110 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價理論 考古題詳解

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》的比較法，重點是比較實例的選取原則、區域因素調整所考量的因素，以及跨近鄰地區時的調整方式。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。

比較法以比較標的價格為基礎，經比較、分析與調整，推算勘估標的價格。規則所稱「區域因素」，是影響近鄰地區不動產價格水準的因素；「近鄰地區」則是勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途不動產使用、同質性較高的地區。

解題方法

依題目三個問句，分別依序作答：先列蒐集比較實例的原則，再說明住宅用地的區域因素，最後交代不在同一近鄰地區時應如何調整。

一、比較實例的蒐集原則

依《不動產估價技術規則》第 12 條，應依下列原則蒐集比較實例：

1. 價格種類適合：實例價格應屬正常價格、可調整為正常價格，或與勘估標的價格種類相同。
2. 位於同一供需圈：比較實例應位於與勘估標的同一供需圈內的近鄰地區或類似地區。同一供需圈是指雙方能成立替代關係，且價格互為影響的適當範圍。
3. 使用性質或管制相近：實例的使用性質或使用管制，應與勘估標的相同或相近。
4. 價格形成日期接近：實例交易日期應接近勘估標的的價格日期，以減少市場價格變動造成的誤差。

蒐集後仍須查證交易價格、費用負擔、交易條件、標的狀況及交易日期；若交易受到特殊情況影響，應先作適當調整，無法有效掌握並量化者，不應採用。

二、區域因素調整的主要因素

區域因素調整是比較不同近鄰地區的價格水準，分析區域差異造成的價格差異。住宅用地應依個案特性，著重考量：

• 自然條件與環境：地勢、地形、氣候、景觀、環境品質，以及嫌惡設施或污染影響。
• 交通條件：道路系統、交通便利性、大眾運輸可及性及對外聯繫。
• 公共與公用設施：學校、公園、醫療、商業及其他生活服務設施的配置與可及性。

核心觀念

本題考查區分所有建物採成本法估價時，如何將第六層房地價格拆分為「基地權利價格」與「建物價格」，以及如何用樓層別效用比、地價分配率處理不同樓層的價格差異。

以命題當年（民國 110 年）《不動產估價技術規則》為準。第 98 條規定，區分所有建物應將專有部分、共用部分比例及基地權利合併估價，並考量樓層別效用比等因素；第 100 條則規定，以區分所有建物房地價格推估基地單價時，可先扣除建物成本價格求得基地權利價格，再依地價分配率調整。以下符號中，$P_6$ 為第六層房地價格，$C_6$ 為第六層建物成本價格，$A_6$ 為第六層基地持分面積。

解題方法

一、先以成本法估計第六層建物價格

依建物成本法估計建物重建或重置成本，扣除累積折舊及其他必要調整，取得第六層建物成本價格：

估算時應反映專有部分及應分攤的共用部分，並以第六層的實際面積、建材、設備與折舊狀況為基礎。電梯大樓各樓層的建物成本若有差異，也應依實際情況估計。

二、以樓層別效用比推估基地權利價格

樓層別效用比是各樓層相對於基準樓層或平均樓層的效用程度，通常以百分率表示。它反映樓層對房地價格的影響，可依當地市場資料及地方習慣推估。

先以第六層房地價格扣除第六層建物成本價格，取得第六層基地權利價格：

再除以該戶基地持分面積，取得第六層基地權利單價：

若要將第六層基地權利單價換算為平均樓層水準的基地單價，依樓層別效用比調整：

此步驟是將第六層因樓層效用而形成的價格差異，換算到平均樓層基準；若要回推第六層價格，則反向乘以第六層樓層別效用比與平均樓層別效用比之比。

核心觀念

電腦輔助大量估價（Computer-Assisted Mass Appraisal, CAMA），是運用電腦資料庫、統計分析及估價模型，在同一估價基準日，對大量、同類型的不動產有系統地估算價值。電腦負責整理資料、建立與校準模型、批次推估及檢核結果；估價人員仍須判斷資料品質、模型是否適用，以及個別標的是否具有模型未能反映的特殊性。

大量估價的關鍵不在「用電腦算得快」，而在於以一致的估價架構處理大量標的，並使模型結果符合市場證據。常用方法包括比較法、收益法及成本法的電腦化應用；其中以交易資料充足的標的，常使用多元迴歸等統計方法建立價格模型，例如：

其中，$V_i$ 為第 $i$ 個標的的價值或交易價格，$X_{ij}$ 為土地區位、面積、建物屋齡、樓層等特徵，$\beta_j$ 為估計係數，$\varepsilon_i$ 為模型未解釋部分。實務上也會運用地理資訊系統（GIS）處理區位及空間資料。

本題屬估價方法與制度應用題，未要求計算或引用特定法條。以命題當年（民國 110 年）法規為準。

解題方法

依題目三個問句分段作答：

1. 先界定 CAMA 的目的及運作方式。
2. 再交代系統由哪些資料、模型與作業功能組成。
3. 接著分別舉出土地估價及房地估價的適用例子。
4. 最後從資料、模型、標的異質性及制度面說明限制。

