107 司法特考三等 檢察事務官偵查實務組 民法總則與債權、物權編 考古題詳解

本題以命題當年（民國 107 年）法規及實務見解為準。 （現行法提醒：民法第 425 條、第 443 條及第 767 條迄今未作實質修正；民國 107 年 6 月 27 日施行之《租賃住宅市場發展及條例》雖對住宅租賃設有轉租之特別規範，但國家考試民法科目之基本法理與解題架構仍以民法規定為核心。）

核心觀念

1. 買賣不破租賃（所有權移轉不破租賃）：民法第 425 條第 1 項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，第三人受讓其物之所有權者，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此為「法定契約承擔」，新所有權人依法當然繼受原出租人之地位。
2. 承租人對受讓人之權利內容：

• 租賃物使用收益權與保持請求權（民法第 421 條第 1 項、第 423 條）。
• 占有本權之抗辯權：承租人得以租賃權對抗受讓人，排除其所有物返還請求權（民法第 767 條第 1 項前段）。
• 修繕費用及有益費用償還請求權（民法第 430 條、第 431 條第 1 項）。
• 押租金返還請求權：於租賃關係終止並返還租賃物時，得請求受讓人返還押租金（實務採契約承擔說，押租金債權債務隨同移轉）。
• 無「法定優先購買權」：土地法第 104 條之優先購買權僅適用於基地租賃，單純之房屋租賃並無法定優先購買權（最高法院 62 年台上字第 2962 號判例）。

3. 房屋租賃之轉租限制與例外：民法第 443 條第 1 項本文規定，承租人原則上不得轉租；但租賃物為房屋者，除有反對之特約外，得將其「一部」轉租於他人（第 1 項但書）。全部轉租或違反特約之一部轉租，為違法轉租。
4. 違法轉租之救濟與所有物返還請求權：

• 違法轉租時，出租人得終止契約（民法第 443 條第 2 項）。
• 終止前：原租賃契約仍屬有效，承租人乙仍享有合法占有權源，出租人不得直接依民法第 767 條第 1 項前段向次承租人丙請求返還房屋於己（最高法院 44 年台上字第 249 號判例意旨）。
• 終止後：原租賃關係消滅，乙與丙之占有權源均告消滅，丙構成無權占有，出租人得本於民法第 767 條第 1 項前段請求丙返還房屋。

解題方法

本題為國家考試標準的「申論題」，解答須依「請求權基礎」與「法律構成要件」層層推導：

1. 子題(一)切入點：先檢驗民法第 425 條之要件（交付占有在先、移轉登記在後），確定 A 取得房屋所有權之同時，法定承受原租賃契約。接著體系化盤點乙可向 A 行使的權利（契約給付請求權、抗辯權、費用償還與押租金），並特別辨析考生極易混淆的「優先購買權」在此並不成立。
2. 子題(二)切入點：採用「分流討論法」。轉租房屋究為「全部轉租」或「一部轉租」，法律效果截然不同：

• 若為「合法轉租」（無反對特約之一部轉租），丙具合法占有權源，A 不得請求返還。
• 若為「違法轉租」（全部轉租或有反對特約），則須精確區分「A 終止契約前」與「A 終止契約後」，說明原租賃權存續對所有權人物上請求權的阻斷效力。

完整申論詳解

(一) 乙對 A 得主張之權利

1. 乙得對 A 主張租賃契約繼續存在（法定契約承擔）：

• 按民法第 425 條第 1 項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，第三人受讓其物之所有權者，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。此即「所有權移轉不破租賃」原則。
• 本件甲將房屋出租並交付予乙使用收益，乙已合於「占有中」之要件；嗣後甲將房屋出售並移轉登記予 A，A 取得房屋所有權。縱乙事後始知悉買賣情事，亦不影響該條適用。
• 依此，A 於取得所有權之時，於法律上當然繼受甲之出租人地位（法定契約承擔），原租賃契約於乙、A 之間繼續存在。

