107 身心障礙特考五等 地政 土地法大意 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 第 6 項所定的共有物分割調處程序，究竟是向法院起訴前必須先行完成的程序，或是共有人可選擇利用的爭議處理途徑。

以命題當年（民國 107 年）法規為準，該項規定共有人不能自行協議分割時，得申請地政機關調處；對調處結果不服者，得於接到通知後十五日內向司法機關訴請處理。條文並未規定共有人必須先申請調處，才能向法院起訴。

解題方法

判斷關鍵在條文用語「得申請」：它賦予共有人申請調處的權利，並未將調處列為起訴的法定前置程序。因此，調處是可選擇的爭議解決途徑，共有人也可以不經調處，直接向司法機關起訴。

另須區分調處結果的效力：依條文規定，當事人不服調處，應在十五日內向司法機關訴請處理；屆期不起訴，才「依原調處結果辦理」。這不等於調處成立本身就是強制執行法上的執行名義。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第104條所定的基地優先購買權，以及數名權利人同時主張時的順位。以命題當年（民國107年）法規為準，第104條規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記先後定之。

因此，題目所列的人都擬行使權利時，應比較相關權利的登記先後，登記在先者順位優先。

解題方法

先辨認題目問的是「行使資格」還是「數人之間的順位」。土地法第104條不只賦予地上權人、典權人及承租人優先購買權，也明文規定彼此競合時的決定方式：依登記先後排列。題目直接問順序，套用這項順位規則即可。

選項分析

核心觀念

本題測驗共有物處分、負擔行為與優先購買權之法規適用，核心法源涵蓋（以命題當年民國 107 年法規為準）：

1. 分別共有之本質：民法第 817 條第 1 項規定，數人按其應有部分對於一物享有所有權者，為分別共有。
2. 共有物設定負擔之原則：民法第 819 條第 2 項規定，共有物之處分、變更及設定負擔，原則上應得共有人全體之同意。
3. 土地法第 34 條之 1 第 1 項之多數決處分：共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。法條明文列舉之設定範圍僅限「用益物權」，不包括擔保物權（抵押權）。
4. 優先購買權競合之處理：土地法第 34 條之 1 第 4 項賦予他共有人同等條件優先購買權；依命題當時《土地法第三十四條之一執行要點》規定，數共有人均主張優先購買時，按應有部分比率受讓，並非抽籤（現行法已修正相關點次，規範意旨相同）。

解題方法

本題屬法律概念與法條文義之綜合判斷題，解題切入點如下：

1. 定性共有型態：題目明示「其應有部分各為三分之一」，為分別共有，直接排除 (D)。
2. 檢視抵押權之法規適用：全體共有人設定抵押權適用民法全體同意原則，且土地法第 34 條之 1 第 1 項排除抵押權，直接排除 (A)。
3. 檢視共有人優先購買競合程序：法規明定按應有部分比例定之，絕非抽籤，直接排除 (C)。
4. 官方正解鎖定與瑕疵辨析：逐一排除 (A)、(C)、(D) 三個絕對錯誤的選項後，答案鎖定為 (B)。本題為考選部公告之具爭議性試題，命題委員誤認共有物多數決處分必須達到應有部分「逾三分之二」，見甲、乙持分合計僅 $\frac{2}{3}$（未超過 $\frac{2}{3}$），遂誤判甲、乙仍須取得丙之同意方得出售。在考試技術上，應以單選題消去法鎖定官方答案 (B)。

選項分析

• (A) 錯誤 土地法第 34 條之 1 第 1 項所規定得多數決處分之範圍，僅限於「處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權」，並未包含抵押權等擔保物權。甲、乙、丙三人以 A 地全部設定抵押權時，應回歸民法第 819 條第 2 項「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意」之規定，由全體共有人共同為之，無優先適用土地法第 34 條之 1 第 1 項之餘地。

• (B) 正確（官方公布正解，惟法理上具重大爭議）

• 官方命題邏輯：命題委員著眼於土地法第 34 條之 1 第 1 項但書規定：「但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」甲、乙之應有部分合計為： $\frac{1}{3} + \frac{1}{3} = \frac{2}{3}$

核心觀念

本題測驗核心為公有土地囑託登記與逕為登記之區分，以及公有土地權屬歸屬原則。 涉及法規主要為土地法第 52 條與第 53 條（以命題當年民國 107 年法規為準，現行法未修正）：

1. 土地法第 52 條（有管領機關囑託登記）：公有土地之登記，由原保管或使用機關之長官，囑託該管直轄市或縣（市）地政機關為之，其所有權人欄註明為國有、直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、市）有。
2. 土地法第 53 條（無管領機關逕為登記）：無保管或使用機關之公有土地及因地籍整理而發現之公有土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關逕為登記，其所有權人欄註明為國有。

解題方法

本題為標準的法條記憶與體系辨析題，解題切入點如下：

1. 確認土地性質與登記原因：題目明確指出「無保管或使用機關」與「因地籍整理而發現」之公有土地。
2. 確認登記程序：因無特定機關得辦理囑託，故由該管直轄市或縣（市）地政機關依職權「逕為登記」。
3. 適用土地法第 53 條法效：我國土地法制採「國有推定原則」（未經登記為地方公有或私有者，均屬於中華民國國家所有）。因此，缺乏特定地方機關管領使用之公有土地，依法一律歸屬中央，所有權人欄應直接記載為「國有」。

選項分析

• (A) 正確：完全符合土地法第 53 條之明文規定。無保管或使用機關之公有土地及地籍整理發現之公有土地，由地政機關逕為登記時，所有權人欄一律註明為「國有」。

核心觀念

本題考《民法》農育權的設定期限。以命題當年（民國 107 年）法規為準，《民法》第 850 條之 2 規定：農育權期限不得逾二十年；以造林、保育為目的，或法令另有規定者，不在此限。

