114 專技高考高等考試 不動產估價師 民法物權與不動產法規 考古題詳解

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 62 條的重劃後土地法律同一性，以及但書對特定行政處分、判決效力的限制。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

市地重劃會調整土地界線、位置與面積，原土地可能經交換分合而消失，所有權人取得重新分配的土地。第 62 條前段以法律擬制規定：自分配結果確定日起，重分配土地「視為其原有之土地」，使重劃前後土地在法律上具有連續性。

「視為其原有之土地」的意義

「視為」是法律擬制，並非表示重劃後土地在地理位置、形狀、面積上與原土地完全相同；其意義是法律上將重分配土地當作原土地，以維持重劃前後權利關係的連續。

因此，土地分配結果確定後，原土地所有權人就重分配土地取得所有權，原土地則不再以重劃前的地號與界址存在。判斷與土地有關的法律關係時，原則上以重分配土地承接原土地的法律地位；但租賃、地上權、地役權、抵押權等權利是否延續，仍須依各該權利的性質及平均地權條例相關規定判斷，不能只憑第 62 條一概認定全部存續。

但書的意義

但書規定，若行政上或判決上的處分，其效力與原有土地的性質具有不可分性，就不適用前段的擬制。換言之，不能僅因重分配土地被視為原土地，便使該處分的效力自動消失、移轉，或套用到重劃後土地；須依該處分本身的內容及效力範圍判斷。

關鍵在於：處分效力是否緊密繫於特定土地本身或其特定性質、狀態，以致脫離原土地便無從理解或執行。這類效力與土地性質不可分的處分，不由「視為原有之土地」的法律擬制改變。

核心觀念

本題考地上權的土地使用約定能否拘束受讓人、地上權與地上建物能否分開移轉，以及預付地租未登記時，土地受讓人是否仍受拘束。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。主要適用民法第 836 條、第 836 條之 1、第 836 條之 2、第 836 條之 3及第 838 條。

• 民法第 836 條之 2：地上權人應依設定目的及約定的使用方法使用土地；約定的使用方法未登記，不得對抗第三人。
• 民法第 836 條之 3：地上權人違反前條規定，經土地所有人阻止仍繼續者，土地所有人得終止地上權。
• 民法第 838 條第 1 項：地上權原則上得讓與；但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。相關約定未登記，不得對抗第三人。第 3 項規定，地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。
• 民法第 836 條之 1：土地所有權讓與時，已預付的地租未經登記，不得對抗第三人。
• 民法第 836 條：積欠地租達二年總額，土地所有人得定相當期限催告；期限內仍未支付，得終止地上權。

解題方法

依序確認三件事：第一，「不得分割」約定的法律性質及是否登記；第二，移轉標的是地上權、建物，還是兩者；第三，預付地租能否對抗後來取得土地所有權的人，以及終止權的法定要件是否具備。

（一）丙分割土地 X，再將分割後土地上的地上權分別讓與丁、戊，甲能否阻止？

甲、乙約定「乙不得將土地 X 分割」，屬於土地使用方法的約定，應依民法第 836 條之 2 判斷其登記及對第三人的效力。

若該約定未登記，丙是地上權受讓人，甲不得僅憑甲、乙間的約定，對丙主張不得分割。民法第 838 條第 1 項雖承認限制地上權讓與的約定，但同樣規定未登記不得對抗第三人；本題也未交代有此項登記。因此，依題示事實，甲不能以該約定阻止丙分割及移轉。

若「不得分割」約定已登記，則甲得以該約定對抗丙。丙違反約定時，甲得先阻止；丙經阻止仍繼續，甲得依第 836 條之 3終止地上權。土地分割及地上權移轉仍須符合其他土地登記、建築或土地使用法規。

結論：依題目未說明登記的事實，甲不能以未登記的約定對抗丙，阻止其分割及移轉。

核心觀念

本題考土地所有權移轉時，土地增值稅的法定免徵類型，以及「免徵」與「不課徵」對課稅時點、原地價的不同影響。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

