109 專技高考高等考試 不動產估價師 民法物權與不動產法規 考古題詳解

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準；現行相關法規（民法、土地法、不動產估價師法）之定義與核心條文迄今未有重大實質修正，解題結論一致。

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核心觀念

本題核心在於測驗考生對於「不動產」於不同法律體系中「定義之廣狹」、「客體之本質（有體物 vs. 權利）」及「成分獨立性」之理解與跨法規整合能力。涉及法條與定義如下：

1. 不動產估價師法第 14 條第 1 項及不動產估價技術規則第 2 條：不動產估價師辦理估價業務之不動產範圍，指「土地、建築改良物、農作改良物及其權利」。
2. 民法第 66 條：稱不動產者，謂「土地及其定著物」（第 1 項）；不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分（第 2 項）。依民法體系，物權客體原則上以「有體物」為限。
3. 特別法（土地法第 1 條、第 5 條）：土地法稱土地者，謂水陸及天然富源；土地改良物分為「建築改良物」及「農作改良物」二種。

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解題方法

本題為典型之「比較型申論題」，解答應採**「先引法條界定範疇、次歸納共通點、再對比相異處」**之三段論法切入：

1. 界定各自內涵：分別列出不動產估價師法、民法及土地法等特別法對「不動產」之明文定義。
2. 歸納共通本質：點出各法皆以「土地」及附著於土地之「建築物」為核心實體不動產，且均具公示、利用與經濟價值之基礎。
3. 深度對比差異：從「客體型態（是否包含無體權利）」、「農作物獨立性（成分 vs. 獨立客體）」、「定著物與建築改良物之概念界線」及「立法目的與機能」四個面向精確剖析。

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爭點與法規分析（非選擇題，依題旨逐項深入分析）

一、各法規對「不動產」定義之規範

1. 不動產估價師法之業務範圍：

• 依不動產估價師法第 14 條第 1 項規定，不動產估價師受委託人之委託，辦理「土地、建築改良物、農作改良物及其權利」之估價業務。
• 不動產估價技術規則第 2 條亦為相同規定，明定估價業務所稱之不動產包含上述四者。

2. 民法之規範：

• 依民法第 66 條規定，不動產為「土地及其定著物」；出產物尚未與土地分離者，僅為土地之部分（成分），不具獨立物權客體性。
• 依民法物權編體系，不動產限於「有體物」，物權係支配「物」之權利，權利本身並非民法第 66 條所稱之不動產。

3. 民法特別法（土地法）之規範：

• 土地法第 1 條規定土地指水陸及天然富源。
• 土地法第 5 條將土地改良物分為「建築改良物」（附著於土地之建築物或工事）與「農作改良物」（附著於土地之農作物及其他植物與水產）二種。

二、不動產估價師業務範圍與民法及其特別法之「異同」

1. 相同點：

• 實體不動產之核心一致：各法均肯認「土地」與「附著於土地上之建築物」為最基本、最核心之不動產客體。
• 著眼於社會經濟效用：無論為民法物權之支配保護，或估價師法之經濟價值評估，均以具有特定經濟效用、不易移動為不動產之實體特徵。

2. 相異點：

• 客體範疇不同（有體物 vs. 權利）：
• 民法：不動產以「有體物」為限，不包括權利本身。
• 不動產估價師法：將「其權利」明文納入業務範圍。估價師除評估實體所有權價值外，亦得就地上權、農育權、不動產役權、典權、抵押權、租賃權或都市更新權利變換等「無體財產權利」評估其經濟價值，其涵蓋範圍顯著廣於民法。
• 農作改良物之法律地位不同（成分 vs. 獨立客體）：
• 民法：依民法第 66 條第 2 項，尚未分離之天然出產物（如樹木、未採收之農作物），僅為土地之成分，不得獨立成為物權客體。
• 不動產估價師法及土地法：土地法第 5 條承認農作改良物之分類；不動產估價師法第 14 條更明定「農作改良物」得單獨作為估價之客體（如徵收農作物補償、地上林木價值評估），突破民法「一物一權及成分不可分」之限制。
• 定著物與改良物之內涵與範圍差異：

