111 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題詳解

核心觀念

本題評量成本法中「建物折舊額」與「建物累積折舊額」之法規規範、核心定義及計算公式。法規依據以命題當年（民國 111 年）之《不動產估價技術規則》為準（註：本規則相關條文迄今未修正，現行法規內容亦同）。

涉及之法規條文與重要公式如下：

1. 耐用年數基準（第 65 條）：

• 建物折舊額之計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。
• 經濟耐用年數：指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。
• 物理耐用年數：指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。
• 年數調整：建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數。

2. 殘餘價格率規定（第 67 條）：

• 殘餘價格率指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比率。
• 由中華民國不動產估價師公會全國聯合會公告，並以不超過 $10\%$ 為原則。
• 建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列。

3. 折舊路徑與方法（第 68 條）：

• 應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法。
• 計算累積折舊額除考量物理與功能因素外，並得搭配觀察法。

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解題方法

本題為法規記憶兼具公式推導之申論題型，切入作答時應遵循「法規原則 $\rightarrow$ 三大折舊路徑與數學公式 $\rightarrow$ 實質折舊修正（觀察法）」之三層次架構：

1. 基本參數界定：

• 設建物總成本（重新建築成本或重置成本）為 $C$。
• 殘餘價格率為 $s$（若無殘值則 $s = 0$）。
• 經濟耐用年數為 $N$。
• 已經歷年數（實際年齡或有效年齡）為 $n$。

2. 對應三大折舊路徑說明年折舊額與累積折舊額：

• 等速折舊路徑（定額法／直線法）：每年折舊額固定。
• 初期加速折舊路徑（定率法）：折舊率固定，初期年折舊額大，逐年遞減。
• 初期減速折舊路徑（償債基金法）：初期提存金額累積本利和，初期實質累積較緩，逐年遞增。

3. 補充觀察法綜合評估： 引用第 68 條第 2 項，說明累積折舊額在考量物理、功能及經濟因素下，得透過現場勘查推估賸餘經濟耐用年數求算。

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選項分析

本題為申論試題（非選擇題），無個別選項代碼。針對申論答題內涵中涉及的三大折舊路徑與評估模式，其學理特質及適用性逐一分析如下：

1. 等速折舊路徑（定額法／直線法）：

• 內涵與特性：假設建物之效用與損耗隨時間呈均勻等額遞減。
• 優缺點：計算最為簡便直觀，為實務與考試最常用之方法；但未考量資金時間價值（利息）及建物維護修繕對後期損耗速率之實質影響。

2. 初期加速折舊路徑（定率法）：

• 內涵與特性：每年以固定之折舊率對前期帳面淨值計算折舊額，故初期折舊額最高，後期折舊額遞減。
• 優缺點：符合機器設備或功能性折舊較迅速之特殊建物特性，前期負擔高折舊配合低修繕費、後期負擔低折舊配合高修繕費，能使各期總使用成本趨於平衡；但若殘值為零（$s = 0$）時，折舊率公式在數學上無法直接求解。

3. 初期減速折舊路徑（償債基金法）：

• 內涵與特性：假設每年提存固定金額之折舊準備，並按安全利率或儲蓄利率複利孳息，使本利和在耐用年數終了時恰好等於建物總折舊額。
• 優缺點：充分考量貨幣之時間價值；但在通膨環境下，基金提存收益可能低於重置重建成之成本漲幅。

4. 觀察法（實質折舊修正）：

• 內涵與特性：不受固定數學曲線束縛，估價師依現場勘查個別建物實際物理耗損、功能落後程度及環境外部經濟效益衰退，實地評估賸餘經濟耐用年數。
• 整合必要性：耐用年數公式係理論假設，結合觀察法方能切合建物因良好管理、改建或重大維護所產生的真實價值殘留。

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解題技巧

核心觀念

本題出自民國 111 年專技普考不動產經紀人考試《不動產估價概要》，主要測驗成本法之基本原理、核心名詞定義、估價作業程序及資料蒐集範疇。

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準，核心依據為現行《不動產估價技術規則》第三章「成本法」之規定：

