114 專技高考高等考試 不動產估價師 土地利用法規 考古題詳解

核心觀念

本題考的是非都市土地開發制度轉換前後，兩種「開發回饋費」的課徵目的與計算基礎：

• 國土計畫法的國土保育費：著眼於使用許可對整體環境造成的衝擊，供辦理國土保育及環境資源維護。
• 區域計畫法的開發影響費：著眼於土地開發對開發區周圍公共設施服務水準及其他公共利益造成的影響，供改善或增建相關公共設施。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。國土計畫法第 28 條及其授權訂定的《國土保育費及影響費收取辦法》，分別規範國土保育費與國土計畫制度下的影響費；題目所稱區域計畫法開發影響費，則依《區域計畫法》第 15 條之 3及《非都市土地開發影響費徵收辦法》說明。

解題方法

作答時先辨明兩費用的制度來源，再依序說明「誰因何種影響繳費、費用用於何處、以何種基礎計算」。兩者都與開發行為有關，但不能將國土保育費的環境衝擊計算方式，與開發影響費的公共設施影響項目混為一談。

一、國土計畫法國土保育費

（一）意義與用途

依《國土計畫法》第 28 條，經主管機關核發使用許可的案件，中央主管機關應向申請人收取國土保育費，作為辦理國土保育有關事項之用。

《國土保育費及影響費收取辦法》第 2 條進一步定義：申請使用許可對整體環境有一定程度衝擊影響時，為辦理國土保育及環境資源維護，向申請人收取的費用。其性質重點是補充環境保育所需財源，並非專門用來興建某一項周邊公共設施。

（二）課徵基礎

依同辦法第 3 條及附表一，基本計算架構為：

計算時掌握三個因素：

1. 土地價值基準：使用許可核准當期的公告土地現值平均值。
2. 地表改變面積與環境衝擊係數：依申請範圍中各種地表改變類型，按面積及相應係數計算；例如人工鋪面、經常性大規模改變地形、大規模改變地貌並設置人工構造物，係數不同；維持原始地形地貌者係數為零。
3. 土地使用係數：依陸域國土功能分區及使用類別適用不同係數，以反映土地使用對國土保育的差異。

因此，國土保育費的課徵基礎，是土地價值、地表改變造成的環境衝擊，以及功能分區與使用類別係數的組合。若其他法律所定費用與國土保育費性質重複，依相關規定得扣除重複計算範圍。

二、區域計畫法開發影響費

（一）意義與用途

核心觀念

本題以命題當年（民國 114 年）法規為準，主要適用《都市計畫容積移轉實施辦法》第 6 條、第 7 條、第 8 條、第 9 條、第 9 條之 1、第 16 條及第 17 條。

甲的土地屬都市計畫公共設施保留地，原則上可作為送出基地；乙建設公司的建築基地則是接受基地。題目已說明兩者位於同一主要計畫地區，符合容積移轉原則上限於同一主要計畫地區的空間範圍要求。乙如選擇折繳代金，即以繳交代金方式取得容積，不須特定甲的土地作為送出基地。

解題方法

（一）接受基地移入送出基地的容積

依《都市計畫容積移轉實施辦法》第 9 條，以申請容積移轉當期的送出基地與接受基地公告土地現值比值換算：

式中，接受基地容積率為其適用的容積率。這個公式把送出基地的土地面積及容積，按兩基地公告土地現值的比率換算到接受基地；送出基地公告土地現值相對較高時，可換算的接受基地容積較多，接受基地公告土地現值較高時，換算結果則較少。

本題未提供兩基地面積、申請當期公告土地現值及接受基地容積率，故只能列出計算公式，無法得出數值。

另須注意，題目中的公共設施保留地一般屬第 6 條第 1 項第 3 款土地，適用前述公式；若是第 6 條第 1 項第 1 款所列古蹟保存用地、保存區或其他依法指定土地，還須依第 9 條扣除送出基地已建築容積的比例。題目既指明為公共設施保留地，應依公共設施保留地的規定處理。

