115 專技高考高等考試 不動產估價師 民法物權與不動產法規 考古題詳解

核心觀念

本題涉及民法第 866 條第 2 項「抵押權設定後，所有人再設定地上權或其他權利」之效力，以及土地法第 104 條地上權人之優先購買權。法規以民國 115 年命題當年法規為準。

甲先設定抵押權予乙，嗣後才設定地上權予丙，且丙已建築房屋。因此，乙之抵押權具有優先順位，丙之地上權原則上不得妨害乙實行抵押權。

但乙不能僅因丙之地上權存在，即當然請求除去。關鍵在於：地上權存續是否使抵押權之交換價值或實行效果「受有影響」。

解題方法

本題應依下列順序判斷：

1. 確認抵押權與地上權之設定先後。
2. 判斷丙之地上權是否屬於抵押權設定後所設定之權利。
3. 具體衡量地上權是否影響乙抵押權之實行。
4. 說明法院得否除去地上權後拍賣。
5. 再處理丙於拍賣程序中之權利保全方法。

一、乙之抵押權與丙之地上權的優先關係

甲先將基地設定抵押權並完成登記，之後才將同一基地設定地上權予丙，亦完成登記。

因此，乙之抵押權成立在先，丙之地上權成立在後。依民法第 866 條第 2 項，抵押權人實行抵押權時，如後設定之地上權影響抵押權，得聲請法院除去地上權後拍賣。

本題並非「先有地上權、後設定抵押權」的情形。若地上權成立在抵押權之前，原則上抵押權人於設定抵押權時即已能評估該地上權對價值之影響，通常不得事後請求除去。題目所示順序則相反，乙原則上得依第 866 條第 2 項聲請除去。

二、「受有影響」的判斷因素

「受有影響」不是指抵押物只要存在地上權，就當然必須除去，而是要判斷地上權存續是否實質減損抵押權之交換價值或實行效果。執行法院應綜合下列因素：

1. 抵押債權能否獲得充分清償

最重要的判斷是：地上權存在時，抵押物之拍賣價額是否因此降低至不足以清償乙之抵押債權及執行費用。

若即使保留地上權，拍賣價額仍足以完全清償乙之債權，乙之抵押權通常尚未達到「受有影響」的程度。

反之，若地上權存在會使拍賣價額大幅降低，造成乙之債權無法受償或受償顯著減少，即屬對抵押權有實質影響。

2. 地上權對基地交換價值的減損程度

應比較下列兩種價值：

$$\text{無地上權之基地價值} - \text{有地上權之基地價值}$$

減損越大，越可能認定抵押權受有影響。法院應考量地上權是否限制土地使用、收益、處分及再開發價值。

3. 地上權的存續期間

地上權期間越長，對基地所有權及抵押物價值的限制通常越大。

例如，長期甚至永久地上權，對買受人之利用及處分限制較為嚴重；短期地上權則可能僅造成有限影響。惟期間長短仍須與其他條件一併判斷，不是單獨決定因素。

4. 地上權的範圍及使用內容

應考量地上權是否及於全部基地、部分基地，及其使用目的為何。

若地上權涵蓋全部基地，且供建築物長期使用，通常對基地價值影響較大；若僅及於小部分土地，或使用限制輕微，影響可能較小。

5. 丙所建房屋之種類、位置及拆除可能性

丙已於基地上建有房屋，法院應考量：

• 房屋是否占用全部或部分基地；
• 房屋是否具有相當經濟價值；
• 房屋是否可拆除、移轉或另行利用；
• 拆除房屋是否會造成重大損害；
• 拍賣土地時，房屋與地上權是否造成買受人利用上的重大限制。

房屋存在不代表乙當然可以除去地上權，但房屋與地上權結合後，可能使土地難以單獨處分，因而影響拍賣價格及拍賣難易。

6. 地上權存續對拍賣及買受人的影響

法院還應觀察：

• 是否因地上權存在而降低投標意願；
• 是否造成拍賣不易或須多次減價；
• 買受人取得土地後能否自由使用；
• 買受人是否必須長期受地上權拘束；
• 地上權設定內容是否明確，或存在爭議及不確定性。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第125條、第126條及第126條之2，重點在於區分：

1. 一般區分所有建物所有權人，具有「房屋權利」及其對應基地權利。
2. 甲僅為基地所有權人，未持有地上區分所有建物產權，因此甲的土地權利價值不能直接以房地總價乘土地價值比率計算，而須依第126條之2處理。

以下以命題當年，即民國115年法規為準。

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一、通常區分所有建物基地權利價值的計算基礎

依《不動產估價技術規則》第125條，權利變換前為區分所有建物者，各區分所有建物之基地權利價值為：

$$各區分所有建物基地權利價值 = 各區分所有建物房地總價 \times 基地價值比率$$

基地價值比率為：

$$基地價值比率 = \frac{素地單價\times基地總面積} {素地單價\times基地總面積+ 營造或施工費單價\times(1-累積折舊率)\times全棟建物面積}$$

