111 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 民法概要 考古題詳解

核心觀念

本題涉及之法律規定以命題當年（民國 111 年）之民法為準。主要測驗考生於民法財產編中，跨越「債編契約」、「物權編所有權與占有」以及「不當得利」之綜合法律關係適用能力，核心概念如下：

1. 負擔行為不以處分權為必要（民法第 421 條）：租賃契約為債權契約（負擔行為），出租他人之物，該租賃契約在當事人間仍屬完全有效。
2. 債之相對性原則：債權契約僅在當事人之間具有拘束力，不得以此對抗契約以外之第三人。
3. 所有物返還請求權（民法第 767 條第 1 項前段）：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。占有人須具有對抗所有人之正當權源，始得拒絕返還。
4. 善意占有人之用益權與不當得利之阻卻（民法第 952 條、第 179 條）：善意占有人於推定其為合法所有之範圍內，得為占有物之使用及收益。因其享有法定使用收益權限，其受領使用利益具法律上原因，不成立不當得利。

解題方法

本題為典型之民法實例申論題，解題切入點應按「當事人雙方的主張與抗辯」分層檢驗，切忌混為一談：

1. 先論契約內部效力，再論外部對抗力：先釐清「乙、丙間租約是否有效」（負擔行為有效），再依「債之相對性」論證該有效租約能否對抗真正所有權人甲。
2. 區分物權請求與金錢請求之法律基礎：

• 物權返還部分：檢驗丙占有 A 屋對甲是否具備占有權源。
• 金錢補償部分：檢驗甲請求 36 萬元之性質（不當得利），並檢視丙之主觀心理狀態（善意占有人）是否該當民法第 952 條之免責要件。

3. 分別給出明確結論：針對丙之兩項拒絕抗辯，分別給予「有理由」或「無理由」之定性。

選項分析（申論題之各爭點與當事人主張逐一評析）

一、丙主張「自己為合法承租，拒絕返還 A 屋」部分：無理由

1. 乙丙間租賃契約有效成立： 租賃係負擔行為，不以出租人享有標的物之所有權或處分權為必要。乙未經甲同意，私自以自己名義出租甲之 A 屋予丙，該租約在乙、丙兩造之間仍屬合法有效（民法第 421 條）。
2. 基於「債之相對性」，不得對抗所有權人甲： 債權契約僅能拘束契約當事人。丙對乙雖享有合法的租賃債權，但該債權不得拘束契約外的真正所有權人甲。
3. 丙對甲構成無權占有： 本案中，甲並未向乙授權出租，無占有連鎖之關係；不動產租賃亦無動產善意取得（民法第 948 條、第 801 條）之適用。丙對甲而言，欠缺占有該屋之正當合法權源，構成無權占有。
4. 小結： 甲本於所有權人地位，依民法第 767 條第 1 項前段向丙請求返還 A 屋，於法有據；

本題涉及《民法》物權編所有權章之「相鄰關係」及「越界建築」核心爭點，以下依命題當年（民國 111 年）之法規標準提供參考書級完整詳解（相關條文迄今未修正）。

核心觀念

1. 鄰地使用權（民法第 792 條）：土地所有人因營造或修繕建築物有必要時，得使用鄰地，但不得進入鄰人之屋內，且若造成鄰地所有人損害，應支付償金。
2. 所有權物上請求權（民法第 767 條第 1 項）：所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。
3. 越界建築之限制（民法第 796 條、第 796 條之 1）：

• 傳統越界建築（民法第 796 條）：以鄰地所有人「知其越界而不即提出異議」為前提，排除其拆屋還地請求權，並轉換為「支付償金」或「價購土地」。
• 法院之裁量免拆權（民法第 796 條之 1）：若鄰地所有人「非知而不即提出異議」（如不知情、無法即時異議），但土地所有人建築房屋逾越地界「非因故意」，法院得斟酌公共利益與當事人利益，免為全部或一部之移去或變更；免拆時準用第 796 條規定，支付償金或由鄰地所有人請求價購。

4. 權利濫用禁止原則（民法第 148 條第 1 項）：權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

解題方法

本題應採取民法例題標準的「三段論法」，將題目明確區分為「甲對乙的主張」與「甲對丙的責任」兩大主軸進行法律涵攝與論述：

一、甲得向乙主張容忍其使用 B 地進行施工迴旋，但應支付償金

1. 請求權基礎：民法第 792 條（相鄰關係之鄰地使用權）

• 構成要件：土地所有人因在自己地界或接近地界，有建築或修繕建築物或其他工作物之「必要」，得使用其鄰地。
• 涵攝事實：甲於其所有之 A 地起造 20 層商辦大樓，基礎工程施工期間，「僅與 B 地相鄰部分有足夠空間」可供工程車迴旋施工，足見具有客觀上施工之「必要性」，符合民法第 792 條之要件。

