115 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價理論 考古題詳解

核心觀念

本題考查收益法中兩種收益價格評估方式：

1. 直接資本化法：將不動產未來某一期具代表性的淨收益，直接除以收益資本化率。
2. 折現現金流量分析法：將收益期間內各期淨收益及期末處分價值，按折現率折算為現在價值後加總。

依民國 115 年命題時之《不動產估價技術規則》第 28 條，收益法得採直接資本化法及折現現金流量分析法評估收益價格。本題指定各期淨收益相同，且收益資本化率與折現率相同，重點在分析兩種方法於「是否考慮期末價值」時的關係。

一、直接資本化法

（一）計算公式

直接資本化法之基本公式為：

$$V=\frac{I}{R}$$

其中：

• $V$：收益價格
• $I$：年淨收益
• $R$：收益資本化率

若淨收益每期相同，且預期永續取得該淨收益，則：

$$V=\frac{I}{R}$$

其經濟意義是：以收益資本化率將單一期代表性淨收益轉換為不動產總價值。

（二）適用前提

直接資本化法通常須具備下列條件：

• 淨收益具有代表性；
• 未來各期收益變動不大，或可用單一收益合理代表；
• 收益資本化率能反映不動產之風險及報酬；
• 評估標的是以永續收益或穩定收益為基礎。

直接資本化法不逐期預測現金流量，因此計算簡便，但對收益逐年變動、持有期間有限或期末價值特別重要之不動產，表達能力較弱。

二、折現現金流量分析法

（一）計算公式

折現現金流量分析法之一般公式為：

$$V=\sum_{t=1}^{n}\frac{I_t}{(1+r)^t} +\frac{V_n}{(1+r)^n}$$

其中：

• $V$：收益價格
• $I_t$：第 $t$ 期淨收益
• $r$：折現率
• $n$：預期持有期間
• $V_n$：第 $n$ 期期末之處分價值或剩餘價值

期末價值通常可依直接資本化法估算：

$$V_n=\frac{I_{n+1}}{R}$$

其中 $I_{n+1}$ 為持有期間結束後下一期之預期淨收益。

因此，折現現金流量分析法同時考慮：

1. 持有期間內各期淨收益；
2. 期末出售不動產所得之價值。

（二）各期淨收益相同時的公式

若各期淨收益均為 $I$，則：

$$V=\sum_{t=1}^{n}\frac{I}{(1+r)^t} +\frac{V_n}{(1+r)^n}$$

若期末價值依收益資本化率計算，且各期淨收益相同，則：

$$V_n=\frac{I}{R}$$

所以：

$$V=\sum_{t=1}^{n}\frac{I}{(1+r)^t} +\frac{I/R}{(1+r)^n}$$

三、具體例題分析

假設：

• 每年淨收益 $I=100$ 萬元；
• 收益資本化率 $R=10\%$；
• 折現率 $r=10\%$；
• 持有期間為 5 年；
• 第 5 年期末以收益資本化法計算處分價值；
• 各期淨收益均維持 100 萬元。

