113 專技高考高等考試 不動產估價師 民法物權與不動產法規 考古題詳解

核心觀念

本題分成三部分：公有土地的範圍、處分與撥用程序，以及地價稅的計徵方式。作答時應先依《土地法》第4條界定公有土地，再區分「處分」與「撥用」兩種不同程序，最後說明《土地稅法》第20條的公有土地計稅原則。

以下以命題當年（民國113年）法規為準。

解題方法：先定義，再分述程序與稅負

一、公有土地的定義

依《土地法》第4條，本法所稱公有土地，指國有、直轄市有、縣（市）有及鄉、鎮（市）有之土地。此處的判準是土地所有權歸屬，不是土地由哪個機關管理或使用。

二、公有土地的處分

處分係指公有土地所有權或其他財產權的處理；題目所問的處分程序，應依土地屬國有或地方公有，分別掌握相關規定。

1. 直轄市或縣（市）政府所管公有土地：依《土地法》第25條，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分、設定負擔，或為超過十年期間的租賃。兩項程序均須具備。
2. 國有土地：依《國有財產法》及相關規定辦理。公用財產不得任意處分；非公用財產則依其財產類別與法定程序處理。不得將《土地法》第25條地方公有土地的程序直接套用於國有土地。

三、公有土地的撥用

撥用是各級政府機關因公務或公共事業需要，申請將公有土地移供使用的制度，土地權屬仍屬公有，與出售處分不同。

依《土地法》第26條，各級政府機關需用公有土地時，應商同該管直轄市或縣（市）政府，層請行政院核准撥用。作答應掌握「需用機關提出需要、商同該管地方政府、層請行政院核准」的程序順序；

核心觀念

本題考的是共有物分割時，設定在共有人應有部分上的抵押權如何處理，以及共有物分割採金錢補償時，受補償共有人如何取得擔保。

依民國 113 年法規，主要適用民法第 824 條、第 824 條之 1。共有物分割後，共有人自分割效力發生時起取得分得部分的所有權；但某共有人應有部分上原有的抵押權，原則上不因分割而受影響。只有具備法定情形，抵押權才移存於抵押人分得的部分。

本題乙將其 $3/10$ 應有部分設定普通抵押權給 X 銀行。乙得自行以自己的應有部分設定抵押權，無須甲、丙、丁、戊同意；但這不表示甲可以單方面決定分割後抵押權只存在於乙分得的土地上。

解題方法

先分別判斷兩種權利：

1. X 銀行的抵押權：依民法第 824 條之 1 第 2 項，先看有無抵押權移存的法定事由。
2. 戊的補償擔保：依同條第 4 項、第 5 項，判斷戊是否因金錢補償而取得法定抵押權，以及該抵押權的順位。

甲的提議關鍵不在乙是否同意抵押，而在於 X 銀行是否同意分割、是否參加共有物分割訴訟，或是否經告知訴訟而未參加。

一、甲主張 X 銀行抵押權移存於乙分得土地，何時成立？

依民法第 824 條之 1 第 2 項，設定於乙應有部分上的抵押權，原則上不因共有物分割而受影響。只有下列任一情形，抵押權才移存於乙分得的部分：

1. X 銀行同意分割：若分割採協議方式，須有 X 銀行同意，抵押權才能移存於乙所分得的土地。甲與其他共有人不能以分割協議單方面處分 X 銀行的抵押權。
2. X 銀行已參加共有物分割訴訟：若以訴訟方式分割，X 銀行已參加該訴訟，即符合移存要件。
3. X 銀行經共有人告知訴訟而未參加：X 銀行收到訴訟告知後未參加，也符合移存要件。

因此，甲的提議在上述任一情形成立時，依法可以使 X 銀行的抵押權移存於乙分得的土地。若三種情形均不存在，抵押權仍依原則受分割影響而繼續存在，甲不能逕自要求它只移存於乙分得的土地。

