110 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產經濟學 考古題詳解

核心觀念

本題考查市場地價與收益地價的差異，以及農電共生政策提高農地收益後，如何透過土地供需影響市場價格。

• 收益地價：土地未來可得的淨收益，以適當資本化率折算為價格。若收益穩定且永久，可用公式表示：

$V=\frac{a}{r}$

其中 $V$ 為收益地價、$a$ 為每年淨收益、$r$ 為資本化率。

• 市場地價：土地在市場上由供給與需求共同決定的交易價格，除當期收益外，也會受到區位、用途限制、資金環境、交易條件及對未來發展的預期影響。

在土地經濟學的簡化分析中，可將兩者關係表示為：

$\text{市場地價}=\text{收益地價}+\text{期待價格}$

期待價格是買賣雙方因預期未來地價上漲或下跌，而加計或扣減於當前價格的部分。因此：

• 期待價格大於零，市場地價高於收益地價。
• 期待價格等於零，市場地價等於收益地價。
• 期待價格小於零，市場地價低於收益地價。

解題方法

先指出兩種地價的決定因素不同，再分析政策如何改變農地的收益與土地市場供需。

一、市場地價與收益地價不一致的原因

收益地價主要由土地的淨收益與資本化率決定；市場地價則由市場上的供給與需求決定。兩者衡量基礎不同，因此不必然相等。

例如，農地目前的農業收益偏低，但若買賣雙方預期未來可變更使用、鄰近建設將帶動發展，市場交易價格可能高於以農業收益計算的收益地價。反之，若市場對未來前景悲觀，或土地交易受限、流動性低，市場地價也可能低於收益地價。

二、農電共生政策對收益地價的影響

假設農地原本每年淨收益為 $a_0$，資本化率為 $r$，則原收益地價為：

$V_0=\frac{a_0}{r}$

農電共生讓土地兼具農業生產與太陽能發電用途。若新增的發電收入扣除設置、維護、租金或其他成本後，使農地淨收益提高至 $a_1$，且 $a_1>a_0$，則新的收益地價為：

$V_1=\frac{a_1}{r}>V_0$

核心觀念

市地重劃是都市土地整體開發與重新分配的方法：將重劃區內原有土地重新整理、交換分配，並興建道路、公園、學校等公共設施，使土地形成較完整、可利用的街廓與坵塊。地主依規定共同負擔公共設施用地及重劃費用，重劃完成後再按規定分配土地。

本題考查市地重劃對地價的兩種相反作用：

• 供給效果：重劃改善土地形狀、臨路條件與公共設施，增加可建築、可有效利用的土地。若需求不變，土地供給增加，對地價形成抑制力量。
• 需求與區位效果：道路、公共設施及交通可及性改善，增加土地使用效益與區位吸引力，可能吸引人口、產業及投資，推升土地需求與地價。
• 預期與投機效果：市場若預期重劃將帶來開發利益，土地價格可能在重劃完成前即提前反映，甚至引發投機性買賣。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，市地重劃的主要法源包括《平均地權條例》及《市地重劃實施辦法》。依《平均地權條例》第 56 條以下規定，都市計畫範圍內得依法辦理市地重劃；重劃區內公共設施用地與重劃費用，則依相關規定由土地所有權人共同負擔。作答時應把「開發整理後增加土地供給」與「環境改善後提高土地效用」兩項效果分開分析。

解題方法

本題不是要求判定市地重劃必然屬於「抑制地價」或「誘發地價上漲」，而是要分別說明理論機制與實務結果。可用「供給、需求、預期」三個面向作答，再比較短期與中長期的作用。

土地市場的基本關係可概括為：土地供給增加，在需求不變時會降低價格；土地使用效益提高或需求增加，在供給不變時會提高價格。市地重劃同時影響供給與需求，因此地價的淨效果取決於何種力量較強。

一、理論上具有抑制地價上漲的效果

1. 增加可利用土地供給 重劃整理畸零、狹長或缺乏道路聯外條件的土地，使土地較容易建築與利用。原先名義上存在、實際上難以有效開發的土地，因重劃而轉為較具使用可能性的土地，等於增加有效供給。

2. 降低個別開發成本與障礙 道路及公共設施由整體規劃處理，可減少土地個別開發時面臨的通行、整合與設施不足問題。土地開發效率提升，有助於增加市場可供開發的土地數量。

3. 共同負擔公共設施，減輕政府徵收與財政壓力 重劃區內公共設施用地及重劃費用由地主依規定共同負擔，政府得以透過整體開發取得公共設施用地。相較於政府逐筆徵收，市地重劃可降低公共建設取得土地的財政負擔，並促進土地較有秩序地投入使用。

因此，在土地需求沒有大幅增加、開發後土地供給能及時進入市場的情況下，市地重劃有增加供給、緩和土地稀缺的作用，理論上可抑制地價上漲。

二、理論上也可能誘發地價上漲

1. 公共建設提高區位效用 重劃改善道路、交通可及性及公共設施服務，使土地的居住、商業或其他使用效益增加。土地價格反映未來收益與區位條件，效用提高便可能資本化為較高地價。

