109 專技高考高等考試 不動產估價師 土地利用法規 考古題詳解

本題以命題當年（民國 109 年）之《國土計畫法》為解題基準（現行法規於此制度之核心規範仍維持一致）。

核心觀念

本題測驗《國土計畫法》體系中取代舊《區域計畫法》「開發許可」之**「土地使用許可」**制度。命題核心在於考查考生對大型開發行為之管制門檻、審議管轄權限之橫向與縱向分配、實質審查標準，以及開發外部成本內部化機制（規費與特別公課）：

1. 申請門檻：《國土計畫法》第 24 條第 1 項「從事一定規模以上或性質特殊之土地使用」。
2. 跨域管轄與審查程序：《國土計畫法》第 24 條第 2 項（跨直轄市、縣市管轄權分配）與第 3 項（涉及海洋資源地區之審議層級）。
3. 實質許可條件：《國土計畫法》第 26 條第 1 項規定審議許可應具備之六大實質法定要件。
4. 收費性質與專款用途：《國土計畫法》第 24 條第 5 項（審查費，行政規費）、第 28 條（國土保育費，特別公課）及第 44 條（國土永續發展基金之法定用途）。

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解題方法

本題由四個相互連貫的子問題構成，屬於典型法條記憶與體系建構型之申論題。解題應採「條列式、分點並陳」方式作答，切入點如下：

1. 第一問（要件門檻）：精準寫出「一定規模以上」或「性質特殊」之法定構成要件，並可簡述但書免申許可情形展現論述厚度。
2. 第二問（程序邏輯）：涉及「跨兩縣市」及「跨海陸（國土保育與海洋資源地區）」雙重跨域，答題須將管轄之「受理機關」與「審議許可機關」之階層權限分界釐清。
3. 第三問（實質要件）：完整重現第 26 條之六大實質要件（國土功能分區原則、公共設施、環保防災、敏感衝擊、相鄰相容、其他中央規定）。
4. 第四問（費用與用途）：區分「審查費」（手續規費）與「國土保育費」（環境補償特別公課），並將國土保育費導向「國土永續發展基金」之法定五大用途。

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選項分析

本題為申論試題，無選擇題選項。以下針對四個子問題的評分爭點與常犯錯誤進行分析：

• 子題一（何種情況需申請）：常見失分在於僅籠統回答「開發土地時」，未明確引出法條關鍵字「一定規模以上」或「性質特殊」。
• 子題二（跨區跨縣市程序）：常見陷阱在於忽略「海洋資源地區」之特殊性。考生常誤以為向面積大之縣市申請後即由地方審議，忽略涉及海洋資源地區必須轉報「中央主管機關審議許可」。
• 子題三（實質許可條件）：此處為標準法條背誦題，考生若僅憑個人常識撰寫，易漏列「環境敏感地區衝擊減輕」與「相鄰土地使用相容／緩衝措施」等專業法定要件。
• 子題四（費用及其用途）：多數考生僅記得「國土保育費」，遺漏申請程序應繳納之「審查費」；或僅提及繳納費用，卻未能詳細寫出第 44 條國土永續發展基金之具體支出範圍（如規劃研究、補助地方、保育保安獎勵、受限補償等）。

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解題技巧

1. 跨域管轄判斷訣竅：「陸域跨縣市向所占面積較大者申請並會商；涉海或涉跨縣市最後審議許可一律歸中央」。
2. 六大審查條件記憶口訣：「原、公、環、敏、相、他」（原則相符、公共設施、環境防災、敏感對策、相鄰相容、其他規定）。

核心觀念

本題測驗不動產估價師於《土地利用法規》領域中，對「都市計畫公共設施保留地取得機制」與「土地徵收公益性、必要性及補償評價程序」之法條整合與實務應用能力。核心法源與觀念如下：

1. 都市計畫公共設施保留地之取得途徑：依《都市計畫法》第 48 條法定取得方式，以及都市計畫體系中多元取得途徑（如同法第 83 條之 1 容積移轉、第 30 條獎勵民間投資興辦等），落實憲法第 15 條保障財產權與司法院釋字第 400 號解釋意旨。
2. 土地徵收之公益性與必要性評估：依《土地徵收條例》第 3 條之 2，徵收必須符合憲法比例原則（適當性、必要性及狹義比例原則），其綜合評估必須落實五大法定層面（社會、經濟、文化及生態、永續發展、其他因素）。
3. 土地徵收補償地價基準與評定程序：依《土地徵收條例》第 30 條，徵收地價全面採「市價補償」，公共設施保留地則採「毗鄰非公共設施保留地之平均市價」；評定程序由直轄市、縣（市）主管機關依《土地徵收補償市價查估辦法》查估後，送交「地價及標準地價評議委員會」評定。

