114 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價實務 考古題詳解
第 一 題50 分
若勘估標的為位於重劃區之土地，不動產估價師擬以比較法與土地開發分析法評估其價格。
（一）你認為合理的比較法個別因素調整表應包含哪些內容？請以表格方式完整呈現，並具體說明其理由。（15 分）
（二）若勘估標的與比較標的在上述個別因素有明顯的差異時，請以最重要的五項個別因素為例，具體說明你認為合理的調整原則或方式，包括影響方向、影響程度及函數關係，並說明其理論基礎。（15 分）
（三）以土地開發分析法進行價格評估時，你認為最可能造成不同不動產估價師在土地開發分析價格產生差異的原因為何？在兼顧不動產估價師的獨立、客觀、公正立場下，又有哪些方法可減少上述價格落差？（20 分）
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核心觀念
本題考查兩種估價方法如何共同反映重劃區土地的「可開發效益」：
- 比較法：將比較標的的價格，調整為勘估標的在價格日期、區域條件及個別條件下的價格。個別因素調整應以土地本身的條件為核心，說明因素如何影響使用效益、開發成本及市場接受度。
- 土地開發分析法：依土地法定用途與使用強度，估算開發完成後的預期總銷售金額，扣除利潤、開發成本與資本利息，推估開發前土地價格。
涉及法規內容，以下以命題當年（民國 114 年）《不動產估價技術規則》為準。本題援引的比較法及土地開發分析法規定，解題應依命題年度適用內容作答。
（一）比較法個別因素調整表
個別因素表應能讓讀者看出「比較標的與勘估標的差在哪裡、差異如何影響價格、調整方向與幅度如何決定」。重劃區通常已有明確街廓、道路及公共設施配置，表格仍應檢視個別土地條件，並聚焦其對實際可建量、規劃彈性與開發成本的影響。
| 調整項目 | 應記錄或比較的內容 | 對價格的主要影響 | 列入理由 |
|---|---|---|---|
| 土地使用分區及容許用途 | 使用分區、允許用途、附條件或禁止事項 | 用途選擇較廣、收益潛力較高者通常價格較高 | 同區重劃土地仍可能因使用分區或容許用途不同而有明顯價差 |
| 建蔽率、容積率及其他使用強度 | 法定建蔽率、容積率、樓層或高度限制、法定空地等 | 可建樓地板面積增加通常提高土地效益，但效益未必等比例增加 | 使用強度直接影響可開發規模，且須配合市場需求與建築配置判斷 |
| 可取得的獎勵、移轉或附帶開發條件 | 容積獎勵、容積移轉可行性、回饋或捐贈義務、附帶條件 | 確定且可實現的開發利益提高價格；額外負擔則降低價格 | 不應把尚未核定或未具可行性的獎勵視為確定價值 |
| 面積及基地規模 | 土地面積、能否單獨開發、是否需合併使用、整合難易度 | 面積增大可能產生規模經濟，也可能因總價過高、整合困難而降低單位價格 | 土地單價與面積通常非線性，需依市場交易及開發規模判斷 |
| 形狀及深度 | 臨路面寬、深度、長寬比例、畸零或不規則程度 | 形狀方整、配置有效率者通常較有利；狹長或不規則可能降低可建性 | 影響建築配置、出入口、停車及法定空地安排 |
| 臨路條件及出入便利性 | 臨路寬度、路面狀況、臨路面寬、臨路側數、出入口條件 | 道路條件較佳、出入便利者通常較有利；但幹道噪音等不利影響須併同考量 | 影響建築線、消防救災、交通可及性及商業能見度 |
| 地形及地勢 | 坡度、高低差、平整程度、排水及整地需求 | 平坦、易整地者通常較有利；整地或擋土成本高者降低價格 | 影響工程成本、施工難度及基地可用範圍 |
| 基礎及工程條件 | 地質、承載力、地下障礙、污染、排水、需否地盤改良 | 工程成本或工期增加通常降低土地開發剩餘價值 | 同一街廓土地仍可能有顯著基礎工程差異 |
