113 專技高考高等考試 不動產估價師 土地利用法規 考古題詳解
第 一 題25 分
請由《區域計畫法》及《國土計畫法》之規定，闡明開發許可與使用許可的差異。
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核心觀念
本題考的是土地使用管制制度由《區域計畫法》的「開發許可」，轉向《國土計畫法》的「使用許可」時，兩者在許可目的、土地分區效果、適用要件、審議程序與審查觀念上的差異。
以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。民國 114 年《國土計畫法》已修正部分條文，包括施行時程；本題仍依民國 113 年的法規背景作答。
解題方法
比較兩種許可時，可依序掌握四個問題：
- 什麼情形要申請？
- 許可後能否改變土地分區？
- 由誰審議，程序有何特色？
- 主管機關審查的核心標準為何？
最重要的判別線索是：開發許可與土地分區、用地變更相連；使用許可則在既有國土功能分區及分類的使用原則下審查，許可本身不改變分區。
開發許可與使用許可之差異
| 比較項目 | 《區域計畫法》開發許可 | 《國土計畫法》使用許可 |
|---|---|---|
| 法源及制度目的 | 依《區域計畫法》第 15 條之 1，為開發利用而提出開發計畫，經許可後辦理土地使用分區或使用地變更。 | 依《國土計畫法》第 24 條，在符合國土功能分區及分類的使用原則下，對一定規模以上或性質特殊的土地使用進行許可審查。 |
| 申請要件 | 開發利用涉及非都市土地使用分區或使用地變更時，依相關規定提出開發計畫申請；填海造地等案件亦有相關規範。 | 土地使用達一定規模以上或具特殊性質，應申請使用許可；規模及性質的認定依中央主管機關規定。 |
| 分區變更效果 | 許可後得依規定辦理分區或用地變更，使土地配合核准開發計畫使用。 | 依《國土計畫法》第 24 條，使用許可不得變更國土功能分區及其分類。如需調整分區，應循國土計畫檢討或變更程序辦理。 |
| 審查立場 | 審查開發計畫是否適當合理，是否符合土地利用及環境保護計畫，並妥善處理環境保護、自然保育、災害防止與公共設施配合等事項；相關條件見同法第 15 條之 2。 | 先以國土功能分區及分類的使用原則作為前提，再審查土地使用適宜性、交通與公共設施服務水準、自然環境及人為設施容受力；《國土計畫法》第 26 條並依各分區特性設定審查重點。 |
| 受理及審議分工 | 依《區域計畫法》第 15 條之 1 及相關規定，由申請人向直轄市、縣（市）政府提出，再依案件性質由地方或中央主管機關審議。 | 依同法第 24 條，由直轄市、縣（市）主管機關受理；國土保育地區或海洋資源地區案件由地方核轉中央審議，其餘原則由地方審議。跨縣市、特定跨分區案件及填海造地案件等，由中央審議。 |
| 民眾參與 | 依開發許可相關規定及案件性質辦理必要程序。 |
第 二 題25 分
都市計畫發布實施後，原則上不得任意變更。但因應發展或特殊情事之需要，擬定計畫之機關可採用何種途徑進行變更作業？又，進行計畫變更時，土地權利人所應擔負的義務為何？請由《都市計畫法》之規定予以敘明。
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核心觀念
本題考《都市計畫法》第26條、第27條及第27條之1，重點在於都市計畫發布實施後的變更途徑，以及變更時主管機關得要求土地權利關係人負擔的回饋義務。以下以命題當年（民國113年）法規為準。
都市計畫發布實施後，原則上不得隨時任意變更；依法可循「定期通盤檢討」或遇有法定特殊情事時「迅行變更」兩種途徑辦理。
解題方法
先依題目所述的「因應發展或特殊情事」，區分一般定期檢討與特殊情事迅行變更；再對照第27條列舉的法定事由，說明何種機關辦理、是否得指定原擬定機關限期變更或逕為變更。最後依第27條之1整理土地權利關係人的回饋方式。
變更途徑
- 定期通盤檢討：都市計畫法第26條
擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依發展情況並參考人民建議，作必要變更；對於非必要的公共設施用地，應變更其使用。
- 特殊情事迅行變更：都市計畫法第27條
都市計畫發布實施後，遇有下列情事之一，當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所，應視實際情況迅行變更：