2. 開發帶動人口與產業需求 重劃區完成後，土地更容易建築使用，可能吸引住宅、商業或產業進駐，增加土地需求。若需求增幅大於新增供給，地價仍會上漲。

核心觀念

本題考察兩種地租理論如何解釋土地使用與區位收益，以及疫情封城改變商業活動後，商業區土地租如何隨需求與區位收益變化。

李嘉圖（Ricardo）的地租論：土地供給固定、土地品質或生產力有差異。產品價格由市場需求與供給決定；較優土地因生產成本較低，產生超額收益。扣除成本與一般利潤後，超額收益即為地租。邊際土地僅能取得一般利潤，地租為零；較優土地則取得差額地租。

可用下式表示：

屠能（Von Thünen）的區位差額地租論：土地租金取決於土地位置與用途所能帶來的收益，並扣除生產成本及運輸成本。距離市場愈遠，運輸成本通常愈高，土地可支付的地租愈低；不同用途因運輸成本、收益與土地需求不同，形成各自的競租曲線。

簡化表示為：

其中 $x$ 為與市場或商業中心的距離。

解題方法

先將商業區土地視為一種投入要素：商店、辦公室及服務業者依據預期營收與區位利益，決定可支付的最高地租。疫情封城降低人流與實體消費，並促使遠距辦公、網路購物等行為增加，因此商業用地的預期收益與競租能力改變。接著分別用李嘉圖的「土地收益差額」與屠能的「區位收益差額」解釋租金變化。

以李嘉圖地租論分析

疫情封城期間，實體商業活動受限，商店營收下降，商業土地所創造的產值降低。若租金是由土地收益扣除成本與一般利潤後的剩餘決定，則原本能產生正地租的土地，其剩餘縮小，地租下降；收益不足以支應成本與一般利潤的土地，則可能退出商業使用或改作其他用途。

可將各筆土地按商業生產力或收益能力排列。疫情前，收益較高的土地支付較高地租；疫情後，商業收益下降，地租曲線整體下移，並可能使原先仍能維持商業經營的邊際土地轉為不具商業使用收益。

地租
 ^
 | 疫情前
 | /
 | /
 | 疫情後 /
 | /
 | /
 |__________________/________________> 土地品質／商業收益能力
 邊際土地 較優土地

圖中疫情後曲線低於疫情前，表示各類土地可由商業用途支付的地租減少。若某些土地有較佳人流、交通或消費客群，仍可能保有較高的相對地租；但商業總收益下降時，其絕對地租也可能下降。

以屠能區位差額地租論分析

核心觀念

本題考查《住宅法》所定社會住宅的產權與使用特性，以及社會住宅對周邊不動產價格的外部效果和對整體住宅市場的供需影響。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，依《住宅法》第 3 條，社會住宅是「由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之住宅及其必要附屬設施」。同法第 4 條規定，社會住宅應提供一定比例出租予經濟或社會弱勢者；民國 110 年 6 月 9 日修法後，弱勢者出租比率提高為至少 40%，並新增至少 20%提供予新婚家庭或育有未成年子女的家庭。

社會住宅的核心產權特性是只租不售：房屋所有權由政府或參與興辦的民間持有，住戶取得的是依租約使用住宅的權利，原則上不取得住宅所有權，也不能將住宅當成一般商品出售。政府興辦或獎勵民間興辦，指興辦方式可以不同，不會改變社會住宅專供出租的政策定位。

解題方法

可分三層作答：

1. 先界定制度：說明社會住宅的法定定義與「所有權、使用權分離」。
2. 再分析周邊價格：以鄰避、鄰利兩種外部效果，說明房價影響方向與條件。
3. 最後評估總體效果：區分社會住宅對特定家戶的居住協助，與整體住宅市場價格壓力的改善程度。

房價是住宅的市場價格，會反映住宅本身、周邊環境、公共設施、交通條件與市場預期。社會住宅設置所帶來的外部效果，可概括表示為：

此式用來整理影響方向，不代表可直接量化的固定公式。

社會住宅的產權特性

一、所有權與居住使用權分離

住宅所有權由政府或民間興辦者持有；承租戶依租約居住，取得的是一定期間內的使用利益，而非住宅所有權。因此，社會住宅住宅單位不會像出售型住宅一樣，直接進入住宅買賣市場。

二、專供出租，採只租不售

社會住宅的制度目的在提供可負擔且具保障的居住選擇，並非以出售住宅、讓承購戶取得產權為主要方式。租金與入住資格依政策規定辦理，並依《住宅法》保障一定比例供經濟或社會弱勢者及特定婚育家庭申租。

三、興辦者可以是政府或民間

《住宅法》容許政府直接興辦，也容許政府獎勵民間興辦。民間參與不代表住宅必然出售；只要屬法定社會住宅，仍以專供出租為基本特性。

大量興建對鄰近不動產價格的影響

一、可能產生鄰避效果，使周邊價格下跌