解題方法

題目問的是農育權設定期限的「一般上限」，並明列造林、保育及法令另有規定為例外。先排除例外情形，再依《民法》第 850 條之 2 判斷一般期限上限，即為二十年。

選項分析

核心觀念

本題考《民法》第 919 條的典權人留買權。出典人將典物出賣給他人時，典權人得以相同條件留買；出典人應以書面通知典權人。典權人收到通知後，須在法定期間內以書面表示依相同條件留買，逾期未表示者，留買權視為拋棄。

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準。《民法》第 919 條規定的期間是十日。

解題方法

題幹已指出出典人以書面通知典權人，直接依《民法》第 919 條第二項判斷：期間自典權人「收受出賣通知」後起算；典權人須在十日內以書面表示留買。題目問逾期未表示的期間，故選十日。

本解題以命題當年（民國 107 年）之法規為準（現行《公寓大廈管理條例》相關條文亦維持相同規定，並未修正）。

核心觀念

本題測驗《公寓大廈管理條例》關於「管理委員會委員與主任委員之選任資格」及「規約／區分所有權人會議決議之自治權限」。 核心條文為《公寓大廈管理條例》第 29 條第 2 項及第 5 項：

1. 第 29 條第 2 項：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、副主任委員及財務委員，以具有區分所有權人身分者為限。但規約另有規定者，從其規定。」
2. 第 29 條第 5 項：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除規約另有規定外，得選舉、推選或被任為管理委員、主任委員及副主任委員。」

法律明文以「除規約另有規定外」授權公寓大廈本於團體自治原則，得透過規約或區分所有權人會議決議，限制管理委員或各職位委員之任職資格。

解題方法

判斷區分所有權人會議決議之效力，切入點為「該決議是否違反法律之強行或禁止規定」：

1. 法律原則與授權：依《公寓大廈管理條例》第 29 條第 2 項本文，主任委員原本就原則上「以具有區分所有權人身分者為限」；而針對一般管理委員，同條第 5 項雖賦予非區分所有權人之住戶原則上得被選任，但條文首句即揭示「除規約另有規定外」。
2. 團體自治之範圍：區分所有權人會議為公寓大廈之最高意思決定機關，其決議限制管理委員及主任委員「限由專有部分之區分所有權人擔任」，係限縮被選任資格於所有權人，完全符合母法授權由自治規約另行限制之意旨。

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條第 1 項的繼承登記期限。以命題當年（民國 107 年）法規為準，土地或建築改良物自繼承開始之日起，逾一年未辦理繼承登記，經該管直轄市或縣（市）地政機關查明後，應公告繼承人於三個月內聲請登記。

解題方法

先抓題幹的兩個時間點：

1. 未辦繼承登記的逾期期間：自繼承開始日起逾一年。
2. 地政機關公告後的期限：公告繼承人於三個月內聲請登記。

題目問的是公告前，繼承登記逾期多久的期間，因此答案是「一年」，不是公告後的三個月。

核心觀念

本題考查土地登記完畢後，發現登記內容有錯誤或遺漏時，應辦理何種登記。依命題當年（民國 107 年）的《土地法》第 69 條，登記人員或利害關係人於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏，應申請更正登記；但不得以此損害第三人既得之權利。

解題方法

先抓題幹的關鍵語句：「登記完畢後」及「發見登記錯誤或遺漏」。這正是《土地法》第 69 條所規定的更正登記事由，因此選擇「更正登記」。

本題問的是已完成的登記有錯漏時，如何更正登記內容；不是因姓名、土地標示或權利狀態後來發生變動而辦理的登記。

選項分析

核心觀念

本題考民法第 425 條之 1「土地與房屋分屬不同所有人時，推定成立租賃關係」的規定。以命題當年（民國 107 年）法規為準，該條適用於土地及其上房屋原本同屬一人所有，嗣後僅將土地或房屋讓與他人，或將兩者同時、先後讓與不同的人。除有特別約定外，推定在房屋得使用期限內，土地受讓人與房屋所有人間有租賃關係。

本題中，甲原本同時所有 A 地與自行興建的 B 屋，之後將 A 地讓與乙，土地與房屋因而分屬甲、乙所有。依上述規定，推定甲、乙間就 B 屋使用 A 地成立租賃關係。

解題方法

先確認土地與房屋是否原屬同一人，再看移轉後是否分屬不同人。本題符合這兩項條件：移轉前 A 地與 B 屋均屬甲，移轉後 A 地屬乙、B 屋仍屬甲。接著對照民法第 425 條之 1 的法律效果，即推定在房屋得使用期限內存在租賃關係，因此選 C。

選項分析

本題解答以命題當年（民國 107 年）之法規為準（相關規定迄今未變更）。

核心觀念

1. 負擔行為與處分行為之區別（民法第 759 條）：因繼承取得之不動產物權，非經登記不得處分其物權。惟此處之「處分」專指物權處分行為，不包含債權負擔行為（買賣契約）。
2. 已登記不動產物上請求權不罹於消滅時效（司法院釋字第 107 號解釋）：已登記不動產所有人之所有物返還請求權（民法第 767 條第 1 項），無民法第 125 條 15 年消滅時效之適用。
3. 不動產取得時效之客體限制（民法第 769 條、第 770 條）：時效取得所有權之客體，限定於他人「未登記」之不動產；已登記之不動產，不適用取得時效。
4. 繼承能力與喪失繼承權事由（民法第 6 條、第 1145 條）：凡有權利能力之自然人皆有繼承能力；受監護宣告僅係無行為能力，非民法第 1145 條法定喪失繼承權之事由。

解題方法

本題為經典的民法物權、債權與繼承編交織之整合型考題，解題切入點在於區分「物權狀態」與「債權效力」：

1. 確認物權變動時點：乙死亡時，甲依民法第 759 條於「繼承開始時」當然取得 A 地所有權，無須登記即已生效。
2. 檢視買賣契約效力：甲將 A 地出售給丙，屬於「債權契約（負擔行為）」，債權契約之成立與生效不以出賣人具有處分權或已辦畢登記為要件。土地法第 73 條規定的 6 個月繼承登記期限僅生行政上處以罰鍰之效果，土地法第 73 條之 1 列冊管理亦不影響私法買賣契約效力。
3. 檢視物上請求權與時效取得：A 地為「已登記土地」，由已登記不動產之保護原則切入，直接排除消滅時效與取得時效之適用。
4. 檢視繼承人資格：區分「權利能力」與「行為能力」，受監護宣告人仍得享有繼承權。