2. 行使方式與法律效果：

• 甲得請求乙「容忍」工程車於施工必要範圍內進入 B 地停車及迴旋施工。
• 若乙執意拒絕，因相鄰關係之鄰地使用權屬於法定的物權擴張與限制，甲不得逕行訴諸強制力進入（避免私力救濟違法），而得向法院提起訴訟，請求命乙容忍甲通行使用 B 地施工。
• 甲行使鄰地使用權不得進入乙之屋內；且乙因而受有損害者，甲依法應對乙支付相當之償金。

二、甲對丙之責任分析：丙原則上得請求拆屋，惟法院得裁量免拆，甲應負價購或支付償金責任

1. 丙請求拆屋還地之原則分析（民法第 767 條第 1 項、第 796 條第 1 項）：

• 丙為 C 地所有權人，甲之大樓有部分建物（約 2 平方公尺）坐落於 C 地，屬無權占有。
• 丙因「久居國外，返國始發現」，並非民法第 796 條第 1 項所稱「知其越界而不即提出異議」之情形，故丙不適用民法第 796 條第 1 項前段之拆屋限制。
• 丙原則上得依民法第 767 條第 1 項前段及中段規定，行使所有物返還及妨害除去請求權，請求甲拆屋還地。

2. 甲之抗辯事由一：法院得依民法第 796 條之 1 裁量免為移去或變更：

• 規範目的：民法第 796 條之 1 係為顧及社會經濟利益，避免因微小越界而拆除具高額經濟價值之建物，賦予法院利益衡量之裁量權。
• 適用要件：只要甲「非故意」逾越地界（縱有過失或重大過失亦可適用），且建物拆除將造成社會經濟重大損失者。
• 利益衡量：
• 甲起造之商辦大樓高達 20 層，且工程已進入「內部裝潢收尾」階段，耗資龐大。
• 越界面積僅約 2 平方公尺，所占比例極小。若強行命甲拆除，將嚴重損及該 20 層大樓之結構安全與社會整體經濟利益，而丙所受損害相對有限。

核心觀念

本題考《民法》第 1173 條的「歸扣」。繼承人中有人因結婚、分居或營業，受被繼承人生前特種贈與時，除被繼承人另有意思表示外，分割遺產時應將贈與價額加入應繼遺產計算，並由受贈繼承人的應繼分中扣除。這項規定以保障共同繼承人間的公平為目的。

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準；本題所涉《民法》第 1173 條後續無重要修正。

解題方法

先辨認第 1173 條列舉的三種特種贈與原因：結婚、分居、營業。選項若屬其中之一，原則上須歸扣；若不在列舉範圍內，便不因第 1173 條而歸扣。題目問「無須扣除」，因此應找出不屬於三種原因的選項。

選項分析

核心觀念

本題考《民法》第 971 條、第 983 條的姻親關係及近親禁婚範圍，法規以命題當年（民國 111 年）為準。

《民法》第 971 條規定，姻親關係因離婚而消滅；夫死妻再婚或妻死贅夫再婚時亦同。第 983 條規定，與直系血親、直系姻親不得結婚；旁系血親在六親等以內者不得結婚；旁系姻親在五親等以內且輩分不同者不得結婚。此外，直系姻親的禁婚限制於姻親關係消滅後仍適用；因收養成立的直系親屬，收養關係終止後亦同。

解題方法

逐一確認當事人之間是否為《民法》第 983 條列舉的親屬，再判斷該親屬關係消滅是否會解除禁婚限制。離婚會消滅姻親關係，但直系姻親仍受禁婚限制；旁系姻親則須再看親等及輩分。

選項分析

• (A) 與離婚後無依無靠之前小姨子結婚：正確。 小姨子是前妻的妹妹，原為二親等旁系姻親。雙方離婚後，依《民法》第 971 條，姻親關係消滅；第 983 條在姻親關係消滅後仍保留禁婚限制的規定，僅指直系姻親。

