111 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題詳解

核心觀念

本題測驗《土地法》中「不動產優先購買權（先買權）」之法定類型、構成要件與法律效力體系。

• 法規基準：本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（提醒：內政部「土地法第三十四條之一執行要點」於民國 113 年修正施行，強化了共有人出賣應有部分時之通知義務與切結規範，但本題法條本體規範架構不變）。
• 關鍵法條：

1. 《土地法》第 34 條之 1 第 4 項（共有不動產應有部分出賣時，他共有人之優先購買權）。
2. 《土地法》第 104 條（基地與房屋所有權合一之優先購買權）。
3. 《土地法》第 107 條（耕地租賃承租人之優先購買權）。

• 法律性質之核心分野：
• 權利本質：均屬「形成權」（優先購買權人於行使先買權時，買賣契約即依出賣人與第三人約定之同一價格與條件成立，無需出賣人承諾）。
• 效力強弱：分為「債權效力」與「物權效力（具對抗第三人效力）」。此為土地法體系區隔先買權法律效果的核心標準。

解題方法

1. 破題篩選：題目明確限制「於土地法中設有明文」，因此不可引用《民法》（如第 426 條之 2）、《農地重劃條例》（第 5 條）或《文化資產保存法》等其他法律。最適當且最具代表性的三項規定為《土地法》第 34 條之 1 第 4 項、第 104 條及第 107 條。
2. 要件拆解：針對選定的三項規定，依序以「主體／客體要件」、「出賣之事實」、「行使方式（同一條件、通知與期限）」等三階段清晰列述行使要件。
3. 法律性質深度剖析：分別說明其本質為「形成權」，並明確區分「物權效力」與「債權效力」，進一步說明出賣人若違反通知義務逕行移轉登記予第三人時之不同法律效果。

申論深度分析（考點法條逐一拆解）

本題為申論題型，無選擇題選項；將評閱核心針對所舉三項法定優先購買權進行對比分析：

1. 土地法第 34 條之 1 第 4 項（共有人之優先購買權）：

• 立法目的：促使共有關係儘速消滅或減少共有人數，以簡化產權、利於土地融通利用。
• 效力層次：僅具「債權效力」。出賣人若未踐行通知即移轉登記予第三人，其物權移轉行為仍屬有效，他共有人不得請求塗銷該登記，僅得向出賣人請求債務不履行之損害賠償。

2. 土地法第 104 條（基地與房屋之優先購買權）：

• 立法目的：使基地與其上方房屋所有權儘量合歸一人所有，消滅利用權與所有權分離狀態，防止法律關係複雜化。
• 效力層次：具「物權效力」。出賣人若未依規定通知而逕行將不動產所有權移轉登記予第三人，其所有權之移轉「不得對抗」優先購買權人，先買權人得訴請塗銷該移轉登記，並請求按同一條件辦理移轉登記。

3. 土地法第 107 條（耕地承租人之優先購買權）：

• 立法目的：貫徹「耕者有其田」政策，扶助自耕農並保護佃農生活，使耕地使用權與所有權合一。
• 效力層次：準用第 104 條第 2 項規定，具「物權效力」。若出租人擅自移轉予第三人，對承租人不生效力，承租人享有追及對抗之權能。

解題技巧

1. 口訣記憶（物權 vs. 債權）：

• 「地建合一（104）、耕地承租（107）」$\rightarrow$ 物權效力（可塗銷第三人移轉登記）。
• 「共有人間（34-1）」$\rightarrow$ 債權效力（僅得請求損害賠償）。

2. 期限數字陷阱：

• 土地法第 104 條、第 107 條之表示期限為「10 日」（通知到達後 10 日內未表示者視為放棄）。
• 土地法第 34 條之 1 第 4 項於土地法未定明文天數，但依主管機關訂定之執行要點，他共有人得主張之期限為接到通知後「15 日」。答題時精準點出天數差異，能展現專業度。

