115 專技高考高等考試 不動產估價師 土地利用法規 考古題詳解

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準，重點在於比較「都市土地」與「非都市土地」的土地利用理念、管制層級及實施方式。

答題應掌握三個層次：

1. 區域計畫法：建立全國或一定區域的土地利用基本方向。
2. 都市計畫法：針對都市地區，進行整體發展、土地使用分區及公共設施配置。
3. 非都市土地使用管制規則：針對都市計畫範圍以外土地，以使用分區、使用地編定及許可使用制度進行管制。

臺灣土地利用管制的基本精神，是在土地所有權保障與公共利益間取得平衡，兼顧經濟發展、生活環境、農業生產、自然資源保育及防止土地使用衝突。

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一、臺灣土地利用之整體理念

（一）合理調整各種土地使用需求

區域計畫法第 1 條揭示，土地利用應促進土地及天然資源之保育利用、人口及產業活動之合理分布，以健全經濟發展、改善生活環境及增進公共福利。

因此，土地利用並非單純以土地所有人個別使用利益為中心，而是考量：

• 人口分布；
• 產業發展；
• 交通建設；
• 農業生產；
• 生態環境；
• 天然資源；
• 防災及公共安全；
• 區域均衡發展。

土地使用管制的本質，是透過計畫將各種互相衝突或具有外部性的使用加以調和。

（二）依土地性質及發展條件作適當分工

臺灣土地利用採取「計畫引導、分區管制、使用許可」的制度。

不同土地具有不同的自然條件及公共功能，例如：

• 都市土地適合集中發展居住、商業、工業及公共設施；
• 農業土地應維護糧食生產及農業環境；
• 森林、山坡地及水源涵養地應重視生態保育；
• 河川、海岸及災害敏感地區應避免不當開發；
• 工業與住宅應盡量避免互相干擾。

因此，土地利用並非「所有土地均可自由開發」，而是依土地適宜性及計畫目的決定其使用範圍。

（三）兼顧開發與保育

臺灣土地利用法制並非完全採取禁止開發，而是建立「適度開發、必要管制、保育優先」的制度。

開發行為如有下列情形，通常須受到較嚴格限制：

• 位於環境敏感地區；
• 可能造成水土保持或地質災害；
• 影響農業生產環境；
• 破壞自然景觀或生態系統；
• 超出原使用分區的容受能力；
• 足以影響公共設施或區域發展秩序。

因此，土地使用管制兼具消極限制與積極規劃功能。

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二、都市土地的利用理念與管制方式

（一）都市土地的利用理念

都市計畫法第 1 條以改善居民生活環境、促進市、鎮、鄉、街有計畫之均衡發展為立法目的。

同法第 3 條所稱都市計畫，是指在一定地區內，對都市生活所需之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教及康樂等重要設施，作有計畫的發展，並對土地使用作合理規劃。

因此，都市土地利用具有以下理念：

1. 促進都市有秩序發展；
2. 集中配置公共設施；
3. 合理分配居住、商業、工業等土地；
4. 改善交通、衛生、保安及生活環境；
5. 防止土地使用互相妨害；
6. 促進都市機能及土地使用效率；
7. 配合都市更新、新市區建設及舊市區改善。

都市計畫的核心，不只是將土地劃分為住宅區、商業區或工業區，而是將人口、產業、交通、公共設施及環境品質整合於同一計畫架構內。

（二）都市計畫的層級

都市計畫通常分為主要計畫與細部計畫。

1. 主要計畫

主要計畫決定都市發展的基本方向，例如：

• 都市發展範圍；
• 人口及產業發展預測；
• 主要道路系統；
• 主要公共設施；
• 土地使用分區的配置；
• 都市發展階段及空間結構。

其功能在於決定「都市將如何發展」。

2. 細部計畫

細部計畫是主要計畫的具體落實，內容包括：

• 各使用分區的界線；
• 道路及公共設施用地；
• 建築基地；
• 土地使用管制；
• 建蔽率、容積率及建築高度等管制事項；
• 必要的都市設計或景觀要求。

其功能在於決定「每一宗土地可以如何使用及建築」。

（三）都市土地的基本管制原則

1. 依都市計畫指定使用分區管制

都市計畫法第 32 條規定，都市計畫得劃定住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、農業區、保護區及其他必要之使用區，並得視實際情形再予劃分。

