110 地方特考三等 測量製圖 土地法規（包括地籍測量法規） 考古題詳解

核心觀念

本題考查三個重點：

1. 土地所有權移轉登記之「權利變更之日」。
2. 所有權移轉登記費之計算基準。
3. 已繳登記費得請求退還之法定事由。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

---

一、權利變更之日

土地登記規則第76條規定，申請土地所有權變更登記，應於權利變更之日起一個月內提出。

同條並規定，權利變更之日包括：

• 契約成立之日；
• 法院判決確定之日；
• 訴訟上和解或調解成立之日；
• 法律事實發生之日等。

本題是甲、乙間之土地買賣，屬於以契約為原因之所有權移轉。因此：

$$\text{權利變更之日}=\text{土地買賣契約成立之日}$$

並非以交付價款之日、土地交付之日、申請登記之日或登記完畢之日為準。

因此，甲、乙應自買賣契約成立之日起一個月內，申請土地所有權移轉登記。逾期申請者，依土地法第73條及土地登記規則第50條，可能加徵登記費罰鍰；但不可歸責於申請人之期間，於計算罰鍰時應予扣除。

---

二、登記費之計算基準

土地法第76條規定，聲請土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。

本題為土地所有權移轉登記，且標的為土地，故以土地之申報地價作為計算基準：

$$\text{登記費} = \text{土地申報地價} \times \frac{1}{1000}$$

若土地申報地價為 $V$，則：

$$\text{應繳登記費}=V\times 0.001$$

本題僅說甲將所有土地一筆出售予乙，未提供實際申報地價數額，因此只能確定計算公式，無法計算具體金額。

應注意：

• 登記費不是按買賣契約約定之成交價計算。
• 登記費不是按土地公告現值計算。
• 土地所有權移轉登記以申報地價為主要計算基準。
• 登記費未滿新臺幣1元者，依土地登記規則第46條，不予計收。
• 書狀費屬另一項登記規費，與登記費分開計算。

登記規費原則上應於申請登記收件後繳納，依土地登記規則第47條辦理。

---

三、已繳登記費得請求退還之情形

土地登記規則第51條規定，已繳之登記費及書狀費，有下列情形之一者，申請人得於十年內請求退還：

（一）登記經申請撤回

申請人於登記案件尚未完成前，依法撤回申請，已繳之登記費及書狀費得請求退還。

核心觀念

本題比較的是兩種不同層次的地籍測量：

1. 地籍重新測量：屬於主管機關為更新、改善既有地籍資料所實施的整體性測量。
2. 土地鑑界複丈：屬於人民申請的個案性複丈，用以確認特定土地在現地的界址位置。

地籍重新測量涉及一定範圍內土地之全面更新；土地鑑界複丈則是在既有地籍資料基礎上，針對個別土地辦理界址確認。因此，二者在發動主體、辦理範圍、測量目的、程序及法律效果上均有差異。

以下依命題當年《地籍測量實施規則》及相關地籍法規說明；本題以民國110年法規為準。現行法如有修正，仍不影響本題依命題時點作答。

解題方法

本題要求提出五點相異之處，宜採「比較法」作答。可從下列五個面向切入：

• 誰發動測量；
• 測量範圍大小；
• 測量原因與目的；
• 辦理程序；
• 測量結果及法律效果。

只要掌握「重新測量是全面更新，鑑界複丈是個案確認」的核心，即可完整建立答案。

五點相異之處

一、發動主體不同

地籍重新測量原則上由主管機關依地籍管理及測量需要，依職權規劃並實施。其發動原因通常包括原有地籍圖破損、精度不足、地籍資料與現況不符，或為建立較完善的測量控制及地籍資料系統。

土地鑑界複丈則須由土地所有權人或依法得申請之利害關係人提出申請，主管機關依申請辦理個別土地的界址測量。

因此，前者屬於公權力主動辦理，後者屬於人民申請後辦理。

二、辦理範圍不同

地籍重新測量通常以一個地區、測區或一定範圍內的土地為對象，對該範圍內之地籍圖、界址、面積及相關地籍資料作整體性重新測定，不以單一土地為限。

土地鑑界複丈則以申請人指定的特定宗地或數宗土地為對象，必要時配合鄰接土地確認界址，但其基本上仍是個別案件。

簡言之：

• 地籍重新測量：區域性、全面性；
• 土地鑑界複丈：個別性、局部性。

三、測量目的不同

地籍重新測量的目的，在於全面更新或改善既有地籍資料，使地籍圖、地籍簿冊、土地界址及面積等資料具有較高的正確性與一致性，屬於地籍制度的基礎性工作。

土地鑑界複丈的目的，在於依現有地籍圖、地籍資料、界址資料及現場情形，測定特定土地界址在現地的位置，使土地所有權人或利害關係人瞭解土地界線所在。

因此，土地鑑界複丈主要是解決「這一宗土地的界線在哪裡」；地籍重新測量則是解決「這一整個地區的地籍資料是否需要全面更新」。

四、辦理程序及公告方式不同

地籍重新測量係主管機關對一定地區實施的法定程序，通常須經測區規劃、控制測量、地籍調查、界址測量、成果整理及成果公告等程序。土地所有權人對重新測量結果如有異議，得依相關規定申請複丈、訂正或提起異議，以保障其權益。