2. 乙具體得向 A 主張之實體法上權利：

• 租賃物使用收益與合於約定狀態之保持請求權：乙得依民法第 421 條第 1 項及第 423 條規定，請求 A 於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用收益之狀態。
• 占有本權之抗辯權：若 A 請求乙遷讓房屋，乙得以其合法租賃權構成「有權占有」，對 A 主張抗辯，拒絕返還房屋（阻斷民法第 767 條第 1 項前段之行使）。
• 修繕費用及有益費用償還請求權：若房屋有修繕必要經乙催告 A 而 A 未為修繕，乙自行修繕者，得依民法第 430 條請求 A 償還修繕費或自租金中扣除；若乙就租賃物支出有益費用致增其價值，得依民法第 431 條第 1 項請求 A 償還。

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（相關民法總則、債編與物權編條文至今均無實質異動）。

核心觀念

1. 公序良俗與賭債無效（民法第 72 條）： 賭博行為違反我國法令（刑法第 266 條等），因此因賭博所生之債權契約，係違背公共秩序與善良風俗，依民法第 72 條規定自始、當然、確定無效（最高法院 44 年台上字第 421 號判例參照）。
2. 準消費借貸之成立要件（民法第 474 條第 2 項）： 當事人約定將既存之金錢或其他代替物之給付義務作為消費借貸之標的者，成立準消費借貸。其成立以前提「存在有效之既存債務」為必要；若舊債務自始無效，準消費借貸契約亦無由成立。
3. 抵押權之成立上從屬性（抵押權從屬性原則）： 普通抵押權係從屬於主債權而存在（成立上、移轉上及消滅上之從屬性）。被擔保之主債權若自始不存在或無效，抵押權即無由有效成立，縱已辦理登記，亦不生效力（最高法院 89 年台上字第 1086 號判決參照）。
4. 脅迫之意思表示撤銷與除斥期間（民法第 92 條第 1 項、第 93 條）： 因被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，且其撤銷無待相對人明知或可得而知；但應於脅迫終止後一年內為之。惟若物權行為與債權行為因其他實體法原因直接歸於無效時，則無適用撤銷之餘地。
5. 不法原因給付不得請求返還（民法第 180 條第 4 款）： 給付因違反強制禁止規定或公序良俗而無效者，給付人原則上不得依不當得利規定請求返還。

解題方法

本題應採「請求權基礎審查體系」，依序自債權請求權、物權抵押權實行至法定不當得利請求權三個層次展開檢驗：

1. 第一層次：乙對甲之借款返還請求權（民法第 474 條第 1 項）

• 審查主債權契約（消費借貸或準消費借貸）是否有效成立。
• 檢驗基礎原因關係（賭債）之效力，並導出借據所表彰之債權性質與法律效果。

2. 第二層次：乙對丙之祖宅實行普通抵押權（民法第 873 條）

• 審查乙與丙間抵押權設定之效力，依「抵押權成立上之從屬性」檢驗主債權無效對抵押權之影響。
• 附論甲、丙遭脅迫之要件，說明在主債權自始無效之架構下，物上保證人毋庸依民法第 92 條撤銷，抵押權即自始不成立。

3. 第三層次：乙對甲或丙之其他權利主張（不當得利）

• 檢討乙是否得本於民法第 179 條主張不當得利，並引民法第 180 條第 4 款阻卻之。

各項法律主張逐一剖析

一、乙不得依民法第 474 條第 1 項向甲請求返還 500 萬元借款

1. 賭債契約違反公序良俗而無效： 賭博行為為我國法所不許，因賭博而衍生之債權債務關係，依民法第 72 條規定，違反公共秩序或善良風俗，自始、當然、確定無效，在法律上並不成立有效之債權。
2. 簽立借據轉為借貸關係（準消費借貸）亦屬無效：