若分割採價金分配或金錢補償，並符合前述抵押權移存要件，另依民法第 824 條之 1 第 3 項準用抵押權物上代位等規定，處理抵押權對應的價金或補償金。

二、戊以金錢補償時取得的權利

核心觀念

本題考查土地增值稅優惠規定中「免徵」、「不課徵」與「不計徵」的法律效果差異，以及各自的適用情形。土地增值稅原則上於已規定地價的土地所有權移轉時，按土地漲價總數額課徵；但法律基於政策或交易性質，另設不同處理方式。

**以命題當年（民國 113 年）法規為準。**主要法源為《土地稅法》、《農業發展條例》、《平均地權條例》及《平均地權條例施行細則》。

判斷關鍵在於：**「免徵」是本次免稅；「不課徵」多為暫緩課稅；「不計徵」是特定項目不納入計算。**三者都可能使當下沒有稅額，但法律原因與後續計算方式不同。

解題方法與例示

作答時，先用一句話定義三種效果，再依各類型列出法條依據與兩種例子。例子宜選擇常見、法源清楚且效果具代表性的情形。

一、免徵：本次移轉依法免課

《土地稅法》第 28 條及相關條文規定，符合特定政策目的或移轉性質的土地，得免徵土地增值稅。此為本次移轉免稅，並非一概表示該筆土地日後永遠免稅；例如公共設施保留地嗣後變更為非公共設施用地再移轉，仍須依法計算課稅。

例示二種：

1. 因繼承而移轉的土地：依《土地稅法》第 28 條，免徵土地增值稅。
2. 依都市計畫法指定的公共設施保留地，在尚未被徵收前移轉：依《土地稅法》第 39 條規定免徵；若日後變更為非公共設施保留地再移轉，依法以第一次免徵前的原地價或最近一次課徵時核定的申報移轉現值計算漲價總數額。

其他例子包括各級政府出售或依法贈與的公有土地、各級政府受贈的私有土地，以及符合要件的私人捐贈社福事業或私立學校用地。

二、不課徵：暫緩課稅，保留日後計課基礎

核心觀念

本題考公共設施保留地的法律定義，以及《土地稅法》對其地價稅與土地增值稅的優惠規定。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

依《都市計畫法》第 42 條及第 48 條至第 51 條意旨，公共設施保留地是指依都市計畫程序劃設為公共設施用地，留待將來由公用事業機構、各級政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得的土地。道路、公園、學校、市場及公用事業設施等用地，均可能屬之。土地已由需用機關依法取得，或並非留待政府等機關取得的公共設施用地，不屬此處所稱的公共設施保留地。

解題方法

依序判斷「土地性質與使用情形」及「移轉標的屬都市土地或非都市土地」：

1. 地價稅依《土地稅法》第 19 條判斷：一般建築使用按千分之六十計徵；自用住宅用地適用第 17 條稅率；未使用且與使用中土地隔離者免徵。
2. 土地增值稅依《土地稅法》第 39 條判斷：都市計畫指定的公共設施保留地，以及符合特定條件的非都市土地，在尚未被徵收前移轉，均有免徵規定；嗣後土地用途變更時，再以法定原地價計算漲價總數額。

一、都市計畫公共設施保留地的地價稅

依《土地稅法》第 19 條：

• 公共設施保留地在保留期間仍作建築使用者，除符合自用住宅用地規定者外，按千分之六十計徵地價稅，即 $6\permil$。
• 符合《土地稅法》第 17 條自用住宅用地要件者，依該條適用 $2\permil$ 稅率。
• 土地在保留期間未作任何使用，且與使用中的土地隔離者，免徵地價稅。
• 仍作農業使用者，依農業用地相關規定處理；依法課徵田賦的土地，現行田賦停徵。

因此，題目所問的通常稅率為 $6\permil$，但須一併說明自用住宅、未使用且隔離等例外。

二、都市計畫指定之公共設施保留地移轉

依《土地稅法》第 39 條第 2 項，依《都市計畫法》指定的公共設施保留地，尚未被徵收前移轉，免徵土地增值稅。