土地一經劃定使用分區，即須依該分區的性質使用。例如：

• 住宅區以居住功能為主；
• 商業區以商業活動及服務機能為主；
• 工業區以工業生產及相關設施為主；
• 保護區以自然環境及公共安全維護為主；
• 農業區以農業生產及農業環境保育為主。

其基本原則是「用途相容性」及「使用分區專用性」。

2. 以土地使用分區管制使用內容

都市計畫法第 39 條規定，對於都市計畫各使用區及特定專用區內土地，得依其性質，指定其應有之土地使用及建築物型態、構造及用途，並對建蔽率、容積率、建築高度及有關交通、景觀等事項予以管制。

因此，都市土地管制不只限制「土地作什麼用途」，也控制：

• 建築物可以作何種用途；
• 建築基地可以蓋多大；
• 建築物可以蓋多高；
• 建築物應退縮多少；
• 是否需要留設停車空間；
• 是否應配合景觀、交通及公共安全要求。

3. 公共設施先行及配套配置

都市計畫須同時規劃道路、公園、綠地、學校、市場、停車場及其他公共設施。

都市發展不能只增加建築量，而不提供相應的道路、排水、交通、教育及休閒設施。因此，都市土地利用具有「公共設施配套」原則。

4. 開發秩序及發展階段管制

都市計畫區內仍須依主要計畫、細部計畫及建築管理規定辦理，不表示都市計畫區內所有土地均可立即自由建築。

對於新市區建設、土地重劃、區段徵收、都市更新及大型開發案件，須配合公共設施、交通容量及都市發展時序，以避免都市蔓延及公共設施負擔失衡。

5. 違反管制之處理

都市計畫法第 79 條對於違反土地使用分區或使用管制者，得處罰鍰，並命令停止使用、改建、拆除或恢復原狀。

這表示都市土地管制具有公法上的強制性，不因土地所有權存在而得任意排除。

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三、非都市土地的利用理念與管制方式

（一）非都市土地的利用理念

非都市土地主要位於都市計畫範圍以外，其利用理念並非以都市建設及人口集中為核心，而是：

1. 維護農業生產環境；
2. 保育森林、山坡地、水源及生態資源；
3. 防止災害及不當開發；
4. 維持自然景觀及環境品質；
5. 配合區域產業發展；
6. 使必要的公共建設及產業設施得以適當設置；
7. 防止非都市土地無秩序、零星及蔓延式開發。

區域計畫法第 15 條規定，非都市土地應依非都市土地分區使用計畫，製定使用分區圖並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後實施管制。

因此，非都市土地的制度核心是：

先劃定使用分區，再編定使用地，最後依容許使用項目及許可程序管制。

（二）使用分區與使用地的雙層制度

1. 使用分區

非都市土地使用管制規則第 2 條所列使用分區，包括：

• 特定農業區；
• 一般農業區；
• 工業區；
• 鄉村區；
• 森林區；
• 山坡地保育區；
• 風景區；
• 國家公園區；
• 河川區；
• 海域區；
• 特定專用區。

使用分區是從較大範圍及土地整體功能出發，決定土地屬於農業、工業、森林、保育、風景或其他區域功能。

2. 使用地編定

非都市土地使用管制規則第 3 條所列使用地，包括：

• 甲種建築用地；
• 乙種建築用地；
• 丙種建築用地；
• 丁種建築用地；
• 農牧用地；
• 林業用地；
• 養殖用地；
• 鹽業用地；
• 礦業用地；
• 窯業用地；
• 交通用地；
• 水利用地；
• 遊憩用地；
• 古蹟保存用地；
• 生態保護用地；
• 國土保安用地；
• 殯葬用地；
• 海域用地；
• 特定目的事業用地。

使用地編定係將每筆土地依其具體使用性質加以分類，較使用分區更接近個別土地的實際管制。

（三）非都市土地的基本管制原則

1. 正面表列及許可使用原則

非都市土地使用管制規則第 6 條規定，非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別後，應依容許使用項目及許可使用細目使用。