1. 名詞定義：依《不動產估價技術規則》第 48 條，成本法係求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額，以推算勘估標的價格之方法。其中明定「重建成本」與「重置成本」之法定意涵。
2. 基本評價公式： $\text{建物成本價格} = \text{重新建築產製成本（重建成本或重置成本）} - \text{累積折舊額}$ $P = C - D$ 若為房地複合不動產，則進一步結合基地價值推算房地總成本價格： $P_{L+B} = P_L + P_B$
3. 估價作業程序：依《不動產估價技術規則》第 49 條規範之四階段法定流程。
4. 蒐集資料項目：依《不動產估價技術規則》第 50 條規範之八大項替代性成本要素資料。

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解題方法

本題為標準的法條規範型申論題，命題結構共分三大部分：

1. 名詞界定與辨析：首先精準引用法定條文寫出「重建成本」與「重置成本」定義，進而以「材料工法／技術」與「效用層次」對比二者之本質差異與實務適用時機（例如歷史建築 vs. 一般舊建物），展現專業廣度。
2. 成本法之估價程序：以《不動產估價技術規則》第 49 條之四大法定程序為骨幹，逐點展開說明各階段之實務作業重點（蒐集資料 $\rightarrow$ 求取產製成本 $\rightarrow$ 計算累積折舊 $\rightarrow$ 計算最終成本價格）。
3. 成本法所需資料：完整列舉《不動產估價技術規則》第 50 條所明定的八大成本資料，並補充說明其需具備「同一供需圈內具有替代性」之要件，最後延伸提及若估價標的為房地一體時所需之基地相關資料，使答案具備實務周延性。

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選項分析

本題為申論題，非選擇題，無選項可供逐一分析。評分核心著重於考生能否一字不漏準確默寫法定定義與程序，以及架構分層是否層次井然：

• 子題一（重建成本 vs 重置成本）：重點在於關鍵字是否命中。「重建成本」強調「重新複製建築」（原樣、原建材、原工法）；「重置成本」強調「附有相同效用」（現代工法、現代建材、同等功能）。
• 子題二（估價程序）：法定四大程序順序不可錯置，各步驟間的邏輯遞進（蒐集 $\rightarrow$ 成本 $\rightarrow$ 折舊 $\rightarrow$ 價格）必須嚴謹。
• 子題三（所需資料）：法定八大費用項目（直接成本、間接成本、利息與利潤等）是否完整齊全。

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解題技巧與常見陷阱

1. 定義混淆陷阱：

• 「重建」= 複製（Duplication / Reproduction）：一模一樣的建材、規格、設計，包含複製過去過時的設計與缺陷。
• 「重置」= 同等效用（Replacement）：採用現代最新工法與建材，具備相同效用，能自動消除「功能性折舊」（Functional Obsolescence）。

2. 程序漏寫陷阱： 很多考生直接寫「勘察現場、計算造價」，漏掉了法定第一步「蒐集資料」以及最核心的扣除「累積折舊額」。切記務必嚴格依據《不動產估價技術規則》第 49 條之四款法定順序條列。
3. 資料項目記憶口訣： 第 50 條八大項資料可依營建工程成本分類記憶：

核心觀念

本題考查不動產估價影響因素的分類。估價時，影響不動產價格的因素通常分為一般因素、區域因素、個別因素；題目另列的「市場因素」著重市場供需與交易狀況，與前三者的分類層次不同。

• 一般因素：影響全國或較大範圍不動產市場的因素，如政治、經濟、社會、法律及政策因素。
• 區域因素：影響特定地區不動產價格的因素，如區域交通、公共設施、產業發展與生活環境。
• 個別因素：標的本身的條件，如位置、面積、形狀、樓層、屋齡及建物設備。

本題涉及《平均地權條例》修法研議，屬於政策與法律面的變動。以命題當年（民國 111 年）法規及題意為準；本題不是在考修法條文內容，而是考其影響因素的分類。

解題方法

先看影響的來源：題目提到的是政府研議修法以抑制炒房，屬於政策、法律制度的變動；再看影響範圍：這類規範會影響較廣泛的不動產市場，而不是只作用於某一特定區域或單一標的。

核心觀念

本題考不動產估價的價格種類，重點在辨別估價標的是否具有一般市場交易條件，或因標的本身具有特殊性，致其價格不能直接套用一般市場的正常價格。

依命題當年（民國 111 年）的《不動產估價技術規則》，價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格。特殊價格是指具有特殊情況的不動產，在一定條件下形成的價格；其成因可能來自標的本身的特殊性，或交易、使用等條件具有特殊性。