選項分析

• (A) 正確： 依民法第 759 條規定，因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其「物權」。最高法院見解一貫認為，該條所謂之「處分」，係指物權處分行為（如辦理所有權移轉登記、設定抵押權等），並不包含負擔行為（買賣契約）。因此，甲雖未辦理繼承登記，其與丙訂立之買賣契約仍屬有效。

核心觀念

本題考《土地登記規則》關於土地權利書狀滅失後申請補給的程序。以命題當年（民國 107 年）法規為準，《土地登記規則》第 155 條規定：申請土地所有權狀或他項權利證明書補給時，應敘明滅失原因、檢附切結書或其他有關證明文件，經登記機關公告三十日，公告期滿無人提出異議後，始得補給。

解題方法

抓住法條明定的公告期間即可。題幹問的是申請補給權利書狀後，須公告多久且無人異議，答案是三十日。

選項分析

核心觀念

本題考預告登記的目的、效力及塗銷方式。預告登記是為保全特定請求權，限制登記名義人處分土地權利；它不會使請求權人取得所有權，也不能排除因徵收、法院判決或強制執行而辦理的新登記。

以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。​依當時《土地法》第 79 條之 1，預告登記未塗銷前，登記名義人所為妨礙該請求權的處分無效；但對於因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，預告登記沒有排除效力。依當時《土地登記規則》第 146 條，塗銷預告登記應提出「原預告登記請求權人」的同意書。

解題方法

先分辨選項是在考預告登記的效力，還是塗銷程序。效力部分對照《土地法》第 79 條之 1；塗銷部分則抓住同意書應由誰提出。C 把同意書的主體寫成「登記名義人」，與第 146 條規定不符，因此是錯誤選項。

選項分析

(A) 保全之債權請求權已遭到撤銷時，得申請塗銷預告登記：正確。 當保全的請求權因撤銷權行使等原因而消滅，預告登記失去保全標的，得申請塗銷。

核心觀念

本題考繼承不動產的物權取得時點、繼承登記規費、逾期未辦繼承登記的處理程序，以及多數繼承人申請共有登記的規則。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

依民法第 759 條，因繼承取得不動產物權者，登記前已取得物權，但未登記前不得處分該物權。土地法第 76 條規定土地權利變更登記原則上應繳登記費；土地登記規則第 120 條則規定，多數繼承人可申請公同共有登記，申請分別共有登記須經全體繼承人同意。

解題方法

先辨認各選項所述規則的法源：費用看土地法第 76 條；逾期未辦繼承登記看土地法第 73 條之 1；繼承取得物權看民法第 759 條；多人申請共有登記看土地登記規則第 120 條。比對各選項是否完整符合規定，即可判斷答案。

選項分析

• (A) 錯誤。 繼承登記不是一律免繳登記費。依土地法第 76 條，土地權利變更登記原則上按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費；繼承登記不屬法定免繳的登記類型。

核心觀念

本題測驗的核心為「土地登記規費」之繳納義務人與法定費率，屬於土地登記程序法規中的基本必考題。 主要法源依據為：

• 土地法第 76 條第 1 項（以命題當年民國 107 年法規為準，現行法規定亦同）：「土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。」
• 比較對照條文：土地法第 65 條（土地總登記費）：「土地總登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之二繳納登記費。」

解題方法

解答本題採取「雙重條件檢驗法」，依序檢驗「繳納主體」與「法定費率」兩個要件：

1. 第一要件：檢驗「繳納主體」

• 登記費屬於公法上的行政規費，本於「受益者付費」之行政法原則，登記得利者為權利人，故法規明定由「權利人」向登記機關繳納，而非由義務人負擔。
• 依土地法第 76 條第 1 項，主體為「權利人」，故可立即排除義務人負擔之選項。

2. 第二要件：檢驗「法定費率」

• 土地法規範的登記費率分為兩大層次：
• 土地總登記：依土地法第 65 條規定為千分之二（$2‰$）。
• 土地權利變更登記：依土地法第 76 條第 1 項規定為千分之一（$1‰$）。
• 本題題目明示為「土地權利變更登記」，其法定費率應為千分之一（$1‰$）。

結合兩要件：應由「權利人」按照申報地價或權利價值「千分之一」繳納登記費。

核心觀念

本題考《土地法》第 17 條對外國人取得特定土地的限制，以及違反禁止規定的法律效果。以命題當年（民國 107 年）法規為準，土地法第 17 條第 1 項規定，列舉土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人，其中包括「鹽地」。

法律禁止將鹽地移轉給外國人；違反此禁止規定，依民法第 71 條，法律行為違反強制或禁止規定者，原則上無效。

解題方法

先確認題目中的兩項事實：A 地是鹽地，乙是外國人。接著對照土地法第 17 條，判斷這類土地能否移轉給外國人。題目所述買賣是將鹽地出售給外國人乙，正是條文禁止的情形，因此依民法第 71 條，買賣契約無效。

甲出售土地是為了籌措子女出國唸書的經費，屬於出售動機，不會改變土地種類，也不影響土地法第 17 條的適用。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》共有物分割調處的主管機關。以命題當年（民國 107 年）法規為準，《土地法》第 34 條之 2 規定，依法得分割的共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割時，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。

解題方法

先抓題幹的兩個關鍵條件：「依法得分割」及「不能自行協議分割」。這是《土地法》所定共有不動產分割調處的情形，接著辨認法條指定的主管機關，即地方地政機關，無須轉向都市計畫機關、中央地政機關或司法機關。