其基本精神是「原則上依表列項目使用」，而非土地所有人可以自由決定任何用途。

核心觀念

本題考《都市計畫容積移轉實施辦法》第6條所定「送出基地」之類型、容積移轉制度之政策目的，以及容積移轉後送出基地的土地利用限制。

依同辦法第5條：

• 容積：土地可建築之總樓地板面積。
• 容積移轉：將一宗土地之容積移轉至其他可建築土地供建築使用。
• 送出基地：得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地。
• 接受基地：接受容積移入之土地。
• 基準容積：都市計畫及相關法規所定容積率上限乘以土地面積所得之數額。

容積移轉的基本精神，是將送出基地原本具有的建築發展權，轉移至其他適合開發的接受基地，使送出基地得以保存、開放或供公共設施使用，同時降低土地所有權人因公益限制所受的財產損失。

以下均以民國115年命題當年法規為準。

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解題方法

本題可依序採取三個步驟：

1. 先依第6條逐款列出三種送出基地。
2. 再說明每一類土地被納入容積移轉制度的公益理由。
3. 最後依送出基地種類，整理容積移轉後的所有權及土地利用限制，尤其掌握第13條、第17條及第18條。

答題時不可只寫出三種土地名稱，還要指出其背後的制度目的及移轉後的法律效果。

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一、得為送出基地的三種土地類型

《都市計畫容積移轉實施辦法》第6條規定，送出基地以下列三款土地為限：

（一）保存性建築所定著之土地

指：

都市計畫表明應予保存，或經直轄市、縣（市）主管機關認定具有保存價值之建築所定著之土地。

其重點在於「土地上有應予保存之建築物」，例如具有歷史、文化、建築或地方特色價值之建築。

此類土地不以整筆土地完全不能建築為必要條件。即使仍具有部分開發利益，只要建築物依法應保存，即可透過容積移轉補償土地所有權人因保存建築而受到的開發限制。

此外，保存價值的認定基準及程序，由土地所在地之直轄市、縣（市）主管機關訂定。

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（二）供公共開放空間使用之可建築土地

指：

為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地。

此類土地原則上仍屬可建築土地，但土地所有人將其提供為公共開放空間，例如公園、綠地、廣場、體育場所或兒童遊樂場等，以改善都市環境、增加公共活動空間或提升都市景觀品質。

第6條並設有資格限制：

1. 土地坵形應完整。
2. 面積原則上不得小於500平方公尺。
3. 但有下列情形者，不受500平方公尺限制：

• 因法令變更致不能建築使用。
• 經縣、市政府勘定為無法合併建築之小建築基地。

因此，並非任何私人空地都可以主張為公共開放空間送出基地。必須具有完整坵形及一定規模，且確實具有改善都市環境或景觀的功能。

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（三）私有都市計畫公共設施保留地

指：

私有都市計畫公共設施保留地。

但下列土地不包括在內：

都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。

公共設施保留地是都市計畫中劃設供道路、公園、學校、體育場所、綠地等公共設施使用之土地。這類土地雖已被都市計畫限制使用，但政府未必能立即徵收取得，私人所有權人因此長期承受使用及收益限制。

容積移轉制度允許符合條件的私有公共設施保留地移出容積，作為對土地所有權人長期受限制的補償及誘因。

但是，若都市計畫已規定該土地應透過區段徵收、市地重劃或其他整體開發方式取得，即不適用本款。這是因為該土地已有整體開發及取得機制，不能再重複以容積移轉方式提供補償。

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二、三種土地作為送出基地的原理

（一）保存建築物：以容積移轉補償保存義務

保存性建築具有公共文化價值，但保存義務通常會限制土地所有權人的拆除、改建或增建自由。

若只要求所有權人保存建築物，卻完全不提供補償，容易造成公益與私益失衡。因此，制度上允許其將基地容積移轉至其他可建築土地，使土地所有權人可以保留部分原有發展利益。

其政策目的包括：

• 保存歷史建築及文化資產。
• 避免因開發利益而拆除具保存價值之建築物。
• 以容積移轉替代政府立即徵收或直接補償。
• 兼顧文化保存與土地所有權人的財產權保障。