核心觀念

本題考民法法定繼承人的範圍。以命題當年（民國 111 年）法規為準，民法第 1138 條規定，除配偶外，遺產繼承人依序為：

1. 直系血親卑親屬
2. 父母
3. 兄弟姊妹
4. 祖父母

民法第 1065 條規定，非婚生子女經生父認領者，視為婚生子女。認領使其與生父成立法律上的親子關係，因而屬於生父的直系血親卑親屬，可為法定繼承人。

解題方法

先依民法第 1138 條確認法定繼承人限於配偶及列舉的親屬身分，再逐一判斷選項是否符合。旁系親屬的配偶不因婚姻而成為被繼承人的血親；至於被認領的非婚生子女，則因認領與生父成立法律上的親子關係，列入第一順位。

選項分析

核心觀念

本題考《民法》使用借貸的性質、借用物轉讓後的法律關係，以及借用人的義務。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

依《民法》第 464 條，使用借貸是當事人約定，一方以物交付他方，讓他方無償使用後返還其物的契約。因此，使用借貸具有無償性；借用人原則上應依約定方法使用借用物，並負返還義務。

解題方法

先辨認各選項是否符合使用借貸的基本規則，再特別區分「所有權移轉」與「租賃物交付第三人使用」的效果。買賣不破租賃是租賃的特別規定，不能直接套用到使用借貸。

選項分析

(A) 正確。 使用借貸依《民法》第 464 條須為無償使用。若約定以支付對價作為使用借用物的條件，便不符合使用借貸的無償性。

核心觀念

本題考「非因法律行為取得不動產物權」與不動產登記的關係。民法第 759 條規定，因繼承、強制執行、徵收或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，仍須經登記，才得處分其物權。

但時效取得另有特別規定：民法第 769 條及第 770 條所定不動產取得時效完成後，尚須登記，始取得所有權。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

先辨別各選項的取得原因，再確認是否屬於民法第 759 條「登記前即取得物權」的情形。繼承、徵收及強制執行均在第 759 條明文列舉之列；時效取得則依第 769 條、第 770 條，完成時效本身尚未使取得人取得所有權，須辦妥登記才取得。因此，問「非為不動產登記前，即能取得所有權」者，選時效取得。

選項分析

• **(A) 不動產所有權因繼承而取得：錯誤。**依民法第 1148 條，繼承自被繼承人死亡時開始；

核心觀念

本題考查債之消滅原因，以及「直接給付」與「間接給付」的差異。以命題當年（民國 111 年）法規為準，民法上的清償、抵銷、混同均可能使債之關係消滅；但間接給付通常須等債權人實際取得給付利益後，原債務才消滅。

解題方法

逐一辨認各選項的法律效果，關鍵在於：債權人是否已經取得足以滿足原債權的利益。若給付只是透過另一法律關係或方式進行，尚未實現原債權的滿足，原債務便不當然消滅。

選項分析

(A) 正確敘述，但非本題答案。 代物清償是債務人經債權人同意，以不同於原定給付的他種給付代替原給付。依民法第 319 條，債權人受領該他種給付時，原債務消滅。因此，題目所述債權人已受領代物清償，原有債務會消滅。

(B) 正確敘述，但非本題答案。 抵銷須具備法定要件，例如雙方互負同種類且均屆清償期的債務，並由一方行使抵銷權。依民法第 334 條，債務於抵銷範圍內消滅。

核心觀念

本題考《民法》無因管理中，管理人得向本人請求哪些費用與損害，以及管理人是否能請求報酬。以命題當年（民國 111 年）法規為準，《民法》第 176 條規定，管理事務利於本人，且不違反本人明示或可得推知之意思時，管理人得請求償還有益費用、清償因管理事務所負債務，並得請求賠償因管理事務所受損害。

解題方法

先確認題幹所述的是符合本人利益且不違反本人意思的無因管理，再對照《民法》第 176 條列出的管理人請求權。題目問「不得主張」者，因此應找出不在法定請求項目中的選項。管理人依法得請求費用償還、債務清償及損害賠償；管理人並非受任人，不能僅因管理事務而請求報酬。

選項分析

核心觀念

本題考民法代理的效果與限制，包括自己代理、表見代理、間接代理，以及代理行為遭詐欺時撤銷權的歸屬。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

民法第 106 條規定，代理人非經本人許諾，不得為本人與自己之法律行為，也不得同時代理本人與第三人。違反時，法律效果不是一概無效，而是效力未定：本人承認後，始對本人發生效力。

代理人於代理權限內，以本人名義所為的意思表示，依民法第 103 條，直接對本人發生效力。若是以自己名義替本人處理事務，則屬間接代理，法律效果原則上先由代理人承受，再依代理人與本人間的內部關係移轉或歸屬。

