111 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價實務 考古題詳解

核心觀念

本題旨在測驗考生對於《不動產估價技術規則》第 16 條「估價報告書應載明事項」之法定條文熟稔度與體系化記憶能力。法規依據以命題當年（民國 111 年）法規為準（現行法規維持一致，未作修正）。

不動產估價報告書為估價師受託辦理估價後，表彰專業推論歷程、價格形成依據及承擔法律責任之正式公文書。依《不動產估價技術規則》第 15 條規定，估價作業之最終階段即為「製作估價報告書」；而第 16 條進一步確立其法定形式要件（簽名或蓋章後交付委託人）及實質必備記載事項（共計 15 款）。

---

解題方法

本題為純法條記憶與實務規範題。作答時不可僅雜亂默寫條文，應採取「先點出形式要件，再將實質內容按估價作業邏輯歸納分組」之層次開展：

1. 形式要件先行：開門見山引述第 16 條第 1 項，載明不動產估價師應於「簽名或蓋章後，交付委託人」。
2. 邏輯分組條列：將法定應載明的 15 款事項，依不動產估價之作業流程邏輯歸納為四大板塊：

• 基本事項與委託資訊（款次一至六）
• 標的現況與環境管制（款次七至十）
• 估價程序與推算結果（款次十一至十三）
• 專業責任與補充事項（款次十四至十五）

3. 對比強化：適度對比同規則第 17 條「估價意見書」之簡要記載事項（8 款），凸顯正式估價報告書在實務上之嚴謹性與完整性。

---

選項分析

本題為專技高考之申論題（非選擇題），無個別選項可資分析。評分要點在於各法定款項之精確度與內涵完整性，各款實務意涵分述如下：

1. 委託人：界定契約相對人及委託法律關係。
2. 勘估標的之基本資料：包括標的座落、地號、建號、門牌、面積等產權標示。
3. 價格日期及勘察日期：依規則第 4 條，價格日期原則上以勘察日期為準，但有特定基準日或契約另定者不在此限，兩者均屬評價時間軸之核心。
4. 價格種類：載明為正常價格、限定價格、特定價格或特殊價格（若為租金則載明租金種類）。
5. 估價條件：包含法令限制假定、未登記部分處理、產權負擔假定等影響評估基礎之假設條件。
6. 估價目的：明確指出估價用途（如買賣、抵押貸款、資產重估、徵收補償等），防範報告書遭挪作他用。
7. 勘估標的之使用現況：包含建物實際利用狀態、有無出租、出借、占用或閒置等物理與占有情形。
8. 勘估標的之權利狀況：產權登記情形、他項權利設定（如抵押權、地上權）、限制登記或租賃權負擔等法律關係。
9. 土地使用管制內容及其他管制事項：都市計畫使用分區、建蔽率、容積率、非都市土地編定或特別法令管制（如水保、文資等）。

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準，核心依據為內政部發布之《不動產估價技術規則》（現行法相關條文結構未修正）。本科目為不動產估價師專技高考之關鍵實務科目，本題完整測驗考生對於土地開發分析法法定估價程序及各項參數推估之計算能力。

1. 土地開發分析法定義（技術規則第 70 條）： 指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，以開發完成後預期總銷售金額，扣除開發建築總成本、製造與銷售相關費用、適當利潤及資本利息綜合利率後，推定開發前之土地開發分析價格。
2. 六大法定估價程序（技術規則第 71 條）：

• 第一款：確定土地開發內容及預期開發總樓地板面積。
• 第二款：調查各項成本及相關費用，並期使成本及費用之推估符合市場水準。
• 第三款：推估開發完成後總銷售金額。
• 第四款：推估資本利息綜合利率。
• 第五款：推估開發建築適當利潤率。
• 第六款：計算土地開發分析價格。

3. 土地開發分析價格計算公式（技術規則第 72 條）： $V = \frac{S}{(1 + R) \times (1 + i)} - (C + M)$

• $V$：土地開發分析價格。
• $S$：開發完成後預期總銷售金額。
• $R$：適當之利潤率（技術規則第 76 條）。
• $C$：開發建築總成本，包含直接成本（營造施工費）與間接成本（規劃設計費等）（技術規則第 74 條）。
• $M$：廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔（技術規則第 75 條）。
• $i$：資本利息綜合利率（技術規則第 77 條）。