3. 競合順序陷阱：

核心觀念

本題測驗考生對不動產四大核心稅目之「課稅標的」（即稅法所規範之課稅客體或課稅對象）的熟悉度與法條掌握度。 本題涉及法規以命題當年（民國 111 年）法規為準（提醒：房屋稅條例於民國 113 年修正施行「全國單一自住及囤房稅 2.0」，惟課稅標的本質未變）：

1. 不動產交易所得稅：所得稅法第 4 條之 4（房地合一稅 2.0 課稅範圍）及所得稅法第 9 條、第 14 條第 1 項第 7 類（舊制財產交易所得）。
2. 土地增值稅：土地稅法第 28 條、平均地權條例第 35 條。
3. 契稅：契稅條例第 2 條。
4. 房屋稅：房屋稅條例第 2 條、第 3 條。

解題方法

本題為經典制度比較型申論題，切入點應嚴格聚焦於「課稅標的」（即課稅的標的物、標的權利或交易行為），切忌混淆為「納稅義務人」或「稅基（計稅金額）」。 作答時應分開四個子標題逐一論述，除列出法條主文外，應點出各該標的之法定範圍、法律要件與重要除外或延伸規定（例如：房地合一 2.0 納入預售屋及特定股權交易；契稅排除已課徵土地增值稅之土地）。

解題技巧

1. 概念釐清（避免答非所問）：

• 「課稅標的」是課稅的對象或標的物（What）；「稅基」是計算稅額的標準（如評定現值、土地漲價總數額、成交價額）；「納稅義務人」是繳稅主體（Who）。本題務必緊扣「標的」本身。

2. 記憶口訣與關鍵字：

• 不動產交易所得稅（房地合一 2.0）：記「房、地、權、約、股」（房屋基地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地、特定實質房地持股）。
• 土地增值稅：記「已規定地價之土地」在「移轉或設定典權」時之自然漲價。
• 契稅：記移轉六行為「買、典、換、贈、分、占」，且標的原則為「房屋」（因開徵土增稅區域之土地免徵契稅）。
• 房屋稅：記「房屋」及「增加其使用價值之建築物」。

【答案】

一、不動產交易所得稅之課稅標的

我國不動產交易所得稅現行採「新制（房地合一稅）」為主、「舊制（財產交易所得）」為輔之雙軌架構。以命題當年（民國 111 年）適用之房地合一稅 2.0（所得稅法第 4 條之 4）規定，其課稅標的涵蓋個人及營利事業交易下列標的之所得：

1. 房屋、土地：

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條之 1 對未辦繼承登記土地或建築改良物的處理程序，包括公告催辦、列冊管理、公開標售及標售價款的保管與領取。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準；該條於民國 111 年 6 月 22 日修正。

解題方法

依《土地法》第 73 條之 1，先記住處理流程與關鍵期限：

• 繼承開始逾 一年仍未辦理繼承登記，地政機關公告繼承人於 三個月內聲請登記。
• 逾期仍未聲請者，得列冊管理；列冊管理期間為 十五年。
• 期限屆滿仍未辦理者，移請財政部國有財產署公開標售；標售所得價款存入國庫專戶，繼承人得按法定應繼分領取。

逐項比對選項中的期限、租賃條件與價款領取方式，即可判斷。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1，尤其是部分共有人處分共有土地時的同意門檻、通知方式、對價補償責任，以及優先承購權。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

依該條規定，共有土地或建築改良物的處分、變更及設定特定物權，原則上須有共有人過半數，且其應有部分合計過半數同意；若同意者的應有部分合計逾三分之二，則不計算共有人數。通知方面，應事先以書面通知其他共有人；不能以書面通知時，應公告。處分共有人並就其他共有人應得的對價或補償負連帶清償責任。部分規定並準用於公同共有。

解題方法

逐項對照《土地法》第 34 條之 1 的文字即可：先辨認題目是否把法條用語替換，再分別核對同意門檻、通知方式、連帶責任及公同共有準用規定。題目指定官方答案為 B，關鍵在於 B 將法條所稱的「公告」誤寫為「依法公示催告」。