解題方法

逐項辨別各選項描述的法律效果，特別留意「無效」、「效力未定」與「直接對本人發生效力」的差異。自己代理未經本人許諾的效果是效力未定，因此可先判斷 A；再以各類代理的成立要件及效果核對其餘選項。

選項分析

(A) 錯誤。 未經本人事前同意之自己代理，並非當然無效。依民法第 106 條，代理人違反自己代理禁止規定所為的行為，效力未定；本人承認後，始對本人發生效力。因此「無效之代理行為」的敘述錯誤。

核心觀念

本題考民法上社團法人與財團法人的區別，以及社團的機關與社員除名規則。以命題當年（民國 111 年）法規為準。

社團法人以社員為組織基礎，設有社員總會作為最高機關；財團法人則以捐助財產為基礎，沒有社員，也沒有社員組成的意思機關。民法第 59 條並明定，財團法人得以遺囑捐助設立。

解題方法

逐一對照各選項中的關鍵詞：財團法人是否有社員自治性、社員除名由誰決議、財團法人能否以遺囑設立，以及社團法人的最高機關是總會還是董事會。民法第 50 條、第 59 條可直接判斷本題。

選項分析

(A) 財團法人具有自律法人之性質：錯誤。 財團法人以捐助財產為基礎，沒有社員，不能透過社員總會形成法人意思，屬他律法人；社團法人則以社員及其自治組織為基礎，具有自律性。

核心觀念

本題考《民法》住所與居所的區別，以及法定住所、意定住所的成立要件。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

《民法》第 20 條規定，依一定事實足認以久住意思住於一定地域者，即以該地域為住所；一人不得同時有二住所。第 21 條規定，無行為能力人及限制行為能力人，以其法定代理人之住所為住所。第 22 條則規定，因特定行為選定居所者，就該行為視為住所。

夫妻住所另依《民法》第 1002 條：夫妻各自以其住所為住所；未共同協議或協議不成時，法院得依夫妻一方聲請定之。該條但書並規定，受家庭暴力之一方得聲請法院定其住所，不受前述限制。

解題方法

先辨認各選項談的是哪一種規則：夫妻住所看第 1002 條；久住意思與居住事實看第 20 條；限制行為能力人的住所看第 21 條；因特定行為選定居所則看第 22 條。核對法條的關鍵字，即可找出把「視為住所」說反的選項。

選項分析

核心觀念

本題考民法第 74 條的暴利行為，以及其法律效果與撤銷方式。依命題當年（民國 111 年）民法第 74 條，乘他人急迫、輕率或無經驗，使其為財產上給付或給付約定，而依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人聲請，撤銷法律行為或減輕給付。

暴利行為並非自始當然無效，而是須由利害關係人向法院聲請，由法院決定是否撤銷或減輕給付。第 74 條第 2 項並明定，前項聲請應於法律行為成立後一年內為之；若當事人已將其給付或給付約定之標的物交付，則自交付後一年內仍得聲請。

解題方法

先抓住第 74 條的三個關鍵：法律效果是「法院得撤銷或減輕給付」、聲請人是「利害關係人」、期間依是否已交付標的物而定。接著逐一比對選項，看其是否把法院撤銷誤寫成當事人自行撤銷、是否忽略交付後的聲請期間，或把暴利行為誤認為當然無效。

選項分析

• (A) 正確。 法律行為成立後，原則上應於一年內聲請；若已交付給付或給付約定之標的物，仍得自交付後一年內聲請。

核心觀念

本題考民法明文規定的連帶債務類型。依民法第 272 條，數人負同一債務，原則上須有明示約定或法律規定，才成立連帶債務；不能只因債務人有數人，就直接認定為連帶。

本題依民國 111 年命題當時法規判斷。各選項涉及合夥人責任、共同侵權行為、共同繼承人的遺產債務，以及共有物分割後的擔保責任。

解題方法

逐一核對各選項有無民法明文規定連帶責任。若條文明定「連帶」，即屬連帶債務；若僅規定各人負擔擔保責任，未規定連帶，就不能把它當作法定連帶債務。關鍵在於區分「數人共同負責」與「法律明定連帶」。

選項分析

(A) 合夥財產不足清償合夥債務時，各合夥人對於該不足額之債務：錯誤選項。 依民法第 681 條，合夥財產不足清償合夥債務時，各合夥人對不足額負連帶責任。這是法律明文規定的連帶債務。

