110 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產投資分析 考古題詳解

核心觀念

資本適足率（Capital Adequacy Ratio, CAR）衡量銀行自有資本承擔資產風險的能力，基本公式為：

風險性資產總額係將各項資產依風險權數加權後加總；權數愈高，計入分母的金額愈大，銀行所需持有的最低資本也愈多。依巴塞爾協定的最低要求，銀行總資本不得低於風險性資產總額的 $8\%$。巴塞爾資本要求

解題方法

本題先確認資本適足率的分子與分母，再比較各資產的風險權數。銀行可藉由調整資產組合降低風險性資產總額，或增加資本，使比率符合最低要求。

以題目給定權數計算，每持有 $100$ 元資產，其計入風險性資產總額的金額如下：

若最低資本適足率為 $8\%$，上述 $100$ 元資產所需的最低資本分別為：

因此，在資本額相同時，銀行持有風險權數較低的資產，可以降低風險性資產總額並提高資本適足率；也可以在符合資本適足率要求下，保留較大的放款或投資空間。

各小題作答

（一）資本適足率的意義與國際要求

資本適足率是銀行自有資本占風險性資產總額的比率，用以反映銀行承受信用損失及其他風險的資本緩衝能力。其分母並非單純的資產總額，而是依各項資產及相關風險曝險的風險權數加權計算。

依國際清算銀行（BIS）所採巴塞爾資本規範，銀行總資本適足率最低為 $8\%$。題目詢問的是國際最低要求，作答應以此比率為準。

（二）銀行如何因應以符合國際要求

銀行會比較各項資產的風險權數，並調整資產組合：

核心觀念

本題結合收益資本化與折現現金流量分析，須分別處理：

• 淨營運收益（NOI）：實際總收益扣除營運費用。
• 持有期間現金流量：每年 NOI 扣除貸款本息後，作為投資者的權益現金流量。
• 出售價值：以第 7 年 NOI 按永續成長模型估算，並扣除出售時尚未清償的貸款餘額。
• 投資價格：將持有期間的權益現金流量及第 6 年出售所得，按投資者要求報酬率折現至現在。

題目未提供交易成本或出售費用，以下均不計；且假設出售價值以第 7 年 NOI 除以「要求報酬率減長期成長率」估算。

解題方法

一、計算每年淨營運收益

營運費用為實際總收益的 $50\%$，因此：

第 1 至第 6 年每年 NOI 均為 50 萬元。

二、計算每年貸款本息付款

貸款本金 250 萬元，年利率 $6\%$，分 10 年等額本息償還。年付款額 $A$ 滿足：

所以第 1 至第 6 年每年支付貸款本息約 33.9675 萬元。投資者每年取得的權益現金流量為：

三、計算第 6 年末出售價值

自第 7 年起 NOI 每年成長 $2\%$，故第 7 年 NOI 為：

以要求報酬率 $10\%$ 資本化，出售時的標的價值為：

這是第 6 年末、收到第 7 年 NOI 之前的終值，故以 $NOI_7$ 作為分子。

四、計算第 6 年末貸款餘額

第 6 年付款後，貸款尚餘 4 年期。以剩餘 4 期付款折算至第 6 年末：

核心觀念

本題考查銀行資產與負債的利率敏感度是否相配，以及固定利率與浮動利率抵押貸款的利率風險分配。銀行若以浮動利率存款作為主要資金來源，存款成本會隨市場利率變動；放款利率是否跟著調整，便會影響銀行承擔的利率風險。

計算題使用等額本息年金公式：

其中 $i$ 為每月利率，$n$ 為剩餘付款期數。貸款餘額則等於剩餘各期付款額按原貸款利率折現的現值。

（一）ARM 與 FRM 的利率風險承擔者

ARM：借款人承擔主要利率風險。 ARM 的貸款利率會隨約定指標利率調整。市場利率上升時，借款人的貸款利率與還款負擔可能增加；市場利率下降時，借款人則可能受益。銀行的貸款資產利率與浮動利率存款成本較容易同步變動，因此利率變動造成的資產負債利差風險較小。

FRM：銀行承擔主要利率風險。 FRM 的貸款收益固定，但銀行的浮動利率存款成本會隨市場利率變動。市場利率上升時，銀行存款成本提高，固定貸款收益未同步增加，淨利差可能縮小；市場利率下降時，銀行資金成本降低，固定貸款收益相對較高。借款人則在貸款期間享有固定利率，不必承受市場利率變動造成的利率調整。