選項分析

(A) 正確。 此選項列出的處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，均在《土地法》第 34 條之 1 第 1 項規範內；

核心觀念

本題考《土地稅法》第 31 條第 1 項第 3 款的土地增值稅抵繳規定。土地所有權人持有土地期間內，因重新規定地價而增繳的地價稅，得抵繳土地移轉時應納的土地增值稅；但抵繳總額設有上限，以土地移轉時應繳土地增值稅總額的 5% 為限。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

辨認題目關鍵字「重新規定地價增繳之地價稅」，即可對應《土地稅法》第 31 條第 1 項第 3 款。法條所定上限是應納土地增值稅總額的 5%，因此選擇百分之五。

若以公式表示：

選項分析

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 4 條的房屋稅納稅義務人，重點是辨別「未辦建物所有權第一次登記且所有人不明」時，法律如何依序指定繳納對象。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

依當時規定，房屋稅原則上向房屋所有人徵收；未辦建物所有權第一次登記且所有人不明時，依序向下列人員徵收：

1. 有使用執照：向使用執照所載起造人徵收。
2. 無使用執照：向建造執照所載起造人徵收。
3. 無建造執照：向現住人或管理人徵收。

解題方法

先抓住題目限定的情形：「未辦建物所有權第一次登記且所有人不明」。接著按房屋稅條例所列順序，確認執照是否存在，以及沒有建造執照時法律指定的納稅義務人。選項 D 說「暫不徵收」，與條文指定向現住人或管理人徵收不符，因此是錯誤敘述。

核心觀念

本題考《契稅條例》各類契稅的納稅義務人及稅率。契稅按契價計算；買賣契稅由買受人申報，典權契稅由典權人申報，買賣稅率為百分之六，分割稅率為百分之二。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

先辨認選項是在考「誰負責申報納稅」還是「適用稅率」，再逐一對照《契稅條例》的規定。題目問「何者錯誤」，因此找出與法定納稅義務人或稅率不符的敘述。

選項分析

核心觀念

本題考《契稅條例》第 14 條之 1 的信託移轉契稅規定。以不動產為信託財產時，特定信託關係人間的所有權移轉「不課徵契稅」；這些例外包括信託成立時委託人移轉給受託人、信託存續中更換受託人，以及信託關係消滅時符合條文所定條件的移轉。

以命題當年（民國 111 年）法規為準。該條自民國 99 年修正後，至命題當年相關規定未再修正。

解題方法

逐項比對移轉的時間、當事人及信託消滅時的財產歸屬：

• 若情形符合第 14 條之 1 明列的信託移轉類型，即不課徵契稅。
• 若信託消滅時，財產移轉給委託人以外的歸屬權利人，則依《契稅條例》第 7 條之 1，由歸屬權利人申報繳納贈與契稅。

選項分析

• (A) 錯誤。 因信託行為成立，委託人與受託人間移轉所有權，依第 14 條之 1 第 1 款不課徵契稅。

核心觀念

本題考《契稅條例》第 3 條所定的契稅稅率。以民國 111 年命題時的法規為準，各類契約適用稅率如下：

因此，比較四種契約的法定稅率，分割契約的 2% 最低。

解題方法

先辨認題目詢問的是契稅各類契約的「稅率」，再依《契稅條例》第 3 條逐項比較。最低稅率為 2%，對應分割契約，故選 C。

選項分析

核心觀念

本題考查建蔽率與容積率的意義及其計算：

• 建蔽率：建築物在地面層的最大建築面積，占基地面積的比率。
• 容積率：建築物各層樓地板面積總和，占基地面積的比率。

以命題當年（民國 111 年）法規為準，題目已給定甲種建築用地的建蔽率為 $60\%$、容積率為 $240\%$，直接依比例計算。本題未涉及法條後續修正。

解題方法

基地面積為 $100$ 坪。

每層樓最大建坪受建蔽率限制：

建築物各層樓地板面積總和受容積率限制：

若每層均按最大建坪 $60$ 坪規劃，最多可蓋樓層數為：

因此，每層最大建坪為 $60$ 坪，可蓋 $4$ 層樓高。

選項分析

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 48 條所定公共設施保留地的取得方式。依都市計畫法指定供公用事業設施使用的公共設施保留地，應由各該事業機構依法徵收或購買；其餘公共設施保留地，則由該設施所屬政府或鄉、鎮、縣轄市公所透過法定方式取得。