若權利變換前區分所有建物之基地總價值低於坐落基地之素地總價值，則依第126條調整：

1. 先依第125條計算各區分所有建物的基地權利價值。
2. 計算各區分所有建物基地權利價值占全部區分所有建物基地權利價值的比例。
3. 以基地素地總價值乘以各該比例，作為調整後基地權利價值。

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二、甲之土地持分可以確認對應區分所有建物時

依第126條之2第1款：

$$甲之土地權利價值 = 其對應區分所有建物之基地權利價值 - 該合法區分所有建物權利價值$$

計算步驟如下：

1. 先確認甲所持有的基地持分，對應到哪一戶或哪些區分所有建物。
2. 依第125條或第126條，計算該對應區分所有建物的基地權利價值。
3. 再扣除該合法區分所有建物的建物權利價值。
4. 剩餘部分即為甲單純基地所有權所具有的土地權利價值。

其理由在於：甲雖然是基地所有權人，但不是地上建物所有權人。對應建物的價值應歸建物所有權人，不得全部列入甲的土地權利價值。因此必須將合法區分所有建物權利價值扣除。

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三、甲之土地持分無法確認對應區分所有建物時

若甲所持有的土地持分，無法確認其對應哪一戶區分所有建物，依第126條之2第2款，採「基地平均單價減除建物權利價值分攤額」的方式計算。

設：

• $U$：依第125條或第126條計算之同一建築基地平均單價
• $A$：甲無持分建物權屬之基地持分面積
• $B$：地上建物全棟之權利價值
• $r$：甲無持分建物權屬之基地持分比例

計算如下：

第一步，計算甲土地持分的基地價值：

核心觀念

本題考《不動產估價師法》新增之「不動產估價助理員」制度，核心在於：

1. 不動產估價助理員之法定資格。
2. 助理員得協助之工作範圍及其法律定位。
3. 立法者建立資格門檻、管理監督及登錄制度之理由。

本題以命題當年（民國115年）法規為準，適用《不動產估價師法》第18條之1及第18條之2。

不動產估價助理員並非獨立執行不動產估價業務之專業人員，而是受僱於不動產估價師事務所，在不動產估價師之指揮、管理及監督下，協助處理估價相關工作。

依《不動產估價師法》第18條之1，不動產估價師事務所得聘僱不動產估價助理員，協助不動產估價師執行不動產估價業務；不動產估價師對助理員應善盡管理監督責任。助理員實際協助之工作，包括依不動產估價技術規則進行調查、勘察、資料整理、比較、分析及調整等事項。

不動產估價助理員之資格

依《不動產估價師法》第18條之2第1項，須具備下列資格之一：

一、不動產估價師考試及格

通過不動產估價師考試者，已具備完整的不動產估價專業能力，當然具有擔任估價助理員之資格。

此種人員雖尚未必實際取得開業資格，或尚未以不動產估價師身分獨立執業，仍已通過國家專門職業考試，其專業程度已高於助理員職務所需，因此得擔任估價助理員。

二、具不動產估價師考試應試資格

具備不動產估價師考試應試資格者，表示其學歷、修課或專業背景已達到參加不動產估價師考試之法定門檻。

此款著重於「具備應考資格」，不要求本人已通過不動產估價師考試。其立法目的在於使具有完整專業教育背景、但尚未通過考試之人員，亦能進入估價實務工作，累積調查、勘察及估價資料分析經驗。

三、大專校院以上學校畢業，修畢相關課程合計十學分以上

具備下列相關領域課程，合計十學分以上者，亦具備資格：

• 不動產估價
• 不動產法規
• 土地利用
• 不動產投資與市場
• 不動產經濟

本款設計重點不在特定科系名稱，而在於實際修習與不動產估價工作具有關聯之專業課程，並達十學分以上。

其制度目的在於確保助理員至少具備不動產估價之基礎知識，包括：

• 估價方法及估價程序；
• 土地及建築物相關法規；
• 土地使用及開發條件；
• 不動產市場交易及價格形成；
• 不動產經濟及市場分析。

因此，本款係以「大專校院以上學歷」搭配「十學分以上專業課程」作為資格標準，以兼顧專業性與人才來源之多元性。

四、高等考試地政、都市計畫、測量製圖、財稅金融職系考試及格

通過下列高等考試職系之一者，具有不動產估價助理員資格：

• 地政職系；
• 都市計畫職系；
• 測量製圖職系；
• 財稅金融職系。

各職系與估價工作具有不同程度之專業關聯：

• 地政職系涉及土地法規、地籍、土地登記及不動產制度；
• 都市計畫職系涉及土地使用分區、都市發展及開發管制；
• 測量製圖職系涉及土地界址、面積、位置及空間資料；
• 財稅金融職系涉及財產價值、金融市場及不動產相關財務分析。

