劃同意與反對人數及面積計算之基準：基準日之認定，以及各類所有權型態（單獨所有、分別共有、公同共有、祭祀公業、公有土地等）之權利主體與面積換算基準。
2. 重劃前後地價查估規範：查估主體、重劃前推算「正常價格」之原則、重劃後評估「街廓路線價或區段價」之原則，以及送「地價評議委員會」評定之程序。
3. 抵費地之定價原則：以評定之重劃後地價為基準，參酌市況調整，並送「市地重劃委員會」審議通過底價。
4. 抵費地之法定後續處理：分配結果公告確定後之囑託登記、多元處分管道（公開標售、標租、設定地上權、專案讓售），以及處分所得價款之清算與撥充機制。

解題方法

本題為標準的四合一法規問答題，切入點應嚴格區分「程序認定」、「估價技術規則」、「底價審議」與「土地處分管理」，答題結構採四階段推進：

1. 第一部分：計算參與人數與面積之基準：以《市地重劃實施辦法》第 20 條為骨幹，先破題「基準日」，再依「單獨所有、分別共有、公同共有、祭祀公業、公有土地」分款列出計算標準。
2. 第二部分：重劃前後地價查估原則：以《市地重劃實施辦法》第 21 條為依據，清楚切分「查估主體與程序」、「重劃前地價查估原則（買賣或收益實例推算正常價格）」及「重劃後地價查估原則（街廓路線價或區段價）」。
3. 第三部分：抵費地定價原則：依《市地重劃實施辦法》第 54 條，點明以「評定之重劃後地價」為基準、考量市況調整，並強調須經「市地重劃委員會」審議通過。
4. 第四部分：分配公告確定後抵費地之處理：依《平均地權條例》第 60 條之 1 及《市地重劃實施辦法》第 54 條，完整寫出產權登記、處分方式（標售、標租、招標設定地上權、讓售），以及重劃費用抵付與盈餘／虧損撥充規定。

選項分析

本題為專門職業及技術人員高等考試（不動產估價師）之「申論題」，非選擇題或是非複選題，無個別選項，應依題目各項設問直接進行體系化論述作答。

解題技巧

1. 委員會權責切勿混淆：

• 審議「重劃前後地價」者為「地價評議委員會」。
• 審議「抵費地底價」者為「市地重劃委員會」。此為國考閱卷給分的核心防踩雷點。

2. 人數計算之共有人規則口訣：

• 分別共有看「持分（人人算人數，面積折應有部分）」。
• 公同共有看「全體或管理人（有管理人計 1 人，無管理人計全體人數）」。
• 祭祀公業看「管理人（原則計 1 人，無管理人計派下員全體）」。
• 公有土地「不計入」（公有土地管理機關不計入私有土地反對或同意之母數）。

3. 抵費地處分四管道：回答處分方式時，切記不可只寫「公開標售」，必須涵蓋「標售、標租、招標設定地上權、專案讓售」四項，最後務必補上所得價款之「盈撥充、虧貼補」（實施平均地權基金）。

【答案】

依命題當時之《平均地權條例》及《市地重劃實施辦法》規定，本題分項說明如下：

一、辦理市地重劃過程，計算參與重劃人數與面積之基準

依《市地重劃實施辦法》第 20 條規定，主管機關辦理市地重劃，計算土地所有權人人數及土地面積之基準如下：

核心觀念

本題本題評量《土地徵收條例》中關於徵收客體之附隨處理、各類客體之補償基準與法定估定程序、憲法生存權與居住權保障之安置計畫機制，以及動產與特殊標的之遷移費發給要件。本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（相關條文迄今無重大實質修正）。核心法條涵蓋：

1. 徵收客體一併徵收及例外：《土地徵收條例》第 5 條。
2. 土地地價補償基準及評定程序：《土地徵收條例》第 30 條。
3. 建築改良物補償基準及估定程序：《土地徵收條例》第 31 條。
4. 弱勢保障安置計畫與範圍：《土地徵收條例》第 34 條之 1。
5. 遷移費發給之法定情形：《土地徵收條例》第 34 條。

解題方法

本題為典型的五段式申論綜合題，設問精確、跨越法條多。作答切入點採「主問對應、條列破題」方式：

1. 第一問（處置原則）：以「一併徵收為原則、例外不予徵收」破題，點出《土地徵收條例》第 5 條。
2. 第二問（補償基準與評／估定）：分別針對「土地」與「建築改良物」做平行對比（基準：市價 vs. 重建價格；決定程序：地評會評定 vs. 建築主管機關會同估定）。
3. 第三問（安置計畫與範圍）：緊扣居住權保障之嚴格門檻（合法建物全部拆除或殘餘無法使用、設籍居住滿 6 個月、無其他自用住宅）及具體安置手段。
4. 第四問（遷移費發給要件）：依《土地徵收條例》第 34 條法定六款情形條列說明。

子題爭點解析

解題技巧

1. 對稱結構防漏答：題目將「土地」與「建築改良物」合併詢問其補償基準與評定方式，答題務必分點並列，切忌混淆機關職責（土地是「地價評議委員會評定」；建物是「會同建築主管機關估定」）。