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

題幹已指出土地是「公共設施保留地」，並將取得責任分成兩類：

1. 指定供公用事業設施使用者：由各該事業機構依法徵收或購買。
2. 其餘公共設施保留地：由設施所屬政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得。

因此，判斷重點是第二類的法定取得方式。依都市計畫法第 48 條，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式取得，與選項 (A) 完全相符。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》關於徵收土地先行進入工作的例外規定。一般而言，需用土地人應在補償費發給完竣，或抵價地核定發給後，始得進入被徵收土地工作；但為避免公共安全急迫危害，法律對特定徵收事業設有例外。

以命題當年（民國 111 年）法規為準，《土地徵收條例》第 23 條規定，國防、交通及水利事業因公共安全急需，得在補償費未發給完竣前，或未核定發給抵價地前，先行進入被徵收土地工作。

解題方法

抓住題幹的兩個關鍵條件：「補償費尚未發給完竣或抵價地尚未核定發給」以及「因公共安全急需」。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》關於撤銷或廢止徵收的申請程序，以及原土地權利與抵價地權利如何處理。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

依當時《土地徵收條例》第 20 條規定，需用土地人因法定事由申請撤銷或廢止徵收時，應向中央主管機關提出；土地及地上權利的回復，則須依條例規定及實際情形判斷，不能只憑「撤銷或廢止」就認定原權利一律回復。

解題方法

先抓住程序主體與申請對象：題目問撤銷或廢止徵收「由誰向誰申請」，應辨認申請者是否為需用土地人，以及受理機關是否為中央主管機關。再檢查其他選項對原設定權利及地方主管機關角色的描述，是否與條例規定相符。

選項分析

核心觀念

本題考《都市計畫法》第17條，考點是都市計畫分區發展的先後次序，以及第一期發展地區完成細部計畫與公共設施的期限。以命題當年（民國111年）法規為準，第17條規定：第一期發展地區應於主要計畫發布實施後，最多二年完成細部計畫；並於細部計畫發布後，最多五年完成公共設施。

解題方法

依題目所問的兩個起算點，分別對照法條期限：

1. 主要計畫發布實施後：最多二年完成細部計畫。
2. 細部計畫發布後：最多五年完成公共設施。

因此答案為「二年、五年」，選 (D)。題目詢問的是各階段的法定期限，兩者不可對調，也不可把期限改成其他年數。

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1，共有土地或建築改良物的處分、變更及設定負擔，須符合「人數比例」與「應有部分比例」的法定門檻。

以命題當年（民國 111 年）法規為準，原則上須有共有人過半數，且其應有部分合計過半數同意；但若同意者的應有部分合計逾三分之二，則不受共有人數限制。

解題方法

先辨認題目詢問的是《土地法》第 34 條之 1 的例外門檻，再檢查選項有沒有同時要求人數與持分，或只看持分比例。題目問「何比例之同意，方得行之」，官方答案採用的是「應有部分合計逾三分之二」這項可免除人數限制的門檻，因此選 D。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 17 條對外國人取得或租賃特定土地的限制。依命題當年（民國 111 年）的規定，下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地。法條列舉的是禁止項目；未列入其中的土地，不因本條而一律禁止租賃。

解題方法

逐一比對選項與《土地法》第 17 條的禁止清單。選項若屬法條明列的土地，即不得租賃於外國人；未列入清單者，則不是本條所禁止的類型。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第17條第2項。該項規定，私有土地所有權之移轉或設定負擔，妨害基本國策者，中央地政機關得報請行政院制止。題目將法條中的「設定負擔」寫為「租賃」，考點是辨認由哪一機關報請制止。