核心觀念

本題測驗不動產物權法之核心爭點，涵蓋「所有權人物上請求權」、「越界建築之相鄰關係限制」以及「時效取得地上權之要件與防禦效力」：

1. 拆屋還地之請求權基礎：民法第 767 條第 1 項前段（所有物返還請求權）與中段（所有權妨害除去請求權）。
2. 越界建築之防禦限制：民法第 796 條、第 796 條之 1，以及地上權人建屋準用之民法第 796 條之 2。
3. 時效取得地上權之實體要件：民法第 772 條準用第 769 條、第 770 條；司法院釋字第 291 號解釋（已登記土地亦得為取得時效之客體）。
4. 時效取得之抗辯程序要件：最高法院 80 年度第 2 次民事庭會議決議（占有人須於所有權人起訴前向地政機關申請登記並經受理，始得資為抗辯）。 備註：本題以命題當年（民國 109 年）法規為準，相關條文迄今未修正。

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解題方法

本題屬標準的民法物權實例申論題，答題架構應採二階段分述：

1. 第一子題（丙之請求要件）：

• 採「請求權基礎分析法」，先引民法第 767 條第 1 項，將「拆屋」（除去妨害）與「還地」（返還占有）分別拆解為積極成立要件（所有權、現時占有、無合法權源）。
• 續論「相鄰關係之法定限制」（消極阻卻要件），甲為地上權人，依民法第 796 條之 2 準用第 796 條及第 796 條之 1，檢驗是否該當「非故意或重大過失」、「鄰地所有權人知而不即提出異議」或「法院裁量免予拆除」。

2. 第二子題（甲之抗辯要件）：

• 區分「實體法要件」與「訴訟法／程序法對抗要件」。
• 實體要件著重於「主觀行使地上權之意思」（實務上越界建築常被認定為所有之意思，此為陷阱）及「客觀占有期間與客體」。
• 程序要件則點出「時效完成僅取得登記請求權，非當然取得物權」，甲欲在訴訟中對抗丙，必須符合起訴前申請登記並經地政機關受理之要件。

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試題詳解

一、丙請求甲拆屋還地之要件

丙請求甲拆除逾界之房屋並返還該部分土地，其法律要件包含「一般物上請求權之成立要件」及「無越界建築權利限制之阻卻事由」：

(一) 一般物上請求權要件（民法第 767 條第 1 項）

1. 請求權人須為所有權人：丙須為該毗鄰土地之合法所有權人。
2. 相對人須為現時占有人或妨害人：甲為該越界房屋之原始建築人及事實上處分權人（所有權人），現時因房屋坐落而占有丙之土地並造成妨害。
3. 拆屋與還地之個別法條基礎：

• 拆屋部分：係依民法第 767 條第 1 項中段之「所有權妨害除去請求權」，要件為丙之所有權遭受現時存在且違法之妨害。
• 還地部分：係依民法第 767 條第 1 項前段之「所有物返還請求權」，要件為相對人現時無權占有丙之土地。

4. 相對人須欠缺占有權源：甲就越界占用之丙地，無合法之租賃、使用借貸、地上權或地役權等物權或債權權源。

(二) 排除越界建築拆除限制之要件（民法第 796 條、第 796 條之 1 準用第 796 條之 2） 甲係乙地之地上權人，依民法第 796 條之 2 準用同法第 796 條及第 796 條之 1，丙之拆屋請求尚須符合下列消極要件（即不受越界建築拆除權之限制）：

1. 甲有故意或重大過失：若甲因僱工「放樣失準」越界，經法院認定構成重大過失，則丙不受第 796 條第 1 項之限制，得請求拆除。
2. 丙即時提出異議：若甲非因故意或重大過失越界，但丙「不知越界」或「知其越界即提出異議」，則丙之拆屋請求權不受第 796 條第 1 項本文之阻卻。
3. 未經法院裁量免為拆除：縱丙即時異議，依民法第 796 條之 1 第 1 項規定，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去。因此丙請求拆屋，尚須經法院審酌拆除不致過度損害公共利益或當事人利益。

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本題以命題當年（民國 109 年）之法規為解題依據（相關條文迄今未有實質修正）。以下提供「參考書等級」之完整解析與擬答。

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核心觀念

本題評量不動產物權變動之核心公示原則——「登記生效主義」（設權登記）與「登記對抗主義」（宣示／對抗登記）之法理區辨及法規依據。

1. 登記生效主義：不動產物權之得喪變更，除法律另有規定外，非經登記不生物權效力。主要法條為民法第 758 條、土地法第 43 條、第 72 條。
2. 登記對抗主義：權利變動或法律關係在當事人間僅因合意即已發生效力，惟未經登記者，不得對抗善意或不特定第三人。涉及民法第 826 條之 1、第 870 條之 1、第 881 條之 3，以及土地法第 79 條之 1、信託法第 4 條、耕地三七五減租條例第 6 條、土地登記規則第 139 條等相關規定。