解題方法

龜山島具有特殊的地理、自然與管理條件，並非一般可自由交易、供市場參與者普遍買賣的不動產。題目以龜山島作為估價標的，著重的是標的本身的特殊性，因此應判斷為特殊價格。

本題並未提供特定買賣雙方、限定的市場範圍，或偏離一般價格的特定估價目的；判斷關鍵在於龜山島本身的特殊性，而非一般市場條件下的交易價格。

選項分析

核心觀念

本題考「債務保障比率法」推算收益資本化率時，如何把債務保障比率、貸款成數與貸款常數連結起來。

債務保障比率（Debt Coverage Ratio, DCR）是淨收益與年度債務償還額的比率：

$$\text{債務保障比率} =\frac{\text{淨收益}}{\text{年度債務償還額}}$$

貸款常數則是年度債務償還額占貸款金額的比率：

$$\text{貸款常數} =\frac{\text{年度債務償還額}}{\text{貸款金額}}$$

貸款資金占不動產價格比率，就是貸款成數（貸款金額 ÷ 不動產價格）。

解題方法

將三個比率相乘，並約分中間項：

$$\text{債務保障比率} \times \frac{\text{貸款金額}}{\text{不動產價格}} \times \text{貸款常數}$$

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》對於「一宗土地內有不同法定用途」時的估價方式。以命題當年（民國 111 年）法規為準，應考量土地的最有效使用、各種用途之間的相關性，以及分割的難易度，再決定分別估價，或依主要用途估價。

解題方法

先辨別題目問的是「如何決定估價方式」，而非土地合併、分割前後的價格調整，或建築物對宗地價格的影響。適用的判斷重點是：各用途是否能各自有效利用、用途之間是否相互影響，以及土地是否容易分割。符合這些考量後，再決定分別估價或依主要用途估價；因此 D 符合法規意旨。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》所稱的「最有效使用」原則。依命題當年（民國 111 年）規定，最有效使用是指在合法、實質可能、正當合理且財務可行的前提下，能使不動產獲致最高利益的使用。判斷重點是使用方式及其可行性，並非要求使用者具備特殊或超凡能力。

解題方法

逐項比對選項與定義中的要件：最高利益、合法、實質可能、正當合理、財務可行。符合這些條件的敘述，都是最有效使用原則的內涵；加入定義以外條件的選項，則屬錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》對計量模型分析法所需比較標的數量的規定。依命題當年（民國 111 年）法規，應蒐集的比較標的數量，須達影響不動產價格因素總數的 5 倍以上。

解題方法

影響價格因素包括區域因素及個別因素，先將兩者合計，再乘以 5：

$$(6+5)\times 5=55\text{ 筆}$$

因此至少須蒐集 55 筆比較標的。

選項分析

核心觀念

本題考查成本法中「營造或施工費」的計算方法。題幹指出，以類似勘估標的之比較標的或標準建物的單位面積（或體積）營造或施工費為基礎，經比較、調整後，再乘以勘估標的面積（或體積）總數。這正是「單位面積（或體積）比較法」的定義。

解題方法

先辨認題幹的計算流程：

$$\text{調整後單位營造或施工費} \times \text{勘估標的面積（或體積）} = \text{勘估標的營造或施工費}$$

關鍵在於以「單位面積（或體積）單價」為比較基礎，再乘上勘估標的的總面積或總體積；依此即可判定為單位面積（或體積）比較法。

選項分析

• (A) 單位工程法：錯誤。 單位工程法是將建物拆分為各項工程或構造部分，分別估算其工程費後加總；題幹描述的是以單位面積或體積的單價比較、調整後乘算，並非逐項估算工程費。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》所定的不動產估價作業程序，共有八個步驟。題目詢問第七步，重點是熟記作業程序的先後順序。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

八項程序依序為：

1. 確認勘估標的內容及估價基本事項。
2. 確定估價條件。
3. 蒐集資料。
4. 確認勘估標的狀態。
5. 整理、比較、分析資料。
6. 運用估價方法推算勘估標的價格。
7. 決定勘估標的價格。
8. 製作估價報告書。

解題方法

依序對照選項即可判斷：整理分析資料是第五步，運用估價方法推算價格是第六步，完成推算後才決定勘估標的價格，作為第七步；最後才製作估價報告書。因此第七步為「決定勘估標的價格」。