4. 資本利息綜合利率公式（技術規則第 77 條）： $\text{資本利息綜合利率 } i = \text{土地價值比率} \times \text{土地資金利率} \times \text{土地開發年期} + \text{建物價值比率} \times \text{建物資金利率} \times \text{建物開發年期}$

• 自有資金以一年期定期存款利率計息。
• 貸款資金以銀行基本放款利率計息。
• 預售收入資金不計息（利率為 $0\%$）。

---

解題方法

嚴格依照《不動產估價技術規則》第 71 條規定之六大程序逐項推導計算：

程序一：確定土地開發內容及預期開發總樓地板面積

1. 基地條件：住宅區，建蔽率 $60\%$，容積率 $220\%$，面積 $3{,}000\text{ m}^2$。最有效使用為興建 30 棟 4 樓透天住宅。
2. 預期開發總樓地板面積推估： 題目未提及退縮、獎勵容積或免計容積，依法定容積率推估總樓地板面積： $\text{法定容積樓地板面積} = 3{,}000\text{ m}^2 \times 220\% = 6{,}600\text{ m}^2$ 換算坪數（採 $1\text{ m}^2 = 0.3025\text{ 坪}$）： $\text{預期開發總樓地板面積} = 6{,}600 \times 0.3025 = 1{,}996.5\text{ 坪}$ （檢驗合理性：30 棟透天，每棟 4 層平均每層基地約 $16.64\text{ 坪} \approx 55\text{ m}^2$；總建築面積 $1{,}650\text{ m}^2$，建蔽率 $1{,}650 / 3{,}000 = 55\% \le 60\%$，合乎法令規範。）

程序二：調查各項成本及相關費用

1. 開發建築總成本（$C$）：

• 直接營造施工費： $\text{直接成本} = 1{,}996.5\text{ 坪} \times 150{,}000\text{ 元/坪} = 299{,}475{,}000\text{ 元}$
• 間接成本（規劃設計費以營造施工費之 $3\%$ 計算）： $\text{規劃設計費} = 299{,}475{,}000\text{ 元} \times 3\% = 8{,}984{,}250\text{ 元}$
• 開發建築總成本： $C = 299{,}475{,}000 + 8{,}984{,}250 = 308{,}459{,}250\text{ 元}$

2. 廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔（$M$）： 依題目條件，均按總銷售金額（$S$）之比例計算：

• 廣告銷售費用比率：$4\%$
• 管理費用比率：$1.5\%$
• 稅捐及其他負擔比率：$1\%$
• 費用率合計：$4\% + 1.5\% + 1\% = 6.5\%$ （實際金額待程序三總銷售金額求出後計算。）

程序三：推估開發完成後總銷售金額（$S$）

依買賣實例比較法，每棟銷售價格 2,000 萬元，全案共 30 棟： $S = 30 \times 20{,}000{,}000\text{ 元} = 600{,}000{,}000\text{ 元}$

代回計算相關費用 $M$： $M = 600{,}000{,}000\text{ 元} \times 6.5\% = 39{,}000{,}000\text{ 元}$ 各細項分別為：

• 廣告銷售費：$600{,}000{,}000 \times 4\% = 24{,}000{,}000\text{ 元}$
• 管理費：$600{,}000{,}000 \times 1.5\% = 9{,}000{,}000\text{ 元}$
• 稅捐及其他負擔：$600{,}000{,}000 \times 1\% = 6{,}000{,}000\text{ 元}$

總成本與費用合計： $C + M = 308{,}459{,}250 + 39{,}000{,}000 = 347{,}459{,}250\text{ 元}$

程序四：推估資本利息綜合利率（$i$）

依《不動產估價技術規則》第 77 條計算：

1. 土地資金加權利率（$i_L$）：

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準，核心在於公共工程（地下捷運系統）穿越私有土地地下時，因使用限制導致土地價值減損之補償價格估算。涉及估價法規與學理基礎如下：

1. 法規依據：

• 《不動產估價技術規則》第 88 條：受公用事業設施或公共工程穿越之土地，致土地利用受限制者，其減損價格之估計，得依比較法、收益法、成本法或立體利用阻礙率法推估。
• 《不動產估價技術規則》第 116 條：區分地上權之估價，應考量設定之空間範圍、地上權設定深度或高度、利用受限制程度、各層立體效用比等因素推估其價格。
• 《大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法》第 10 條及第 11 條：大眾捷運系統穿越地下之補償基準，係以土地正常價格為基礎，結合立體阻礙率與平面妨礙比率計算補償費。