選項分析

核心觀念

本題考地籍測量的法定作業次序。以命題當年（民國 107 年）法規為準，《土地法》第 44 條及《地籍測量實施規則》第 3 條所列的程序依序為：

這個順序是由整體控制到局部測量，再整理測量成果：先建立控制基礎，再測定各宗土地的界址，之後計算面積並製圖。

解題方法

先把題目中的代號對應成作業步驟：

• ② 三角測量、三邊測量或精密導線測量：建立基本控制。
• ① 圖根測量：在控制基礎上加密測量控制點。
• ④ 戶地測量：測定各宗土地的位置、形狀及界址。
• ③ 計算面積：依測量成果計算各宗土地面積。

核心觀念 本題以民國 107 年命題當年之法規為準，測驗《地籍測量實施規則》中關於建物測量圖籍簿冊保管年限之規定。 依命題當時之《地籍測量實施規則》第 282 條之 2 規定：「建物測量圖及建物測量成果圖應由登記機關保管，除建物測量成果圖經掃描處理者，得經直轄市或縣（市）主管機關核定後銷毀外，其餘應永久保存。」（現行法於民國 112 年修正施行，將掃描處理配合實務修訂為建置電子檔相關規定，但原則仍維持永久保存）。因建物測量成果為表彰產權位置、面積與界址之法定證明，具備不可替代之物權查考價值，故法定保管年限為永久。

解題方法

1. 法條直接檢索：本題屬於典型的法規記憶題，切入點為《地籍測量實施規則》第三編「建物測量」之保管章節。
2. 法益保護考量：不動產物權具有排他性與公示性，建物標示與測量圖籍屬於產權證明之源頭依據，只要該建物物權關係存續（甚至滅失後仍可能涉及歷史界址糾紛查考），登記機關皆有備查義務，因此在法制設計上一律採「永久保存」原則。

選項分析

• (A) 十年：錯誤。地政法規中並無建物測量圖或其成果圖保管十年的規定。十年多見於一般行政公文、查調或陳情類檔案之管理，不得適用於涉及產權界址之重要測量圖籍。
• (B) 十五年：錯誤。

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 20 條所定的主要計畫核定、備案權責，以及應備案計畫的發布條件。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

判斷時要分清「核定」與「備案」：核定是上級機關核准計畫；備案則是將計畫報送備查。特定區計畫由直轄市政府擬定時，並非由行政院核定，而是由內政部核定後轉報行政院備案。

解題方法

逐一對照《都市計畫法》第 20 條的規定即可：

• 直轄市主要計畫由內政部核定。
• 特定區計畫由直轄市政府擬定者，由內政部核定，轉報行政院備案。
• 特定區計畫由內政部訂定者，報行政院備案。
• 第 20 條另規定，應報請備案的主要計畫，未經准予備案，不得發布實施。

因此，選項 B 把「內政部核定、轉報行政院備案」誤寫成「行政院核定」，是錯誤敘述。

選項分析

(A) 直轄市之主要計畫由內政部核定：正確。 《都市計畫法》第 20 條規定，直轄市主要計畫由內政部核定。因此本選項符合命題當年的法規。

核心觀念

本題考查建物所有權第一次登記、土地滅失時的登記處理，以及權利人姓名或名稱變更的登記種類。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

解題方法

逐項核對選項中的登記名稱與土地登記規則規定。特別注意：「更正登記」是更正登記內容錯誤或遺漏；權利人姓名或名稱後來變更，應辦理的是「變更登記」。

選項分析

• (A) 錯誤。 實施建築管理前已存在、未辦理登記的合法建物，得依土地登記規則第 79 條檢附相關證明文件申請建物所有權第一次登記；這類登記稱為「保存登記」，不是「保全登記」。

• (B) 正確。 依土地登記規則第 79 條，建物所有權第一次登記須提出足以證明建物合法性及相關權利的文件。

核心觀念

本題考《國土計畫法》第15條所定，各級國土計畫公告實施後的定期通盤檢討年限。依命題當年（民國107年）法規，全國國土計畫每十年通盤檢討一次；直轄市、縣（市）國土計畫每五年通盤檢討一次，並視實際發展情況作必要變更。

解題方法

先分辨題目問的是「全國國土計畫」或「直轄市、縣（市）國土計畫」，再對照第15條所定年限：

• 全國國土計畫：十年一次。
• 直轄市、縣（市）國土計畫：五年一次。

因此，符合條文的是直轄市、縣（市）國土計畫每五年通盤檢討一次。

選項分析

核心觀念 本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行法規此規範內容未變更）。 本題的核心在於測驗「市地重劃公共設施用地共同負擔之範圍與法定限制」。 依《平均地權條例》第 60 條第 1 項規定，市地重劃時得由土地所有權人按受益比例共同負擔之公共設施用地，法律採「正面列舉」，僅限於「道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場」等十項用地。 若重劃計畫欲將此「十項以外」之其他公共設施用地（例如機關、高中、體育場等）列為由地主共同負擔，實質上已超越法定負擔範疇，對人民財產權侵害甚鉅，因此法規設有最高門檻的程序保障。

解題方法 解題切入點為《市地重劃實施辦法》對「共同負擔項目擴大」之授權要件： 依《市地重劃實施辦法》第 21 條明定：「重劃區內供公共使用之十項用地以外之其他公共設施用地，未經重劃區全體土地所有權人同意者，不得列為共同負擔。」 由條文可直接推知，欲將十項以外之公共設施用地列為共同負擔，法律不採行政裁量或多數決，唯一程序為必須取得「重劃區全體土地所有權人之同意」。

選項分析

• (A) 錯誤：將十項以外之公共設施用地列入共同負擔，涉及人民財產權之處分與負擔，非屬行政主管機關之裁量特權，即使呈報中央主管機關（內政部）同意

核心觀念

本題考《市地重劃實施辦法》第 54 條：市地重劃區內的抵費地，於土地分配結果公告確定後，原則上應訂定底價公開標售；特定用途則得按底價讓售。以命題當年（民國 107 年）法規為準，得按底價讓售的用途為：