選項分析

核心觀念

本題考查不動產估價的「計量模型分析法」適用條件。此法蒐集具代表性的比較標的，以計量模型分析各主要價格影響因素與比較標的價格之關係，據以推算價格因素的調整率或調整額。

題目問的是模型整體顯著性檢定：在截距項以外，各主要價格影響因素的係數估計值「同時為零」時，其顯著機率不得超過多少。這是對多個迴歸係數進行聯合檢定，而非逐一檢驗單一係數。

解題方法

依民國 111 年不動產估價技術規則中計量模型分析法的適用條件，截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零的顯著機率，不得大於百分之五。

核心觀念

本題考「不動產估價結果的綜合比較」：以不同方法求得價格後，應依估價資料的可信度、估價目的與條件，以及價格形成因素的相近程度，決定各方法的相對權重。

題目以「契約約定租金」作為不動產證券化受益證券信託利益分配的基礎，重點在於估價應反映契約租金於未來期間帶來的收益及其變化。因此，應較重視能逐期分析租金與現金流量的方法。

解題方法

折現現金流量分析法（DCF）會依估價期間，逐期推估租金收入、費用及其他相關現金流量，再將各期現金流量折現至估價基準日。契約約定租金是未來收益的重要依據，DCF能直接反映契約租金在各期間的金額與時點，並納入租期、租金調整及收益期間等因素，因此與本題的估價目的及收益形成方式較為貼近，綜合比較時應賦予相對較大的權重。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》中比較法的試算價格檢討原則。比較法經比較調整後，應檢視各試算價格是否偏高或偏低；檢討確認適當合理者，才作為決定比較價格的基礎。以命題當年（民國 111 年）法規為準，檢討後各試算價格間差距仍達 百分之二十以上者，應排除該試算價格的適用。

解題方法

題幹已指出試算價格經檢討後，問的是「價格差距達多少以上」便須排除。此處門檻是百分之二十，對應選項 (D)。

選項分析

核心觀念

本題考「限定價格」的定義，以及限定價格與正常價格的區別。依命題當年（民國 111 年）《不動產估價技術規則》，限定價格是具有市場性的不動產，在特定限定條件下形成的價值，並以貨幣金額表示。限定條件包括：

• 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。
• 以不動產合併為目的。
• 以違反經濟合理性的不動產分割為前提。

相對地，經適當市場行銷及正常交易條件形成的價格，屬於正常價格的描述，不是限定價格的限定條件。

解題方法

先辨認選項是在描述「特殊目的或特殊交易前提」，還是在描述一般市場交易條件。前者可能是限定價格的限定條件；經適當市場行銷且符合正常交易條件，則是正常價格的典型條件，因此選出與限定價格定義不相符者。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》所定的價格種類，以及估價時應否同時估計正常價格。依命題當年（民國 111 年）法規，估價師應註明估價的價格種類；估計特定價格時，應敘明估價條件，並同時估計該不動產的正常價格，供委託人比較參考。

解題方法

先抓題幹中的關鍵語句：「敘明估價條件，並同時估計其正常價格」。這是特定價格的法定處理方式。特定價格係因交易條件、交易對象或其他特殊情況，致價格形成條件有別於一般正常交易條件而估計的價格；因此須交代估價條件，並另列正常價格作為比較基準。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》的比較法，重點是比較標的的數量、價格調整方法，以及調整幅度過大時的處理。以命題當年（民國 111 年）法規為準。

依當時規定，估價師應採用三件以上比較標的；比較勘估標的與比較標的的區域因素及個別因素差異時，價格調整以百分率法為原則，也得採差額法，並應於估價報告書敘明。調整過程中，任一單獨項目的價格調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十，應排除該比較標的。

解題方法

先辨認題目在測試「比較標的的調整方式」。法規明定百分率法為原則，差額法只是可以採用的另一種方式；因此，把差額法說成原則的選項錯誤。其餘選項所述的標的數量與調整率門檻，均符合規定。

