109 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題詳解

核心觀念

本題考查《不動產估價技術規則》的估價工作基本原則、估價作業程序、現場勘察事項，以及未能完成勘察時的報告義務。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

依「工作原則 → 作業流程 → 現場勘察 → 勘察受阻處理」四個層次作答。工作原則說明估價師如何執行業務，作業流程交代估價工作次序，現場勘察與受阻處理則依《不動產估價技術規則》第 13 條逐項回答。

作答要點

一、估價工作進行時應留意的工作法則

1. 客觀公正：依《不動產估價技術規則》第 5 條，估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等工作，不得受委託人期待或交易立場左右。

2. 遵守估價作業程序：依同規則第 8 條，估價工作應依序進行：

• 確定估價基本事項；
• 擬定估價計畫；
• 蒐集資料；
• 確認勘估標的狀態；
• 整理、比較、分析資料；
• 運用估價方法推算勘估標的價格；
• 決定勘估標的價格；
• 製作估價報告書。

3. 確實反映價格日期的價值：估價應以價格日期為基準，依該日期的市場條件及勘估標的狀態判斷價值，不能把其他日期的情況直接當作估價基礎。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 72 條，要求說明採土地開發分析法估價時，除一般估價資料外，還應蒐集哪些土地及建物資料。

土地開發分析法是依土地法定用途及使用強度，估算開發或建築後的預期總銷售金額，再扣除開發期間的直接成本、間接成本、資本利息及利潤，反推開發前或建築前的土地價格。以命題當年（民國 109 年）法規為準。

其價格計算式為：

其中，$V$ 為土地開發分析價格；$S$ 為開發或建築後預期總銷售金額；$R$ 為適當利潤率；$i$ 為資本利息綜合利率；$C$ 為直接成本；$M$ 為間接成本。

解題方法

作答時先指出第 72 條所列資料，再將資料與公式中的銷售金額、成本、利潤及利息逐一對應。條文規定，除依第 11 條蒐集一般估價資料外，另得視需要蒐集下列資料：

1. 開發構想計畫書：掌握預定開發內容、規模與方式。
2. 建築設計圖說或土地規劃配置圖說：估算開發或建築後可銷售的土地、建物面積。
3. 建照申請書或建造執照：確認開發或建築計畫及其合法性、可行規模。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 67 條的建物殘餘價格率，以及殘餘價格在成本法折舊計算中的處理。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

建物殘餘價格率由不動產估價師公會全國聯合會公告，原則上不超過 10%。殘餘價格率是建物經濟耐用年數屆滿後，仍可出售的結構材料及內部設備價格，占建物總成本的比率。計算殘餘價格時，還要考量耐用年數終止後所需的清理或清除成本。

解題方法

逐一核對選項與第 67 條的規定即可。特別留意三個基準：比例上限是 10%；分母是建物總成本；若耐用年數終止後確實沒有殘餘價格，折舊計算時不予提列。

選項分析

核心觀念

等速折舊是將建築物的可折舊價值，按其有效耐用年數平均分攤。建築物的耐用年數應採經濟耐用年數與物理耐用年數中較短者；可折舊價值則為重建成本扣除殘餘價格。

解題方法

經濟耐用年數為 40 年，物理耐用年數為 50 年，因此採較短的 40 年作為折舊年數。每年折舊額為：

題目所述已使用 10 年，是計算已累積折舊或建築物現值時才會用到；求「每年折舊額」時，不需再以 10 年調整。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》中，宗地因分割、合併、用途差異或土地上下方設施通過等情形，應如何估價。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

逐項核對各種特殊宗地情形的估價原則。關鍵在於：土地上下有設施通過而影響利用時，規則要求先求出未受該設施影響的價格，再扣除設施造成的地價減損額；選項 D 把計算起點寫成「特定價格」，與規則不符。

選項分析

(A) 正確。 以分割為前提估價時，應考量分割前後的價格變動，並依其影響酌量增減。分割可能改變各宗土地的面積、形狀、臨路條件及可建築性，不能只把分割前總價直接按面積分配。

核心觀念

本題考「有效總收入乘數法」與收益資本化率的關係。有效總收入乘數為不動產價格除以有效總收入：

收益資本化率則為年淨收益除以不動產價格：

因此，若已知淨收益率為有效總收入的 75%，可直接將有效總收入乘數換算為收益資本化率。題目提供的正常租金與空置率是計算有效總收入時會用到的資料，但本題已有有效總收入乘數，無須另外計算。

解題方法

設有效總收入為 $E$，不動產價格為 $P$，年淨收益為 $N$。依題意：

所以：

核心觀念

本題考區分所有建物估價中「樓層別效用比」的意義。區分所有建物包括專有部分及其所屬基地應有部分，樓層位置對價格的影響，會反映在建築物效用與土地效用上。因此，樓層別效用比是衡量不同樓層整體效用差異的比率，涵蓋土地效用及建築物效用。

