113 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產投資分析 考古題詳解

核心觀念

不動產市場分析，是依序界定市場範圍、蒐集並研判供給與需求資料，分析市場現況、變化趨勢及競爭關係，進而評估特定不動產的市場定位、出租或出售能力與投資可行性。重點不在只描述行情，而在說明供需如何形成租金、空置率、吸納量及未來收益。

本題以辦公室市場為例，主要考查市場分析的層級架構，以及 ESG 如何擴大傳統市場分析的評估範圍。不同教材對層級名稱略有差異，作答時應清楚交代由大至小的分析邏輯。

解題方法：由大至小、由市場到個案

可依「總體環境 → 區域市場 → 次市場 → 個別標的」的順序作答。大範圍分析用來掌握經濟與產業背景；範圍縮小後，則逐步比較區位、競爭物件與個別辦公室的條件，最後判斷市場需求能否支持預期租金、出租率與投資收益。

一、總體或全國市場分析

此層級觀察全國或主要都會區的經濟與不動產市場環境，評估辦公室需求的總體來源與發展方向，內容包括：

• 經濟成長、利率、通膨、企業投資與就業情形。
• 產業結構與企業設點需求，例如金融、科技、專業服務業的擴張或縮減。
• 全國辦公室存量、興建量、空置率、租金及投資市場趨勢。
• 影響企業辦公空間使用的趨勢，例如混合辦公、空間精簡及企業總部集中化。

總體分析的功能，是判斷辦公室市場所處的景氣階段，以及需求變動的大方向；其結果仍須透過區域與次市場分析，才能落到特定地點。

二、區域市場分析

此層級以都會區或較大的地理區域為範圍，例如臺北都會區或中南部主要城市，分析區域內人口、產業活動與交通條件如何影響辦公室需求。評估內容包括：

• 主要就業中心、產業聚落與企業分布。
• 人口、就業及通勤流向，與主要道路、大眾運輸及交通建設。
• 區域內辦公室供給量、租金水準、空置狀況及新增供給。
• 不同商業區的發展定位、企業聚集情形與區域間競爭。

區域分析用來辨別不同城市或都會區的市場強弱，並指出辦公室需求集中在哪些產業與地點。

三、次市場或子市場分析

此層級將區域市場進一步細分為實際競爭的辦公室市場，例如特定商業區、捷運站周邊，或依產品類型區分的甲級辦公室市場。分析時須界定具有替代關係的競爭範圍，不能只以行政區界線判斷市場。

評估內容包括：

• 次市場的辦公室存量、空置率、淨吸納量及未來新增供給。
• 近期成交與租賃案例、租金區間、管理費及租約條件。
• 競爭物件的屋齡、樓層、規模、設備、管理品質、交通可及性與租戶組成。
• 企業租戶的規模、產業、空間需求及對辦公室品質的要求。
• 新供給進場對既有辦公室租金、空置率及招商速度的影響。

次市場分析是競爭比較的核心。分析者須回答：目標辦公室真正面對哪些替代物件，以及租戶選擇目標物件的理由為何。

四、個別標的或基地分析

此層級直接評估特定辦公大樓、基地或投資標的，檢視其條件能否滿足次市場中租戶的需求。評估內容包括：

• 基地位置、交通、周邊機能、可見度及出入便利性。
• 建物面積、樓層規劃、柱距、樓板承載、採光、空調、電力、通訊及停車條件。
• 建物屋齡、維護狀況、管理服務、公共設施與使用彈性。
• 與競爭物件比較後的租金定位、預期租戶、出租期間及可能空置情形。
• 可能租金、出租率、營運成本、更新支出及風險，作為收益與投資可行性評估的依據。

核心觀念

本題考查「綠色金融」如何透過金融市場的資金配置與風險管理，推動產業及不動產朝向低碳、永續發展。作答須先界定綠色金融，再說明它如何影響不動產的融資、開發、營運、風險與價值。

「綠色金融」係指金融機構將環境、氣候變遷及永續發展因素納入金融決策，透過授信、投資、保險、資本市場籌資及金融商品等方式，引導資金投入有助環境保護、節能減碳及永續發展的經濟活動，同時評估並管理氣候與環境風險。廣義而言，綠色金融屬於永續金融的一環；永續金融另涵蓋社會及公司治理等面向，常以 ESG（環境、社會、公司治理）作為分析架構。

以命題當年（民國 113 年）政策為準，金管會於民國 111 年發布「綠色金融行動方案 3.0」，以「整合金融資源，支持淨零轉型」為願景，從「佈局、資金、資料、培力、生態系」五個面向推動金融業支持永續發展。此方案屬政策措施，並非一條直接規定不動產價格或授信條件的單一法條。

解題方法

本題沒有計算，也不是法條解釋題。適合依「資金如何進入不動產市場」的脈絡作答：先說明金融機構如何改變資金供給與風險定價，再分別推論對不動產開發、既有建物、投資收益與資產價值的影響。

綠色金融對未來不動產投資的影響

一、改變融資可得性與資金成本

金融機構將環境及氣候因素納入授信與投資評估後，具節能減碳、符合永續經濟活動認定，或能提出可信減碳計畫的建築與開發案，較能取得綠色授信、永續績效連結授信或永續金融商品資金。部分融資亦可能依專案績效或借款人永續目標連結貸款條件。

相對地，高耗能、碳排偏高，或缺乏改善規劃的物業，可能面臨較嚴格的融資審查、較高的風險溢酬，甚至較難取得資金。投資人評估時，因而須同時考量融資可得性與資金成本，而非只比較名目利率。