核心觀念

本題考《民法》贈與契約的撤銷原因，重點在區分「附負擔贈與的撤銷」與「贈與人的法定撤銷權」。

以命題當年（民國 111 年）法規為準：

• 《民法》第 412 條第 2 項：受贈人不履行贈與所附的負擔時，贈與人得請求受贈人履行；贈與人已為給付，而受贈人不履行負擔者，贈與人得撤銷贈與。條文沒有要求受贈人須有故意或過失。
• 《民法》第 416 條第 1 項：受贈人有下列情形之一，贈與人得撤銷贈與：

1. 對贈與人或其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害其生命、身體、自由、名譽或財產的行為。
2. 對贈與人有扶養義務而不履行。

• 同條第 2 項：前述撤銷權，自贈與人知悉撤銷原因起一年內不行使而消滅；贈與人因受贈人的故意不法行為而死亡者，其繼承人得撤銷贈與。
• 《民法》第 417 條：贈與人死亡後，繼承人原則上不得撤銷贈與；但第 416 條第 2 項所定情形除外。
• 《民法》第 418 條：贈與人經濟狀況顯著變更、履行贈與將妨礙其生計或扶養義務時，得拒絕履行贈與。

解題方法

核心觀念

本題考共有不動產的「分管契約」，也就是共有人約定由各共有人分別管理、使用共有物特定部分的契約。相關規定見民法第 820 條；本題以命題當年（民國 111 年）法規為準。

共有人就共有物的管理，原則上依民法第 820 條第 1 項，以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意為之；但若應有部分合計逾三分之二，不受共有人數限制。分管契約訂定後，如因情事變更而難以繼續，法院得因任何共有人之請求，以裁定變更之。

解題方法

先區分題目在問哪一種規範：分管契約的訂定、情事變更後的處理、共有人間無法協議時的救濟，或契約對受讓人的效力。再逐項比對民法第 820 條的文字與分管契約對第三人的效力規定。

選項分析

(A) 錯誤。 本選項將訂定管理事項的門檻寫成「共有人半數以上」，但民法第 820 條第 1 項規定的是「共有人過半數」。例如共有人有 4 人，半數以上是 2 人，過半數則須 3 人。應有部分合計逾三分之二時，才不受共有人數限制。

核心觀念

本題考《民法》的繼承順位、代位繼承、喪失繼承權，以及繼承開始前拋棄繼承的效力。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

• 配偶為當然繼承人，與第一順位直系血親卑親屬共同繼承時，依《民法》第 1144 條第 1 款，配偶與其他繼承人按人數平均分配。
• 第一順位直系血親卑親屬包含被繼承人的子女；子女先於被繼承人死亡或喪失繼承權時，其直系血親卑親屬得依《民法》第 1140 條代位繼承。
• 《民法》第 1145 條規定喪失繼承權的法定事由。本題所述丙與乙爭吵、言語侮辱，不因此當然喪失繼承權。
• 拋棄繼承須於繼承開始後，依《民法》第 1174 條以書面向法院為之。丁在甲生前表示將來要拋棄，尚非有效拋棄。

解題方法

先判斷甲死亡時哪些人具有繼承資格，再計算應繼分：

1. 丙仍有繼承權。 甲單方面表示剝奪丙的繼承權，且題目所述爭吵及言語侮辱並非《民法》第 1145 條所列喪失繼承權事由，因此丙仍是甲的第一順位繼承人。丙尚未喪失繼承權，也未先於甲死亡，庚、辛不發生代位繼承。
2. 丁仍有繼承權。 丁在甲生前的表示不符繼承開始後拋棄繼承的法定要件，因此不生拋棄效力。
3. 甲的第一順位直系血親卑親屬為丙、丁、戊，共三人；配偶乙與其共同繼承。

核心觀念

本題考《民法》限定繼承的意義、遺產清冊陳報義務，以及繼承人喪失限定責任利益的情形。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

依《民法》第 1148 條第 2 項，繼承人對被繼承人債務的清償責任，以因繼承所得遺產為限。限定繼承是繼承人承受財產權利與債務，但清償債務的責任受遺產範圍限制；並非只繼承財產、不繼承債務。

依同法第 1156 條，繼承人原則上應於知悉其得繼承之時起三個月內開具遺產清冊陳報法院。未依法陳報，並不當然喪失限定責任利益；但法律另定有因隱匿、詐害債權人等情形而喪失利益的規定。

解題方法

先辨明限定繼承的核心：債務仍由繼承人承受，但清償以所得遺產為限。再分別檢視遺產清冊陳報的法律效果，以及遺產清償的法定順序，即可判斷各選項。

選項分析

(A) 錯誤。 限定繼承不是僅承受被繼承人的財產權利而不繼承債務。依《民法》第 1148 條，繼承人概括承受被繼承人的財產上權利、義務；第 2 項所限制的是繼承人清償債務的責任範圍，以所得遺產為限。