（二）接受基地可移入容積上限

依《都市計畫容積移轉實施辦法》第 8 條，可移入容積以不超過接受基地基準容積的百分之三十為原則。若接受基地位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地，或位於其他經都市計畫指定的地區，可酌予增加，但最高不得超過基準容積的百分之四十。

設接受基地基準容積為 $B$，可移入容積上限如下：

• 一般情形：$0.3B$。
• 符合第 8 條所列特定地區情形：最高為 $0.4B$。

題目沒有說明乙的基地是否位於上述特定地區，因此按一般原則作答，移入上限為基準容積的百分之三十；若符合特定地區條件，才可酌增至百分之四十。該百分比是「移入容積」相對於基準容積的上限。

核心觀念

本題考《都市更新條例》第 65 條：一是各級主管機關訂定都市更新容積獎勵項目時應考量的因素；二是獎勵後建築容積的原則上限，以及得適用特別上限的例外情形。

「基準容積」是都市計畫法令規定的容積率上限乘以土地面積；「原建築容積」則是符合規定的合法建築物，依申請建築時核准的總樓地板面積，扣除法定不計入樓地板面積部分後的樓地板面積。

解題方法

依序整理條文中的「獎勵項目考量因素」與「獎勵後容積上限」。先掌握一般上限，再逐一辨認例外的適用條件與計算方式；另須分清楚條例所定容積上限與地方自治法規給予獎勵的額度限制。

一、獎勵項目應考量的因素

各級主管機關依《都市更新條例》第 65 條訂定容積獎勵辦法或自治法規，就獎勵項目應考量：

1. 對都市環境的貢獻。
2. 對公共設施服務水準的影響。
3. 對文化資產保存維護的貢獻。
4. 新技術的應用。
5. 有助於都市更新事業實施的因素。

二、一般上限

原則上，獎勵後的建築容積不得超過該建築基地基準容積的 $1.5$ 倍，且不得超過《都市計畫法》第 85 條所定施行細則的規定。

因此，一般案件須同時符合兩項上限；不能只檢查是否未逾基準容積 $1.5$ 倍。

三、例外上限

符合下列情形之一者，獎勵後容積得依各款所列標準擇優辦理，並不受前述都市計畫法施行細則上限的限制：

1. **實施容積管制前已合法興建或已申請建造執照，且原建築容積高於基準容積：**獎勵後容積不得超過「原建築容積加基準容積的 $0.3$ 倍」，或「原建築容積的 $1.2$ 倍」；兩者擇優辦理。
2. **前款合法建築物經直轄市、縣（市）主管機關認定為高氯離子鋼筋混凝土建築物，或耐震能力不足且有明顯危害公共安全：**獎勵後容積不得超過原建築容積的 $1.3$ 倍。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第39條：區段徵收的補償分為地價補償及其他補償費。地價依第30條辦理，符合條件時得由土地所有權人申請改以抵價地折算抵付；其他補償費則依第31條至第34條規定辦理。

以下以命題當年（民國114年）法規為準。

解題方法

作答時先以《土地徵收條例》第39條建立架構，再依其指引分述：

1. 地價補償：說明市價計價原則，以及現金或抵價地方式。
2. 其他補償費：依第31條至第34條，分別說明改良物、土地改良費、營業損失及遷移費。

地價補償

依第30條，被徵收土地應按徵收當期市價補償地價；都市計畫區內的公共設施保留地，則按毗鄰非公共設施保留地的平均市價補償。市價由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定；主管機關並應每六個月提交市價變動幅度，作為調整徵收補償地價的依據。

區段徵收地價原則上以現金補償；土地所有權人可依第39條及第40條規定，在徵收公告期間內，以書面申請將全部或部分應領地價補償改以徵收後可供建築的抵價地折算抵付。抵價地總面積原則上為徵收總面積的百分之五十；經上級主管機關核准有特殊情形者，不得低於百分之四十；曾經農地重劃的地區部分，不得低於百分之四十五。

其他各項補償費

依第39條，除地價得申請以抵價地折算抵付外，其餘補償費依第31條至第34條辦理：