因此，通過上述高等考試者，雖未必具有不動產估價師考試資格，但已具備與估價業務密切相關之國家考試專業能力。

五、修法施行前已實際協助估價工作滿二年之在職聘僱員工

於民國113年7月15日修正條文施行前，已協助不動產估價師實際執行相關業務滿二年，且屬在職聘僱員工者，得依本款取得資格。

本款屬於過渡性規定，適用重點如下：

1. 必須在修正條文施行前即已從事相關工作。
2. 必須實際協助不動產估價師執行估價業務。
3. 實際工作年資須滿二年。
4. 必須屬於在職聘僱員工。

其立法目的在於保障既有估價助理員之工作權益，避免新制度施行後，已具有實務經驗之人員因欠缺新法所列學歷或考試資格而立即失去工作資格。

但本款並非一般性、永久性之替代資格，而是針對修法前既有從業人員所設之過渡規定。修法後新進人員，仍應依其他款取得資格。

登錄及管理制度

資格具備只是第一階段。依《不動產估價師法》第18條之2，不動產估價師事務所僱用不動產估價助理員，應於僱傭關係開始或終止之日起十日內，向不動產估價師公會全國聯合會辦理登錄。

核心觀念

本題涉及兩個爭點：

1. 依《土地徵收補償市價查估辦法》選取、估計比準地，並據以估算被徵收土地之市價。
2. 被徵收土地所有權人不服徵收補償價額時，應提起何種行政訴訟。

以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。

《土地徵收條例》第 30 條第 1 項規定，被徵收土地應按照徵收當期之市價補償其地價。市價係指市場正常交易價格；比準地則是地價區段內具代表性，作為各宗土地市價比較基準之宗地。

土地徵收補償市價查估，並非直接以公告土地現值、申報地價或單一買賣實例決定，而是依下列程序辦理：

$$\text{調查實例} \rightarrow \text{估計正常單價} \rightarrow \text{選取比準地} \rightarrow \text{估計比準地地價} \rightarrow \text{推估各宗被徵收土地市價}$$

一、比準地之選取

（一）選取範圍

依《土地徵收補償市價查估辦法》第 18 條，比準地應於「預定徵收土地範圍內各地價區段」分別選取。

本題系爭地位於 A 縣非都市地區一般農業區內農牧用地，因此應先確認：

1. 預定徵收土地範圍；
2. 該範圍內所劃分之地價區段；
3. 系爭地所屬地價區段；
4. 各地價區段內具代表性之土地。

比準地不是由土地所有權人任意指定，也不是單純選擇價格最高或最低之土地，而是以其是否能代表該地價區段之一般土地價格為判斷核心。

（二）代表性之判斷

比準地應具備足以反映該地價區段一般價格水準之代表性。判斷時，應考量其：

• 土地使用分區及使用地類別；
• 宗地條件；
• 臨路及道路條件；
• 接近都市、交通及公共設施之程度；
• 周邊環境；
• 行政管制；
• 地形、地勢、面積及形狀；
• 交易實例及市場價格資料之充分性。

本題為非都市土地一般農業區農牧用地，選取比準地時，尤其應注意土地使用管制、農業使用條件、臨路情形、地形地勢及灌排水等因素，不得逕以都市土地或其他使用分區土地作為無調整之比準地。

若主管機關選取之土地欠缺代表性，且未說明選取理由，即可能違反查估辦法所定之查估程序。

二、比準地地價之估計方法

（一）選取比較標的

依查估辦法第 19 條，應先從估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。

其基本要求為：

1. 比較標的原則上位於同一地價區段；
2. 買賣價格應為正常交易價格；
3. 交易價格應調整至估價基準日；
4. 比較標的應具有可比較性。

所謂正常交易價格，是指排除急迫出售、親友間特殊交易、權利關係複雜或其他非正常交易因素後，足以反映市場一般價格之交易價格。

買賣實例之基本調整概念可表示為：

$$\text{估價基準日正常單價} = \text{交易價格} \times \text{交易情況修正率} \times \text{價格日期調整率}$$

（二）個別因素調整

選定比較標的後，應將比較標的與比準地之間的個別差異加以調整，推估比準地試算價格。

調整因素包括：

• 宗地條件；
• 道路條件；
• 接近條件；
• 周邊環境條件；
• 行政條件。

概念上可表示為：

$$\text{比準地試算價格} = \text{比較標的正常單價} \times \text{個別因素調整率}$$

若比較標的條件優於比準地，應向下調整；若比較標的條件劣於比準地，應向上調整。

例如：

• 比較標的臨主要道路，而比準地僅臨產業道路，應向下調整；
• 比較標的地形完整、使用便利，而比準地形狀狹長，應向下調整；
• 比較標的使用管制較嚴格，而比準地使用條件較佳，應向上調整。

（三）決定比準地地價

將一至三件比較標的調整後，應考量各比較標的與比準地之價格形成因素相近程度及資料可信度，決定比準地地價。

比準地地價不是機械性取最高價，也不是必然取簡單平均數，而是依比較標的之可信程度與相似程度作成綜合判斷，並將決定理由詳載於比準地地價估計表。

若同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的，得於其他地區選取，但必須進一步進行：

1. 區域因素調整；
2. 個別因素調整。

其概念為：

$$\text{比準地試算價格} = \text{外區比較標的正常單價} \times \text{區域因素調整率} \times \text{個別因素調整率}$$

若以收益法估計比準地收益價格，則應將收益價格與比較法估計之比較價格綜合評估，依資料可信度及價格形成因素相近程度決定比準地地價。