此類容積移轉具有「保存換容積」的性質。

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（二）公共開放空間：以容積移轉換取都市環境利益

公共開放空間能改善都市景觀、增加綠地及活動空間、減少建築密度集中所造成的環境壓力。

但土地若提供公共使用，所有權人即不能充分利用其建築權能。因此，法律允許其將容積移轉至其他接受基地，以換取提供公共開放空間的經濟誘因。

其政策目的包括：

• 改善都市環境及景觀。
• 增加公共休憩及活動空間。
• 將部分私人土地轉化為公共使用空間。
• 透過市場機制取得公共空間，減少政府直接徵收成本。

此類容積移轉具有「提供公共空間換容積」的性質。

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（三）公共設施保留地：以容積移轉補償公共設施限制

公共設施保留地雖尚未完成徵收或開發取得，但土地所有權人已受到都市計畫使用限制，通常不能按照一般建築用地自由開發。

若公共設施保留期間過長，將造成土地所有權人土地被長期拘束的問題。因此，法律允許私有公共設施保留地移出容積，使所有權人能將部分開發利益轉移至其他土地。

其政策目的包括：

• 緩和公共設施保留對私有土地權利的長期限制。
• 提供土地所有權人合理的財產利益補償。
• 促進公共設施保留地逐步取得及公共設施建設。
• 將原本不能在原地實現的開發權，轉移到適合開發的土地。

此類容積移轉具有「公共設施保留地換容積」的性質。

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三、容積移轉後送出基地的土地利用規範

送出基地移出容積後，並不是土地所有權人仍可自由開發。依不同土地類型，規範如下。

（一）一般共通規範：部分土地須移轉為公有

核心觀念

本題以命題當年（民國115年）法規為準，考查三種土地開發制度的制度目的與權利調整方式，並進一步考查「估價目的不同，估價標的、權利內容、價格日期及價格形成因素即不同」的基本原則。

三者可先作如下區分：

開發類型	主要精神	權利調整方式	開發主體與土地取得方式
都市更新	改善都市窳陋、危險或機能不足地區，促進都市再生	權利變換、協議合建或其他更新方式	原土地、建物權利人與實施者合作，原則上不當然消滅所有權
市地重劃	重新整理土地形狀與公共設施，提升整體土地利用效率	按原有權利價值或面積重新分配土地，並負擔抵費地、公共設施用地	公辦或自辦，土地所有權人提供部分土地共同負擔
區段徵收	以公權力整體取得土地，完成都市或重大建設後再分配、標售或處分	徵收補償、抵價地或其他法定補償方式	政府主導，以徵收方式取得區內土地

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一、都市更新的基本精神

㈠ 制度目的

都市更新依《都市更新條例》辦理，主要目的在於：

1. 改善都市土地使用與建築物機能。
2. 處理老舊、窳陋、危險或公共安全疑慮地區。
3. 增進公共利益、都市景觀及居住品質。
4. 透過重建、整建或維護，促進都市再生。

都市更新不以「全面取得土地」為必要前提，其核心是對既有都市空間與土地、建物權利進行整合及再配置。

㈡ 主要實施方式

都市更新可依個案性質採取：

• 重建：拆除原有建築物後重新建築。
• 整建：改善原有建築物之結構、設備或外觀。
• 維護：維持及修繕建築物與公共環境。

在重建型都市更新中，常見方式包括：

• 協議合建。
• 權利變換。
• 其他經法令許可之實施方式。

其中，權利變換是都市更新估價最重要的制度。其精神是將更新前各土地及建物權利，依其價值換算為更新後建築物及土地應有之權利，而不是單純以土地面積一比一分回。

㈢ 都市更新的權利調整特色

都市更新涉及：

• 更新前土地價值。
• 更新前建築物價值。
• 更新後土地及建築物總價值。
• 公共設施、工程及管理費用。
• 實施者合理利潤及風險。
• 原土地及建物權利人之分配比例。
• 容積獎勵、共同負擔及停車位配置。