核心觀念

本題考民法上的夫妻法定財產制。以命題當年（民國 111 年）法規為準，法定財產制採「夫妻各自所有、管理及負債，關係消滅時再計算剩餘財產差額」的制度。

民法第 1018 條規定，夫或妻各自管理、使用、收益及處分其財產；第 1023 條規定，夫妻各自對其債務負清償責任。法定財產制消滅時，則依第 1030 條之 1 計算雙方現存婚後財產，扣除婚姻關係存續中所負債務後的剩餘差額。

解題方法

先辨別題目是在問「婚姻存續中財產如何歸屬與管理」，還是「法定財產制消滅時如何分配」。法定財產制下，婚後取得的財產不因此成為夫妻共有；雙方仍各自保有財產，各自管理並清償自己的債務。據此即可判斷（C）正確。

再以條文中的限制條件檢視其餘選項：（A）把婚後財產說成共有；（B）漏掉追加計算的法定要件；（D）把請求權性質與消滅期間都說錯。

選項分析

• （A）錯誤。 民法第 1017 條區分婚前財產與婚後財產，但不表示婚前財產各自所有、婚後財產即夫妻共有。婚前財產與婚後財產原則上仍由各自所有；

核心觀念

本題考「建築物抵押權實行時，基地權利是否一併拍賣」，以及土地與地上建物各自設定抵押權時，土地所有權人與建物所有權人不同所生的處理方式。

依民國 111 年《民法》第 877 條第 1 項，土地與其上建築物原屬不同人所有，而僅以土地或建築物設定抵押權者，抵押權實行拍賣時，法院得因抵押權人聲請，將土地與建築物併付拍賣；但不得因此使抵押權人就未設定抵押權的部分取得優先受償權。

同條第 2 項規定，前項情形如土地及建築物同屬一人所有，而僅以土地或建築物設定抵押權者，抵押權實行時，仍得併付拍賣。

另依《民法》第 838 條之 1，地上權人於地上權設定後，在土地上建築房屋者，地上權人以其房屋設定抵押權時，地上權應併同房屋設定抵押權；於抵押權實行時，地上權與房屋應併付拍賣。

解題方法

先確認拍賣標的是土地還是建物，再判斷另一項權利是否依法併拍：

• 丁的抵押權標的是乙所有的 B 屋。乙是在地上權存續期間於 A 地興建 B 屋，並以 B 屋設定抵押權，因此適用《民法》第 838 條之 1，地上權須與房屋一併設定抵押權，實行抵押權時也應併付拍賣。
• 丙的抵押權標的是甲所有的 A 地。甲與乙分別為土地及地上權、房屋的權利人，並非土地及建物同屬一人所有的情形；

核心觀念

本題考民法上的「天然孳息」及其歸屬。果樹所生果實是天然孳息；果實與果樹分離前，屬於原物的一部分。依民法第 766 條，物的成分及天然孳息，在未分離前，均為其物所有權的效力所及。果實分離後，則依民法第 766 條及第 69 條第 2 項判斷孳息歸屬。

以命題當年（民國 111 年）法規為準，民法第 766 條規定：「物之成分及天然孳息，於未分離前，均為其物所有權之效力所及。」民法第 69 條第 2 項規定：「孳息，於與原物分離時，為獨立之物。」

解題方法

甲無權占有乙的土地，土地所有權仍屬乙。果樹種植於乙的土地上，題目沒有提供果樹另屬甲所有的事實，應依土地所有權判斷果實歸屬：

1. 果實尚未與果樹分離時，是果樹的一部分；果樹附著於乙的土地，所有權效力及於果樹及未分離的果實。
2. 果實與果樹分離後，雖成為獨立之物，仍是乙土地所生的天然孳息，歸土地所有人乙所有。

核心觀念

本題考民法買賣契約中「物之瑕疵擔保責任」的法律效果。依民法第 354 條，出賣人原則上應擔保標的物於危險移轉時，沒有減少價值或效用的瑕疵；出賣人依法負擔保責任時，買受人可主張的主要權利，規定於民法第 359 條及第 360 條。