2. 立體利用阻礙率法（補償基準法）公式： $V_c = V_0 \times R_v \times R_p$

• $V_c$：補償價格（減損價格）
• $V_0$：素地價格（未受限制前之完全所有權正常價格）
• $R_v$：立體利用阻礙率（立體妨礙率）
• $R_p$：平面妨礙面積比率

3. 立體利用阻礙率（$R_v$）定義： 指土地因工程穿越受限，在最有效使用狀態下，受阻礙各樓層之立體效用占全部樓層總立體效用之比率： $R_v = \frac{\sum U_{\text{hindered}}}{\sum U_{\text{all}}} = 1 - \frac{\sum U_{\text{usable}}}{\sum U_{\text{all}}}$

• $\sum U_{\text{all}}$：最有效使用狀態下全部樓層效用比總和
• $\sum U_{\text{hindered}}$：受阻礙（無法興建或利用）樓層效用比總和
• $\sum U_{\text{usable}}$：剩餘可利用樓層效用比總和

---

解題方法

步驟一：整理勘估標的基本資料

• 土地性質：素地，面積 $120$ 坪。
• 素地價格（$V_0$）：$6,000$ 萬元（每坪單價為 $6,000 \text{ 萬元} \div 120 \text{ 坪} = 50 \text{ 萬元/坪}$）。
• 平面妨礙面積比率（$R_p$）：$95\%$（即 $0.95$）。
• 最有效使用規劃：地上 8 層、地下 1 層，共 9 個樓層。

步驟二：計算全部樓層效用比總和（$\sum U_{\text{all}}$）

將最有效使用狀態下各樓層之效用比加總：

$$\begin{aligned} \sum U_{\text{all}} &= U_{\text{B1}} + U_{\text{1F}} + U_{\text{2F}} + U_{\text{3F}} + U_{\text{4F}} + U_{\text{5F}} + U_{\text{6F}} + U_{\text{7F}} + U_{\text{8F}} \\ &= 50\% + 200\% + 120\% + 110\% + 100\% + 110\% + 120\% + 130\% + 150\% \\ &= 1,090\% \quad (10.9) \end{aligned}$$

步驟三：釐清受限制後之利用狀態與受阻礙樓層

依題意，因捷運通過地下導致：

1. 地下完全不能利用：原最有效使用之地下 1 層（B1）無法興建。
2. 地上只能興建 4 層大樓：原規劃地上 8 層中，僅 1 樓至 4 樓可興建，地上 5 樓至 8 樓無法興建。

分類加總效用比：

• 剩餘可利用樓層效用比總和（$\sum U_{\text{usable}}$）：

核心觀念

本題測驗「區分所有建物之房地價格分算」，核心法源為《不動產估價技術規則》（以命題當年民國 111 年法規為準，現行法條文內容亦同）：

1. 樓層別效用比之定義與計算： 依《不動產估價技術規則》第 112 條第 2 項規定：「樓層別效用比，指各專有部分之房地價格占全棟房地總價格之比率。但各專有部分之建物面積相同者，得按各專有部分之房地單價占全棟房地單價總和之比率計算之。」
2. 基地權利價格之計算： 依《不動產估價技術規則》第 112 條第 1 項規定：「區分所有建物之基地權利價格，得按各專有部分之樓層別效用比或地價分配率，計算各專有部分之基地權利價格。」
3. 建物權利價格之計算： 依《不動產估價技術規則》第 113 條規定：「區分所有建物之建物權利價格，得由房地總價格扣除基地權利價格計算之。」

---

解題方法

步驟一：基本資料整理與全棟總值計算

• 土地總價： $V_L = 120\text{ 坪} \times 500,000\text{ 元/坪} = 60,000,000\text{ 元}$
• 建築規模與面積： 地上 5 層、地下 1 層，共 6 個樓層。 各層建物面積均為 $72$ 坪，全棟總樓地板面積為 $72 \times 6 = 432$ 坪。 各層土地持分均為 $20$ 坪，合計 $20 \times 6 = 120$ 坪。
• 各樓層每坪房地售價總和： $\sum P = 240,000 + 550,000 + 400,000 + 380,000 + 360,000 + 550,000 = 2,480,000\text{ 元/坪}$
• 全棟房地總售價： $V_{total} = 2,480,000\text{ 元/坪} \times 72\text{ 坪} = 178,560,000\text{ 元}$

