110 專技高考高等考試 不動產估價師 土地利用法規 考古題詳解

核心觀念

本題分兩部分：第一部分考《農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點》第五點，判斷哪些情形會破壞農業生產環境完整，因而不得同意變更；第二部分考《非都市土地使用管制規則》第三十一條之二，說明未達五公頃特定地區內，已補辦臨時工廠登記的低污染事業，無法辦理整體規劃時，如何申請變更編定及配置隔離設施。

以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。現行法已修正，解題仍依命題當年的法規規定。

解題方法

作答時先依「農地變更審查」與「特定地區工廠變更編定」分段處理。前者直接列出不得同意的審查情形；後者依序說明申請資格、可申請的使用地類別、隔離綠帶與設施配置，以及無法在區內配置時的替代作法。

一、農業用地變更不得同意的情形

依《農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點》第五點，農業用地變更使用應避免影響農業生產環境之完整，有下列情形之一者，不同意變更：

1. 未依規定規劃設置隔離綠帶或設施，未能適當區隔非農業使用與周邊農業環境。
2. 使用具有農業灌溉功能的系統排放廢污水，或有妨礙上、下游農業灌排水系統輸水能力之虞。
3. 申請變更範圍內夾雜未申請變更的農業用地，且妨礙其農業經營。
4. 妨礙原有區域性農路通行。
5. 部分土地分割後造成坵塊零碎，不利農業經營；但線狀公共建設不在此限。
6. 目的事業主管機關未就事業設置必要性，以及計畫使用農地的區位、面積必要性、合理性與無可替代性提出評估意見，或未表示支持意見。
7. 其他依該要點規定不得同意變更使用的情形。

另依該要點第六點，非都市土地特定農業區農業用地原則上不同意變更；僅在法定例外情形，且沒有上述第五點不得同意情形時，始得申請變更。這是特定農業區的額外限制，不能因取得目的事業主管機關支持，就免除農業主管機關的審查。

二、未達五公頃特定地區的低污染事業變更編定

（一）申請資格與可變更類別

依命題當年《非都市土地使用管制規則》第三十一條之二，申請人須符合以下要件：

• 土地位於依《工廠管理輔導法》第三十三條第三項公告、未達五公頃的特定地區內；
• 事業已補辦臨時工廠登記，且屬低污染事業；
• 經中央工業主管機關審認，無法依前條規定辦理整體規劃；

核心觀念

本題考查「環境敏感地區」的分類、開發申請與審議機關，以及都市土地和非都市土地各自的土地使用管制制度。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。

依當時《全國區域計畫》，環境敏感地區分為第一級與第二級，並按敏感性質分成四類：

類別	第一級環境敏感地區例示	第二級環境敏感地區例示
災害敏感	特定水土保持區、河川區域、洪氾區一級管制區、區域排水設施範圍等	地質敏感區、洪氾區二級管制區、嚴重地層下陷區、淹水潛勢區、山坡地、土石流潛勢溪流等
生態敏感	自然保留區、野生動物保護區及重要棲息環境、自然保護區、一級海岸保護區、國際級重要濕地及國家級重要濕地核心保育區等	二級海岸保護區、海域區，以及部分重要濕地分區等
文化景觀敏感	依法指定或登錄之重要文化資產及其相關保護範圍	國家公園內一般管制區、遊憩區等
資源利用敏感	飲用水水源水質保護區、水庫蓄水範圍、森林、溫泉露頭一定範圍、水產動植物繁殖保育區等	自來水水質水量保護區、地下水補注地質敏感區，以及部分水庫集水區等

以上是分類與代表性項目，實際範圍仍應依各目的事業主管法令及主管機關公告認定。

解題方法

先確認土地位於都市計畫範圍內或非都市土地，再分別套用都市計畫法制或區域計畫法制。環境敏感地區的分類本身，並不取代各類土地原有的分區、使用地編定及目的事業法規管制。

答題時要分清楚三個層次：

1. 環境敏感地區身分：依第一級、第二級及災害、生態、文化景觀、資源利用等類別判斷。
2. 土地使用分區管制：都市土地依都市計畫分區及土地使用管制；非都市土地依使用分區、使用地編定及相關管制規定。
3. 開發或變更審議：依土地類型及案件性質，向相應主管機關申請，並接受環境敏感地區及相關目的事業法規審查。

申請開發或變更的機關

都市土地

都市土地的土地使用及變更，依《都市計畫法》辦理。申請人應向直轄市、縣（市）都市計畫主管機關提出；都市計畫的擬定、變更及審議依案件法定程序辦理。涉及目的事業許可或環境敏感地區者，仍須依相關法令取得各主管機關的審查或同意。

都市土地沒有一套與非都市土地相同的通案「開發許可」制度；原則上須先符合都市計畫分區使用規定。若開發內容須變更都市計畫，應循都市計畫變更程序。

非都市土地

依《區域計畫法》第 15 條之 1，為開發利用而須辦理土地使用分區變更者，申請人應擬具開發計畫及相關文件，向土地所在地直轄市、縣（市）政府提出，再由該政府報請區域計畫擬定機關審議許可。

依《區域計畫法施行細則》第 18 條，地方區域計畫公告實施後，通常由直轄市、縣（市）主管機關審議；但案件達一定規模、性質特殊、位於環境敏感地區或屬中央指定情形者，應由中央主管機關內政部審議許可。民國 110 年的指定標準包含：案件達 30 公頃以上、特定特殊性案件，以及符合公告條件的環境敏感地區案件等。