這樣安排可完整回應題目，也能區別「系統組成」、「可應用的估價工作」及「應用時的問題」。

系統主要組成

CAMA 系統可概括為以下項目：

1. 標的及市場資料庫：包括土地與建物基本資料、區位及使用條件、交易價格、租金、收益與成本等。資料需有一致格式，並能更新及追溯來源。
2. 估價模型與變數設定：依估價目的及市場特性，選定影響價格的變數、函數形式與估價方法；例如以面積、屋齡、樓層及區位等變數解釋房地價格。
3. 模型校準與分析工具：利用可觀察的交易、租金或成本資料估計模型參數，並分析市場分區、價格趨勢及各項因素的影響。
4. 批次估價及結果管理：將校準後的模型套用於大量待估標的，產出估價結果、估價清冊及相關報表。
5. 品質檢核與人工覆核：檢查資料異常、模型誤差及估價結果的一致性；對特殊標的、異常結果或申復案件進行人工查核。
6. 地理資訊與空間分析功能：整合地籍、道路、公共設施、使用分區及生活環境等空間資料，以呈現區位差異及空間關係。

系統運作的基本流程為：蒐集與整理資料 → 分析市場並設定模型 → 校準及檢核模型 → 批次推估 → 人工覆核與更新。

土地估價的應用

土地具有大量、可依區位及使用條件分群的特性，適合用電腦輔助處理大量標的，例如：

• 公告地價、公告土地現值等地價作業：以地價區段、區位條件、土地使用及交易資料分析地價，協助大量土地的查估與價格檢核。
• 大量宗地的比較分析：運用交易案例、臨路條件、面積、形狀、地勢、使用分區及公共設施等資料，建立土地價格模型或進行分區推估。
• 公有土地或政策性土地的批次估價：在估價目的、基準日及資料條件一致時，協助大量標的的初步估價及排序。

土地使用限制、開發可能性及臨路條件等因素，會因個案而有顯著差異；因此，模型推估仍須配合地籍與現況資料查核。

核心觀念

本題分成兩部分：第一，說明實價登錄 2.0 如何改善估價資料，以及資料的使用限制；第二，比較預售屋與成屋在估價時的標的狀態、可用資料與風險差異。

實價資料是估價師蒐集比較案例的重要來源，但「實際成交價格」不等於估價標的的「正常價格」。依《不動產估價技術規則》，正常價格是市場中有意願的買賣雙方，在適當行銷及正常交易條件下形成的合理價值；估價師仍須查證案例，分析交易條件與標的差異，並依價格日期推估價值。

法規時點：以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。《平均地權條例》及預售屋交易管理規定後續已有重要修正，解題仍按民國 110 年 7 月 1 日施行的實價登錄 2.0 制度說明。

解題方法一：實價登錄 2.0 對估價的幫助與限制

幫助

1. 標的定位更精確 地號、門牌完整揭露，有助於核對成交案例的位置，辨識其與勘估標的是否位於相同或類似供需圈，並分析區位、街廓及周邊環境差異。

2. 預售屋資料更即時且涵蓋範圍擴大 預售屋交易納入申報，銷售前須申報建案資訊，簽訂買賣契約後須於期限內申報成交資訊。估價師得以蒐集同一建案或鄰近建案的預售交易案例，補充過往預售成交資訊不足的問題。

3. 案例比對與市場分析更有依據 交易資訊增加後，可進一步分析成交價格、交易時間、樓層、面積、格局及車位等因素，協助估價師選取比較案例、調整個別差異，並觀察市場價格變化。

4. 提高市場資訊透明度 查詢者能更具體地核對交易位置與內容，減少資訊不對稱，也有助於發現異常價格或特殊交易，提升估價資料查證的效率。

限制

1. 登錄價格仍須查證，不能直接當成正常價格 申報資訊可能有錯誤或不完整，也可能包含親友交易、急售、特殊付款條件、裝潢或車位拆算等情形。估價師應查明交易背景，判斷是否屬正常交易，必要時調整至可比較基礎。

2. 完整地址不代表已掌握全部影響價格的因素 實價登錄主要呈現交易申報資料，未必完整反映屋況、裝修、採光、景觀、管理維護、瑕疵、付款條件及買賣雙方特殊關係。這些因素仍須現場勘察或另行訪查。

3. 資料有時間落差，且舊制與新制資料銜接不一 成交資訊須經申報、查核及揭露程序，資料不會在成交當下立即完整出現在查詢系統。新制施行前的預售屋資料，其申報方式與時點亦與新制不同，不能把新舊資料視為完全一致。

4. 預售屋案例仍受建案與戶別差異影響 同一建案不同銷售期、樓層、座向、景觀、格局、車位及付款條件，均可能造成價格差異。僅以建案平均單價推估個別戶價格，容易忽略戶別差異。

5. 樣本數與市場代表性仍有限 特定區域或特定產品若成交量少，案例可能不足；交易價格也可能受當時供需、銷售策略及市場預期影響。因此，估價師仍須依估價目的與標的特性判斷資料可靠性，並遵守兼採二種以上估價方法及綜合比較的原則；情況特殊不能兼採時，應於報告中敘明理由。

解題方法二：預售屋與成屋估價的不同考量

1. 標的狀態與查勘方式

成屋已有實體建物，估價師可勘察建物現況、屋況、裝修、設備、採光、景觀及公共設施，並核對登記資料。

預售屋尚未完工，估價標的主要依建照、核准圖說、契約、建材設備表、銷售資料及土地權利內容辨識。估價師應確認建案規劃、戶別、樓層、面積、土地持分、車位及契約約定，並清楚揭露估價所依據的假設；