本題依命題當年（民國111年）法規作答。

解題方法

抓住法條中的機關與程序：先由「中央地政機關」提出報請，再由「行政院」制止。因此，題目問得報請行政院制止者，應選中央地政機關。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 103 條出租人收回建築房屋基地的法定事由。依命題當年（民國 111 年）法規，租用建築房屋之基地，承租人有下列情形之一時，出租人得收回：

1. 契約年限屆滿。
2. 承租人以基地供違反法令之使用。
3. 承租人轉租基地於他人。
4. 承租人積欠租金，除以擔保現金抵償外，達二年以上。
5. 承租人違反租賃契約。

本題關鍵是辨別積欠租金的法定門檻：須達「二年以上」，並非「二個月以上」。

解題方法

逐一比對選項與《土地法》第 103 條的收回事由。若選項所述情形符合條文，出租人即可收回；若租金欠繳尚未達法定期間，則不在該款所列事由內。本題 C 將「二年以上」改成「二個月以上」，因此出租人不得僅以該情形收回基地。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 44 條關於區段徵收土地經規劃整理後的處理方式。以命題當年（民國 111 年）法規為準：

• 抵價地發交被徵收土地所有權人領回。
• 國民住宅用地、安置原住戶所需土地，得以讓售。
• 其餘可供建築土地，得標售、標租或設定地上權；依第 44 條規定，標租或設定地上權的期限不得逾 九十九年。

解題方法

先辨認題目問的是區段徵收整理後各類土地的處理方式，再逐項對照第 44 條。前三項分別符合抵價地發還、特定用地讓售及可建築土地處分方式；D 選項的期限與條文規定不符，因此為錯誤敘述。

選項分析

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（房地合一稅 2.0 於民國 110 年 7 月 1 日起施行，現行法相關規定亦維持一致）。

核心觀念

1. 市地重劃土地持有期間之起算： 依《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第 4 點規定，個人或營利事業提供土地參與市地重劃，重劃後取回土地之持有期間，應以原取得土地之日起算。土地所有權雖歷經重劃程序與分配登記，其持有期間仍前後併計，不因重劃完成登記而重新起算。
2. 房地合一稅個人交易稅率級距： 依《所得稅法》第 14 條之 4 第 3 項第 1 款規定，中華民國境內居住之個人，交易房屋、土地之所得，按持有期間長短課徵不同稅率：

• 持有期間在 $2$ 年以內：稅率為 $45\%$。
• 持有期間超過 $2$ 年，未逾 $5$ 年：稅率為 $35\%$。
• 持有期間超過 $5$ 年，未逾 $10$ 年：稅率為 $20\%$。
• 持有期間超過 $10$ 年：稅率為 $15\%$。

解題方法

步驟一：判斷持有期間起算點與年數

• 甲原持有 300 坪土地已長達 10 年，於 107 年提供土地參與自辦市地重劃，重劃後取回 150 坪土地。
• 依稅法規定，重劃後取回土地出售時，其持有期間應追溯自「原取得土地之日」起算，並非自「重劃土地登記日（110 年 10 月 1 日）」或「交接日（110 年 10 月 20 日）」重新起算。
• 甲於 111 年 5 月 1 日全數出售該 150 坪土地時，併計原持有期間後，累計持有年數已明確超過 10 年。

步驟二：對應法定稅率 依《所得稅法》第 14 條之 4 第 3 項第 1 款第 4 目： $\text{持有期間} > 10\text{ 年} \implies \text{適用稅率} = 15\%$

核心觀念

本題考《土地徵收條例》中已公告徵收土地的撤銷徵收與廢止徵收之區別。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

依《土地徵收條例》第 49 條，已公告徵收的土地，如因作業錯誤，致原徵收土地不在工程用地範圍內，應辦理撤銷徵收。此處的「作業錯誤」及「不在工程用地範圍內」，是判斷本題的關鍵。