| 基地臨接及公共設施狀況 | 道路、排水、污水、電力、自來水等設施的配置與完成狀態 | 設施完善、接管便利者較有利；須自行負擔工程或等待接通者較不利 | 重劃區內不同區段或街廓的公共設施完成度可能不同 |
| 角地、雙面臨路及街角條件 | 是否角地、臨路方向與寬度、街角退縮或視距限制 | 可能增加曝光與出入便利，也可能增加退縮、交通或噪音負擔 | 效果取決於用途、道路等級與建築配置，不能一概加價 |
| 方位、日照及景觀 | 朝向、採光、通風、景觀或開放空間面向 | 對部分用途與產品有利，通常透過銷售價格或租金反映 | 應以市場對該用途的反應判斷，不宜抽象套用固定加減率 |
| 鄰近環境及嫌惡設施 | 鄰近商業、交通、公共設施、污染源、噪音或其他嫌惡設施 | 正面外部性提高使用效益；負面外部性降低效用或銷售性 | 鄰近環境會影響開發後產品定位、租售價格及去化速度 |
| 使用現況及拆遷、清理負擔 | 現況使用、地上物、租約、占用、污染清理或拆除需求 | 需增加處理成本或延誤開發者較不利 | 應區分土地本身條件與權利負擔，避免將負擔誤列為純粹物理因素 |
| 權利及開發限制 | 權利範圍、共有或分割狀況、地役權、通行或其他限制 | 影響可移轉、整合或開發者通常降低價格 | 價格比較須確認交易權利內容一致，必要時先作權利狀態調整 |
| 其他特定基地條件 | 特殊退縮、法定空地限制、保留樹木、文化資產或其他管制 | 依其對可建量、成本、工期與產品效用的實際影響判斷 | 保留因個案而異、足以影響正常市場價格的土地條件 |
表格實際使用時，宜逐筆列明「比較標的條件、勘估標的條件、差異描述、影響方向、調整率或調整額、依據及調整後價格」。因素應避免重複計入：例如容積率已反映於可建樓地板面積，就不宜再以「開發潛力」重複加價。
（二）五項重要個別因素的調整原則
比較法調整方向的基本判斷是：**比較標的條件優於勘估標的時，應向下調整比較標的價格；比較標的條件劣於勘估標的時，應向上調整。**調整應以勘估標的的條件為目標，不能只因某因素存在差異便機械套用固定百分比。
1. 容積率及可建樓地板面積
- 方向：在用途、區位及市場條件相近時，法定容積率較高、且能有效實現的土地，通常價格較高。若比較標的容積條件較優，應下調其價格至勘估標的條件；反之則上調。
- 程度與函數關係：可以先以可建樓地板面積作為效益指標，但地價不必與容積率成正比。概念上，土地價值與「新增可建面積帶來的銷售或租賃收益，扣除相應建築成本、稅費、利息及利潤後的剩餘額」相關。故容積率效果常呈現遞減，或受建築高度、停車、退縮、基地形狀及市場吸收量限制。
- 理論基礎：土地剩餘價值原理與邊際效益原理。增加容積只有在可實際興建、銷售或出租時才創造價值。
2. 土地面積及開發規模
- 方向：面積適中且符合市場產品規模、可單獨或整合開發者，價格通常較有利；面積過小可能缺乏經濟規模，面積過大則可能增加資金、銷售與整合負擔。
- 程度與函數關係：單位價格與面積未必線性。小型基地可能因開發限制而單價偏低；達到有效規模後，單位成本下降；超過市場需求或資金能力後，總價負擔、分期開發及去化風險增加，單價又可能下滑。其關係可能呈曲線，或存在最低開發規模門檻。
- 理論基礎：規模經濟、開發可行性及市場支付能力。調整需參照相近規模交易，並檢視是否須合併、分割或辦理整合。
3. 形狀、臨路面寬及深度
- 方向：基地方整、面寬與深度有利於建築配置，且出入符合使用需求者通常較有利；狹長、畸零或出入口受限者通常較不利。
- 程度與函數關係：影響不一定隨面寬或方整程度等比例變動。當面寬不足以滿足退縮、車道或建築配置時，可能跨越可建性的門檻；達到基本配置條件後，額外面寬的效益可能遞減。應以可建配置、有效樓地板面積及施工或設計成本衡量。