註：本題各項法律依據均以命題當年（民國 109 年）法規為準，相關條文之核心架構與實質內容於現行法中均持續適用。

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解題方法

本題由三個獨立子題構成，作答時採體系化邏輯切入：

1. 第一子題（保留地取得方式）：以《都市計畫法》第 48 條為主幹，先列出法條直接明定的「區段徵收」、「市地重劃」及「購買（協議價購）」，再向上擴展至都市計畫法體系中的其他法定實質取得途徑（容積移轉、獎勵民間投資、捐獻），展現完整的土地政策視野。
2. 第二子題（公益性與必要性評估層面）：嚴格依《土地徵收條例》第 3 條之 2 第 2 項之法定要件開展，條列「社會、經濟、文化及生態、永續發展、其他」五大客觀層面，並具體列舉各層面的審酌指標。
3. 第三子題（地價補償基準與評定程序）：

• 基準部分：明確劃分「一般被徵收土地」與「都市計畫公共設施保留地」兩種法定市價計算標準。
• 程序部分：依「查估作業 $\rightarrow$ 評議評定 $\rightarrow$ 公告發放 $\rightarrow$ 異議與復議救濟」之行政流程順序陳述，突顯估價師對地價行政程序的精確掌握。

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選項分析

本題為申論題，非選擇題型，故無選項辨析。考生應依子題架構分點論述，精確引述條號與法定名詞。

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解題技巧

1. 口訣記憶法：公益性與必要性評估之五大因素，口訣為**「社、經、文、永、他」**（社會、經濟、文化及生態、永續發展、其他），可確保考場上列舉完整、不漏項。
2. 避免答題盲點：

• 題目問「除一般徵收外」，切勿再將「一般徵收」列為取得手段；但務必寫出公用事業的「購買」（協議價購），許多考生容易漏掉《都市計畫法》第 48 條本文前段的「購買」。
• 公共設施保留地之補償基準「並非」該保留地之個別市場價格，而是**「毗鄰非公共設施保留地之平均市價」**，此為不動產估價師本科之核心專業關鍵詞，務必精準呈現。

3. 評定程序關鍵機關：法定審議評定機關名稱為**「地價及標準地價評議委員會」**，名稱必須一字不差，切勿簡寫為「地價評議會」。

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【答案】

一、都市計畫公共設施保留地除一般徵收外之取得方法

依《都市計畫法》相關規定，都市計畫公共設施保留地除一般徵收外，其取得方法包含下列途徑：

1. 區段徵收（《都市計畫法》第 48 條第二款）： 新訂、擴大都市計畫或為實施都市整體開發建設時，得依規定將開發範圍內之公共設施保留地併同納入區段徵收整體開發取得。
2. 市地重劃（《都市計畫法》第 48 條第三款）： 都市計畫整體開發地區，以市地重劃方式辦理時，公共設施保留地由開發範圍內土地所有權人按受益比例共同負擔並無償登記為公有。

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）有效之法規為準（即民國 108 年 1 月 30 日全案大幅修正公布施行之《都市更新條例》）。現行法後續雖於民國 110 年、113 年針對危險建築獎勵有局部修正，但本題所涉程序性條文架構至今仍適用。