（一）直接資本化法

$$V=\frac{I}{R} =\frac{100}{0.1} =1,000\text{ 萬元}$$

因此，直接資本化法評估之收益價格為：

$$\boxed{1,000\text{ 萬元}}$$

（二）折現現金流量分析法

1. 折現 5 年收益

5 年收益現值為：

$$PV_{\text{收益}} = \sum_{t=1}^{5}\frac{100}{(1.1)^t}$$

亦可利用年金現值公式：

$$PV_{\text{收益}} = 100\times \frac{1-(1.1)^{-5}}{0.1}$$

計算得：

$$PV_{\text{收益}} \approx 379.08\text{ 萬元}$$

2. 計算期末處分價值

第 5 年期末之處分價值為：

$$V_5=\frac{100}{0.1} =1,000\text{ 萬元}$$

將其折現至現在：

$$PV_{\text{處分價值}} = \frac{1,000}{(1.1)^5} \approx 620.92\text{ 萬元}$$

3. 加總現金流量現值

$$V = 379.08+620.92 =1,000\text{ 萬元}$$

因此，折現現金流量分析法評估之收益價格為：

$$\boxed{1,000\text{ 萬元}}$$

四、兩種估價結果之異同

（一）估價結果相同

在下列條件同時成立時，兩種方法之結果相同：

核心觀念

本題考查不動產估價技術規則中，運用比較法時，如何將比較標的與勘估標的之間的差異調整至同一基準。比較法的核心不是直接抄用案例價格，而是以「比較標的價格」為基礎，逐項排除兩者間的差異。

以命題當年（民國115年）法規為準，主要調整項目包括：

1. 交易情況調整
2. 價格日期調整
3. 區域因素調整
4. 個別因素調整

可表示為：

$$勘估標的比較價格 = 比較標的正常價格 \times 交易情況調整率 \times 價格日期調整率 \times 區域因素調整率 \times 個別因素調整率$$

實務上各項調整未必均以百分比表示，也可能採金額調整，但調整目的相同，均在使比較標的與勘估標的具有可比性。

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一、比較法應進行的調整項目

（一）交易情況調整

交易案例必須先判斷是否為正常交易。若交易價格受到特殊因素影響，應調整為正常價格，例如：

• 親友交易、急買急賣或急售交易；
• 法拍、標售或特殊處分交易；
• 附帶其他債權債務或特殊交換條件；
• 一般市場交易以外的利益交換；
• 買賣雙方具有特殊關係；
• 交易價格包含裝修、設備、租約、回租或其他非不動產因素。

若比較案例本身為非正常交易，應先排除或進行交易情況調整，不能直接作為正常市場價格使用。

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（二）價格日期調整

比較標的的交易日與勘估基準日不同時，應調整兩個日期間的市場價格變動。

例如，案例於民國112年成交，勘估基準日為民國115年，期間市場上漲，則案例價格應向上調整；若市場下跌，則應向下調整。

價格日期調整所反映的是：

• 市場景氣變化；
• 利率及資金成本變化；
• 土地或房價指數變動；
• 供需關係變化；
• 法令、重大建設或重大公共事件造成的價格變動。

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（三）區域因素調整

區域因素是指影響不動產價格的區域性條件，例如：

• 交通便利性；
• 公共設施與生活機能；
• 商圈或住宅圈發展程度；
• 土地使用分區及使用管制；
• 環境品質、噪音、污染及景觀；
• 鄰里品質；
• 未來重大建設；
• 區域供需及發展潛力。

比較標的與勘估標的不在同一位置，或雖在同一供需圈內但所在區位條件不同時，應進行區域因素調整。

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（四）個別因素調整

個別因素是指不動產本身的個別條件，例如土地的：

• 面積、形狀及臨路情形；
• 臨街寬度及深度；
• 地勢、地質及排水；
• 使用分區及建蔽率、容積率；
• 容積移轉或開發權利；
• 地上物及使用現況。

建物的個別因素則包括：

• 建物用途、構造及樓層；
• 屋齡及折舊程度；
• 建物面積及格局；
• 樓層、朝向、景觀及採光；
• 電梯、停車位及公共設施；
• 維護狀況及裝修程度；
• 租賃、占用或其他權利負擔。