- 理論基礎：最高最有效使用與建築規劃可行性。應具體檢核退縮、建築線、法定空地、車道及消防動線，而非只以外觀判定土地形狀優劣。
第 二 題50 分
某一都市更新案之更新單元為兩面臨路之基地，依據其土地、建物及使用執照狀況，大致可區分為 A、B、C 三區，各區基地上各有數棟樓層數不等的區分所有建築物。
A 區臨主要道路（20 公尺），區位條件較優，但土地總面積未達 100 坪，且土地形狀呈狹長形，不利單獨興建，建物現況一樓多為店面使用。
B 區土地位於次要道路（8 公尺）的長方形土地，形狀方整，但總面積約 180 坪，單獨興建無法規劃坡道平面車位，建物現況一樓部分為店面使用、部分為住家使用。
C 區土地總面積約為 500 坪，土地面積較大且方整，並非未臨接道路之裡地，但臨路條件不佳，本身單獨開發之人車動線不佳。
因此，三區土地若單獨開發均有其限制，即彼此整合開發最為有利。但如何合理且公平評估彼此的價值貢獻，對基地是否能成功整合影響甚鉅。以下為三區土地分布之示意圖（非地籍圖）：
【題組共用示意圖】
- C 區位於上方。
- B 區位於右側，臨次要道路（8 公尺）。
- A 區位於下方，臨主要道路（20 公尺）。
一、更新前基本資料
（一）勘估標的內容
-
土地標示：市區段地號等 22 筆。
土地面積：2,536.63 平方公尺（767.33 坪）。
-
建物標示：市區段建號等 36 筆。
建物門牌：市區路巷弄號等 36 戶，部分建物有海砂屋重建獎勵。
建物面積：3,030.45 平方公尺。
-
權利種類：都市更新權利變換之權利價值。
（二）產權分析
依據委託人提供之產權清冊資料，整理土地、建物等產權資料如下：（略）。
二、更新後基本資料
（一）建築形式：地上 24 層、地下 5 層之店面住宅大樓，共 155 戶，其中店面 12 戶、住宅 143 戶；地下層規劃 155 個坡道平面停車位。
（二）建物構造：鋼骨鋼筋混凝土造。
（三）更新後建物面積：更新後供分配之建築物及其土地應有部分面積，即更新後建物（不含車位）總銷售面積為 5,888.18 坪（詳見更新後各單元建築物之權利價值表，略）。
三、評估內容
更新前後權利價值。
（一）請依據上述資料擬定其權利變換估價之完整估價流程，並具體說明可能的勘估標的、估價方法及估價結果於都市更新之用途。（20 分）
（二）為使未來都市更新案之估價結果更為公平且合理，請你先擬定適當的估價條件。（10 分）
（三）都市更新權利變換估價有哪些常見的爭議與其爭議原因？又你認為有哪些可能的方法解決？（20 分）
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核心觀念
本題考都市更新「權利變換」中，更新前後權利價值如何估定，以及估價結果如何轉成權利人分配依據。重點不是直接計算一個總價，而是先依一致的估價條件評估更新前、更新後的權利價值，再按法定比例處理共同負擔與分配。
以下以命題當年（民國 114 年）法規為準，主要依據《都市更新條例》第 50 至 52 條、《都市更新權利變換實施辦法》及《不動產估價技術規則》。本題涉及的權利變換估價架構，未見影響本題核心計算的後續重大修正。
基本計算關係如下：
因此，更新前估價會影響權利人彼此間的分配比例；更新後估價及共同負擔則影響可供權利人分配的總價值。
（一）權利變換估價流程、標的、方法及用途
1. 確認估價目的與資料
估價目的為都市更新權利變換的權利價值評定。先核對更新單元範圍、土地及建物登記資料、各權利人持分、建物使用執照與現況、租賃及他項權利、海砂屋重建獎勵資料，以及更新後建築計畫、分配原則與共同負擔資料。