本題評量考生對都市更新整體法定作業流程的掌握度，核心觀念包含：

1. 都市更新與都市計畫之法制銜接：都市更新本質上屬於都市計畫之實踐手段，更新地區與更新計畫如何透過審議組織（都市計畫委員會）與作業程序（都市計畫變更之合併或同時辦理）與《都市計畫法》體系緊密接軌（《都市更新條例》第 9 條）。
2. 計畫審議之權限機關：都市更新事業計畫之法定核准機關為直轄市、縣（市）主管機關，其實質審查則由法定專設之「都市更新及爭議處理審議會」辦理（《都市更新條例》第 29 條）。
3. 程序正義與民眾參與階梯：從規劃初期的「實施者舉辦公聽會」，到主管機關受理後的「公開展覽 30 日」、「主管機關舉辦公聽會」，再到審議前的正式「行政聽證」（《都市更新條例》第 32 條、第 33 條，呼應司法院釋字第 709 號解釋對憲法正當行政程序之要求）。
4. 聽證程序免除之法定要件：在效率與正當程序衡平下，得免辦聽證的法定例外情形（全體同意且無意見、法定免辦公展之計畫變更、情節輕微認定）（《都市更新條例》第 33 條但書、第 34 條）。

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解題方法

本題為典型的三段式申論題，作答時切忌混雜作答，應依題意清楚劃分為三個核心子題，並以法定條文為骨幹開展論述：

1. 第一子題（程序連結機制）：先點出主辦機關擬訂都市更新計畫後，須送「各級都市計畫委員會」審議；進一步說明若涉及主計或細計變更，依《都市計畫法》程序辦理，並特別點出條例所賦予之「合併辦理」或「同時辦理」程序簡化機制。
2. 第二子題（審議機關與兩階段程序）：

• 審議機關：明確寫出「直轄市、縣（市）主管機關」（審議任務由都市更新及爭議處理審議會為之）。
• 擬定期間：焦點在實施者主辦之「公聽會」。
• 審議前程序：焦點在主管機關受理報核後之「公開展覽 30 日」、「主管機關公聽會」、「受理人民書面意見」與「舉行聽證」。

3. 第三子題（免辦聽證情形）：精準引據《都市更新條例》第 33 條第 1 項但書所定之三種法定豁免情形，並輔以第 34 條簡化變更之連結說明。

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申論要點分析

一、更新地區劃定／變更與更新計畫訂定／變更，與都市計畫程序之連結

依《都市更新條例》第 9 條規定，其程序連結機制如下：

1. 審議組織之連結： 直轄市、縣（市）主管機關劃定或變更更新地區，應擬訂或變更都市更新計畫，並送「各級都市計畫委員會」審議通過後，公告實施之。此項規定確保都市更新之空間導向與指導原則符合都市計畫發展大綱。
2. 計畫變更程序之連結與簡化：

• 前項都市更新計畫之擬訂或變更，涉及主要計畫或細部計畫之擬定或變更者，應依《都市計畫法》規定程序辦理。
• 為提升行政效能與更新時效，該條明定都市更新計畫之擬訂或變更，得與都市計畫之擬定或變更「合併」或「同時」辦理。

3. 迅行劃定之彈性銜接（補充法理）： 依《都市更新條例》第 10 條因天災重大事故迅行劃定者，直轄市、縣（市）主管機關得免擬訂都市更新計畫，或先行公告再補辦都市計畫委員會審議，展現與都市計畫聯結上的應變機制。

二、都市更新事業計畫審議機關及各階段法定程序

1. 審議機關：

• 依《都市更新條例》第 29 條第 1 項規定，都市更新事業計畫由「直轄市、縣（市）主管機關」審議。
• 主管機關審議時，應由其設立之「都市更新及爭議處理審議會」進行實質審議及調處相關爭議（都市更新及爭議處理審議會得由都市計畫委員會兼任）。

2. 擬定期間應完成之程序：

• 依《都市更新條例》第 32 條第 1 項規定，實施者於擬訂都市更新事業計畫期間，應舉辦「公聽會」，聽取民眾意見。
• 實施者報核計畫時，應將公聽會紀錄及民眾意見處理情形併入計畫書圖送審。

3. 審議前應完成之程序： 實施者報核都市更新事業計畫後，於送審議前，直轄市、縣（市）主管機關應依法踐行下列程序：

核心觀念

本題為「土地利用法規」之經典指標題型，融合實定法法條記憶與當代政策實務批判。本題以命題當年（民國 109 年）之《土地徵收條例》及其施行細則為準（註：相關主體條文架構現行法維持一致）。核心法源與概念包含：