選項分析

核心觀念

本題考建物成本價格的定額折舊。定額法是將建物重建成本扣除殘餘價格後，按經濟耐用年數平均分攤每年的折舊額。建物成本價格為：

$$\text{成本價格} =\text{重建成本}-\text{累積折舊額}$$

本題未涉及法條，按題目提供的定額法條件計算。

解題方法

建物五年前取得使用執照，按題意以已使用五年作為折舊年數。殘餘價格為重建成本乘以殘餘價格率：

$$1{,}000 \times 5\% = 50\text{萬元}$$

可折舊金額為：

$$1{,}000-50=950\text{萬元}$$

經濟耐用年數為 50 年，年折舊額為：

$$\frac{950}{50}=19\text{萬元}$$

五年累積折舊額為：

$$19 \times 5=95\text{萬元}$$

因此，建物成本價格為：

$$1{,}000-95=905\text{萬元}$$

核心觀念

本題考土地開發分析法：先推估開發完成後的總銷售金額，再依土地開發分析公式扣除利潤、資本利息及開發成本，反推開發前的土地價格。相關規定見《不動產估價技術規則》第 72 條；法規依命題當年（民國 111 年）為準。

公式為：

$$V=\frac{S}{(1+R)(1+i)}-(C+M)$$

其中，$V$ 為土地開發分析價格，$S$ 為預期總銷售金額，$R$ 為利潤率，$i$ 為資本利息綜合利率，$C$ 為直接成本，$M$ 為間接成本。

解題方法

先計算預期總銷售金額：

$$S=2,000\text{ 坪}\times60\text{ 萬元／坪}=120,000\text{ 萬元}$$

代入利潤率、資本利息綜合利率及成本：

核心觀念

本題考不動產估價中「樓層別效用比」的計算。樓層別效用比以各樓層的房地單價為基礎，但建物成本所占的部分不直接反映樓層效用差異，因此要先扣除建物成本影響，再比較各樓層的土地價格部分。

設全棟房地總價格為 $100\%$，建物成本占 $30\%$，則土地價格占 $70\%$。各樓層房地單價乘以土地價格比率後，可作為比較樓層效用的基礎；最後以基準樓層（本題為 4 樓）設為 $100\%$。

解題方法

各樓層的土地價格部分為：

• 1 樓：$80 \times 70\% = 56$ 萬元／坪
• 2 樓：$60 \times 70\% = 42$ 萬元／坪
• 3 樓：$55 \times 70\% = 38.5$ 萬元／坪
• 4 樓：$50 \times 70\% = 35$ 萬元／坪

以 4 樓土地價格部分作為基準，樓層別效用比為：

$$\left( \frac{56}{35}, \frac{42}{35}, \frac{38.5}{35}, \frac{35}{35} \right)\times 100\% = (160\%,120\%,110\%,100\%)$$

因此答案為 (B)。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》中「價格日期」的定義。以命題當年（民國 111 年）法規為準，價格日期是指勘估標的價格之基準日期。估價人員評估的是標的在該日期當時的價值；報告書撰寫日、現場調查日與交易日，則各有不同用途，不能與價格日期混為一談。

解題方法

先抓住題幹所問的是「價格日期」的法定定義，再辨認哪個選項直接表達「價格基準日」。因此，勘估標的價格的基準日期即為價格日期，選 (B)。

選項分析

• **(A) 估價人員撰寫估價報告書之日期：錯誤。**這是報告書完成或出具的日期，不一定與價格基準日相同。估價報告可以在價格日期之後完成。

核心觀念

本題考收益法中「客觀淨收益」的估算基準。收益法係以勘估標的不動產在正常、合理的使用狀態下，預期可產生的收益，扣除必要費用後，推估其價格。

客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用為計算基準。最有效使用，是指在法令允許、實體可行、財務可行，且能使不動產價值達到最高的合理使用方式。估算收益時，應考量勘估標的在此使用方式下的合理收入與必要費用，而非直接採用比較標的的收益狀況。

解題方法

先辨認題幹詢問的是「客觀淨收益」的計算基準，再鎖定兩個關鍵詞：

1. 標的對象：收益是由本次估價的勘估標的產生，因此基準是勘估標的。
2. 使用狀態：應採最能合理發揮勘估標的價值的使用方式，即最有效使用。

因此，客觀淨收益以「勘估標的＋最有效使用」為準，對應選項 D。

選項分析

核心觀念

本題考不動產估價的「變動原則」。不動產的價格會隨時間，因經濟、社會、政治、法律、環境等因素改變；估價時應以特定估價基準日當時的市場狀況為準，不能將過去價格直接視為現在價格。