1. 社會住宅用地
2. 公共事業用地
3. 行政院專案核准所需用地

「機關用地」並未列在這三種用途中。

解題方法

先抓題目限定的「抵費地」與「按底價讓售」，再對照《市地重劃實施辦法》第 54 條列出的例外用途。只要選項不在法定列舉範圍內，就是本題所問的「非為」得按底價讓售之用地。

選項分析

核心觀念

本題考《農地重劃條例》關於自辦農地重劃的同意門檻。依命題當年（民國 107 年）法規，自辦農地重劃須同時符合「人數比例」與「土地面積比例」兩項門檻：重劃區內私有土地所有權人及其所有土地面積，均須達三分之二以上同意。

解題方法

先辨認題目問的是「自辦農地重劃」，再確認法定門檻是否採雙重比例。人數與面積是兩項獨立要件，不能只看其中一項；符合兩項條件時，才達到自辦重劃的同意比例。因此，選項須同時寫出「所有權人三分之二以上」及「所有面積三分之二以上」。

選項分析

核心觀念

本題考《農地重劃條例》的土地分配原則，重點是土地是否須參加分配，以及同一所有權人在同一分配區有數宗土地時的集中分配規則。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

依《農地重劃條例》第 18 條，重劃區內土地均應參加分配；第 22 條則規定，同一分配區原則上按原有位次分配，但同一所有權人在同一分配區有數宗土地時，面積小者應儘量向面積大者集中；出租土地與承租人所有土地相鄰時，應儘量向承租人所有土地集中。

解題方法

先抓住第 22 條兩個集中分配原則的方向：

1. 同一所有權人的小面積土地，向其大面積土地集中。
2. 出租土地與承租人自有土地相鄰時，出租土地向承租人自有土地集中。

再用第 18 條排除「可以選擇不參加分配」的說法；最後核對現金補償土地的標售次數，辨別其是否屬於題目所述分配原則及法定程序。

選項分析

核心觀念 本題以命題當年（民國 107 年）法規為準，測驗《農村社區土地重劃條例》中關於「工程費分擔機制與權責劃分」之法條記憶題。 核心法源依據為《農村社區土地重劃條例》第 11 條第 1 項：「辦理農村社區土地重劃之工程費，由政府與土地所有權人分擔，其分擔之比例由行政院定之。」 （現行法法條內容未修正；惟選項 (A) 之「行政院農業委員會」已於民國 112 年 8 月 1 日改制升格為「農業部」。）

解題方法 解答本題應從「重劃權責機關之位階」切入：

1. 法條明文規範：依《農村社區土地重劃條例》第 11 條第 1 項規定，重劃工程費由政府與土地所有權人共同分擔，而分擔之比例，法律明文指定由「行政院」定之。
2. 法理與職權劃分：雖然土地重劃之中央主管機關為內政部，但工程費由政府負擔之部分牽涉中央跨部會（如內政部、農業委員會、財政部、主計總處）之公務預算編列與資源配置，其影響層面超越單一部會權限，因此立法者將其分擔比例之裁量權提升至最高行政機關「行政院」統籌訂定。

選項分析

• (A) 錯誤：行政院農業委員會（現已改制為農業部）雖為農業政策與農村發展之中央主管機關，但土地重劃業務之中央主管機關為內政部；且工程費分擔比例依法屬最高決策層級，並非農業主管機關之權責。

核心觀念

本題考《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 3 條第 1 項的適用範圍。以命題當年（民國 107 年）法規為準，適用對象須位於都市計畫範圍內、未經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且為合法建築物；此外，還須符合下列三款之一：

1. 經建築主管機關通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞而應限期補強或拆除。
2. 結構安全性能評估結果未達最低等級。
3. 屋齡三十年以上，且結構安全性能評估顯示耐震能力未達一定標準，並符合「改善不具效益」或「未設置昇降設備」其中之一。

解題方法

將題目選項與第 3 條列出的三種建築物類型逐項比對。題幹問「何者非屬」，因此找出與法條條件不符之處即可。判斷第三款時，應特別留意法定屋齡門檻是「三十年以上」，不是三十五年以上。

選項分析

(A) 正確，屬於適用範圍的基本條件。 題目所述建築物位於都市計畫範圍內，且未經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，符合第 3 條第 1 項的範圍限制。

核心觀念

以命題當年（民國 107 年）法規為準，本題考《都市更新條例》當時第 37 條的租賃補償規定。權利變換範圍內出租的土地或建築物，因權利變換而不能達到原租賃目的時，租賃契約終止，承租人得依出租標的及用途，向出租人請求法定補償。

條文區分兩種情形：

• 出租土地供建築房屋使用：原則上得請求相當一年租金的補償；所餘租期未滿一年者，得請求相當於所餘租期租金的補償。
• 前款以外的出租土地或建築物：得請求相當二個月租金的補償。

解題方法

題目指定承租標的是「建築物」，且出租人與承租人「無特別約定」。依條文分類，建築物不屬於「出租土地供建築房屋」的第一款情形，而落入「前款以外之出租土地或建築物」，法定補償額即為相當二個月租金。

選項分析

核心觀念

本題考區段地價的查估程序，重點在於：地價區段劃分後，如何依區段內土地的買賣或收益實例估計區段地價。法規依據為《地價調查估計規則》；以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

有買賣或收益實例的區段，應先把實例調整至估價基準日，並估計各實例土地的正常單價，再以這些正常單價的中位數作為區段地價。題目選項 C 將中位數寫成平均數，是錯誤所在。

解題方法

先抓住有實例區段的計算關鍵：區段地價不是把各實例正常單價加總後除以件數，而是取調整後正常單價的中位數。再檢視其他選項所述程序與特殊土地規則，即可判斷答案。

選項分析

核心觀念

本題測驗核心為信託財產移轉時之土地增值稅課徵規範（以命題當年民國 107 年法規為準；本規範現行法仍維持相同意旨）。

1. 法條依據：土地稅法第 28 條之 3 規定，土地為信託財產者，於信託關係人間移轉所有權，「不課徵」土地增值稅。其中第 1 款即明定「因信託行為成立，委託人與受託人間」移轉信託財產所有權者屬之。
2. 稅理本質（「不課徵」與「免徵」之辨析）：

