113 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價理論 考古題詳解

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 36 條及第 37 條，重點是分清楚「總收入」與「有效總收入」：

• 總收入：價格日期當時，勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下可獲得的租金或收入。
• 有效總收入：從總收入扣除閒置及其他原因造成的收入損失後，實際可作為收益估價基礎的收入。

以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

依「先推算收入、再扣收入損失、最後校核比較」的順序作答。

一、估計有效總收入應包含的事項

依《不動產估價技術規則》第 36 條，估計程序如下：

1. 分析並推算總收入 以價格日期當時的狀況為準，依勘估標的的法定用途，估算正常出租或營運可取得的租金或收入。總收入以正常情況下可獲得的金額為基準。

2. 推算收入損失 估計閒置及其他原因造成的收入損失，例如空置、招租期間、收租不足，或營運中斷造成的收入減少。

3. 計算有效總收入 由總收入扣除前述收入損失，所得餘額即為有效總收入：

$\text{有效總收入}=\text{總收入}-\text{閒置及其他原因造成的收入損失}$

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 109 條至第 111 條，要求分別說明農作改良物估價的考量因素與估價方式。本題為法規題，以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

依第 109 條，農作改良物是指附著於土地的果樹、茶樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物。估價時須掌握作物類別與生長、產出情形，再按其距孳息成熟期的遠近，選用相應估價方式。

解題方法

依第 110 條先列出估價考量因素，再依第 111 條按作物生長階段說明三種估價方式。作答時要分清楚：因素是「估價時要考慮什麼」，方式則是「如何推算價格」。

一、估價應考量因素

農作改良物應依其類別，考量下列因素估計：

1. 生產環境：例如土壤、氣候、水源與地勢等條件。
2. 農業災害：如颱風、旱災、病蟲害等對作物生長及收成的影響。
3. 生產技術：種植、培育及採收技術對產量與品質的影響。
4. 生產期間：作物的生產週期與距離孳息成熟期的期間。
5. 樹齡大小：樹齡或植株大小影響其生長、產量及剩餘生產年限。
6. 生長情形：作物目前的健康、發育與存活狀況。
7. 結果習性：作物結果或產出的週期、豐欠及穩定程度。
8. 管理狀況：施肥、修剪、灌溉、病蟲害防治等管理情況。
9. 農業設施：與生產相關設施對作物培育及生產能力的影響。

二、農作改良物估價方式

依第 111 條，按作物距孳息成熟期的階段估價：

1. 幼小且距孳息成熟期尚長 依其種植及培育費用，並視作物生長情況估計。此階段尚無近期收穫可供推估，估價重點是已投入的種植、培育成本，以及作物目前的生長狀態。

核心觀念

本題考查上市保險公司投資性不動產的財務報導估價：先界定投資性不動產，再說明估價目的、價格種類，最後依租約期間判斷估價方法。

**投資性不動產的定義：**依《國際會計準則第 40 號》（IAS 40）及《保險業財務報告編製準則》，投資性不動產是由所有者或融資租賃承租人持有，目的在賺取租金、資本增值或兩者兼具的不動產。供企業生產或提供商品、勞務、行政使用，或在正常營業過程中持有待售者，均不屬投資性不動產。

**法規基準：**以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。《保險業財務報告編製準則》規定，保險業投資性不動產後續衡量採公允價值模式者，應以收益法或成本法評價，並以正常價格作為公允價值評估依據，不得以限定價格、特定價格或特殊價格評估。

解題方法

估價目的與價格種類

估價目的應記載為供財務報導使用，以評估投資性不動產的公允價值。

價格種類應採正常價格。公允價值是財務報導上的衡量目的；就本題所涉保險業估價規範，須以不動產估價的正常價格作為公允價值評估依據。兩者不宜混為同一概念：前者說明財報衡量目標，後者是估價報告所採價格種類。

租約期間與估價方法

依命題當年《保險業財務報告編製準則》：

核心觀念

本題依民國 113 年《土地徵收補償市價查估辦法》第 13 條，考查如何從房地交易價格中分離土地價值，再換算土地正常買賣單價。關鍵在於先辨明交易標的是「區分所有建物的部分樓層或單位」，或是「地上建物全部樓層」，兩者分母與樓層調整方式不同。

房地實例如屬特殊交易，應先依同辦法第 7 條、第 8 條修正；非特殊交易者，實例總價即為正常買賣總價格。建物成本價格依《不動產估價技術規則》第三章第三節估計；估得的土地正常單價，並應依同辦法第 17 條調整至估價基準日。

解題方法與計算程序

一、區分所有建物：交易為部分樓層或區分單位

這類交易只移轉部分建物及其基地持分，因此先從該部分房地價格扣除該部分建物成本，再除以其土地持分面積，求得土地權利單價。最後考慮樓層別效用價差，調整為土地正常買賣單價。

1. 計算土地權利價格

2. 計算土地權利單價

3. 考慮樓層別效用價差，估計土地正常買賣單價

以土地權利單價為基礎，依樓層別效用差異調整。高低樓層或不同區分單位的效用差異會反映在成交房地價中，不能直接把個別樓層或單位的土地權利單價當成未經調整的土地正常買賣單價。

二、地上有建物：交易為全部樓層