解題方法

先辨別樓層別效用比所衡量的對象：它是區分所有建物不同樓層的整體效用差異，不是單指立體地價，也不是只計算建築物本體。再檢視選項是否把適用範圍限縮，或把樓層間的效用高低說成固定不變的規則。

選項分析

(A) 錯誤。 此敘述將樓層別效用比限縮為各樓層「立體地價」的差異。樓層別效用比不只反映土地效用，也反映建築物效用，不能只以立體地價說明。

核心觀念

本題考比較法中「比較標的選取」及比較因素調整的合理性。比較標的應具有代表性，經情況、價格日期、區域及個別因素調整後，能合理反映勘估標的價格。若各項因素的調整方向一致，代表比較標的與勘估標的在多項條件上都有明顯差異，通常不宜採用。

題目未要求適用特定法條；依題目設定及官方答案，重點在判斷各比較標的調整率的方向組合。

解題方法

逐一檢視四項調整率的正負方向：

• 正值與負值混合：調整方向不一致，顯示標的在不同因素上各有差異。
• 全為正值或全為負值：各項調整方向一致，代表標的在情況、價格日期、區域及個別條件上均朝同一方向調整，整體比較差異較集中，也較缺乏代表性。

比較法調整率的正負號，表示該項因素對比較標的價格的調整方向；本題應以各項符號的組合判斷，不以調整率相加後的淨值決定。

選項分析

核心觀念

本題考「建物法定用途與原核定用途不同時，估價應如何處理」。依命題當年（民國 109 年）《不動產估價技術規則》的估價原則，估價應考量勘估標的的法定使用管制及實際狀況；當法定用途與原核定用途不同，應分別估價，並在估價報告書中敘明兩者的價值差異。

題目指出，大樓所在土地已由住宅區變更為商業區，因此目前法定用途為商業及一般事務所；但標的建物在變更前核定為住宅用途。法定用途與原核定用途並不一致，應將兩種用途的估價結果及差額揭露於報告書。

解題方法

先辨認題目中的兩個用途：

1. 目前法定用途：商業區允許的商業與一般事務所用途。
2. 原核定用途：住宅用途。

本題不是在兩種估價結果中取平均，也不是只採其中一種而略去另一種，而是依用途差異分別估價，並敘明兩種用途的估價差額。因此選項 B 符合處理方式。

選項分析

核心觀念

本題考都市更新權利變換中，如何由更新前的房地價值推算土地權利價值。計算時須區分更新前建物是否為區分所有，以及基地是否已建築使用；不同情況適用的估價方式不同。

以下依命題當年（民國 109 年）的《都市更新權利變換實施辦法》相關規定說明。

解題方法

先辨認各選項的情況，再核對相應的估價基準：

• 未建築使用的基地：以素地價值推估土地權利價值。
• 非區分所有建物：以房地總價乘以基地價值比率，計算基地權利價值。
• 區分所有建物：應依區分所有建物房地總價及基地價值比率等規定計算；不得一概改以「全棟建物價值比率」分算各戶基地權利價值。

因此，關鍵在於分辨區分所有建物的估價規則，並留意題目是否把全棟比率錯套到各戶。

選項分析

核心觀念

本題考直接資本化法中的「有效總收入」計算。有效總收入是潛在總收入扣除空置及收租損失後的收入；稅費、保險費等營運費用則在計算淨收益時扣除，不屬於有效總收入的計算項目。

解題方法

先計算全年潛在總收入：

再扣除空置損失：

因此，有效總收入為：

題目列出的每年地價稅、房屋稅及保險費共 200,000 元，屬於營運費用，應於有效總收入之後計算淨收益時扣除，不影響本題所問的有效總收入。

選項分析

核心觀念

本題考土地開發分析法中，將土地價值與建物價值依比率加權，換算資本利息綜合利率。題目已給土地價值比率、建物價值比率及資本利息綜合利率，要求反推資本利息年利率。

設資本利息年利率為 $i$，開發年數為 $n$。土地與建物的利息期間不同，因此資本利息綜合利率為：

其中，土地資金通常視為投入整個開發期間；建物成本則隨開發逐步投入，平均占用資金期間以開發年數的一半計算。

解題方法

代入題目數值：

整理：

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》所定的直接資本化法。其定義是：以勘估標的未來平均一年期間的客觀淨收益，套用價格日期當時適當的收益資本化率，推算勘估標的價格。