個別因素調整的目的，在於排除「同一區域內不同標的本身條件」所造成的價格差異。

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二、擴大範圍尋找案例時，應進行的調整

當勘估標的附近沒有適當比較案例，而在同一供需圈內擴大搜尋範圍時，主要應進行：

（一）區域因素調整

擴大範圍後，即使仍屬同一供需圈，各地區的交通、生活機能、公共設施、發展程度及環境品質仍可能不同，因此必須進行區域因素調整。

例如：

• 比較標的距離捷運站較遠；
• 商業活動較弱；
• 鄰近主要幹道而有噪音；
• 公共設施或學區條件較差；
• 未來開發程度不同。

此時應依區域差異評估比較標的價格應調高或調低。

（二）個別因素調整

擴大範圍後，標的本身的土地或建物條件也可能不同，因此仍須進行個別因素調整。

例如：

• 面積、形狀、臨路條件不同；
• 建物屋齡、樓層、格局不同；
• 有無車位不同；
• 建物維護及裝修狀況不同。

因此，擴大範圍並不表示只需作區域因素調整，區域差異與標的個別差異均應處理。

（三）交易情況調整

若擴大範圍所找到的案例具有特殊交易背景，仍須進行交易情況調整。交易案例的位置較遠，不會使特殊交易因素當然消失。

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三、拉長時間尋找案例時，應進行的調整

若為了取得足夠案例而採用較早期的交易案例，主要應進行：

（一）價格日期調整

交易日與勘估基準日不同，必須將比較標的價格調整至勘估基準日，這是拉長時間尋找案例時最核心的調整。

（二）交易情況調整

若早期案例具有非正常交易情況，仍應先作交易情況調整，或予以排除。

（三）區域及個別因素調整

即使交易時間不同，也不能忽略案例與勘估標的在區域及個別條件上的差異。時間調整只能處理「市場隨時間變動」的問題，不能取代位置及標的條件的比較。

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四、直接以地價指數或房價指數調整的適當性

價格日期調整可採用價格指數，其基本公式為：

核心觀念

本題考查兩個重點：

1. 建物折舊原因的分類。
2. 窗型空調相較中央空調所產生的功能性減損，以及如何透過三大估價方式衡量。

以命題當年（民國115年）法規為準，依《不動產估價技術規則》成本法及建物折舊相關規定，建物價值減損應依其效用降低的原因，分析物理性、功能性及外部性因素。估價上的折舊，不僅是會計上的逐年攤提，而是建物因各種因素導致市場價值或收益能力降低。

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一、折舊原因的三大分類

（一）物理性折舊

物理性折舊是建物因使用、風化、老化、損耗或災害，使構造、設備及裝修功能降低。

常見原因包括：

• 建物結構老化、龜裂、滲水。
• 外牆、屋頂、門窗及管線損壞。
• 電梯、空調、給排水及消防設備耗損。
• 使用不當、維護不足或自然環境侵蝕。

物理性折舊可能透過修繕而恢復，亦可能因結構性老化而成為不可修復的減損。

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（二）功能性折舊

功能性折舊是建物本身的設計、配置、設備或使用效能，無法符合現代市場需求，因而導致效用降低及價值減損。

常見原因包括：

• 格局不良、動線不佳。
• 樓高不足、柱位配置不利使用。
• 設備規格落後。
• 電力、空調、電梯或智慧化設備不足。
• 建築設計不符合現代辦公或居住需求。
• 建物雖然仍可使用，但使用成本高於現代替代方案。

功能性折舊又可分為：

1. 可修復性功能減損：修繕或改裝成本低於因此增加的價值。
2. 不可修復性功能減損：改善成本過高，無法經濟有效地消除。

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（三）外部性折舊

外部性折舊又稱經濟性或外在性折舊，是建物外部環境或市場條件改變，使不動產價值降低，且通常非所有權人單獨修繕即可消除。

常見原因包括：

• 鄰近工廠、垃圾場、嫌惡設施。
• 交通噪音、空氣污染或環境品質惡化。
• 都市計畫變更、土地使用限制。
• 區域機能衰退或商圈外移。
• 供需變化、利率變動、景氣衰退。
• 重大公共工程或周邊開發造成不利影響。