都市土地的主要管制方式與審議標準

核心觀念

本題以命題當年（民國 110 年）法規為準，核心是《都市更新條例》第 8 條的策略性更新地區，以及第 65 條容積獎勵與建築管制放寬、第 67 條權利變換租稅優惠。答題時應先列出策略性更新地區的法定情形，再分別說明容積、建築管制與租稅效果。

解題方法與法規適用

一、策略性更新地區的劃定或變更

依《都市更新條例》第 8 條，有下列情形之一，各級主管機關得視實際需要，劃定或變更策略性更新地區，並訂定或變更都市更新計畫：

1. 位於鐵路場站、捷運場站或航空站一定範圍內。
2. 位於都會區水岸、港灣周邊，適合高度再開發的地區。
3. 基於都市防災必要，須整體辦理都市更新。
4. 配合其他重大發展建設，需要辦理都市更新。

策略性更新地區的都市更新計畫，除一般更新計畫應載明的事項外，並應說明劃定必要性與預期效益、都市計畫檢討構想、財務計畫、開發實施構想、計畫年期及進度，以及相關單位配合事項。

二、容積獎勵

依《都市更新條例》第 65 條，都市更新事業計畫範圍內的建築基地，得視都市更新事業需要給予適度建築容積獎勵。一般上限為獎勵後建築容積不得超過各該基地基準容積的 $1.5$ 倍，並受都市計畫法施行細則所定上限拘束。

法定特殊情形得依規定擇優適用下列上限：

• 實施容積管制前已完成的合法建築物，原建築容積高於基準容積：獎勵後容積不得超過「原建築容積加基準容積的 $0.3$ 倍」，或「原建築容積的 $1.2$ 倍」。
• 前述合法建築物經認定為高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足，且有明顯危害公共安全：不得超過原建築容積的 $1.3$ 倍；適用此上限者，不得再申請其他法令或自治法規所定容積獎勵。
• 策略性更新地區採政府主導方式實施，且更新單元面積達一萬平方公尺以上：不得超過基準容積的 $2$ 倍，或「原建築容積加基準容積的 $0.5$ 倍」。

此外，中央主管機關得以辦法訂定容積獎勵項目；地方主管機關得依都市發展特性以自治法規另訂獎勵項目。地方自治法規所給予的獎勵，原則上不得超過基準容積的 $0.2$ 倍；前述策略性更新地區的政府主導案件，上限為基準容積的 $0.4$ 倍。

容積獎勵項目的設計，應考量都市環境貢獻、公共設施服務水準、文化資產保存維護、新技術應用，以及促進都市更新實施等因素；具體項目及計算方式依中央辦法及地方自治法規辦理。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第49條至第55條，重點是辨明撤銷徵收與廢止徵收的法定事由，再依序回答申請主體、審查程序、行政救濟，以及土地權利與土地改良物如何處理。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。民國110年適用的《土地徵收條例》已於民國101年修正相關撤銷、廢止徵收規定；以下依命題當年的條文架構作答。

解題方法：先區分撤銷與廢止事由

《土地徵收條例》第49條以「徵收原因發生的時間與性質」區分撤銷、廢止：

一、應辦理撤銷徵收

有下列情形之一，應撤銷徵收：

1. 作業錯誤，致原徵收土地不在工程用地範圍內。
2. 公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重劃或其他方式開發。但以聯合開發方式開發，而土地所有權人不願參與者，不在此限。

二、應辦理廢止徵收

有下列情形之一，應廢止徵收：

1. 因工程變更設計，致原徵收土地不在工程用地範圍內。
2. 在依徵收計畫開始使用前，發生興辦事業改變、興辦事業計畫註銷、開發方式改變或取得方式改變。
3. 已依徵收計畫開始使用，但尚未完成使用，因情事變更，致土地全部或一部已無徵收必要。

簡單區分：作業錯誤或徵收當時已有其他開發規劃，屬撤銷；工程變更或徵收後事業、計畫、方式改變，屬廢止。

依《土地徵收條例施行細則》，依第50條申請撤銷或廢止徵收，應於土地或土地改良物徵收公告期滿後提出。

申請人與申請程序

一、一般申請程序

原則上由需用土地人向中央主管機關申請撤銷或廢止徵收。

二、原土地所有權人的請求程序

需用土地人未提出申請，而土地符合第49條所定撤銷或廢止事由時，原土地所有權人得向該管直轄市或縣（市）主管機關請求。

地方主管機關收受請求後，應會同需用土地人及其他有關機關審查：

• 審查符合規定：由需用土地人向中央主管機關申請。
• 審查不符合規定：地方主管機關將處理結果函復原土地所有權人。

地方主管機關作成不利處理結果時，原土地所有權人得於函復送達次日起30日內向中央主管機關請求撤銷或廢止徵收。中央主管機關認為符合規定者，得逕予撤銷或廢止；認為不符合規定者，將處理結果函復原土地所有權人。

此外，需用土地人未申請時，地方主管機關也得會同需用土地人及其他有關機關審查後，向中央主管機關申請。

不服處分結果的救濟

原土地所有權人不服中央主管機關對其請求所作的處理結果，應依法提起行政救濟。通常依行政救濟程序，先提起訴願；不服訴願決定，再提起行政訴訟。