109 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價實務 考古題詳解

核心觀念

本題考查都市計畫公共設施保留地之徵收補償市價查估。依命題當年（民國109年）的《土地徵收條例》第30條及《土地徵收補償市價查估辦法》，公共設施保留地區段地價，原則上按毗鄰非公共設施保留地區段地價，依其毗鄰區段線長度加權平均；各毗鄰區段線長度相同時，即為算術平均。

基本公式為：

本題假設堤防兼道路用地位於都市計畫範圍內，屬公共設施保留地；依圖示，其分別毗鄰河川區與住三區，且兩側區段線長度相同。因此，應以兩側區段地價等權平均。土地上沒有建築改良物，故本題僅估土地市價，不另估建築改良物補償。

解題方法與估價報告書

以下買賣實例、區域及個別因素，依題意設定為估價假設，用以呈現查估程序；題目未提供的地號、面積及實際勘察資料，於正式報告應以查證結果填列。

一、委託及勘估標的

• 委託人：○○政府。
• 勘估標的：○○縣（市）○○段○○地號，土地面積暫以 $A$ 平方公尺表示。
• **勘估標的使用管制：**堤防兼道路用地。
• **使用現況：**土地上無建築改良物。
• **價格日期：**假設為民國109年9月1日。
• **勘察日期：**假設為民國109年8月22日。
• **價格種類：**正常價格，即市場正常交易下之合理價格。
• **估價目的：**提供預定徵收補償市價查估參考。

二、區域及個別因素分析

假設勘估標的位於河川區與住三區之間，與兩區均有相鄰界線。河川區土地主要受河川及堤防相關使用管制，開發利用受限；住三區為住宅使用分區，生活機能與建築利用程度較高。堤防兼道路用地本身受公共設施用途限制，價格查估應依公共設施保留地的法定查估方式辦理，不直接採住三區地價，也不逕以河川區地價作為其價格。

個別因素方面，假設勘估標的地勢平坦、形狀狹長，因其堤防兼道路用途而受使用限制；題示圖形並未提供寬度、深度、臨路及地籍面積，正式報告應現場勘察並以地籍資料補充。

三、區段劃分及買賣實例假設

假設河川區及住三區各自劃為一個地價區段，堤防兼道路用地則因其公共設施使用性質，另劃一地價區段。依題示資料，河川區區段地價為每平方公尺 $10{,}000$ 元，住三區區段地價為每平方公尺 $300{,}000$ 元。

為說明非公共設施保留地區段地價的查估基礎，假設在河川區及住三區各蒐集三筆正常買賣實例，經情況、價格日期、區域及個別因素調整後，推估各區段比準地價格與題示區段地價一致：