• 免徵：實質符合免稅要件，租稅債權經國家實體法永久免除（例如公共設施保留地徵收或徵收前之協議價購）。
• 不課徵：屬於「課稅遞延（延緩課徵）」。信託行為之成立，僅將土地所有權外觀名義形式移轉予受託人，受託人管理處分收益仍歸屬於信託利益，實質漲價利益並未真正實現；俟將來信託財產處分移轉予第三人時，仍以該土地「信託前」之原規定地價或前次移轉現值為基期，合併計算課徵土地增值稅。

解題方法

本題屬標準法條記憶與稅理觀念題，解題切入點如下：

1. 行為主體與法律關係：題目關鍵字為「因信託行為成立」、「委託人與受託人間移轉」。此屬於形式上的產權移轉，委託人將土地名義移轉至受託人名下以便遂行信託目的。
2. 定性法律效果：法規對此類「形式移轉、無實質資本利得實現」之態樣，一律定性為「不課徵」（課稅遞延），而非給予實質稅負消滅的「免徵」。直接精準對應法條文義，即可迅速鎖定答案。

核心觀念

本題考《土地稅法》地價稅的一般稅率、累進課徵方式、特別稅率，以及申請適用特別稅率的期限。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

地價稅一般用地採累進稅率，基本稅率為千分之十；符合《土地稅法》第 17 條、第 18 條規定的土地，則可依規定適用特別稅率。《土地稅法》第 41 條規定，土地所有權人應於每年（期）地價稅開徵 40 日前提出申請；逾期申請者，自次年（期）開始適用。

解題方法

逐項核對兩類規定即可：A、B 檢查一般用地稅率制度；C 檢查法定特別稅率；D 檢查《土地稅法》第 41 條的申請期限。選項 D 把「土地所有權人的申請期限」寫成 60 日，與法定的 40 日不符，因此為錯誤選項。

選項分析

• (A) 我國地價稅係採累進稅率：正確。 一般用地地價稅依土地所有權人申報地價總額與累進起點地價的關係，按級距累進課徵；地價總額未超過累進起點地價者，按基本稅率計徵。

核心觀念

本題考《土地稅法》第 9 條的自用住宅用地定義：土地所有權人本人、配偶或直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且土地上的住宅沒有出租或供營業使用，才符合戶籍要件。

另依《土地稅法施行細則》第 4 條，地上建物須屬土地所有權人、配偶或直系親屬所有。親屬關係的判斷重點是：直系親屬與直系姻親可符合；兄弟姊妹等旁系親屬不符合。本題以命題當年（民國 107 年）法規為準。

解題方法

逐筆確認設籍者與土地所有權人甲的關係：

核心觀念

本題考《土地稅法》第34條自用住宅用地優惠稅率的適用要件，重點是「再次出售」時的持有期間。以命題當年（民國107年）法規為準，再次適用自用住宅用地稅率，土地所有權人、配偶或未成年子女須在該地設有戶籍，且持有自用住宅連續滿六年；並須符合出售前五年內未供營業或出租，以及出售時本人、配偶及未成年子女無該自用住宅以外房屋等條件。

解題方法

逐項對照《土地稅法》第34條所列的再次適用要件，特別留意題目問的是「何者錯誤」。六年是戶籍設置與自用住宅持有的連續期間；不是出售前持有土地五年。

選項分析

(A) 出售前持有該土地五年以上：錯誤，為本題答案。 再次適用自用住宅用地稅率的要件，是土地所有權人或其配偶、未成年子女在該地設有戶籍，並持有自用住宅連續滿六年；法條沒有「出售前持有土地五年以上」這項要件。

核心觀念 本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（《土地稅減免規則》第 10 條歷經法規檢視，本條內容至今均適用）。 本題測驗核心為騎樓走廊地之地價稅減免標準。依《土地稅減免規則》第 10 條規定，私有土地若供公眾通行作為騎樓走廊使用，因其所有權人行使權利受到限制、具備公共利益，政府給予地價稅減免優惠。但減免幅度取決於該土地上方是否享有垂直建築使用利益：地上建築層數越多，土地所有權人實質享受的建築經濟效益越高，減徵比率即相對遞減。

解題方法 依《土地稅減免規則》第 10 條第 1 項規定，供公共通行之騎樓走廊地，其地價稅減免標準如下：

1. 地上無建築改良物者：免徵地價稅。
2. 地上有建築改良物一層者：減徵二分之一。
3. 地上有建築改良物二層者：減徵三分之一。
4. 地上有建築改良物三層者：減徵四分之一。
5. 地上有建築改良物四層以上者：減徵五分之一。

題幹明示「地上有建築改良物三層者」，直接適用第 4 款規定，其地價稅應「減徵四分之一」。

選項分析

• (A) 免徵：錯誤。依法僅於「地上無建築改良物」（無任何建物遮蔽、完全供地面通行）時，方得全額免徵地價稅。

核心觀念

本題考《房屋稅條例》所定的住家用房屋稅率。以命題當年（民國 107 年）法規為準，住家用房屋供自住或由公益出租人出租使用，按房屋現值的 1.2% 課徵。

房屋稅額的基本計算方式為：

解題方法

題目已明確指出房屋用途為「供自住或公益出租人出租使用」，直接對照該類房屋的法定稅率即可。房屋現值是計算基礎，題目問的是稅率，因此不必另行計算稅額。

選項分析

• (A) 百分之一點二：正確。 自住住家用房屋及公益出租人出租使用的住家用房屋，適用房屋現值 1.2% 的稅率。
• **(B) 百分之一點五：錯誤。

核心觀念

本題考《土地稅法》第 34 條自用住宅用地土地增值稅優惠稅率。土地所有權人出售符合自用住宅用地要件的土地，都市土地面積未超過 3 公畝，或非都市土地面積未超過 7 公畝的部分，土地增值稅按該部分土地漲價總數額的 10% 徵收。