因此，在銀行以浮動利率存款融資的情況下，ARM 有助於減少銀行資產與負債間的利率不匹配；FRM 則使銀行承擔較多利率風險。

（二）市場利率下跌時，提前清償罰金的合理性

FRM：罰金有補償銀行損失的理由。 市場利率下跌後，借款人可透過提前清償並以較低利率重新貸款，降低後續利息支出。銀行則可能失去原契約中較高利率的貸款收益，並須將收回的資金以較低市場利率重新運用。提前清償罰金若按合理方式約定，可補償銀行因借款人行使提前清償權所承受的收益損失或相關成本，因此在 FRM 契約下具有較充分的經濟理由。

ARM：以利率損失為由收取罰金的理由較弱。 市場利率下跌時，ARM 利率原則上會依契約調整，借款人已可透過浮動利率享有利率下降的利益，銀行貸款收益也會隨利率變動，較不會像 FRM 一樣長期持有高於市場利率的固定收益。因而，若銀行以補償固定利率收益損失為由收取罰金，其理由較弱；若契約明確約定，仍應以合理且與實際成本相當的金額為限。

（三）重新融資是否符合財務效益

原貸款年利率為 $9\%$，每月利率為：

原貸款期間為 $240$ 個月，因此每月本息付款額為：

核心觀念

本題考查通貨膨脹的定義、消費者物價指數（CPI）如何衡量居住成本，以及寬鬆貨幣政策與疫情衝擊如何影響房價和一般物價。答題時須區分房屋作為投資資產的價格與居住服務的價格：兩者相關，但不一定以相同方式計入通膨指標。

解題方法

（一）通貨膨脹的意義及商品價格走勢（3 分）

通貨膨脹是指一定期間內，一般物價水準持續且普遍上漲，使貨幣購買力下降的現象。若僅有個別商品因歉收、稀缺或需求增加而漲價，尚不足以稱為通貨膨脹；關鍵在於漲價是否具有普遍性與持續性。

在通膨趨勢下，商品與服務的名目價格整體呈上升走勢，但各品項漲幅不一。相對供給稀少、需求強勁或成本上升的品項，價格通常上漲較快；供給充足或需求疲弱的品項，漲幅則較低，也可能下跌。

（二）居住類價格如何採計房價及房租（6 分）

衡量通膨的 CPI，主要反映家庭消費商品與服務價格的變動。居住成本的衡量重點，是家庭取得「居住服務」所付出的成本；因此，購屋價格通常不直接當作一般居住消費價格納入 CPI。

購屋款包含土地與建物的資產價值，也帶有投資性質。房屋價格上漲反映資產市場變動，未必等同當期居住服務價格上漲。若直接將購屋價格納入，房貸利率、土地價值及資產價格變動都可能大幅牽動 CPI，降低其反映日常消費價格的功能。

居住類價格通常透過下列方式衡量：

1. **實際承租者：**採計實際支付的房租，反映租屋家庭取得居住服務的支出。
2. **自有住宅者：**許多國家採用「租金等價法」，估計屋主若將自住房出租可取得的租金，或租住相似住宅所需支付的租金，以此衡量自有住宅提供的居住服務。此數值是估算的居住服務價格，並非將房屋買賣價格直接納入。
3. **各國制度有所差異：**部分國家採租金等價法，部分國家以實際租金或其他住宅成本衡量。解題時應說明共同原則：CPI 著重居住服務價格，房屋買賣價格通常不直接等同於消費價格。

因此，當房價大幅上漲、房租漲幅有限時，房價漲勢不一定會按相同幅度反映在 CPI 通膨率中。

（三）2008 年金融風暴後五年內我國房價與通膨的變化及原因（7 分）

2008 年美國次級房貸風暴後，各國自隔年起採取寬鬆貨幣政策，包含降低利率、增加市場流動性。我國其後五年呈現的主要現象是：房價明顯上漲，但一般消費者物價並未同步出現同等幅度的通膨。

房價上漲的原因：

• **資金成本下降：**低利率降低購屋與投資的融資成本，增加購屋及持有不動產的意願。
• **市場流動性增加：**寬鬆政策使金融體系資金較充裕，部分資金流向土地及住宅等資產，推升資產價格。
• **資產保值及預期心理：**低利環境下，投資人尋求較具保值性的標的；