公式可表示為：

本題涉及法規定義，以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

抓住定義中的三個要件即可判斷：

1. 收益對象是勘估標的，不是比較標的。
2. 收益期間是未來平均一年。
3. 使用的收益資本化率以價格日期當時為準，不是調查日期。

符合這三項要件的選項即為正確答案。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》所定的「正常價格」意義與形成要件。正常價格是指在公開市場中，交易雙方均有意願、具備充分資訊並審慎行動，經適當市場行銷後形成的客觀價值。判斷重點在於交易是否處於一般、正常的市場條件，而非買賣雙方個別關係或特殊壓力造成的價格。

本題依命題當年（民國 109 年）法規與用語判斷。

解題方法

將各選項與正常價格的構成要件逐一比對：是否具有市場性、買賣雙方是否有意願且審慎行動、是否不受特殊關係或脅迫影響，以及是否經適當市場行銷而形成。凡不是正常價格定義中的要件，或混入其他價格類型的表述，即為答案。

選項分析

• **(A) 正確。**正常價格以公開市場交易為基礎，形成價格的不動產須具備市場性；若標的物無法進入一般市場交易，就不符合正常價格的前提。
• **(B) 正確。

核心觀念

本題考「不動產市場的動態性」及估價如何因應價格因素與成本隨時間變化。估價須以特定的價格日期為基準，分析影響不動產價格的一般因素、區域因素及個別因素，並掌握景氣循環與重置成本的變動。

本題涉及《不動產估價技術規則》所定估價原則；解題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

先辨認估價工作的基準日：估價所求的是價格日期當時的不動產價值。勘察日期是實地調查的日期，兩者可能不同；因此，不能把「勘察日期」直接當成估價價值的時間基準。據此檢視各選項是否正確描述價格日期、勘察日期及市場變動的處理方式。

選項分析

核心觀念

本題考「加權平均資金成本法」估算收益法折現率。折現率依自有資金與借入資金各自的報酬要求或資金成本，按兩者在總資金中的比重加權平均：

題目未涉及法條。

解題方法

自有資金比重為 $50\%$，借入資金比重即為 $1-50\%=50\%$。代入題目數值：

選項分析

核心觀念

本題考「等速折舊型」下，建物價格日期當時價值的每年折舊提存率。等速折舊是將建物可折舊價值平均分攤於經濟耐用年數內；可折舊價值為建物成本扣除殘價。

解題方法

建物經濟耐用年數為 45 年，殘價率為 10%，因此可折舊價值占建物成本的比例為：

等速折舊型的每年折舊提存率，以建物成本為基礎計算：

但題目問的是「價格日期當時價值未來每年折舊提存率」，應以價格日期當時建物價值為基礎，將剩餘可折舊價值平均分攤至剩餘耐用年數。

剩餘耐用年數：

價格日期當時價值占原始成本的比例，按等速折舊計算為：

價格日期當時尚待折舊的價值占原始成本比例為：

以當時價值為基礎的每年折舊提存率為：

核心觀念

本題考土地開發分析法：以開發完成後的總銷售金額為起點，扣除開發成本、開發商合理利潤，以及開發期間應負擔的資本利息，推估開發前土地價格。

土地開發分析價格的基本概念為：

本題未涉及特定法條適用，計算依土地開發分析的估價原理。

解題方法

總銷售金額為 $8.8$ 億元，直接成本與間接成本合計：

依本題採用的計算口徑，先扣除成本與利潤，再按資本利息綜合利率 $4\%$ 還原土地價格：

此結果約為 $31,154$ 萬元，與選項不符。依官方答案採用的成本利息計算口徑，應以開發總成本 $3.8$ 億元計算資本利息：

故土地開發分析價格為：

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》中成本法的資本利息。估價時，資本利息是興建期間投入資金所應計算的利息，須依資金來源及投入方式，分別採用適當利率；預售收入則須考量其形成的資金成本，不能一概以定存利率計息。

本題依命題當年（民國 109 年）的法規規定判斷。

解題方法

逐項對照規則對自有資金、借款及預售收入的計息方式。自有資金利率有上下限；借款依銀行短期放款利率計息；預售收入則依其資金成本計息。選項 D 將預售收入直接指定為定存利率，與規則不符，因此為錯誤敘述。

選項分析

核心觀念

本題考成本法中「營造施工費」的求取方式。依計價層次，可分為直接法與間接法；直接法會按工程項目及施工數量計算，間接法則以較概括的比較基準推估。

題幹所述「建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量合計」，其計算概念為：

這是以細部工程項目逐項計算後加總，稱為「單位工程法」。

解題方法

抓住題幹的「建築細部工程」、「各項目單價」與「施工數量」三個線索：逐項以單價乘數量，再將各項工程費加總，對應的就是單位工程法，故選（B）。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 25 條，重點是比較法中比較標的的價格調整率上限。以命題當年（民國 109 年）法規為準，條文規定：試算價格調整過程中，情況、價格日期、區域因素及個別因素調整的總調整率大於百分之三十時，應判定比較標的與勘估標的差異過大，排除該比較標的之適用。