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準。

解題方法

先辨認題幹的關鍵條件：「出售自用住宅用地」及都市、非都市土地的面積上限。這對應《土地稅法》第 34 條的自用住宅用地優惠稅率規定。符合面積上限的部分，適用 10% 稅率；超過上限的部分不適用此優惠稅率，應依一般土地增值稅規定計算。

選項分析

核心觀念

本題考土地稅法第 39 條的徵收土地免稅規定。以命題當年（民國 107 年）法規為準，被徵收的土地免徵土地增值稅；依法得徵收的私有土地，土地所有權人自願按「公告土地現值」的價格售與需地機關者，也準用免稅規定。

解題方法

先抓題幹的關鍵條件：「依法得徵收之私有土地」、「自願售與需地機關」。這不是一般土地買賣，而是土地稅法第 39 條明定可準用徵收土地免稅規定的情形。再確認條文所定的售價基準，即「公告土地現值」。

選項分析

本題以命題當年（民國 107 年）之《土地徵收條例》法規為準進行解析（註：本條相關規定迄今未修正）。

核心觀念

本題測驗核心為《土地徵收條例》第 58 條關於「公用徵用」之法定要件、所有權人請求徵收權、排除收回權之適用，以及「使用補償費」之計算標準：

1. 徵用之目的：國家因興辦「臨時性」之公共建設工程，得徵用私有土地或土地改良物（第 1 項）。
2. 請求徵收之要件：徵用期間「逾三年」，或「二次以上徵用，期間合計逾三年」者，所有權人得請求需用土地人徵收所有權；需用土地人應於接到請求之日起 30 日內辦理（第 2 項）。
3. 收回權之排除：依規定請求徵收者，不得再依同條例第 9 條規定申請收回土地或土地改良物（第 3 項）。
4. 補償費之計算基準：徵用土地之使用補償費，由需用土地人按徵用年限，依徵用土地之「當期公告土地現值年息」計算，並非「市價」（第 4 項）。

解題方法

以《土地徵收條例》第 58 條之法條結構為解題切入點：

• 「徵收」係剝奪所有權，依現行法原則上按市價補償（同條例第 30 條）。
• 「徵用」性質上僅為暫時剝奪使用權，其使用補償費本質類似「租金」，法條明定係按年限依「公告土地現值年息」計算，並授權中央主管機關定其基準，而非直接以「市價百分之十」折算。
• 逐一比對各選項與第 58 條規定之相符性，即可快速鎖定悖離法條文義之錯誤選項。

選項分析

• (A) 正確（非本題所選）： 依《土地徵收條例》第 58 條第 2 項前段規定，徵用期間逾三年者，土地或土地改良物所有權人得請求需用土地人徵收所有權。此係為避免需用土地人假借徵用之名，行長期實質侵害人民財產權之實，故賦予所有權人請求徵收權。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》關於徵收前公益性、必要性評估的權責分工。以命題當年（民國 107 年）法規為準，需用土地人於申請徵收前，應就興辦事業的公益性及必要性進行綜合評估分析，並將相關資料送交目的事業主管機關審查。

因此，負責提出用地需求並辦理評估的是需用土地人；目的事業主管機關負責審查，核准徵收機關則負責核准徵收。

解題方法

先依「誰提出徵收申請、誰負責準備申請所需評估資料」判斷。公益性及必要性評估是徵收申請前的準備工作，應由提出徵收需求的需用土地人辦理；其他機關分別負責審查或核准，不是本題所問的評估義務人。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》對土地或土地改良物徵收補償費的發給時點。依命題當年（民國 107 年）《土地法》第 233 條，徵收土地或土地改良物應發給的補償費，應於公告期滿後十五日內發給。

解題方法

先抓題幹的時間起算點：題目問補償費應於哪個階段「後」的十五日內發給，直接對應《土地法》第 233 條的法定用語「公告期滿後十五日內」。因此，應選「公告期滿」，而非徵收核准、地方政府收到核准通知或公告開始等較早程序階段。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》關於補償費發給、未受領補償費保管，以及補償費發給前能否先行進入被徵收土地工作的規定。以下以命題當年（民國 107 年）法規為準。

未受領的徵收補償費，依當時《土地徵收條例》第 26 條，應由直轄市或縣（市）主管機關存入國庫設立的土地徵收補償費保管專戶，不適用提存法。主管機關存入專戶保管時，視同補償完竣。

解題方法

逐項核對法條要件與用語即可：

• 第 20 條規定補償費原則上應於公告期滿後十五日內發給。
• 第 26 條規定未受領補償費的保管方式，並明文排除提存法。
• 第 27 條規定補償費發給完竣前原則上不得進入土地工作，但國防、交通及水利事業因公共安全急需者例外。
• 第 31 條規定建築改良物補償費按徵收當時的重建價格估定。

選項分析

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行土地徵收條例及其施行細則相關條文規定亦同）。 本題測驗的核心在於土地徵收補償地價之基準與都市計畫區公共設施保留地補償市價之查估法則，涉及以下關鍵法規：

1. 土地徵收條例第 30 條第 1 項：

• 前段：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。」
• 後段：「在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」

2. 土地徵收條例施行細則第 30 條：

• 第 1 項：「本條例第三十條第一項所稱徵收當期市價，指徵收公告期滿次日起算第十五日經地價評議委員會評定之當期市價。」
• 第 2 項：「前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」