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解題方法

採「雙層次、雙法規體系」切入論述：

1. 第一層次：登記生效主義

• 先界定登記生效主義之意義（登記為物權變動之成立／生效要件）。
• 分別引據「民法」（以民法第 758 條為骨幹）與「土地法」（以土地法第 43 條絕對效力、第 72 條連署聲請登記義務為配合）。

2. 第二層次：登記對抗主義

• 界定登記對抗主義之意涵（不以登記為生效要件，而係以登記作為防禦／拘束第三人之對抗要件）。
• 明確劃分「民法相關規定」與「土地法及相關地政特別法規」：
• 民法：鎖定法條明文具備「非經登記，不得對抗第三人」或「登記後具有效力」之實體規範（抵押權次序讓與拋棄、最高限額抵押權變更、共有物分管約定），並嚴謹辨析民法第 759 條「處分要件主義」與對抗主義之法理層次。
• 土地法及相關法規：論述土地法第 79 條之 1 預告登記之保全對抗力，並援引土地法之特別法（耕地三七五減租條例第 6 條、信託法第 4 條）與子法（土地登記規則第 139 條租賃權登記），展現完整的地政法規架構。

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選項分析

本題為申論題（非選擇題），無個別選項。為利掌握答題全貌與閱卷評分重點，將本題各子題爭點剖析如下：

1. 登記生效主義之法條盲點： 考生作答時常僅引民法第 758 條，而忽略土地法之規範。土地法第 43 條（登記之絕對效力）係登記生效主義在公信力上之重大體現，土地法第 72 條亦揭示物權變動之登記程序，兩者兼顧方能符合題目「民法及土地法之相關規定」之要求。
2. 民法對抗主義之認定爭點： 民法第 759 條（因繼承、強制執行、徵收、確定判決取得物權）本質上為「處分要件主義」，權利非因法律行為早已生效，登記僅為處分之生效要件；真正符合「合意即生效，但非經登記不得對抗第三人」之法定典型，為民法第 870 條之 1 第 2 項、第 881 條之 3 第 2 項，以及民法第 826 條之 1 第 1 項之債權物權化對抗。答題時若能先列舉明文之對抗條款，再補充說明第 759 條之性質，層次最為精確。
3. 土地法規之對抗主義定位： 土地法本法中具備對抗第三人處分效力者為土地法第 79 條之 1（預告登記）。此外，依地政法規體系，不動產租賃權登記（土地登記規則第 139 條）、信託登記（信託法第 4 條）、耕地租約登記（耕地三七五減租條例第 6 條依最高法院 51 年台上字第 2629 號判例定性為對抗要件）均屬廣義土地法制中採對抗主義之代表，列出可充分展現專業深度。

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解題技巧

1. 法條關鍵字對比記憶：

• 登記生效主義：抓「非經登記，不生效力」（民法第 758 條第 1 項）。
• 登記對抗主義：抓「非經登記，不得對抗第三人」（民法第 870 條之 1、第 881 條之 3、信託法第 4 條）與「於登記後，具有效力」（民法第 826 條之 1）。

2. 分點分項條理化： 閱卷老師評閱申論題採點給分，內文務必嚴格依「一、登記生效主義（民法、土地法）」、「二、登記對抗主義（民法、土地法規）」兩大主軸對稱展開，標題並立，條號與條文要件明確列示。

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【答案】

一、我國土地登記採「登記生效主義」之意義及其相關規定

核心觀念

本題評量不動產估價師在「土地法規」領域中，關於「土地增值稅」（漲價歸公理念之核心實踐）三大關鍵制度的整合與比較能力：課徵時機、納稅義務人與退稅要件。

本題法規標準以命題當年（民國 109 年）法規為準（後續相關稅法於民國 110 年修正《稅捐稽徵法》第 28 條退稅請求權時效等，但不影響本題《土地法》、《平均地權條例》與《土地稅法》之核心架構）。