因此，都市更新的核心是「既有權利價值的重組與更新後利益的分配」。

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二、市地重劃的基本精神

㈠ 制度目的

市地重劃依《平均地權條例》及相關市地重劃法規辦理，主要目的在於：

1. 整理畸零、狹長或不規則土地。
2. 開闢道路、公園、綠地、學校及其他公共設施。
3. 使土地達到可建築、可利用及合理分配的狀態。
4. 改善土地利用效率，促進都市發展。

市地重劃並非單純徵收，而是將重劃範圍內土地重新整理後，依一定原則重新分配。

㈡ 開發及負擔方式

市地重劃通常由重劃區內土地所有權人共同負擔下列土地：

• 道路用地。
• 公園、綠地及其他公共設施用地。
• 重劃工程費用所需土地。
• 抵費地或相關開發費用所需土地。

土地所有權人重劃後取得位置較為完整、具建築利用價值之土地，但其土地面積通常會因共同負擔而減少。

其基本經濟邏輯可表示為：

$$\text{重劃後土地價值增加} \;>\; \text{共同負擔土地及費用所造成的損失}$$

土地所有權人雖然面積減少，但因道路、公共設施及地形整理完成，單位面積價值通常提高。

㈢ 市地重劃的權利調整特色

市地重劃的重點在於「土地重新分宗與重新分配」，而非建築物及土地權利的整體重建。

其常見特徵為：

• 原則上以土地為主要調整對象。
• 重劃後土地通常仍由原土地所有權人取得。
• 依重劃前權利價值、土地位置及分配原則辦理。
• 透過公共設施負擔及抵費地制度支應開發成本。
• 以地籍整理、土地形狀改善及公共設施建設為核心。

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三、區段徵收的基本精神

㈠ 制度目的

區段徵收依《土地徵收條例》及相關法規辦理，是政府為都市建設、交通建設、公共設施或重大開發計畫，對一定區域內土地進行整體取得及開發的制度。

其主要目的在於：

1. 以公權力整體取得土地。
2. 配合都市計畫或重大建設完成區域性開發。
3. 統一辦理道路、公園、公共設施及土地整理。
4. 透過抵價地、現金補償或其他方式調整原土地所有權人的權益。
5. 以標售、標租或其他合法處分方式處理可供建築使用之土地。

㈡ 與一般徵收的差異

區段徵收與一般徵收均具有公權力取得土地的性質，但區段徵收具有「先整體開發、後分配或處分」的特徵。

一般徵收通常是取得土地供特定公共設施使用；區段徵收則是先將一定區域整體取得、整理及開發，再將部分土地作為：

• 公共設施用地。
• 抵價地。
• 可供建築使用之土地。
• 標售或處分土地。
• 支應開發成本之土地。

㈢ 區段徵收的權利調整特色

區段徵收的核心是「公權力取得加上整體開發」，其權利變動程度通常較市地重劃強。

原土地所有權人可能取得：

• 現金補償。
• 抵價地。
• 其他依法定方式給付之補償。

因此，區段徵收的本質並非單純由土地所有權人自行開發，而是由政府主導，透過徵收程序取得土地後，再進行整體規劃與土地處分。

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四、三種開發類型的比較

㈠ 開發目的不同

都市更新著重於既成都市地區的更新與再生，尤其處理老舊、危險或窳陋建物。

市地重劃著重於土地形狀、地籍及公共設施的整理，使土地成為適於建築及利用的完整基地。

區段徵收則著重於政府以公權力整體取得區域土地，配合都市計畫或重大公共建設進行整體開發。

㈡ 權利調整程度不同

大致而言：

$$\text{市地重劃} < \text{都市更新} < \text{區段徵收}$$

但此一比較是就一般制度特徵而言，並非所有個案均絕對如此。

• 市地重劃：主要調整土地面積、形狀、位置及地籍。
• 都市更新：除土地外，還涉及建築物、租賃關係、容積及更新後建物分配。
• 區段徵收：以徵收程序取得土地，原權利人之原土地所有權通常消滅，再依法律取得補償或抵價地。