---

步驟二：計算各樓層別效用比

因各專有部分建物面積均為 72 坪（面積均等），依《不動產估價技術規則》第 112 條第 2 項但書，樓層別效用比 $U_i$ 採各樓層房地單價占全棟房地單價總和之比率計算： $U_i = \frac{P_i}{\sum P}$

• 地下 1 樓： $U_{\text{B1}} = \frac{240,000}{2,480,000} = \frac{24}{248} = \frac{3}{31} \approx 9.68\% \quad (9.677\%)$
• 1 樓： $U_{\text{1F}} = \frac{550,000}{2,480,000} = \frac{55}{248} \approx 22.18\% \quad (22.177\%)$
• 2 樓： $U_{\text{2F}} = \frac{400,000}{2,480,000} = \frac{40}{248} = \frac{5}{31} \approx 16.13\% \quad (16.129\%)$
• 3 樓： $U_{\text{3F}} = \frac{380,000}{2,480,000} = \frac{38}{248} = \frac{19}{124} \approx 15.32\% \quad (15.323\%)$
• 4 樓： $U_{\text{4F}} = \frac{360,000}{2,480,000} = \frac{36}{248} = \frac{9}{62} \approx 14.52\% \quad (14.516\%)$
• 5 樓： $U_{\text{5F}} = \frac{550,000}{2,480,000} = \frac{55}{248} \approx 22.18\% \quad (22.177\%)$

註：全棟總效用加總為 $100\%$。若學理上採「全棟平均單價（$413,333$ 元/坪）為 $100\%$」表示相對效用指數，則分別為：B1 為 $58.06\%$、1F 為 $133.06\%$、2F 為 $96.77\%$、3F 為 $91.94\%$、4F 為 $87.10\%$、5F 為 $133.06\%$（全棟加總為 $600\%$）。

---

步驟三：計算各樓層基地權利價格與基地權利單價

依《不動產估價技術規則》第 112 條第 1 項，各樓層基地權利總價 $V_{L, i}$ 按全棟素地價格分配： $V_{L, i} = V_L \times U_i = 60,000,000 \times \frac{P_i}{2,480,000}$

基地權利單價在實務作答時有兩種計量基礎，皆予以列出：

1. 依土地持分面積計算（每持分地坪單價）： $\text{基地權利單價（元/地坪）} = \frac{V_{L, i}}{20\text{ 坪}}$
2. 依專有建物面積計算（每建坪分攤之基地權利單價）： $\text{基地權利單價（元/建坪）} = \frac{V_{L, i}}{72\text{ 坪}}$

各層計算如下（金額取四捨五入至整數位）：

• 地下 1 樓：
• 基地權利總價：$60,000,000 \times \frac{24}{248} = 5,806,452\text{ 元}$
• 基地權利單價（地坪）：$5,806,452 / 20 = 290,323\text{ 元/地坪}$
• 基地權利單價（建坪）：$5,806,452 / 72 = 80,645\text{ 元/建坪}$
• 1 樓：
• 基地權利總價：$60,000,000 \times \frac{55}{248} = 13,306,452\text{ 元}$
• 基地權利單價（地坪）：$13,306,452 / 20 = 665,323\text{ 元/地坪}$
• 基地權利單價（建坪）：$13,306,452 / 72 = 184,812\text{ 元/建坪}$
• 2 樓：
• 基地權利總價：$60,000,000 \times \frac{40}{248} = 9,677,419\text{ 元}$
• 基地權利單價（地坪）：$9,677,419 / 20 = 483,871\text{ 元/地坪}$
• 基地權利單價（建坪）：$9,677,419 / 72 = 134,409\text{ 元/建坪}$
• 3 樓：
• 基地權利總價：$60,000,000 \times \frac{38}{248} = 9,193,548\text{ 元}$
• 基地權利單價（地坪）：$9,193,548 / 20 = 459,677\text{ 元/地坪}$
• 基地權利單價（建坪）：$9,193,548 / 72 = 127,688\text{ 元/建坪}$