112 專技高考高等考試 不動產估價師 土地利用法規 考古題詳解

核心觀念

本題以民國 112 年（命題當年）法規為準，考點是非都市土地設置太陽光電設施時，如何依土地面積及環境敏感地區級別，選擇適用的土地使用程序。

本案土地約 1 公頃，即未達 2 公頃；又位於第二級環境敏感地區。依《非都市土地使用管制規則》第 30 條及「非都市土地申請變更為太陽光電發電設施使用興辦事業計畫審查作業要點」，應循使用地變更編定方式辦理，擬具興辦事業計畫，送土地所在地直轄市或縣（市）政府審查。

第二級環境敏感地區並非一律不得開發，但興辦事業計畫須依環境敏感地區特性提出防範及補救措施，並規範土地使用種類及強度；審查時還須徵詢相關中央目的事業主管機關意見。

解題方法

先抓題目中的兩個判斷條件：

1. 面積約 1 公頃：低於 2 公頃，適用太陽光電設施未達 2 公頃的興辦事業計畫審查程序。
2. 位於第二級環境敏感地區：依《非都市土地使用管制規則》第 30 條之 3，計畫須補充環境敏感地區因應內容，並徵詢相關中央目的事業主管機關意見。

因此，本案不是單純依一般容許使用項目設置，也不是以分區變更作為題目所問的程序；應以興辦事業計畫申請使用地變更編定。

申請程序

依《非都市土地使用管制規則》第 27 條、第 30 條及太陽光電設施興辦事業計畫審查作業要點，程序可整理如下：

1. 向土地所在地縣市政府提出申請：申請人依審查作業要點檢具申請書圖及文件，向直轄市或縣（市）政府申請。土地面積未達 2 公頃者，依太陽光電設施興辦事業計畫審查作業要點辦理。
2. 檢附興辦事業計畫及相關文件：包括申請表、申請人身分或資格證明、興辦事業計畫書、土地登記謄本及地籍圖等；有建物或申請人非土地所有權人時，並須檢附相關權利證明或所有權人同意文件。
3. 由縣市政府審查計畫及用地條件：審查內容包括環境敏感地區查詢結果、土地區位與面積規模、事業可行性及必要性，並依規定徵詢相關機關意見。涉及原使用目的事業主管機關同意事項者，亦應依規定辦理。

核心觀念

本題考《國土計畫法》第 23 條第 2 項的土地使用管制類型，以及第 32 條第 1 項對「既有合法建築物、設施」的過渡處理。以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

「應經申請同意使用項目」與「免經申請同意使用項目」，都是國土功能分區及其分類下的土地使用管制項目，由中央主管機關訂定規則：

• 免經申請同意使用項目：符合該功能分區及分類的容許使用項目，無須另向國土計畫主管機關申請同意，即得使用；但仍須遵守相關土地使用管制及目的事業法規。
• 應經申請同意使用項目：雖屬容許使用項目，仍須依規定向國土計畫主管機關提出申請，經同意後始得使用；如達一定規模或屬特定性質，並可能須循使用許可程序辦理。

至於公告時已存在、但不符合新土地使用管制內容的合法設施，應進一步適用《國土計畫法》第 32 條第 1 項，不可直接視為違法使用而要求立即拆除或停止使用。

解題方法

先分辨題目問的是兩個不同層次：

1. 第 23 條第 2 項：說明「免經申請同意」與「應經申請同意」兩類使用項目的意義。
2. 第 32 條第 1 項：處理功能分區圖公告時，既有合法設施與新土地使用管制不符的情形。

甲於民國 102 年依法興建 A 設施，題目並指出其在國土功能分區圖公告之日，不符合上述兩類使用項目。這符合第 32 條第 1 項所定既有合法建築物、設施與土地使用管制內容不符的處理架構。

既有 A 設施的處理

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 4 條的「得為區段徵收」及「得先行區段徵收」規定，並考《區段徵收實施辦法》第 8 條與第 11 條，新訂或擴大都市計畫的核可及發布時程。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

解題方法

先區分兩個層次：

1. 《土地徵收條例》第 4 條列出可以辦理區段徵收的情形；其中僅特定款次，在開發範圍經中央主管機關核定後，得先行區段徵收。
2. 區段徵收範圍勘定後，如須新訂或擴大都市計畫，依《區段徵收實施辦法》第 8 條，先依規定層報核可，再依都市計畫法定程序辦理；發布時程則看第 11 條。

都市計畫委員會決議通過，不等同於開發範圍已經中央主管機關核定，兩者須分別判斷。

（一）得先行區段徵收的情形

依《土地徵收條例》第 4 條第 2 項，第 1 項第 1 款至第 3 款的開發範圍經中央主管機關核定者，得先行區段徵收，並應於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫。三種情形為：

1. 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設。
2. 舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要，或促進土地合理使用而實施更新。
3. 都市土地的農業區、保護區變更為建築用地，或工業區變更為住宅區、商業區。

因此，本題所述高科技產業升級轉型及提升生活機能，仍須具體符合上述法定情形之一；僅有都市計畫委員會決議，尚不能取代中央主管機關核定開發範圍的要件。

另須留意，第 4 條第 1 項第 4 款「非都市土地實施開發建設」及第 6 款「其他依法得為區段徵收」原則上不在第 2 項列舉內；但其開發如涉及都市計畫的新訂、擴大或變更，得依第 4 條第 4 項準用第 2 項辦理。

核心觀念

本題考《都市更新條例》第 43 條所定重建區段土地的實施方式，以及第 36 條所定重建案件的實施風險控管方案。本題以命題當年（民國 112 年）法規為準。

重建區段土地的原則實施方式是權利變換。條例另設例外，依實施主體、其他法律規定或權利人同意情形，得採其他方式。

權利變換是指參與者提供土地、建築物、他項權利或資金，於都市更新事業完成後，按更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。

解題方法

先讀第 43 條，依條文「原則—例外」整理實施方式；再讀第 36 條，列出重建案件風險控管的法定方式。兩問分屬不同規範：第一問問土地如何實施，第二問問計畫如何控管實施風險，不宜混為一談。

依《都市更新條例》第 43 條，重建區段土地的實施方式如下：

1. 原則：權利變換。
2. **主管機關或其他機關辦理者：**得採徵收、區段徵收或市地重劃。
3. **其他法律另有規定者：**依該法律規定辦理。
4. **經全體土地及合法建築物所有權人同意者：**得採協議合建或其他方式。

因此，協議合建不是一般案件可任意取代權利變換的方式；須符合條文所列的其他法律規定，或取得全體土地及合法建築物所有權人同意。

實施風險控管方案