解題方法

先確認題目描述的是哪一種徵收後情形：本題不是因工程計畫取消或變更而不再需要土地，而是機關在徵收作業上出錯，將工程用地範圍外的土地納入徵收。因此應依《土地徵收條例》第 49 條辦理撤銷徵收。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 75 條之 1，以及《土地登記規則》第 138 條關於土地權利變更登記未辦妥前，遇法院囑託限制登記時的處理方式。

以命題當年（民國 111 年）法規為準，土地權利變更登記尚未完畢前，登記機關接獲法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記，應即改辦該項登記，並通知原登記申請人。此規定使法院囑託的限制登記能及時辦理。

解題方法

抓住法條列出的四種登記：查封、假扣押、假處分、破產。逐一核對各選項所列項目；同一選項中的兩項都在法定清單內，才是正確答案。

選項分析

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（現行規定亦同）。核心考點在於土地徵收補償費之發給期限及逾期未發給之法律效果，法源依據為《土地徵收條例》第 20 條第 1 項及第 3 項，並涉及憲法財產權保障之相關司法院大法官解釋意旨（司法院釋字第 110 號、第 516 號解釋）。

• 《土地徵收條例》第 20 條第 1 項：徵收土地或土地改良物應發給之補償費，需用土地人應於公告期滿後十五日內將應發給之補償費及其他補償費額繳交該管直轄市或縣（市）主管機關發給完竣。
• 《土地徵收條例》第 20 條第 3 項前段：需用土地人未於公告期滿十五日內將應發給之補償費額繳交該管直轄市或縣（市）主管機關發給完竣者，該部分土地或土地改良物之徵收從此失其效力。

解題方法

本題屬於典型法條文義直觀題，應掌握「法定要件」與「法定效果」之對應關係：

1. 構成要件：需用土地人未於「公告期滿後 15 日內」將補償費繳交主管機關並「發給完竣」。
2. 法律效果：公法上的徵收處分，對於未發竣補償費之該部分，法律明定產生「從此失其效力」（即向將來失效）的當然效力，無須另行經由行政機關廢止或被徵收人申請撤銷。

選項分析

• (A) 錯誤： 若需用土地人逾期未繳交並發給補償費完竣，憲法上「公法上補償與侵害之因果關聯」原則被阻斷，國家即無權強行取得被徵收人之私有財產權，因此徵收效

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（註：該條文規範現行法亦維持相同規定）。

本題測驗的核心法規為《平均地權條例》第 47 條之 1 第 1 項（土地移轉申報移轉現值之審核標準，同《土地稅法》第 30 條第 1 項）。土地增值稅以土地漲價總數額為課稅基礎，而申報移轉現值即為計算漲價總數額之重要前端標準。針對不同移轉原因（如契約買賣、遺贈、法院判決、法院拍賣等），法律明定其審核申報移轉現值所採計的「基準日」與「核算標準」，考生必須精確掌握各款規定的基準時點。

解題方法

本題屬於典型法條記憶與細節辨析題。解題切入點在於對照《平均地權條例》第 47 條之 1 第 1 項各款所定之「現值認定基準日」：

1. 契約買賣移轉：區分是否於 30 日內申報（如期申報以「訂約日」為準；逾期申報以「收件日」為準）。
2. 遺贈土地：民法規定遺囑於立遺囑人死亡時生效，稅法亦配合以「遺贈人死亡日」為準。
3. 法院判決移轉：為避免訴訟延宕損及權益，以「起訴日」為準，非判決日。
4. 法院拍賣土地：原則以「拍定日」當期之公告土地現值為準（若拍定價額低於公告現值，則從低以拍定價額為準）。

只要掌握各項移轉原因對應的「基準日關鍵字」，即可快速排除混淆選項。

選項分析

• (A) 錯誤：依《平均地權條例》第 47 條之 1 第 1 項第 3 款規定，遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。民法第 1199 條明定遺囑自遺囑人死亡時發生效力，故非簽立遺囑當期。

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（註：本條項規定至今維持一致，未作修正）。 本題測驗的核心法條為《平均地權條例》第 60 條第 1 項，重點在於區分市地重劃中「十項公共設施用地」與「優先抵充之四項土地」之法定項目與法理邏輯：

