110 專技高考高等考試 不動產估價師 民法物權與不動產法規 考古題詳解
第 一 題25 分
不課徵土地增值稅與土地增值稅記存，兩者之異同為何？
申請不課徵土地增值稅之土地再移轉第三人時，於計算漲價總數額，其原地價為何？
土地增值稅記存之土地再移轉時，於計算漲價總數額，其原地價為何？
請分別說明之。
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核心觀念
本題考查土地增值稅的兩種延後負擔方式：不課徵與記存。兩者在當次移轉時都不立即繳納土地增值稅，但法律效果不同：
- 不課徵：本次移轉不核課土地增值稅；符合相關規定的土地日後再移轉時，依法律指定的原地價計算漲價總數額。
- 記存：本次移轉應納的土地增值稅先予記錄、暫不繳納；日後土地再移轉時，除計算再移轉所生的土地增值稅，並須依相關規定處理原記存稅額。
因此，判斷原地價時，先看土地先前是「不課徵」還是「記存」，不能只因兩者當下都未繳稅，就一概以最近一次移轉現值為準。
以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。
解題方法與法規依據
土地增值稅以土地移轉時的申報移轉現值，減除法律所定原地價，再依物價指數等規定調整，計算土地漲價總數額。可用下式表示其基本架構：
作答時，依序確認三件事：
- 本次移轉是否屬依法「不課徵」或「記存」。
- 再移轉時，土地稅法對該類土地指定何者為原地價。
- 以本次申報移轉現值扣除該原地價，計算漲價總數額；土地改良費等法定扣除項目另依規定處理。
一、不課徵土地增值稅與土地增值稅記存之異同
相同點
兩者在第一次移轉時，都使土地增值稅不於該次實際繳納，讓符合要件的移轉暫不立即負擔稅款。土地日後再移轉時，仍須依各該法律規定處理土地增值稅。
不同點
不課徵是本次移轉不核課土地增值稅，通常是為特定政策目的所設，例如配偶相互贈與土地，或符合要件的農業用地移轉。這不代表土地永遠免稅；日後應課徵時，法律會指定原地價基準，計算後續漲價。
記存則是本次移轉已有應納土地增值稅，但依法准予暫緩繳納，將該筆稅額記存。日後土地再移轉時，依適用的記存規定處理原記存稅額，並計算後續移轉所生的土地增值稅。
**答題關鍵：**不課徵著重於「本次不核課」；記存著重於「本次稅額已核算，但暫不繳納」。
二、申請不課徵土地增值稅之土地，再移轉第三人時的原地價
第 二 題25 分
依不動產估價師法之規定，不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。
估價業務之「土地」、「建築改良物」、「農作改良物」及其「權利」所指為何？請依土地法之規定，分別說明之。
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核心觀念
本題考《土地法》對土地及土地改良物的定義，以及土地所有權以外他項權利的法源。作答時應依序說明土地、兩類土地改良物，以及估價標的所稱的權利。
以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。《土地法》第 1 條及第 5 條的相關定義，後續沒有影響本題答案的重要修正。
解題方法與各項定義
依《土地法》的用語，分別說明如下：
-
土地 《土地法》第 1 條規定：「本法所稱土地，謂水陸及天然富源。」因此，土地的範圍包括水域、陸地及天然富源；不能只理解為地表上的一宗基地。
-
建築改良物 《土地法》第 5 條規定，附著於土地的建築物或工事，為建築改良物。例如房屋、廠房及其他附著於土地的工程設施。
第 三 題25 分
甲將其所有之土地於設定抵押權予乙後，再將該土地設定地上權予丙，丙嗣後於土地上興建房屋一棟。
抵押權人乙因甲逾期不清償其債務，可否於強制執行程序中聲請法院將該房屋與土地併付拍賣？
又地上權人丙可否就該房屋，出讓予乙？
請依規定分別說明之。
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核心觀念
本題考查抵押權設定後，土地所有人再設定地上權並由地上權人興建房屋時，抵押權實行的範圍，以及地上權與其上房屋的處分關係。以命題當年（民國 110 年）法規為準，主要適用民法第 877 條、第 838 條及第 838 條之 1。
民法第 877 條規定，土地與其上建築物原非同一人所有，而於設定抵押權時同屬一人者，抵押權實行時，得聲請法院將土地與建築物併付拍賣；抵押權人對建築物拍賣價金不享有優先受償權。另於土地設定抵押權後，土地所有人於土地上營造建築物者，抵押權人實行抵押權時，亦得聲請法院將建築物與土地併付拍賣，但同樣不得就建築物價金優先受償。
民法第 838 條第 2 項規定，地上權與其建築物或其他工作物不得分離而為讓與或其他處分。第 838 條之 1 則規定，土地及其上建築物分屬不同人所有，土地所有人設定抵押權後，於土地上營造建築物者，抵押權實行時，土地抵押權人得聲請法院將土地與建築物併付拍賣；建築物所有人亦得將建築物與土地一併拍賣。建築物所有人行使此項權利時，土地抵押權人得請求其按土地拍賣價金比例分配。
解題方法
先分清楚兩個時間點：抵押權設定時，土地上尚無丙興建的房屋；房屋是在土地抵押後，甲設定地上權給丙，再由丙興建。因此，第一問適用的是民法第 877 條第 2 項，而非以設定抵押權當時土地與房屋是否同屬一人為判斷重點的第 1 項。
第二問則從房屋所有權與地上權的關係切入。丙是地上權人，也是其所建房屋的所有人；依民法第 838 條第 2 項，地上權不得與其上建築物分離處分。因此，丙不能單獨把房屋讓與乙，而須使地上權與房屋一併移轉。若丙依民法第 838 條之 1 行使建築物所有人的權利，則可將房屋與土地一併拍賣，並依規定處理土地價金分配。
第一問：乙可否聲請將房屋與土地併付拍賣？
可以。
第 四 題25 分
地上權之取得，有基於法律行為與基於法律行為以外之原因兩種。
試問基於法律行為以外之原因取得規定為何？請列舉說明之。
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核心觀念
本題考查地上權的取得原因分類：地上權除得因設定地上權的法律行為取得外，也可能因法律行為以外的原因取得。以命題當年（民國 110 年）法規為準，主要包括時效取得、繼承及法定地上權。
依民法第 832 條，地上權是以在他人土地上有建築物或其他工作物，或竹木為目的而使用土地的權利。法律行為以外的取得，無須以當事人合意設定地上權為直接原因；其權利發生依據分別是取得時效、繼承規定或法律直接規定。
解題方法
依序辨認各種取得方式的法律依據與權利發生原因，即可完整列舉：
一、時效取得
民法第 772 條規定，所有權以外財產權的取得，準用不動產所有權取得時效的規定；地上權屬於所有權以外的財產權，因此得因時效取得。
依民法第 769 條、第 770 條及第 772 條，須以行使地上權的意思，和平、公然、繼續占有他人土地，並符合相應的期間及法定目的要件，始得請求登記為地上權人。民法第 769 條所定期間為二十年；第 770 條所定期間為十年，並須具備善意、無過失等要件。地上權的目的，須符合民法第 832 條所定在他人土地上有建築物、其他工作物或竹木的使用目的。
時效完成後，取得的是請求登記為地上權人的權利；地上權仍須辦理登記，始完成不動產物權的取得。