二、提高綠色建築及既有建物改善的投資誘因

開發商與業主為取得融資或吸引機構投資，將更重視建築能效、再生能源、節水、低碳材料、室內環境品質及韌性設計。既有建物也可能進行節能設備更新、外殼改善、能源管理及耐災設施升級。

上述措施會增加初期建置或改造成本，但可望降低能源及維護支出，並提升物業對租戶、買方及資金提供者的吸引力。投資決策應比較改善成本與後續營運效益，而不能僅以初始造價判斷專案優劣。

三、影響租賃需求、營運收益與資產價值

企業租戶及投資人日益重視 ESG 與減碳績效，可能偏好能協助其達成永續目標的建築。具良好能效及環境績效的物業，較有機會維持出租需求、降低空置風險，並減少能源費用對淨營運收益的侵蝕。

核心觀念

本題考查投資計畫的淨現值（NPV）、折現還本期間，以及財務規劃假設與參數的辨識。淨現值是將各期現金流量按折現率換算為現值，再扣除期初投資；若 NPV 大於零，表示預期報酬高於折現率所代表的最低要求報酬。

履約保證金雖於期末無息退還，仍是期初現金流出、期末現金流入；因此計算 NPV 時，應將其兩端現金流量納入。折現還本期間則累計折現後的現金流量，找出累計金額回收期初投入所需的期間。

解題方法

單位均為萬元。期初現金流出包括裝修成本 $4,500$ 萬元及履約保證金 $3,000$ 萬元，合計 $7,500$ 萬元。第五年除營業活動現金流量外，另收回無息履約保證金 $3,000$ 萬元。

一、淨現值

各年度現金流量現值如下：

年度	現金流量	現值利率因子	現值
第一年	1,200	0.9091	1,091
第二年	1,400	0.8264	1,156
第三年	1,600	0.7513	1,202
第四年	1,800	0.6830	1,229
第五年營業現金流量	1,800	0.6209	1,118
第五年退還履約保證金	3,000	0.6209	1,863

表中現值四捨五入至萬元。未四捨五入前的現金流量現值合計為：

$$1,200(0.9091)+1,400(0.8264)+1,600(0.7513)+1,800(0.6830) +1,800(0.6209)+3,000(0.6209) =7,659.7$$

因此：

$$NPV=-7,500+7,659.7=159.7\approx160\text{萬元}$$

淨現值約為 160 萬元。

二、折現還本期間

逐年累計折現現金流量，期初投入為 $7,500$ 萬元：

時點	當期折現現金流量	累計折現現金流量
期初	—	$-7,500$
第一年	1,091	$-6,409$
第二年	1,156	$-5,253$
第三年	1,202	$-4,051$
第四年	1,229	$-2,822$
第五年營業現金流量及保證金退還	2,981	159

到第四年底尚未回收 $2,822$ 萬元；第五年折現現金流量約為 $2,981$ 萬元，因此折現還本期間為：

$$4+\frac{2,822}{2,981}\approx4.95\text{年}$$

核心觀念

本題比較的是購屋所需資金安排所形成的償債支出，包括銀行房貸與親友借款的每月本息支出。按月本息均攤時：

$$每月本息支出=貸款本金\times 月貸款常數（MC）$$

另須把購屋前仍在租屋的租金納入相應期間的現金支出，才能看出 A、B 兩案在交屋前後的負擔差異。題目未提供其他收支與貸款條件，本題不另推算違約機率，而以現金流量與償債能力說明違約因素。

解題方法與計算

A 物件：成屋

總價為 750 萬元，銀行貸款八成：

$$750\times 80\%=600\text{ 萬元}$$

自備款二成為 150 萬元。乙君現有現金 100 萬元，自備款尚差 50 萬元，因此依題意向親友借款 50 萬元。

銀行房貸每月本息：

$$600\text{ 萬元}\times 0.0053=3.18\text{ 萬元}$$

親友借款每月本息：

$$50\text{ 萬元}\times 0.03=1.5\text{ 萬元}$$

前三年每月償債支出合計：

$$3.18+1.5=4.68\text{ 萬元}$$

A 為成屋，入住後不再負擔題目所述每月 2 萬元租金。因此，前三年若比較居住相關的每月現金支出，為：

$$4.68\text{ 萬元}$$

親友借款三年期滿後，若銀行房貸仍依原條件按月繳納，每月支出降為 3.18 萬元。

B 物件：預售屋

總價為 800 萬元，銀行貸款八成：

$$800\times 80\%=640\text{ 萬元}$$

頭期款為總價的 8%：

$$800\times 8\%=64\text{ 萬元}$$

工程款為每月 4 萬元，共 24 期：

$$4\times 24=96\text{ 萬元}$$

頭期款加工程款合計：

$$64+96=160\text{ 萬元}$$

乙君現有現金 100 萬元，故尚須另籌 60 萬元，才能支付這 160 萬元。題目未說明這筆 60 萬元的籌措方式，以下按「須另行籌措，但不計其利息與還款」比較，並分別列示工程款期間及交屋後房貸支出。

B 的銀行房貸每月本息為：

$$640\text{ 萬元}\times 0.0053=3.392\text{ 萬元}$$

預售屋兩年施工期間尚未完工，乙君仍須租屋。若按完整 24 期計算，這段期間每月居住相關支出為工程款加租金：

$$4+2=6\text{ 萬元}$$

兩年租金合計為 $2\times24=48$ 萬元，故工程款與租金合計為：

$$96+48=144\text{ 萬元}$$

完工交屋後，若開始繳納房貸且不再租屋，每月償債支出為 3.392 萬元。

兩案比較與評估

期間	A 物件	B 物件
購屋初期另須籌措	自備款差額 50 萬元，以親友借款支應	頭期款及工程款合計 160 萬元，扣除現金 100 萬元