解題方法

題幹指出，高鐵站周圍新建住宅大樓的平均成交價格，從三年前每坪 35 萬元上漲至現今接近 50 萬元。關鍵在於比較同一地區不動產價格在不同時間的變化，正符合「變動原則」所說的不動產價格會隨時間與相關因素變動，因此選 (A)。

選項分析

• (A) 變動原則：正確。 不動產價格會隨時間及影響價格的因素而變動。題目呈現三年前與現今的成交價格差異，正是變動原則的例子。
• (B) 預期原則：錯誤。 預期原則是指不動產價格會受到對未來效用、收益或利益的預期影響。

核心觀念

本題測驗不動產估價作業程序之起點——「確定估價基本事項」之法定內涵。法規依據為《不動產估價技術規則》第 8 條及第 9 條（本題以命題當年民國 111 年法規為準，現行法規此部分未修正）。

依《不動產估價技術規則》第 8 條規定，不動產估價作業程序共分為八大步驟：

1. 確定估價基本事項
2. 擬定估價計畫
3. 蒐集資料
4. 確認勘估標的狀態
5. 整理、比較、分析資料
6. 運用估價方法推算勘估標的價格
7. 決定勘估標的價格
8. 製作估價報告書

其中，第 9 條明定第一步驟「確定估價基本事項」應包括下列各款：

• 勘估標的之內容
• 價格日期及勘察日期
• 價格種類或條件
• 估價目的
• 其他必要事項

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解題方法

解題切入點在於區分「估價作業程序的各階段分工」與「各階段對應的法規細項」：

• 命題核心鎖定在技術規則第 9 條（確定基本事項之細項）。
• 審題時，將選項逐一比對技術規則第 9 條至第 12 條之個別作業階段規範，即可判斷該項目屬於「基本事項」、「估價計畫」、「蒐集資料」還是「狀態確認」。

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選項分析

• (A) 錯誤：作業所需時間屬於「擬定估價計畫」之範疇。依《不動產估價技術規則》第 10 條第 1 款規定，擬定估價計畫包括「估價作業所需時間」、作業流程、人員配置、經費及提出報告書之期日。

核心觀念

本題測驗《不動產估價技術規則》第 2 條所規範之「不動產價格種類」之法定定義及其在實務上的涵構運用。（本題以命題當年民國 111 年法規為準，相關條文迄今未修正）

依《不動產估價技術規則》第 2 條規定，價格之種類如下：

1. 正常價格：指具有市場性之不動產，於合理市場所形成之合理價格。
2. 限定價格：指具有市場性之不動產，在基於房地合併、相鄰土地合併、具有土地利用上之特殊限制或其他特殊情況，致價格有偏離於正常價格之合理性者，所形成之價格。
3. 特定價格：指具有市場性之不動產，在基於「特定條件限制」或「特定前提」下所形成之價格。
4. 特殊價格：指「不具備市場性」之不動產所形成之價格（如古蹟、宗祠等）。

此外，《不動產估價技術規則》第 16 條規定，估價原則上應以勘驗時之現況為準；但委託人若基於產權變更、開發計畫或都市計畫變更等目的，要求以設定之條件（特定前提）進行估價者，其評估結果即屬於「特定價格」。

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解題方法

本題之解題切入點在於區分「勘驗現況」與「委託人指定之假設前提條件」：

1. 現況與假設之落差：該筆土地之現況為「農業用地」，未來變更為建地僅屬「可能」或「尚未實現」之預期狀態。
2. 委託人要求特定前提：所有權人要求估價人員以「未來可能變更為建地」之假設情況為基礎進行估價，係賦予估價師一個「特定假設前提」（設定條件估價）。
3. 歸納價格類型：該農地本身具備市場交易性（具市場性），但在估價時人為附加了變更為建地的「特定條件／特定前提」，故依規定評定之價格屬於「特定價格」。

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核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（現行法規規定相同，未作修正）。核心考點為《不動產估價技術規則》第 99 條關於勘估標的包含合法建築物及違章建築物之估價處理原則。