以命題當年（民國 111 年）法規為準。民法第 354 條、第 359 條及第 360 條相關規定於命題年度並無影響本題答案的重要修正。

解題方法

先抓住題幹的「特定物買賣」。出賣人交付的是雙方約定的特定物，瑕疵擔保責任原則上提供買受人解除契約或減少價金的救濟；法律並未因此讓買受人得要求出賣人另交一個無瑕疵物。

再對照法條：民法第 359 條規定解除契約或減少價金；民法第 360 條則在物欠缺出賣人所保證的品質，或出賣人故意不告知瑕疵時，允許買受人請求不履行的損害賠償。四個選項中，只有「請求另行交付無瑕疵之物」不是這些瑕疵擔保權利。

選項分析

核心觀念

本題測驗民法債篇「租賃」節的重要基本規範，相關條文以命題當年（民國 111 年）法規為準（現行民法亦同）：

1. 租賃之形式要求與法律效果（民法第 422 條）：逾一年之不動產租賃未以字據訂立者之效果（視為不定期，非契約無效）。
2. 租金增減請求權及其限制（民法第 442 條）：情事變更原則在租賃契約之落實與「定有期限」之排除適用。
3. 出租人之法定擔保物權（民法第 445 條）：出租人就租賃債權對於承租人物品享有之物權類型（法定留置權，非質權）。
4. 基地租賃之物權化保障（民法第 422 條之 1）：租地建屋承租人之地上權登記請求權。

解題方法

本題採用「法條要件比對法」與「法效關鍵字檢驗法」切入：

1. 檢視各選項陳述的主體、客體、法律效果是否與民法租賃節之明文規定一致。
2. 特別注意條文中的但書排除規定（如民法第 442 條但書）、法效落差（如「視為不定期限」常被偷換為「無效」），以及擔保物權類型之精準度（留置權 vs. 質權）。

選項分析

• (A) 錯誤

• 法條依據：民法第 422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

• 說明：未以字據訂立逾一年之不動產租賃契約，法律效果並非「契約無效」，而是轉化為「不定期限之租賃」，契約仍屬有效。

• (B) 錯誤

• 法條依據：民法第 442 條規定：「不動產之租賃，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但定有期限之租賃，不在此限。」

核心觀念

本題測驗「債之消滅原因」中之抵銷要件及其法定定義。 （本題以命題當年【民國 111 年】法規為準；相關條文迄今未修正，現行法規定亦同。）

民法債編規定債之消滅原因共有五種：清償、提存、抵銷、免除、混同。本題直接引用民法第 334 條第 1 項本文之法定要件：

「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」

抵銷之成立，必須具備下列四項積極要件（即「抵銷適狀」）：

1. 二人互負債務：雙方互為債權人與債務人。
2. 給付種類相同：標的物之種類、品質相同（通常為金錢債務或同種類同品質之代替物）。
3. 均屆清償期：雙方債務均已到期（主動債權須屆清償期，被動債權得提前清償者亦可，條文原則以均屆清償期規範）。
4. 債務性質容許抵銷且無特約禁止。

解題方法

本題屬於典型的「法條要件直接對應題」，解題步驟如下：

1. 抓取題幹關鍵字：「二人互負債務」、「給付種類相同」、「均屆清償期」、「互為主張以消滅債務」。
2. 辨別制度特徵：由「雙方互負」且「標的相同」進而「相互抵銷對等數額」以簡化清償程序，完全吻合民法第 334 條所定「抵銷」之定義。
3. 排除混淆概念：清償之充抵（抵充）、債權人單方免責（免除）、主體合一（混同）均非雙方互負對立債務相互沖銷之態樣。

選項分析

• (A) 抵銷（正確） 依民法第 334 條第 1 項規定，二人互負債務，給付種類相同，並均屆清償期者，任一方得以單獨意思表示，使其債務與他方之債務在對等額度內溯及消滅。

核心觀念

1. 法規基準說明：本題以命題當年（民國 111 年）法規為準。現行民法第 12 條成年年齡雖已於民國 112 年 1 月 1 日施行修正調降為滿 18 歲（命題當年為滿 20 歲），惟甲男滿 17 歲依修正前或現行法，均屬民法第 13 條第 2 項之「限制行為能力人」，不影響解題結論。
2. 限制行為能力人之法律行為效力體系：

• 原則（同意原則）：依民法第 77 條前段，限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。
• 例外（獨立有效）：依民法第 77 條但書，純獲法律上利益，或依其年齡及身分、日常生活所必需者，不在此限；學說及實務亦承認「中性行為」（既未獲利益亦未受損害）類推適用但書規定，得獨立為之。
• 單獨行為之限制：依民法第 78 條，限制行為能力人未得法定代理人之允許，所為之單獨行為，無效。
• 遺囑能力之特別法：依民法第 1186 條第 2 項，限制行為能力人無須經法定代理人之允許，得為遺囑。但未滿 16 歲者，不得為遺囑。