外部性折舊的重點在於：減損原因來自建物外部，而不是建物本身的物理狀況或設計缺陷。

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二、本題窗型空調辦公大樓價格較低的原因

（一）主要屬於功能性折舊

題目設定兩棟辦公大樓其他條件相同，唯一重要差異為：

• 甲大樓：窗型空調設計。
• 乙大樓：中央空調設計。

因此，價格差異主要應歸因於建物設備及使用功能的差異，屬於功能性折舊，而非物理性折舊或外部性折舊。

即使該辦公大樓是新建完成，仍可能存在功能性折舊。建物「新」只表示經歷年數短、物理性耗損少，不代表其設計必然符合市場需求。

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（二）窗型空調造成的價值減損

1. 使用效能較差

窗型空調屬個別房間設備，室內溫度控制不如中央空調均勻，難以配合辦公大樓的整體空間管理。

中央空調則可集中控制，較能維持整體辦公環境的舒適性。

2. 能源及管理成本較高

窗型空調數量多、分散設置，可能造成：

• 各單位分別操作，能源管理效率較差。
• 維修保養點多，管理成本較高。
• 設備故障時，需逐台檢修。
• 空調壽命及能耗表現不一致。

若窗型空調的使用成本高於中央空調，該超額成本將反映在租金、使用者承租意願及市場價格上。

3. 辦公空間的美觀及完整性較差

窗型空調通常會占用窗面或外牆位置，產生：

• 外觀不整齊。
• 室內噪音較大。
• 窗邊空間利用受限。
• 室內裝修及辦公配置彈性降低。

4. 市場接受度及出租性較低

現代辦公市場通常偏好集中空調、能源管理及較佳的辦公舒適度。窗型空調可能使：

• 租戶選擇意願降低。
• 租金水準低於中央空調大樓。
• 出租期間延長。
• 空置風險提高。
• 未來出售時的買方範圍縮小。

5. 改裝成本及未來風險

買方若希望提升建物功能，可能必須改裝為中央空調。改裝涉及：

• 設備本體成本。
• 管線及機房配置。
• 天花板及室內裝修拆除重作。
• 電力系統調整。
• 施工期間的營業或出租損失。

因此，市場價格通常會反映「現況缺陷」及「未來改善成本」。

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三、以三大估價方式衡量價值減損

（一）比較法

1. 基本方法

比較法是選取市場上條件相近、空調設計不同的交易案例，透過比較修正，求取窗型空調與中央空調之間的價格差異。

最佳資料是「成對比較案例」，即：

• 建物位置相近。
• 屋齡及結構相近。
• 樓層、面積及用途相近。
• 交易日期接近。
• 主要差異僅在空調設備。

設中央空調辦公大樓調整後單價為 $P_c$，窗型空調辦公大樓調整後單價為 $P_w$，則空調功能差異所造成的單價減損為：

$$D_s=P_c-P_w$$

若標的建物面積為 $A$，則總價減損為：

$$D_{s,\text{total}}=(P_c-P_w)\times A$$

若以中央空調建物價格作為基準，功能性減損率為：

$$R_f=\frac{P_c-P_w}{P_c}$$

2. 比較法的重點

比較法所得差額，必須排除其他因素影響，包括：

• 區位差異。
• 樓層差異。
• 面積差異。
• 屋齡差異。
• 裝修程度差異。
• 交易日期及市場景氣差異。

題目已明示其他條件相同，因此可直接將價格差異主要歸因於空調設計。

3. 比較法的優點

比較法直接反映市場參與者對窗型空調的評價，最能呈現市場價格上的功能性減損。

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（二）成本法

成本法的核心公式為：

$$土地正常價格＋建物成本價格＝不動產總成本價格$$

建物成本價格可表示為：

$$建物成本價格＝重建成本或重置成本－折舊$$

本題的重點是，窗型空調造成的是建物功能性折舊。

1. 可修復性功能減損

若將窗型空調改裝為中央空調在技術上可行，且改裝成本低於改裝後增加的價值，則可視為可修復性功能減損。

改裝成本可包括：

核心觀念

本題考查不動產估價之「專業性、不確定性、估價時效與廣告適法性」。

不動產估價並非機械計算，而是估價師依據估價目的、價格日期、勘估標的、權利狀態及市場資料，運用比較法、收益法、成本法等方法，經調查、分析、判斷後推估價格或租金。因此，估價結果本質上是特定條件下的專業判斷，不是絕對不變的客觀數字。

