113 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產經濟學 考古題詳解
第 一 題25 分
隨著氣候變遷的危機迫近，減少碳排放已是全球共識，而政策工具選擇上更是採用市場導向的碳排放交易制度，而非傳統政府課稅之直接干預模式。這個市場導向的政策工具之理論基礎源自於寇斯定理（Coase Theorem）。
請說明何謂寇斯定理？這個市場導向的政策工具如何減少碳排放？
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念
本題考寇斯定理（Coase Theorem）與可交易排放權如何透過市場交易處理負外部性。工廠排放二氧化碳會使他人承受氣候變遷損害；若排放者不必承擔這些損害，市場價格便未反映完整社會成本，因而容易排放過量。
寇斯定理指出：在財產權明確界定、交易成本為零（或足夠低）、當事人能自由協商的條件下，受影響者與造成外部性的當事人可以透過協商與交易，達成有效率的資源配置。初始權利配置會影響所得分配及誰支付誰，但在上述理想條件下，不影響效率結果。
解題方法：從外部成本到排放權交易
作答時可依序說明：先指出碳排放造成負外部性，再交代寇斯定理的權利與交易條件，最後說明政府如何建立可交易的排放權市場，使排放成本進入排放者的決策。
政府先設定一定期間內的排放總量上限，並將相應數量的排放許可權分配或拍賣給企業。每張許可代表可排放一定數量的溫室氣體；排放者必須持有足夠許可，並依制度規定核實及繳交許可。
企業可選擇減排或購買許可：
- 若企業減少一單位排放的成本低於許可的市場價格，便會自行減排，並可出售多餘許可。
- 若企業減排成本高於許可價格，便會購買許可，繼續排放。
第 二 題25 分
所謂市場機制，即可以透過看不見的手將資源配置最佳化之立論，乃建立在具有健全的價格機制與具備完全競爭市場之前提上。然而，不動產之商品特性與一般財貨有很大的不同，因此不動產市場也不是一個完全競爭市場。
請比較與分析傳統不動產市場與完全競爭市場之異同為何。
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念
本題考查完全競爭市場的基本假設，以及不動產商品特性如何使傳統不動產市場偏離完全競爭。完全競爭市場中，許多買賣雙方交易同質商品，個別參與者無法影響市場價格，價格由供需交互作用形成，並引導資源配置。
不動產具有異質性、位置固定、供給調整緩慢、交易成本高及資訊不完全等特性，因此不動產市場雖有價格機制，卻不符合完全競爭的全部條件。
解題方法
採「先比較市場結構，再分析不動產特性造成的偏離」作答。先列出完全競爭市場的理想條件，再逐項對照不動產市場，並補充兩者仍然相同之處，以完整回應「異同」。
傳統不動產市場與完全競爭市場之比較
| 比較面向 | 完全競爭市場 | 傳統不動產市場 |
|---|---|---|
| 買賣雙方數量 | 買方、賣方眾多，單一參與者無法影響價格 | 參與者眾多，但特定區位、用途或價位的供給者與需求者有限，個別案件的議價能力可能較強 |
| 商品性質 | 商品同質、可相互替代 | 不動產具有異質性；地段、面積、屋齡、樓層、景觀、使用分區及建物品質各異，難以完全替代 |
| 價格形成 | 市場價格透明，個別廠商為價格接受者 | 成交價格因個案條件而異；賣方與買方會依物件特徵議價，個別交易價格不必等於某個單一市場價格 |
| 資訊狀況 | 買賣雙方充分掌握商品、價格及市場資訊 | 資訊取得不完全且有成本，例如物件瑕疵、實際成交行情、交易條件與未來發展資訊可能不對稱 |
| 進出市場 | 廠商可自由進出，沒有重大障礙 | 土地取得、資金需求、法令限制、建築許可及開發時程等，均會形成進入或退出障礙 |