依《土地稅法》第 28 條，已規定地價的土地移轉所有權，原則上按土地漲價總數額課徵土地增值稅；法律另定免徵或不課徵者，依各該規定辦理。

解題方法：先列免徵類型，再分辨稅負效果

《土地稅法》規定的主要免徵情形如下：

1. 因繼承而移轉的土地：依第 28 條但書免徵。
2. 各級政府出售或依法贈與的公有土地，以及受贈的私有土地：依第 28 條但書免徵。
3. 私人捐贈土地供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用：依第 28 條之 1 免徵；受贈人須為財團法人，章程須載明法人解散時賸餘財產歸當地地方政府所有，且捐贈人不得以任何方式取得土地利益。
4. 被徵收的土地，以及依法得徵收而土地所有權人自願售與需用土地人的土地：依第 39 條免徵。
5. 都市計畫指定的公共設施保留地，在保留期間尚未被徵收前移轉：依第 39 條免徵。
6. 符合規定的非都市土地公共設施用地，在尚未被徵收前移轉：土地須經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用、依法完成使用地編定，並經需用土地人證明，依第 39 條免徵。
7. 區段徵收土地以現金補償地價：依第 39 條之 1 免徵；因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者，也免徵。
8. 區段徵收土地以抵價地補償地價：抵價地領回時免徵；但領回後第一次移轉，依法仍須以實際領回抵價地的地價作為原地價計算漲價總數額，並適用重劃後第一次移轉減徵的規定。

補充辨別：經重劃土地於重劃後第一次移轉，是減徵百分之四十，不是免徵；作農業使用的農業用地移轉給自然人，符合條件並申請者，屬不課徵，不是免徵。

「免徵」與「不課徵」的意涵

• 免徵：移轉原本落入土地增值稅課稅範圍，但法律基於特定政策目的免除該次稅負。免徵土地仍按規定核定移轉現值；日後再移轉時，原地價原則上承接免徵前的原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定的申報移轉現值，並非當然把免徵當次移轉現值作為新的原地價。

核心觀念

本題考《土地法》第 69 條的更正登記制度：登記完成後發現登記錯誤或遺漏，原則上由登記人員或利害關係人以書面聲請，經該管上級機關查明核准後更正；只有符合條文但書的狹窄情形，才由登記機關逕行更正。

以命題當年（民國 114 年）法規為準。《土地法》第 69 條規定：

登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。

依《土地登記規則》第 13 條，所稱「登記錯誤」，是登記事項與登記原因證明文件所載內容不符；所稱「遺漏」，是應登記事項而漏未登記。

解題方法

先依條文但書與本文區分更正程序，再逐項檢驗更正登記是否具備實體要件。核心判斷是：登記簿是否確實偏離原登記原因證明文件，以及擬更正內容是否仍在更正登記的範圍內。

一、聲請更正

「聲請更正」是土地法第 69 條本文的通常程序。登記人員或利害關係人於登記完畢後發現錯誤或遺漏，應以書面聲請該管上級機關查明；經上級機關核准後，登記機關始得辦理更正。

這項程序透過上級機關審查，確認更正有事實及文件依據，避免僅憑當事人主張改動土地登記。

二、逕為更正

「逕為更正」是同條但書的例外程序。必須同時符合：

1. 登記確有錯誤或遺漏。
2. 錯誤或遺漏純屬登記人員記載時的疏忽。
3. 有原始登記原因證明文件可供查考。

符合這些條件時，由登記機關逕行更正，不必循本文程序聲請上級機關查明核准。若錯誤源於當事人所提資料本身有誤，或涉及權利歸屬爭議，就不符合「純屬登記人員記載時之疏忽」的例外要件。

聲請更正登記的要件

一、須於登記完畢後發現錯誤或遺漏

更正登記以已完成的登記為對象。尚在審查中的申請，應依其登記程序處理，並非土地法第 69 條所稱登記完畢後的更正。

二、須有客觀可認定的登記錯誤或遺漏