1. 十項公共設施用地：道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場、零售市場、國民學校（國小）、國民中學（國中）。
2. 優先抵充土地（四項）：原公有道路、溝渠、河川及未登記地。
3. 立法目的：公有道路、水路及未登記地原本即具備公共使用性質或屬國家所有，重劃重新規劃公共設施時，應先將該區內既有的這四類土地拿來作公共設施抵充，不足之數才由重劃區內地主共同負擔（公共設施用地負擔），以減輕土地所有權人之負擔。

解題方法

本題屬於「法條記憶與概念辨析型」考題，切入點在於精準區分**「負擔標的（要興建規劃的公共設施）」與「抵充來源（用來沖抵的既有土地）」**：

• 題幹明確詢問「供公共使用之道路等十項用地，應優先以下列何種土地抵充？」
• 依《平均地權條例》第 60 條第 1 項規定，優先抵充的標的法定僅限於「原公有道路、溝渠、河川及未登記地」四類。直接檢視選項何者符合這四項法定抵充來源即可選出答案。

核心觀念

本題測驗核心為自辦市地重劃之法定獎勵措施。 依《平均地權條例》第 58 條第 1 項規定（本題以命題當年民國 111 年法規為準，現行法條文內容亦相同），為促進土地利用，擴大辦理市地重劃，得獎勵土地所有權人自行組織重劃會辦理之。其法定獎勵事項共有五款：

1. 給予低利之重劃貸款。
2. 免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。
3. 優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。
4. 免徵或減徵地價稅與田賦。
5. 其他有助於市地重劃之推行事項。

解題方法

本題為標準的「法條細節置換題」。解答關鍵在於辨析政府對民間辦理市地重劃之資金融通程度： 自辦市地重劃所需開發資金龐大，政府基於公私協力與財務負擔平衡原則，僅能提供政策性的「利息補貼或低利貸款」以降低籌資成本，絕不可能承諾「免息」。將題目選項逐一與《平均地權條例》第 58 條第 1 項進行比對，即可鎖定「免息」為錯誤置換詞。

選項分析

• (A) 優先興建重劃區之公共設施：屬於獎勵事項。 符合《平均地權條例》第 58 條第 1 項第 3 款「優先興建重劃區及其相關地區之公共設施」之規定。由政府優先配合興建聯外道路、排水系統等公共設施，可加速重劃工程推進並提升重劃效益。
• (B) 免收或減收換發權利書狀費用：屬於獎勵事項。

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準，測驗《平均地權條例》第 47 條之 3 關於「預售屋銷售管理與紅單管制」之規範（即民國 110 年 7 月 1 日施行之實價登錄 2.0 改革重點）。其核心範疇涵蓋：

1. 銷售前備查義務：建案資訊與定型化契約事前備查。
2. 交易後申報義務：簽訂買賣契約書日起 30 日內申報登錄實價。
3. 收受定金（紅單）規範：確立標的與價金、禁止約定不利條款，以及全面禁止紅單轉售。

備註：現行法已於民國 112 年進一步修正並增訂第 47 條之 4 限制預售屋買賣契約之換約轉售，但紅單（書面契據）不得轉售之基本規範不變，解題仍以命題當年法規為準。

解題方法

本題為典型法條記憶與實務法規整合型題目，解題切入點在於精準掌握《平均地權條例》對「預售屋銷售者」與「買受人」於各交易階段的強制與禁止義務：

1. 核對事前行政監督：銷售前是否須向坐落基地主管機關備查契約。
2. 核對事後實價登錄：確認法定申報起算點（簽約日）與法定申報期間（30 日）。
3. 核對交易行為限制：審視收受定金後所開立之書面契據（即俗稱之「購屋預約單」或「紅單」）之法定要件，特別留意法律是否允許轉售或流通。

選項分析

• (A) 正確： 依民國 111 年《平均地權條例》第 47 條之 3 第 1 項規定：「銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。」本選項敘述完全符合規定。