本題更新前有 22 筆土地，面積共 2,536.63 平方公尺（767.33 坪），36 筆建物；更新後為地上 24 層、地下 5 層，含 12 戶店面、143 戶住宅及 155 個坡道平面車位，不含車位的總銷售面積為 5,888.18 坪。
2. 確認估價條件及評價基準日
依《都市更新條例》第 50 條，權利變換前各宗土地、更新後土地及建築物，以及權利變換範圍內其他土地，均由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定。
依《都市更新權利變換實施辦法》第 13 條，評價基準日由實施者訂定，日期應在權利變換計畫報核日前六個月內。三家估價者應依共同且明確的估價條件查估，評定方式及選用估價結果的理由也應揭露。
3. 評估更新前權利價值
更新前估價的勘估標的，包括各宗土地權利，以及合法建築物所有權及其他依法應估定的權利。土地應按土地標示、面積、持分、使用分區、容積條件、臨路、形狀、深度、地勢及整合開發條件查估；建物則核對合法性、用途、樓層、面積、屋齡、構造、維護狀況與使用情形。
區分所有建物坐落於基地時，可依《不動產估價技術規則》第 125 條，先估全棟房地總價，再以基地價值比率拆分基地權利價值：
若屬特殊情形，以此方式計算顯失公平，應依技術規則相關規定調整。合法建物權利價值與土地權利價值應合理區分；違章增建、特殊補償或土地改良物補償，也不能不加區分地併入土地價值。
本題 A、B、C 區的差異，應反映在土地個別因素分析中：
- A 區臨 20 公尺主要道路，區位較佳，但基地小而狹長，單獨開發受限，且一樓店面使用較多。
- B 區臨 8 公尺次要道路，土地形狀方整，但面積約 180 坪，難以規劃坡道平面車位，店面與住宅混合。
- C 區面積約 500 坪、形狀方整，但臨路條件及人車動線較差，單獨開發有其限制。
可用比較法分析土地價格，並以土地開發分析法檢核土地在適當開發下的價值。對 A、B、C 的整合利益，應將各區單獨條件與整合後條件分開辨認，說明整合後開發效率、動線與產品規劃改善如何影響價格；不可只因整合有利，就把整合後的全部利益無差別地回填到各區原有權利價值。
4. 評估更新後權利價值
更新後勘估標的為更新後土地及區分所有建物的權利價值，依更新計畫的建築形式、建材設備、樓層、用途、位置、面積、景觀、採光、產品配置及停車位條件估價。
依《不動產估價技術規則》第 128 條，更新後區分所有建物及其土地應有部分，應考量建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性，以評價基準日當時的新成屋價格查估。店面與住宅、不同樓層、不同座向或位置，以及車位，應依市場差異合理分級估價。
本案可依新成屋比較案例估計各類產品單價，逐項計算店面、住宅與車位價值，再彙總為更新後總權利價值。5,888.18 坪是更新後建物不含車位的總銷售面積，車位價值應另行估計，避免重複計價或漏計。
5. 評定結果並用於分配
三家專業估價者完成查估後，應比較其估價標的、估價條件、方法、比較案例、個別因素調整及結果差異，依權利變換計畫揭露的方式評定權利價值。法規要求三家以上查估後評定，但不宜把「三家結果必須一律取算術平均」當成法定公式；若選定特定結果或採其他整合方式，應說明理由並接受主管機關審議。
評定後，依《都市更新權利變換實施辦法》第 15 條，以更新後總權利價值扣除共同負擔，按各土地所有權人更新前權利價值比率計算其應分配權利價值。共同負擔的計算則應依《都市更新條例》第 51 條所定原則辦理。
估價結果的用途包括：確定更新前權利價值及各權利人分配比率、計算更新後應分配價值、作為折價抵付共同負擔及現金補償的依據，並供權利變換計畫編製與主管機關審議。
（二）適當的估價條件
估價條件應在估價前明確訂定，並由三家估價者一致採用，至少包括下列事項：