涉及法源依據如下：

1. 《憲法》第 143 條第 3 項：土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。
2. 《土地法》：第 176 條（課徵時機）、第 180 條（納稅義務人）。
3. 《平均地權條例》：第 35 條、第 35 條之 2、第 35 條之 3（課徵時機）；第 37 條、第 37 條之 1（納稅義務人）；第 42 條（重購退稅）。
4. 《土地稅法》：第 5 條、第 5 條之 1、第 5 條之 2、第 5 條之 3（納稅義務人及代繳）；第 28 條、第 28 條之 1 至 3、第 29 條（課徵時機與設定典權預繳）；第 35 條、第 35 條之 1（重購退稅）、第 39 條（公共設施保留地退稅）。

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解題方法

題目明定「分就土地法、平均地權條例及土地稅法之相關規定申述之」，在作答架構上有兩種布局：

• 方案 A（法規切入法）：分三大部分，依序論述土地法、平均地權條例、土地稅法，每部法中交代時機、納稅人、退稅。
• 方案 B（問題切入法，推薦採行）：以題目的三個問號為三大主軸（一、課徵時機；二、納稅義務人；三、申請退稅情形），每個主軸下橫向對照《土地法》、《平均地權條例》及《土地稅法》。

理由：國考閱卷委員評分時係按子題給分，採方案 B 能直接命中各評分點，並將普通法（土地法）與特別法（平均地權條例、土地稅法）之異同、競合與特別規定清晰呈現，版面架構層次分明。

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選項分析（命題子題深度解析）

本題為申論題型，各評分核心之爭點與法規異同分析如下：

1. 子題一：課徵時機之比較

• 《土地法》：第 176 條規定「移轉時」或「雖無移轉而滿十年時」。但無移轉滿十年之規定，實務上已被特別法取代而未執行。
• 《平均地權條例》：第 35 條規定「移轉時」或「雖無移轉而屆滿六十年時」。其中屆滿六十年之課徵，目前奉行政院令暫行停止課徵；另配合第 37 條第 1 項第 3 款，設定典權亦為課徵時點。
• 《土地稅法》：第 28 條規定「移轉時」課徵；第 29 條明定「設定典權時」應預繳。繼承移轉、公有土地贈與出售免徵。兩部特別法亦均有配偶贈與（得申請不課徵）及信託移轉不課徵之特別時機規範。

2. 子題二：納稅義務人之歸屬

• 《土地法》：第 180 條規定僅粗略分為「出賣人」（有償）與「無償取得人」（無償）。
• 《平均地權條例》與《土地稅法》：規範完全一致且更為縝密周延：
• 有償移轉（買賣、交換、政府照價收買、徵收）：原所有權人。
• 無償移轉（贈與、遺贈）：取得所有權人。
• 設定典權：出典人。
• 信託財產移轉：受託人。
• 代繳機制：《土地稅法》第 5 條之 3 增訂權利人代繳規定，健全公法債權保全。

3. 子題三：退稅情形之界定

• 《土地法》：通篇無「重購退稅」專條規定，僅有免稅規定，溢繳僅能回歸一般行政救濟或公法上不當得利請求退還。
• 《平均地權條例》與《土地稅法》：核心在於「重購自用土地退稅」（條例第 42 條、稅法第 35 條），旨在保障憲法居住權及促進土地利用自用化。另包括信託土地重購退稅（稅法第 35 條之 1）、公保地修法溯及退稅（稅法第 39 條第 4 項），以及實務上解除契約回復所有權、公法上溢繳錯繳退稅（《稅捐稽徵法》第 28 條）。

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解題技巧

1. 數字與對照陷阱：

• 土地法是「滿十年」，平均地權條例是「屆滿六十年」（現行行政院院令停徵），兩者數字絕不可混淆。
• 設定典權不是正式移轉，但在稅法上為防止逃漏，列為課徵時點，性質為「預繳」，納稅義務人為「出典人」。

2. 重購退稅的構成要件必寫齊全：

• 「自用住宅用地」（都市 $\le 3$ 公畝、非都市 $\le 7$ 公畝）、「自營工廠用地」、「自耕農業用地」。
• 時效為完成移轉登記之日起「二年內」。
• 退稅計算原則為「新購地價超過原售地價扣除已繳土增稅之餘額」時，在已繳稅額範圍內退還其差額： $\text{退稅額度} \le \text{新購土地地價} - (\text{原出售土地地價} - \text{已納土地增值稅})$ 且退稅額度不得超過「已納土地增值稅總額」。
• 務必提及「先售後購」與「先購後售」均可適用。

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