依《不動產估價師法》、《不動產估價技術規則》及估價專業倫理要求，估價師執業應遵守專業、客觀、公正、誠信及不得誤導委託人等原則。事務所對外宣傳時，也不得以不實、誇大或足以使一般人誤認之方式招攬業務。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。

解題方法

本題可採「適當性判斷三層次」：

1. 判斷訴求是否符合估價工作的實際性質。
2. 判斷訴求是否可能使一般人誤認估價能力或結果。
3. 判斷訴求能否在合理、附條件的範圍內成立。

因此，不能僅以「快速」或「精準」本身作抽象判斷，而應區分：

• 是否為有條件、合理的服務承諾；
• 是否為無條件、絕對化的廣告保證；
• 是否損害估價專業之客觀性與可信度。

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一、宣稱「可在24小時之內完成估價、回覆估價結果」

（一）並非一概不適當

估價時效會受到下列因素影響：

• 勘估標的之種類、規模及位置；
• 權利關係是否單純；
• 是否需要現場勘察；
• 市場交易案例是否充足；
• 是否涉及特殊用途、不規則基地、共有、設定地上權或租賃權等複雜權利；
• 委託人提供資料是否完整；
• 估價目的及報告書所要求之內容。

若標的單純、資料完整、估價目的明確，且估價師確實能完成必要的調查、勘察與分析，於24小時內提出估價結果，並非當然違法或不當。換言之，「快速提供服務」本身不是禁止事項。

（二）無條件宣稱則不適當

若網頁文字使一般人理解為：

不論任何案件，都能在24小時內完成可靠估價。

此種宣稱即有誇大及誤導之虞，理由如下：

1. 可能壓縮必要的調查程序

估價師應依估價目的進行必要的資料蒐集、現場勘察、產權確認、區位分析、最高最佳使用分析及市場交易案例比較。若為達成24小時期限而省略必要程序，即可能違反專業注意義務。

2. 時效不能凌駕估價品質

估價工作必須以資料充分及分析合理為前提。不能因委託人要求迅速取得結果，即降低查證標準或以未經確認的資料作成報告。

3. 案件複雜程度不同，不能一律保證相同時限

一般住宅與大型商業不動產、工業廠房、土地開發案、特殊不動產，其估價所需時間顯然不同。以單一「24小時」作為所有案件均能達成的保證，容易使委託人誤認估價工作只需簡單套用公式即可完成。

4. 可能造成不正當招攬業務的疑慮

估價師應以專業能力及服務品質公平競爭。若以極短時效作為主要招攬手段，並暗示其他估價師均無法提供同等效率，或使人誤以為速度即代表專業能力，便可能違反專業倫理及誠信招攬業務的要求。

（三）適當的表達方式

較妥適的廣告文字應加上合理條件，例如：

「於案件資料完整、標的單純且無特殊權利關係之情形，得於24小時內提供初步估價結果；正式估價報告之完成時間，依案件複雜程度及必要調查程序而定。」

此種表達既保留快速服務的特色，也沒有把24小時包裝成所有案件均適用的絕對保證。

（四）本項結論

「24小時內完成」若是針對特定類型、資料完整且經專業判斷可處理的案件，原則上可以成立；但若以無條件、全面性、絕對性的語氣宣稱所有估價案件均可在24小時內完成，則不適當，並有誇大或誤導之虞。

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二、宣稱「估價結果如同射中靶心一樣精準」

（一）估價結果具有不確定性

不動產估價所推估的是特定價格日期及特定條件下的價值。其結果會受到下列因素影響：