解題方法

先辨認題目問的是「情況、價格日期、區域因素及個別因素」合計後的總調整率，再對照第 25 條的門檻。條文將不同調整情形分別規範：區域因素、個別因素，或其內任一單獨項目的價格調整率大於 15% 時，也須排除；若問的是題幹所列四類調整合計，門檻則是 30%。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 20 條「計量模型分析法」的適用條件。CAMA（電腦輔助大量估價）可運用計量模型分析交易資料，估計價格與影響價格因素之間的關係；採迴歸分析時，須注意樣本數、模型解釋力及整體統計顯著性等規範。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

直接將各選項與《不動產估價技術規則》第 20 條所列條件比對。法規要求迴歸分析的「調整後判定係數」不得低於 0.7，並未要求「相關係數」不得低於 0.8；因此，A 把法規沒有規定的門檻寫成適用條件，是錯誤選項。

選項分析

• (A) 錯誤。 法規沒有規定迴歸分析的相關係數不得低於 0.8。應注意它與調整後判定係數不同：相關係數衡量兩變數間線性關聯的方向與程度；判定係數及其調整後數值則用來衡量模型對價格變異的解釋程度。

核心觀念

本題考不動產估價中「重製成本」與「重置成本」的區別。依《不動產估價技術規則》的成本法用語，重製成本是以勘估標的相同的建材標準、設計、配置及施工品質，在價格日期重新複製建築所需的成本；重置成本則是以相同效用的現代建材、設計及施工方式，重新建造所需的成本。

題幹直接描述「相同建材標準、設計、配置及施工品質」，關鍵在「複製原標的」，因此指重製成本。本題涉及法規定義，解題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

先看題幹要求重建的是哪一種「相同」：

• 若依勘估標的原有的建材、設計、配置及施工品質複製，屬於重製成本。
• 若改用現代材料與工法，只保留相同效用，屬於重置成本。

題目明確列出原標的的建材標準、設計、配置及施工品質，符合重製成本的定義。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》關於各種估價方法試算價格綜合比較，以及不動產證券化估價的權重判斷。以命題當年（民國 109 年）法規為準，規則明定：以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，應依不同價格所蒐集資料的可信度、估價目的及價格形成因素的相近程度，對折現現金流量分析法之收益價格賦予相對較大權重。

解題方法

抓住題幹的關鍵條件：「以契約約定租金」作為信託利益分配基礎。此時估價重點是依契約租金推估各期淨收益，並折現為收益價格，因此最能反映證券化信託利益分配基礎的，是折現現金流量分析法。

題目問的是哪一種價格應有較大權重，直接對應法規所定方法即可；不必計算。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 60 條第 3 項對「建築工期」的定義。依該項規定，建築工期是指自申請建造執照開始，至建築完成達到可交屋使用為止，無間斷所需的時間。以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

題目直接詢問建築工期的法定終點，將題幹與第 60 條第 3 項的定義對照即可。判斷時要注意，工期計算到建築物完成並可交屋使用為止，不延伸到建物銷售完畢，也不是其他行政或都市更新程序的完成時間。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 2 條的價格種類。辦理不動產估價時，應辨明估價標的是否具有市場性，以及價格是否建立在特定或限定條件上。

以命題當年（民國 109 年）法規為準：

• 正常價格：具有市場性的不動產，在一般市場交易條件下形成的合理價值。
• 限定價格：具有市場性的不動產，因合併、分割或其他法定限定條件而形成的價值。
• 特定價格：具有市場性的不動產，基於特定條件形成的價值。
• 特殊價格：對不具市場性的不動產所估計的價值。

解題方法

先看題目特別指出的估價標的「東沙島」。此處考點在於：東沙島位置偏遠、交易市場特殊，並非一般市場中可供買賣雙方自由交易的不動產，欠缺正常市場性。因此，估價應歸類為對不具市場性不動產估計價值的特殊價格。

核心觀念

本題考查以房地總價與建物價值比率，拆分出土地價值，再換算基地單價。建物價值占房地價格 $30\%$，因此土地價值占房地價格 $70\%$。

解題方法

房地正常價格為 $1,200$ 萬元，建物價值為：

土地價值為房地總價扣除建物價值：

基地登記面積為 $20$ 坪，故基地單價為：

建物登記面積 $40$ 坪是建物價值比率的背景資料；題目已直接給定建物價值占房地價格的比率，計算基地單價時不需再以建物面積換算。

選項分析