土地鑑界複丈則是個別申請案件。主管機關受理申請、通知申請人及必要之關係人到場指界或會同辦理後，依測量成果製作複丈相關資料。其重點在於完成該筆土地的界址鑑定，並不以全面公告整個地區的重新測量成果為必要程序。

核心觀念

本題考查土地登記的基本原則及其例外：

土地未經辦理所有權登記前，原則上不得再於其上設定他項權利，也不得辦理限制登記。其理由在於：未登記所有權，即欠缺明確的登記名義人與權利範圍，若任意辦理他項權利或限制登記，將造成交易安全及登記公示效力的疑義。

依《土地登記規則》第 7 條：

未經登記所有權之土地，不得為他項權利或限制登記。但另有規定者，不在此限。

建物雖屬不動產，但其所有權也須經建物所有權第一次登記，始能完整建立登記上的所有權。惟《土地登記規則》另設例外，使未辦建物所有權第一次登記的建物，於特定情形下仍得辦理：

1. 他項權利登記：以設定抵押權為主要例外。
2. 限制登記：法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記。

本題應掌握「原則禁止、法律明文例外」的架構。

---

解題方法

解答時可依下列順序：

第一，先指出原則。未經辦理所有權第一次登記的建物，原則上不能辦理所有權移轉、設定他項權利或限制登記。

第二，再指出《土地登記規則》的特別規定。題目問的是「得為他項權利與限制登記」的例外，因此應分別說明他項權利及限制登記。

第三，以建物為例具體說明：

• 建物尚未辦理所有權第一次登記，但具有可辨識的建物標示，且申請人能提出建物所有權證明文件者，得依規定辦理抵押權設定登記。
• 法院對尚未辦理建物所有權第一次登記的建物，因強制執行或保全程序而囑託查封、假扣押、假處分或破產登記時，登記機關得依囑託辦理，不受未經所有權登記不得限制登記原則的拘束。

---

一、未辦所有權第一次登記建物得設定抵押權

未辦理建物所有權第一次登記，並不當然表示該建物不存在或完全不能成為交易標的。只要建物本身可以特定，例如具有明確坐落、門牌、構造、層數、面積等資料，並能提出建物所有權證明文件，即得依《土地登記規則》關於未辦建物所有權第一次登記建物設定抵押權的規定，辦理抵押權設定登記。

例如：

甲在其所有土地上興建一棟房屋，房屋已興建完成，但尚未辦理建物所有權第一次登記。甲向銀行借款，並以該棟建物作為擔保。甲得提出建物所有權證明文件及相關建物測量、標示資料，向登記機關申請辦理抵押權設定登記。

此時登記的內容，是在該未辦第一次登記的特定建物上設定抵押權，而不是先辦理建物所有權移轉。銀行取得的是抵押權，將來甲不履行債務時，銀行得依抵押權實行程序聲請拍賣該建物。

應注意：

• 這是法律特別允許的例外。
• 抵押權設定不等於建物所有權第一次登記。
• 未辦第一次登記的建物，仍不得因此逕行辦理一般所有權移轉登記。
• 建物必須具有可特定性，不能僅以抽象或無法確認的建物作為登記標的。

---

二、法院囑託查封登記

法院為執行債權，得對債務人所有但尚未辦理建物所有權第一次登記的建物予以查封，並囑託登記機關辦理查封登記。

例如：

甲積欠乙新臺幣 500 萬元，經法院強制執行。甲名下有一棟已建築完成但尚未辦理所有權第一次登記的房屋。法院確認該房屋標示及甲的權利關係後，得囑託登記機關辦理查封登記。

查封登記的目的，在於禁止債務人處分該建物，並確保日後拍賣程序的效力。此種情形不因建物尚未辦理所有權第一次登記而受到阻礙。

---

三、法院囑託假扣押登記

假扣押是為保全金錢請求，防止債務人在判決確定前處分財產。法院得對未辦建物所有權第一次登記的建物辦理假扣押登記。

例如：

甲向乙借款尚未清償，乙擔心甲脫產，聲請法院對甲所有但尚未辦理所有權第一次登記的建物為假扣押。法院准許後，得囑託登記機關辦理假扣押登記。

假扣押登記的作用，是保全將來強制執行的標的，使甲不能任意處分該建物以逃避債務。

---

四、法院囑託假處分登記

核心觀念

本題核心在於《市地重劃實施辦法》第20條所定之「重劃前、後地價查估」，以及其在市地重劃中所發揮的三項功能：

1. 作為計算土地所有權人共同負擔之依據。
2. 作為重劃後土地交換分配之依據。
3. 作為變通補償及差額地價計算之依據。

市地重劃前後地價並非一般公告土地現值。公告土地現值主要作為土地移轉、設定典權及徵收補償等課稅或補償基準；重劃前後地價則是為市地重劃內部負擔與分配而設，兩者目的不同。