1. 區段徵收補償體系：《土地徵收條例》第 30 條（地價市價補償）、第 31 條與第 32 條（改良物補償）、第 34 條（遷移費）、第 39 條及第 40 條（抵價地之申請與核定）、第 34 條之 1（弱勢與居住安置）。
2. 開發後土地處分架構：《土地徵收條例》第 44 條（規劃整理後土地之五大處理路徑：抵價地、公有地指配、公共設施用地無償取得、工程主管機關作價撥用、其餘可建築土地之處分）。
3. 憲政法理與土地正義：憲法第 15 條（財產權、生存權保障）、正當法律程序（司法院釋字第 709 號、第 732 號解釋精神）、居住權保障（兩公約適足住房權）、公益性與必要性衡量。

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解題方法

本題題幹包含三個獨立子題，答題切入點應採「三段式破題」，論述邏輯如下：

1. 第一子題（補償方式）：不可僅回答「現金」或「土地」，應建構完整補償光譜——區分為「地價補償（現金補償 vs. 抵價地）」、「土地改良物補償與遷移費」及「特別安置措施（安置街廓／安置住宅）」，展現估價師在徵收估價與補償實務上的完整知識體系。
2. 第二子題（土地處理）：以《土地徵收條例》第 44 條為主軸，依土地性質系統化歸納為：抵價地、原公有地處理、公共設施用地、其餘可供建築用地（讓售、標售、標租、設權），條列嚴整。
3. 第三子題（衝突成因與解方）：採「成因與解方對稱呼應」之論述架構。從「補償制度缺陷（小地主配地門檻、市價評定爭議）」、「生存與居住衝擊（滅農滅村、先拆後遷）」、「程序與正當性瑕疵（財產取得手段手段過當）」切入，再針對各項痛點提出法制與實務之解方。

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選項分析

本題為國家考試專業科目申論題，非選擇題，故無個別選項。閱卷評分重心在於：

1. 法條條號、專有名詞之精確度（如「抵價地」不可誤寫為重劃之「抵費地」）。
2. 《土地徵收條例》第 44 條土地處理項目之完整性。
3. 申論第三小題時，論點是否兼顧法理（憲法比例原則）與估價／土地開發實務，而非空泛宣洩情緒。

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解題技巧

1. 關鍵法條關鍵字記憶口訣：

• 整理後土地處置（土徵條例第 44 條）：「抵、公、設、剩」
• 抵：發給抵價地。
• 公：公有土地指配或撥用。
• 設：公共設施用地無償登記。
• 剩：其餘可建地讓售、標售、標租、設定地上權抵充成本。

2. 常見陷阱與扣分盲點：

• 混淆抵價地與抵費地：區段徵收發給者為「抵價地」（補償性質）；市地重劃領回者為「重劃分配土地」，扣抵成本者為「抵費地」。
• 忽視改良物與安置：補償對象非僅有土地，漏答地上改良物及《土地徵收條例》第 34 條之 1 安置計畫者，難拿高分。
• 論述缺乏估價專業觀點：分析市價補償衝突時，宜點出「市價查估爭議」與「地價評議委員會公信力」，凸顯不動產估價專業背景優勢。

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【答案】

一、實施區段徵收範圍內，私有土地所有權人之補償選擇方式

依《土地徵收條例》及相關法令規定，實施區段徵收時，私有土地所有權人得選擇或依法領取之補償方式如下：

(一) 地價補償之選擇

1. 領取現金補償：

• 依《土地徵收條例》第 30 條規定，被徵收之土地，應按照徵收當期之「市價」補償其地價。所有權人不願領取抵價地或未於法定期限內提出申請者，一律發給現金補償。

2. 申請發給抵價地（折算土地補償）：

• 依《土地徵收條例》第 39 條及第 40 條規定，土地所有權人得於公告期間內，檢具證明文件以書面向主管機關申請領回「抵價地」，即以徵收後規劃整理完成之可供建築土地折算抵付地價。
• 抵價地總面積由需用土地人考量各項財務因素訂定，原則上不得少於徵收總面積之 $40\%$（經農地重劃者不得少於 $45\%$）。
• 若所有權人應領抵價地權利價值未達「最小建築單元之權利價值」，得依法在規定期間內申請合併申領，或由直轄市、縣（市）主管機關按原徵收補償地價發給現金。

(二) 土地改良物之補償

1. 建築改良物：原則依《土地徵收條例》第 31 條規定，按查估之重建價格發給現金補償；若符合一定要件且所有權人同意，得依法一併徵收或協議給予安置補償。