解題方法

本題問何種行為「依法須得法定代理人之同意始為有效」，解題應採取「法條例外排除法」與「行為性質定性法」：

1. 先檢視是否有特別法明文免除同意：檢驗特定行為（如遺囑）是否具備法律賦予的獨立能力。
2. 再檢視是否屬於「純獲利益」或「中性行為」：若行為不使限制行為能力人負擔任何法律上不利益，即無保護之必要，依法得獨立為之。
3. 最後定性是否屬於使本人承擔法律效果之單獨行為：若行為具實質法律拘束力且可能致本人負擔義務，加諸於單獨行為時，依民法第 78 條，未經允許即為無效，故必須事前得法定代理人同意始能發生效力。

選項分析

• (A) 訂立遺囑為遺贈之行為：錯誤 民法第 1186 條第 2 項規定：「限制行為能力人，無須經法定代理人之允許，得為遺囑。但未滿十六歲者，不得為遺囑。

核心觀念 本題核心在於測驗民法總則中「法人之分類與要件」，特別是「社團法人」與「財團法人」之本質差異、法人之目的限制，以及法人設立之立法主義。 本題涉及之主要法規與法理（以命題當年民國 111 年法規為準）：

1. 財團法人的本質與目的：財團法人係以「捐助之財產」為成立基礎之法人（財產的結合體），因其缺乏具有自主意思的成員（社員），其設立本質上僅能以「公益」為目的，我國法制上絕無「營利財團法人」之存在（民法第 59 條、財團法人法第 2 條）。
2. 法人的設立主義：民法第 59 條規定：「財團於登記前，應得主管機關之許可。」我國對公益法人（包含財團法人與公益社團法人）係採「許可主義」。
3. 法人的機關構造：社團法人以「社員總會」為最高意思機關（民法第 53 條）；財團法人因無社員，並無總會之設置，其必設之管理與執行機關為「董事」（民法第 61 條）。

解題方法 解答本題應採取「本質特徵對比法」切入：

1. 檢視目的性：確認該法人能否營利。財團法人僅能為公益目的，凡提及「財團法人得為營利」之敘述皆屬錯誤。
2. 檢視機關構造：確認內部機關是否相符。財團法人無社員，不可能存在「總會」。
3. 檢視設立程序：檢視法條明文（民法第 59 條），核對設立登記前是否須經主管機關許可。

選項分析

• (A) 錯誤 財團法人本質上為捐助財產之集合體，目的在於實踐捐助人所設定之公益目標，因此我國法制下之財團法人僅能以公益為目的設立，不得以營利為目的。得兼具公益或營利目的者，僅限於「社團法人」。

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準。 (補充提醒：民法成年年齡雖於民國 112 年 1 月 1 日起由 20 歲下修為 18 歲，惟相關法律行為效力條文之實質規範與解題法理均未變。)

本題測驗核心為民法總則編中**「法律行為之效力型態」**，特別是區分「當然無效」、「得撤銷」、「效力未定」與「有效」四種狀態：

1. 單獨虛偽意思表示（真意保留）：民法第 86 條。
2. 第三人詐欺之意思表示：民法第 92 條第 1 項但書。
3. 無權處分後取得權利：民法第 118 條第 2 項。
4. 限制行為能力人施用詐術：民法第 83 條。

解題方法

解答本題的切入點在於精確掌握「當然無效」的法律定義：

• 當然無效：指法律行為自始、當然、確定不生效力，無須任何撤銷、解除或拒絕承認之程序，即不生當事人所預期的法律效果。
• 解題步驟：

1. 檢視題目各選項所描述的事實特徵。
2. 套入對應之民法法條與法定效力。
3. 排除「得撤銷」（撤銷前仍有效）、「自始有效」與「確定有效」的選項，鎖定法定為「無效」者。

選項分析

• (A) 正確

• 法條依據：民法第 86 條：「表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限。」

• 分析說明：表意人心中無受拘束之真意，卻對外作成意思表示（即單獨虛偽意思表示／真意保留），原則上為保護交易安全，其意思表示仍為有效；但若相對人明知表意人並無真意，此時相對人並無信賴保護之必要，依第 86 條但書規定即為「無效」（自始、當然、確定無效）。

• (B) 錯誤

• 法條依據：民法第 92 條第 1 項但書：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」