以下依命題當年，即民國110年之法規為準說明。現行法部分條文已有修正，仍不影響本題依110年法規作答之結論。

一、查估之程序與主管機關

依《市地重劃實施辦法》第19條，重劃計畫書經核定公告滿30日後，主管機關應辦理：

• 重劃區範圍之測量；
• 公共設施用地之測量；
• 土地使用現況之測量；
• 各宗土地使用現況之調查；
• 編造相關清冊。

完成測量、調查及相關資料整理後，依同辦法第20條分別查估重劃前、後地價。查估完成後，應提請地價評議委員會評定。

因此，程序上可整理為：

$$\text{測量、現況調查} \longrightarrow \text{重劃前後地價查估} \longrightarrow \text{地價評議委員會評定} \longrightarrow \text{計算負擔及土地分配}$$

地價查估不得僅以財務平衡為目的，亦不得任意調整至足以支應重劃費用之數額，仍須依客觀資料及法定因素估計。

二、重劃前地價之查估方法

（一）調查項目

依《市地重劃實施辦法》第20條第1款，重劃前地價應調查下列資料：

1. 土地位置；
2. 地勢；
3. 交通狀況；
4. 土地使用狀況；
5. 買賣實例；
6. 當期公告土地現值。

依上述資料，分別估計重劃前各宗土地地價。

所謂「各宗土地」，係指重劃前每一筆土地，原則上應依個別宗地之位置、臨路、形狀、地勢、使用限制及實際利用情況分別估價，不得逕以全區平均地價取代所有宗地之個別查估。

（二）估價重點

重劃前地價係評估土地尚未經重劃、尚未完成公共設施改善及土地交換分配前之土地價值。因此，應以重劃前之土地現況為基礎，不能將重劃後道路、公園、公共設施完善或土地坵塊整齊等利益提前計入。

例如：

• 重劃前臨路狀況不佳，應反映於重劃前地價；
• 土地形狀不規則，應反映其利用限制；
• 重劃前屬農業使用、閒置或既成巷道，應依當時實際使用狀況查估；
• 不得因預期重劃後地價上漲，即提高重劃前地價。

（三）重劃前地價之時點

法規本身並未以條文明定「重劃前」及「重劃後」的價格日期。依市地重劃估價實務及作業規範：

• 重劃前地價，原則上以重劃計畫書公告日為價格日期；
• 重劃後地價，原則上以預定土地分配結果公告日至土地點交期間，選定適當時點估計。

因此，重劃前所稱「前」，不是指查估作業開始前任意一天，而是指土地尚未因重劃實施而受益之狀態，通常以重劃計畫書公告日作為估價基準日。

三、重劃後地價之查估方法

（一）查估對象

依《市地重劃實施辦法》第20條第2款，重劃後地價不是逐宗依重劃前地號估算，而是依重劃後街廓及路街條件，估計各路街之路線價或區段價。

因此，重劃後地價通常具有「區段化」及「路街化」特性。同一街廓因面臨道路寬度、位置及使用分區不同，得形成不同地價區段。

（二）應參酌之因素

重劃後地價應參酌：

1. 各街廓土地位置；
2. 地勢；
3. 交通狀況；
4. 道路寬度；
5. 公共設施；
6. 土地使用分區；
7. 重劃後預期發展情形。

重劃後地價必須建立在「重劃完成後土地可正常利用」之條件上，但仍須依重劃計畫所載內容及合理開發預期估計，不得將尚無具體依據之過度增值全部計入。

（三）路線價或區段價

重劃後各路街之價格，得採：

• 路線價：依面臨道路及路街條件，評估土地沿線之單價；
• 區段價：將位置、使用分區及開發條件相近之土地劃為同一區段，估計區段平均單價。

例如，臨主要幹道、道路較寬、商業使用分區或鄰近公共設施完善地區，通常較內側巷道或公共設施限制較多地區具有較高地價，但仍須經客觀資料分析及地價評議委員會評定。

四、重劃前、後地價之用途及基本計算概念

（一）共同負擔

依《市地重劃實施辦法》第21條，土地所有權人共同負擔包括：

1. 公共設施用地負擔；
2. 費用負擔。

費用負擔包括工程費用、重劃費用及貸款利息，原則上依土地受益比例，按評定重劃後地價折價抵付。

因此，重劃後地價越高，同一金額之費用負擔所需折價抵付之土地面積越少；重劃後地價越低，所需負擔之土地面積越多。

（二）土地交換分配

土地分配係以重劃前土地價值與重劃後土地價值之相對關係為基礎，並依土地所有權人應負擔之公共設施用地及費用負擔計算。

概念上可表示為：