• 法規依據：《不動產估價技術規則》第 99 條規定：「勘估標的包含合法建築物及違章建築物時，應就合法建築物與違章建築物分別標示各該部分之價格。但委託人要求僅就合法建築物估價者，得僅就合法建築物估價，並於估價報告書中敘明。」
• 立法意旨：違章建築物雖無所有權狀且有隨時被拆除之法律風險，但在不動產買賣實務中仍常具有事實上的使用效益與交易價值。為滿足委託人評估全棟現況資產價值之需求，同時避免混淆產權瑕疵與合法權利範圍，估價人員在受託評估全部樓層時，應落實風險揭露，將合法與違章建物之價格**「分別標示」**。

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解題方法

本題之判斷依據如下：

1. 確認標的現況：1 至 4 層為「合法建築物」，頂樓第 5 層為「違章建築物」，屬於兼具合法與違章之複合建物。
2. 檢視委託條件：委託人某甲明確「要求估價人員對所有樓層進行估價」，符合技術規則第 99 條本文所指的常態處理情境，而非但書「委託人要求僅就合法建築物估價」之例外情形。
3. 依法採行做法：估價人員應在估價報告中，就合法建築物部分與違章建築物部分，分別核算並各自獨立標示其價格，以明確劃分合法產權價值與違建權益價值。

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核心觀念

本題測驗不動產估價三大方法中「比較法」的價格日期調整（以命題當年民國 111 年法規為準）：

1. 法源依據：

• 《不動產估價技術規則》第 18 條規定，比較法係以比較標的價格為基礎，就比較標的與勘估標的間之情況差異、價格日期差異、區域因素差異及個別因素差異予以調整，以推算勘估標的價格。
• 《不動產估價技術規則》第 24 條規定，價格日期調整指比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期不同，致價格水準有差異時，應就兩者之價格水準變動情形，對比較標的價格進行調整。調整得以價格指數或變動率為之。

2. 計算公式： 以價格指數進行調整時，應以「勘估標的價格日期」之指數為分子、「比較標的交易日期」之指數為分母： $\text{價格日期調整後價格} = \text{比較標的成交價格} \times \frac{\text{勘估標的價格日期之價格指數}}{\text{比較標的交易日期之價格指數}}$

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解題方法

1. 整理已知條件：

• 比較標的成交價格：$800$ 萬元
• 比較標的交易日期（110 年 10 月）之價格指數：$103.6\%$
• 勘估標的價格日期（111 年 3 月）之價格指數：$100.3\%$
• 其他條件相同（不需進行情況、區域及個別因素調整）

2. 代入公式計算： $\text{調整後價格} = 800 \times \frac{100.3\%}{103.6\%} = 800 \times \frac{100.3}{103.6}$

3. 數值推導： $\text{調整後價格} = \frac{80240}{103.6} \approx 774.517 \text{（萬元）}$

核心觀念

本題測驗核心為土地開發分析法之作業程序中，「現況勘查與環境發展程度調查及分析」的法定調查事項（以命題當年民國 111 年法規為準，相關條文現行未修正）。

依《不動產估價技術規則》第 72 條規定：

依土地開發分析法進行現況勘查與環境發展程度之調查及分析，應包括下列事項： 一、影響總銷售金額、成本及費用等各項因素。 二、勘估標的之工程進度、施工及環境狀況。 三、周遭環境土地建物及公共設施開發程度。

土地開發分析法本質上是針對「勘估標的」本身之法定用途、使用強度與開發效益進行模擬推估，扣除開發成本、利息及利潤後求得土地價值。因此，實地勘查的對象必然是「勘估標的」與「其周遭環境」，而非比較法中所稱之「比較標的」。

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解題方法

本題採取「法規要件比對」與「估價方法本質辨正」切入：

1. 法規文義對照：直接比對《不動產估價技術規則》第 72 條所列三款法定應勘查事項，即可得知法條明文規範的是「勘估標的」而非「比較標的」。
2. 方法論本質辨析：

• 「比較標的」屬於比較法（《不動產估價技術規則》第 18 條至第 27 條）之核心概念，用於蒐集市場交易實例並進行比準修正。
• 土地開發分析法之現況勘查，目的在於確認待估土地（勘估標的）目前的基地條件、整地情形、已施作之工項進度與限制，因此調查對象必為「勘估標的」。

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選項分析

• (A) 影響總銷售金額、成本及費用等因素：屬於應勘查與調查分析事項。 符合《不動產估價技術規則》第 72 條第 1 款「影響總銷售金額、成本及費用等各項因素」之規定。此項調查在於評估未來建物銷售收益與開發支出之合理性。