| 資源與商品流動 | 商品可在市場間移動，供需較易調整 | 土地位置固定，不能移動；不同地區的不動產市場具有地方性 |
第 三 題25 分
房價過高讓民眾無法購屋自住，很容易引起民怨，因此了解民眾對於住宅房價負擔能力的調查就很重要。而衡量民眾對住宅房價負擔能力的指標，常見的有房價所得比與房貸負擔率。
請說明這兩個指標的內容，以及如何解讀其對於住宅市場發展的意涵。
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念
本題考查住宅價格與家庭所得、房貸支出之間的關係，以及如何用這些指標判讀住宅市場的可負擔性。房價所得比與房貸負擔率都是常見的住宅負擔能力指標，但衡量角度不同：
- 房價所得比看的是住宅價格相對於家庭所得的高低。
- 房貸負擔率看的是家庭每月所得中，有多少比例要用來支付住宅貸款。
兩者都屬於相對指標，適合觀察不同地區或不同時期的變化；單看某個比率，不能直接判定每個家庭都買得起或買不起。
解題方法
作答時先分別交代兩項指標的定義與計算方式，再比較其反映的負擔面向，最後說明比率變化對住宅市場的意涵。關鍵在於指出：房價所得比著重「房價與所得的累積差距」，房貸負擔率則納入「貸款條件與每月還款壓力」。
一、房價所得比
房價所得比通常以住宅價格除以家庭年所得計算：
例如，住宅價格為新臺幣 1,200 萬元，家庭年所得為 120 萬元，房價所得比為 ，表示住宅價格約相當於該家庭 10 年的年所得。
此指標反映家庭所得相對於購屋總價的能力。比率愈高，表示房價相對所得愈高，家庭累積自備款與取得住宅的難度通常愈大；比率下降，則表示房價相對所得負擔減輕，或家庭所得相對提高。
二、房貸負擔率
房貸負擔率又稱房貸負擔比率，通常以每月住宅貸款本息支出除以家庭每月所得計算：
例如，家庭每月所得為 10 萬元，每月房貸本息支出為 3 萬元，房貸負擔率為 ，表示家庭每月所得的三成用於償還房貸。
第 四 題25 分
甲公司為晶圓代工技術全球領導廠商，其設廠之地點往往也會造成該地不動產價格明顯的成長。也就是說，企業設廠將會促進城市發展，進而帶動不動產價格上漲。
請利用一個經濟成長理論，說明甲公司設廠如何促進該地區都市發展，進而影響當地之房價。
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念：經濟基礎理論
本題可用經濟基礎理論（economic base theory）說明都市成長。此理論將地方產業分為兩類：
- 基礎產業：產品或服務銷往區域外，將外部收入帶入本地。
- 非基礎產業：主要服務本地居民與企業，其需求受地方所得與人口影響。
甲公司是全球晶圓代工領導廠商，設廠後生產的晶圓供應全球市場，屬於基礎產業。它帶來的投資、產值與就業收入，會透過地方消費及企業採購，擴散至其他產業，形成都市成長的乘數效果。
解題方法：由設廠推導都市成長，再連結房價
一、設廠帶來基礎產業收入與就業
設廠初期，甲公司投入土地、廠房、設備與營運資金，直接創造建廠及生產相關工作。營運後，晶圓外銷收入與員工薪資進入當地經濟，擴大地方的所得與就業基礎。
二、地方所得透過乘數效果擴散
公司員工增加消費，帶動餐飲、零售、運輸、金融及生活服務需求；甲公司也會向本地廠商採購工程、設備維護與各類服務。受惠產業增加營收與人力需求後，形成間接就業與所得，進一步帶動新的地方消費。
可用簡化的地方所得乘數表示：
其中， 為甲公司帶入地方的初始投資或外部收入， 為新增所得中再投入地方消費的比例， 為所得的總增幅。若所得大量流出本地，乘數效果就會較小；若本地供應鏈與服務業承接能力較強，所得留在地方循環的比例提高，擴散效果也會較大。
三、產業擴張推動都市發展