- 因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞。
- 為避免重大災害發生。
- 為適應國防或經濟發展需要。
- 為配合中央、直轄市或縣（市）興建重大設施。
此類變更，內政部或縣（市）政府得指定原擬定計畫之機關限期辦理；必要時，並得逕為變更。
第 三 題25 分
《都市計畫法》第 49 條規定，公共設施保留地之徵收或區段徵收，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補償之。其中，「毗鄰」的界定影響公共設施保留地地主的權益甚鉅。請分別由「地理接觸說」及「受益範圍說」等觀點，加以論述「毗鄰」之內涵。
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核心觀念
本題考《都市計畫法》第 49 條所稱「毗鄰非公共設施保留地」的範圍如何界定，並比較「地理接觸說」與「受益範圍說」對公共設施保留地徵收補償的影響。
以命題當年（民國 113 年）法規為準，《都市計畫法》第 49 條規定，依該法徵收或區段徵收的公共設施保留地，地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地的平均公告土地現值為準，必要時得加成補償。由此可知，「毗鄰」的認定會直接影響作為補償基準的土地範圍及平均地價。
解題方法
作答時，先交代「毗鄰」有兩種不同判準：一是看土地間是否有地理上的接觸；二是看公共設施開闢後，周邊土地實際受益的範圍。接著說明各說如何劃定範圍、各自的效果與疑慮，最後連結到第 49 條保障公共設施保留地地主補償權益的目的。
地理接觸說
「地理接觸說」以空間上的直接接觸作為毗鄰判準。與被徵收公共設施保留地相接的土地，原則上納入毗鄰土地範圍；未與其接觸的土地，即使地價較高，也不納入計算。
此說的優點是判準較明確，便於依地籍圖或都市計畫圖辨認，行政執行上也較簡便。但若與公設保留地相接的土地本身也是低地價土地，單採接觸判準可能使補償平均地價偏低。公設保留地地主原已因土地使用受限制而承受不利益，徵收時若又以低價毗鄰土地作為補償基準，可能形成進一步不利，與第 49 條保障合理補償的目的未必相符。
受益範圍說
第 四 題25 分
請由《都市更新條例》之規定，闡明權利變換計畫擬訂的時機點，以及專業估價者於都市更新權利變換程序中所扮演的角色。
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核心觀念
本題考查兩件事：權利變換計畫何時擬訂、專業估價者如何參與權利變換。作答時以《都市更新條例》第48條、第50條為主，並可補充《都市更新權利變換實施辦法》的估價者選任規定。
權利變換是以更新前各權利人的權利價值為基礎，計算其應分配的更新後土地、建築物或權利金，並處理共同負擔的制度。專業估價者的查估結果，提供更新前後權利價值評定及權利變換計算的基礎。
解題方法
先依條文回答計畫擬訂的時點，再說明估價者的工作內容、選任方式及主管機關的複核機制。估價者的工作重點，是查估「權利價值」；權利變換計畫則由「實施者」擬訂，並由主管機關依程序審議核定，兩者職責不可混淆。
一、權利變換計畫擬訂時機
依《都市更新條例》第48條，以權利變換方式實施都市更新者，原則上由實施者於都市更新事業計畫核定發布實施後，再擬具權利變換計畫，並依同條例第32條及第33條規定的程序辦理；計畫變更時亦同。
但有必要時，權利變換計畫得與都市更新事業計畫一併擬訂、報核。因此，考試作答應同時寫出「原則分別辦理」及「必要時得併案」兩種情形，不可只寫前者。
擬訂或變更權利變換計畫，若須進入權利變換範圍內的公、私有土地或建築物調查、測量，依第48條規定準用第41條辦理。
二、專業估價者於權利變換程序中的角色
（一）查估權利變換前後的權利價值
依《都市更新條例》第50條，權利變換前各宗土地、更新後土地及建築物，以及權利變換範圍內其他土地，於評價基準日的權利價值，由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定。
估價範圍涵蓋更新前與更新後的財產權利價值，並非僅估更新前土地，也不是由估價者直接決定各權利人的最終分配結果。估價成果是權利變換計畫評定權利價值及計算分配的重要依據。