㈢ 土地所有權人的參與方式不同

• 都市更新：通常重視土地及建物權利人的同意、整合及共同開發。
• 市地重劃：土地所有權人共同負擔公共設施及開發成本，再取得重劃後土地。
• 區段徵收：政府依法定程序主導，土地所有權人主要透過補償或抵價地制度取得權益。

㈣ 開發成果不同

• 都市更新的成果通常是更新後建築物、土地及其持分權利。
• 市地重劃的成果主要是形狀完整、具有建築利用價值的重劃後土地。
• 區段徵收的成果是完成區域整理後的公共設施用地、抵價地及可供建築或處分之土地。

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五、開發後土地估價的共同基本原則

不同開發手段完成後，估價時不能只看「土地面積」或「公告土地現值」，而應先確定以下事項：

㈠ 估價目的

估價目的可能包括：

• 一般市場交易。
• 標售或標租。
• 抵價地分配。
• 權利變換。
• 共同負擔計算。
• 融資擔保。
• 課稅或徵收補償。
• 會計、財務或資產管理。

估價目的不同，估價標的及採用的價格種類即不同。

㈡ 價格日期

應明確區分：

• 開發前價格。
• 開發中價格。
• 開發完成日價格。
• 估價基準日價格。
• 權利變換計畫核定日價格。
• 徵收補償價格基準日。

不能以開發完成後的價格回溯代替開發前之補償或權利價值。

㈢ 估價標的及權利內容

應確認估價的是：

• 純土地。
• 土地及建築物。
• 土地持分。
• 建築物區分所有權。
• 抵價地。
• 重劃後宗地。
• 更新後分配單元。
• 可建築土地或公共設施用地。
• 完整所有權或附有租賃、抵押權、地上權之權利。

同一宗土地若權利內容不同，其價格不會相同。

㈣ 法定使用及最高最佳使用

應分析：

• 使用分區及使用地類別。
• 建蔽率及容積率。
• 建築線及臨路條件。
• 公共設施完成程度。
• 建築許可及開發限制。
• 土地是否可立即建築。
• 是否仍有拆除、整地或工程成本。
• 土地之最高最佳使用是否已經實現。

㈤ 開發負擔及剩餘成本

開發完成後仍可能存在：

一、核心觀念

本題在考《國土計畫法》施行後，臺灣土地使用管制由「都市計畫、區域計畫、國家公園計畫分立」逐步轉向「國土計畫統合指導」的制度變化，並進一步考《國土計畫法》第32條所規定的信賴保護與損失補償。

答題應掌握三個層次：

1. 都市計畫區內土地原則上仍依《都市計畫法》管制。
2. 非都市土地由區域計畫法及其相關管制，轉換為國土功能分區、分類及使用許可制度。
3. 新舊制度轉換若使人民既有合法權益受到特別犧牲，符合《國土計畫法》第32條要件者，得請求適當補償。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。《國土計畫法》第45條已於民國114年1月20日修正，國土功能分區圖公告期限展延至直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後10年內，整體正式進入國土計畫土地使用管制階段的期限延至民國120年4月30日前。

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二、舊制度的土地利用與管制

（一）都市計畫區內土地

都市計畫區內土地係依《都市計畫法》劃定住宅區、商業區、工業區、公共設施用地等使用分區，再依都市計畫書、細部計畫及土地使用分區管制規定，控制其使用性質、建蔽率、容積率、建築高度及其他開發條件。

其主要特色如下：

1. 以都市計畫範圍為管制單位。
2. 以土地使用分區及公共設施用地為主要管制工具。
3. 土地開發通常透過都市計畫個案變更、通盤檢討及建築管理加以控制。
4. 建築行為須同時受《都市計畫法》及《建築法》規範。

（二）非都市土地

非都市土地在舊制度下，主要依《區域計畫法》及《非都市土地使用管制規則》管制。

其基本架構為：

1. 先劃定使用分區，例如一般農業區、特定農業區、山坡地保育區、森林區、鄉村區、工業區、風景區及特定專用區等。
2. 再依土地性質編定使用地類別，例如甲種建築用地、乙種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、交通用地及生態保護用地等。
3. 土地使用原則上須符合使用分區及使用地編定之容許使用項目。
4. 若要進行一定規模以上的開發，通常須依《區域計畫法》第15條之1申請開發許可；若涉及使用地用途變更，則須辦理變更編定。