解題方法

本題為標準的法條記憶與關鍵字檢驗題，切入重點如下：

1. 掌握市價補償基本原則與程序時間點：土地徵收自民國 101 年修正施行後全面落實「市價補償」，須熟記施行細則對於「徵收當期市價」之法定評定基準日（公告期滿次日起算第 15 日）以及「從高補償」之保障規定。
2. 抓出關鍵「眼字」：公共設施保留地因長期受都市計畫劃設之使用限制，市場上通常缺乏正常交易價格，若直接以「公保地」查估將低估其價值。因此法律特別明定以「毗鄰非公共設施保留地」作為比照基準。解題時快速掃描選項，即可精準鎖定有無遺漏「非」字。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 9 條的被徵收土地收回權。依民國 107 年命題時的規定，被徵收土地符合特定情形時，原土地所有權人得在徵收公告之日起二十年內，向該管直轄市或縣（市）主管機關申請，照原徵收補償價額收回土地。

收回事由包括：徵收補償費發給完竣屆滿三年，仍未依徵收計畫開始使用；或未依核准徵收原定興辦事業使用。但區段徵收土地不適用本條的一般收回規定。

解題方法

逐項核對第 9 條的三個關鍵點：適用土地範圍、申請期限、受理申請的機關，再確認選項所述的收回事由是否符合法條。

其中，申請機關是「該管直轄市或縣（市）主管機關」，不是內政部。因此，選項（C）錯誤，符合題目所問。

選項分析

（A）不包括區段徵收土地：正確。 第 9 條明定被徵收土地「除區段徵收……外」，因此區段徵收土地不適用本條所定的一般收回規定。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 49 條「撤銷徵收」與「廢止徵收」的區分，並以命題當年（民國 107 年）法規為準。

依當時第 49 條，公告徵收的土地若因原徵收時已存在的事由而有誤，屬於撤銷徵收；若徵收後因工程或事業變動，或情事變更而失去徵收必要，則屬於廢止徵收。第 49 條第 1 項列撤銷徵收事由，第 2 項列廢止徵收事由。

解題方法

逐項比對第 49 條第 2 項列出的廢止徵收事由，再留意「公告徵收時」這個時間點。若事由在公告徵收時已存在，應檢查它是否屬於撤銷徵收，而非廢止徵收。

選項分析

• (A) 正確。 因工程變更設計，致原徵收土地不在工程用地範圍內，是第 49 條第 2 項第 1 款的廢止徵收事由。
• **(B) 正確。

核心觀念

本題考地價稅的「納稅義務基準日」。依民國 107 年適用的《土地稅法》第 40 條，地價稅以每年 8 月 31 日為納稅義務基準日。稽徵機關據此核定當年度地價稅的納稅義務人與稅額。

《土地稅法施行細則》第 20 條也規定，每年一次徵收者，以 8 月 31 日為基準日；納稅義務人原則上依該日土地登記簿所載的所有權人或典權人認定。以上以命題當年（民國 107 年）法規為準；地價稅基準日規定至今仍為 8 月 31 日。

解題方法

先辨認題目問的是地價稅的「納稅義務基準日」，不是繳納期限或開徵日期。直接對照《土地稅法》第 40 條：地價稅每年以 8 月 31 日為基準日，因此選擇列有該日期的選項。

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行法亦同），主要測驗《平均地權條例》與《土地稅法》中關於「空地稅」課徵倍數之法律明文規定。

1. 法規依據：

• 《土地稅法》第 21 條：「直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設發展情形，劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。」
• 《平均地權條例》第 26 條第 1 項亦有完全相同之規定。

2. 制度性質： 空地稅屬於懲罰性、管制性之特別土地稅，目的在於促使土地所有權人積極利用土地、抑制土地囤積與炒作。其加徵之計算基數為「該宗土地應納地價稅基本稅額」，法定加徵幅度為「2 至 5 倍」，地方政府得在此法定範圍內裁量加徵倍數，或選擇予以「照價收買」。

解題方法

本題屬於純粹法條記憶型的純文字選擇題，解題切入點如下：

1. 鎖定關鍵字：「核定應徵空地稅之土地」、「應納地價稅基本稅額加徵幾倍」。
2. 調出特別法條文：土地稅制相關題目優先適用特別法（《土地稅法》第 21 條、《平均地權條例》第 26 條第 1 項）。
3. 比對法定數值：條文明定為加徵「二倍至五倍」，直接對應選項即可得出正解。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 58 條的徵用使用補償費計算標準。徵用是因公共事業需要，在一定期間內使用土地或土地改良物，依法應給付使用補償費。

依命題當年（民國 107 年）的規定，每年補償費分別計算：

• 土地：按徵用公告期滿第 15 日的公告土地現值百分之十計算。
• 土地改良物：按徵收補償費百分之十計算。

解題方法

先辨別題目問的是「土地」還是「土地改良物」，再套用各自的計算基準。題目明確問土地改良物，基準是其徵收補償費；法定比例為百分之十，因此選 A。

例如，土地改良物的徵收補償費為 100 萬元，徵用一整年時，使用補償費為：

$100\text{ 萬元}\times 10\%=10\text{ 萬元}$

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 8 條的「殘餘土地或建築改良物一併徵收」申請期限。徵收造成的殘餘部分符合條文所定情形時，所有權人得向該管直轄市或縣（市）主管機關申請一併徵收；申請期限是自徵收公告之日起一年內，逾期不予受理。

本題依命題當年（民國 107 年）法規作答。

解題方法

看到「一併徵收」及「徵收公告之日起多久」這兩個關鍵詞，即對應《土地徵收條例》第 8 條。條文直接規定申請期限為一年，因此選擇一年即可。

選項分析

核心觀念

本題考《房屋稅條例》對供公益出租人出租使用房屋的稅率規定。依命題當年（民國 107 年）《房屋稅條例》第 15 條第 1 項第 9 款，公益出租人出租使用的住家用房屋，免徵房屋稅；同條第 2 項第 2 款規定，免稅期限屆滿後，按住家用房屋稅率課徵。

解題方法

先辨認題幹問的是房屋的用途與適用稅率，而非房屋是否屬法人所有或是否營業使用。公益出租人出租使用的房屋依條文適用「住家用房屋稅率」，因此選 (A)。

選項分析