• 甲在乙之要求下簽立 500 萬元借據，性質上屬民法第 474 條第 2 項之「準消費借貸」或更改新債清償（民法第 320 條）。
• 惟準消費借貸契約之成立，須以「既存之有效給付義務」為前提。最高法院 44 年台上字第 421 號判例明載：「賭博為法令禁止之行為，因賭博所生之債權契約及準消費借貸契約，均屬違背公共秩序或善良風俗，依民法第七十二條之規定，應屬無效。

本題解題以命題當年（民國 107 年）法規為準；相關法條（民法第 107 條、第 108 條、第 170 條、第 171 條、第 767 條、第 801 條、第 948 條等）至現行法均無實質修正，規範內容一致。

核心觀念

1. 意定代理權之撤回（民法第 108 條第 2 項）：代理權得由本人隨時撤回；撤回後，代理人即無代理權。
2. 無權代理（民法第 170 條第 1 項）：無代理權人以本人名義所為之法律行為（包含債權行為與物權行為），非經本人承認，對本人不生效力（效力未定）。
3. 表見代理之成立要件（民法第 107 條、第 169 條）：代理權之限制及撤回不得對抗善意第三人，惟須以「本人曾向第三人表示授與代理權」或「本人營造使第三人信賴代理權存在之外觀」為前提；單純內部授權之撤回，不構成表見代理。
4. 無權代理與無權處分之區辨：

• 「無權代理」係以本人名義為法律行為（包含處分行為），適用民法第 170 條。
• 「無權處分」係以自己名義處分他人之物，適用民法第 118 條。

5. 善意受讓之排除（民法第 801 條、第 948 條）：善意受讓旨在保護對「占有外觀（所有權）」之信賴，以無權處分為前提；若行為人係以「本人名義」處分，相對人所信賴者為「代理權之存在」，僅生表見代理之問題，無善意受讓之適用。
6. 所有物返還請求權（民法第 767 條第 1 項前段）：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

解題方法

解析民事法律關係題目，應採「請求權基礎與法律行為效力分析法」，區分「負擔行為（債權）」與「處分行為（物權）」，依序檢驗：

1. 主體權限審查：乙出售並交付座車時，是否享有代理權？（認定乙為無權代理）
2. 權利外觀審查：不知情之丙得否對甲主張民法第 107 條之表見代理？
3. 債權行為效力：乙以甲之名義與丙成立之買賣契約，對甲之效力為何？
4. 物權行為效力：乙以甲之名義移轉座車所有權並交付，丙能否取得所有權？是否成立善意受讓？
5. 當事人間之權利義務歸屬：依甲「承認」或「拒絕承認」，分別得出甲、丙間之具體法律關係。

案例分析

一、乙代理甲所為法律行為之性質：狹義無權代理

1. 代理權已消滅： 甲原授權乙出售座車，嗣後甲對乙表示撤回授權。依民法第 108 條第 2 項及第 95 條第 1 項規定，撤回授權之意思表示到達乙時即生效力，乙之代理權自此消滅。
2. 乙構成無權代理： 乙明知代理權已被撤回，仍以「甲之名義」將座車以 40 萬元出賣並交付予丙，乙之行為自始欠缺代理權，屬於無權代理。

二、丙不得對甲主張表見代理（民法第 107 條）

1. 民法第 107 條前段固規定「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人」，惟依實務與通說見解（最高法院 62 年台上字第 1099 號判例參照），該條之適用，須以本人曾向第三人表示授與代理權，或曾將表彰代理權之外觀（如授權書、印鑑證明等）交付代理人而未及時收回為前提。
2. 本案甲僅對乙為「內部授權」，並無對外公示或通知丙之情事，且甲於撤回授權時亦無營造任何使人信賴乙仍享有代理權之客觀外觀。乙僅係單純違背內部關係而擅自代理，無表見代理適用之餘地。

三、甲、丙間「買賣契約（債權行為）」之效力

1. 乙以甲之名義與丙訂立 40 萬元之買賣契約，因乙欠缺代理權且不成立表見代理，依民法第 170 條第 1 項規定，該買賣契約屬效力未定，非經甲承認，對甲不生效力。
2. 丙為善意不知情之相對人，得行使下列權利：