舊制的主要問題在於：都市計畫與非都市土地分別管理，非都市土地又採「使用分區加使用地編定」的細碎管制方式，土地使用規劃與國土保育、農業發展及城鄉發展之間缺乏完整的上位計畫整合。

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三、國土計畫法實施後的制度改變

（一）計畫體系由分立轉向整合

新制度建立下列國土計畫體系：

1. 全國國土計畫。
2. 直轄市、縣（市）國土計畫。
3. 國土功能分區圖及其分類。
4. 土地使用管制規則及使用許可制度。

國土計畫不僅處理都市發展，也同時考量國土保育、農業生產、海洋資源及城鄉發展，使土地利用具有整體性與永續性。

國土功能分區主要包括：

1. 國土保育地區。
2. 海洋資源地區。
3. 農業發展地區。
4. 城鄉發展地區。

各功能分區下再依土地資源條件、環境敏感程度及發展需求細分分類，據以編定適當使用地並訂定土地使用管制內容。

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（二）都市計畫區內土地的主要變化

都市計畫區內土地並非在國土計畫法施行後立即改由《國土計畫法》直接管制。

依《國土計畫法》第23條規定，實施都市計畫或國家公園計畫的土地，仍依《都市計畫法》、《國家公園法》及其相關法規實施管制。因此：

1. 都市計畫區的土地使用分區仍由都市計畫制度決定。
2. 住宅區、商業區、工業區及公共設施用地的管制，仍以都市計畫法規為主要依據。
3. 建蔽率、容積率、建築高度及建築使用仍依都市計畫及建築法規辦理。
4. 都市計畫區不會因國土計畫法施行而當然改劃為國土保育地區、農業發展地區或其他國土功能分區。
5. 國土計畫對都市計畫主要是提供上位政策指導，實際土地使用仍由都市計畫法制具體執行。

因此，都市計畫區的重點不是「全面改制」，而是「納入國土整體規劃架構，但維持都市計畫專法管制」。

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（三）非都市土地的主要變化

非都市土地是國土計畫法實施後變化最大的部分。

1. 管制法源由《區域計畫法》逐步轉換為《國土計畫法》。
2. 原有的非都市土地使用分區及使用地編定，逐步改以國土功能分區、分類及使用地類別取代或調整。
3. 管制標準不再只依土地現況及傳統使用地類別，而是更重視土地資源條件、環境敏感性、國土保育及整體發展需求。
4. 部分土地利用行為改採使用許可制度，須先確認是否符合國土功能分區及分類，再依規定申請使用許可。
5. 土地使用管制由「事後違規取締」逐漸轉向「事前計畫許可與使用監督」。
6. 土地開發必須符合國土保育、農業發展、城鄉發展及海洋資源利用的整體政策。

新制下，土地利用大致形成以下邏輯：

$$土地資源條件 \longrightarrow 國土功能分區及分類 \longrightarrow 使用地編定 \longrightarrow 容許使用或使用許可 \longrightarrow 土地開發及利用管制$$

這與舊制主要依「使用分區＋使用地編定」判斷容許使用的方式不同。

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（四）既有合法使用的銜接

國土計畫法並非完全否定既有合法土地使用。

在國土功能分區圖公告後，既有合法建築物、設施及合法使用，如與新土地使用管制內容不符，原則上：

1. 得維持既有合法使用。
2. 得進行必要修繕。
3. 原則上不得增建或改建。
4. 主管機關認有必要時，得斟酌地方情形，限期命其變更使用或遷移。
5. 在主管機關命令變更使用或遷移前，得繼續原有使用，或改為對新管制目的妨礙較輕的使用。

此一規定是新舊制度銜接及信賴保護的重要設計。

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四、新舊制度轉變下的補償規定

本題補償問題應分成《國土計畫法》第32條第1項及第2項兩種情形說明。