110 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題詳解

核心觀念

本題考查土地增值稅計算中的「原地價」概念，以及配偶相互贈與土地時，因暫不課徵土地增值稅，於日後再移轉時如何認定原地價。

相關法源以命題當年（民國110年）法規為準，主要包括：

• 《土地稅法》第28條之2：配偶相互贈與土地不課徵土地增值稅，以及日後再移轉時原地價之認定。
• 《土地稅法》第31條：土地增值稅漲價總數額及原地價之計算基礎。
• 《土地稅法施行細則》關於原地價、原規定地價及前次移轉申報現值之規定。

一、何謂「原地價」

土地增值稅是以土地移轉時的申報移轉現值，減除原地價後的土地自然漲價部分為課稅基礎。

一般而言，「原地價」是指：

1. 土地經規定地價後，第一次移轉時，原地價為該土地的原規定地價。
2. 土地已經移轉過一次以上者，原地價為前次移轉時所申報的移轉現值。
3. 原地價應依法按物價指數調整，以反映物價變動，避免將單純的貨幣貶值誤認為土地實質增值。

簡言之：

• 第一次移轉：以原規定地價為基準。
• 再次移轉：以前次移轉申報現值為基準。

二、原地價在課徵土地增值稅上的作用

土地增值稅的基本計算概念為：

$$土地漲價總數額 = 申報移轉現值 - 按物價指數調整後之原地價$$

再依土地漲價倍數適用累進稅率，計算應納土地增值稅。

因此，原地價具有以下作用：

1. 作為計算土地自然漲價的起點

土地增值稅不是對全部土地交易價格課稅，而是對土地所有權移轉期間所發生的自然漲價部分課稅。原地價就是計算漲價利益的起點。

2. 防止重複課徵

前次移轉時若已經以當時的申報移轉現值作為課稅基準，後次移轉即以前次移轉申報現值作為原地價，僅就後續增加的部分課稅。

3. 配合物價指數調整

原地價須依法按物價指數調整後，再與本次申報移轉現值比較。其目的在於區分：

• 因物價上漲所造成的名目價格增加；
• 土地本身實質發生的自然增值。

三、配偶相互贈與土地之特殊規定

依《土地稅法》第28條之2，配偶相互贈與之土地，不課徵土地增值稅。

這項規定的法律效果是：

• 配偶間贈與土地時，該次贈與不立即課徵土地增值稅；
• 但土地並非因此重新取得一個新的原地價；
• 日後該土地再移轉而依法應課徵土地增值稅時，仍須追溯以第一次配偶贈與前的原地價作為計算基準。

四、再移轉時原地價之認定

配偶相互贈與土地後，於日後再移轉時，原地價依下列方式認定：

一、核心觀念

本題考《土地法》對外國人在我國取得土地權利所設的「基本條件、可取得範圍、禁止標的及申請核准程序」。答題應掌握以下四層架構：

1. 互惠原則
2. 取得土地的用途限制
3. 不得移轉之外國人土地
4. 申請核准及取得後的使用義務

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

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二、互惠原則：以相互待遇為基本條件

依《土地法》第18條，外國人在我國取得或設定土地權利，必須以：

• 條約有規定；或
• 依該外國本國法律，

使中華民國人民得在該國享有同樣的土地權利為限。

此即「平等互惠原則」。因此，外國人並非一律不得取得我國土地，而是必須先確認其本國是否允許我國人民取得相同種類及範圍的土地權利。

互惠的判斷重點，不僅在於該外國是否准許我國人民購買土地，也包括准許取得的土地種類、權利內容及限制是否具有實質上的相互性。

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三、得取得土地的用途限制

依《土地法》第19條，外國人得取得的土地權利，以法律所列的特定用途為限，主要包括：

1. 供居住用的住宅用地
2. 供營業使用的商店用地
3. 供生產事業使用的工廠用地
4. 為教會、教堂、寺院所必需的土地
5. 為學校及社會福利事業所必需的土地
6. 為公益慈善事業所必需的土地
7. 依外國人投資條例所定投資事業所需的土地
8. 其他法律許可外國人取得的土地

因此，外國人取得土地必須具有法律承認的特定用途，不能以一般投資、囤地或任意持有為理由，取得法律未許可的土地。

答題時應特別指出：土地法第19條採「列舉及法律授權許可」的方式規範，外國人取得土地並非完全等同於本國人。

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四、不得移轉或設定權利的土地

即使外國人符合互惠原則，且土地具有第19條所定用途，仍不得取得《土地法》第17條所列的土地。

主要包括：

1. 林地
2. 漁地
3. 水利用地
4. 礦地
5. 鹽地
6. 水源地
7. 要塞、軍備區域及領域邊境的土地
8. 其他法律禁止買賣或移轉的土地

第17條的目的，在於維護國家安全、國土資源及重要公共利益。此類土地對外國人設有特別禁止，即使有互惠關係，也不能因符合住宅、商店或工廠等用途而取得。

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五、申請核准程序

外國人依《土地法》第19條取得土地權利，必須向土地所在地的直轄市或縣（市）政府申請核准。

申請時，主管機關應審查：

核心觀念

本題考點是《土地法》關於「外國人取得土地」的特別程序。

依民國110年《土地法》第19條規定，外國人為下列投資目的而需要取得土地者，應先經中央目的事業主管機關同意：

• 投資有助於國內重大建設；
• 投資有助於整體經濟；
• 投資有助於農牧經營。

因此，本題關鍵在於辨認「中央目的事業主管機關同意」這項前置程序。

解題方法

題幹已明確指出外國人取得土地的目的，是「投資有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營」。

直接對照《土地法》第19條的法定用語：

投資有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營者，應先經中央目的事業主管機關同意。

因此，正確程序是先取得中央目的事業主管機關的同意，再依相關規定辦理土地取得及登記程序。

選項分析

(A) 中央地政機關備查

錯誤。

本題法律要求的是「中央目的事業主管機關同意」，而非中央地政機關備查。

「目的事業主管機關」是依投資內容所涉及的產業或事業，由相應的中央主管機關審查其是否有助於重大建設、整體經濟或農牧經營；「地政機關」主要負責土地行政及登記事項，並非本題所要求的前置同意機關。

(B) 中央目的事業主管機關同意

正確。

核心觀念

本題考《土地法》關於「重新實施地籍測量」的程序，重點包括：

1. 界址發生爭議時的調處機關。
2. 不服調處時，向司法機關起訴的期限。
3. 對重測結果有錯誤時，申請複丈的期間。
4. 重測結果確定後所辦理的登記種類。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

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解題方法

本題可依「界址爭議」與「測量結果錯誤」兩種程序分別判斷：

• 若是土地所有權人之間發生界址爭議，先由地政機關調處。
• 若對重測結果本身有異議，應在重測結果公告期間內申請複丈。
• 複丈後仍有異議，才涉及向司法機關訴請處理。
• 重測結果確定後，辦理的是土地標示變更登記，而不是土地更正登記。

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選項分析

(A) 正確

依《土地法》關於重新實施地籍測量的規定，土地所有權人發生界址爭議時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處。

因此，界址爭議並非一開始即由法院處理，而是先由主管地政機關進行調處。本選項所述正確。

(B) 錯誤

土地所有權人不服界址爭議調處時，應於接到調處通知後的法定期間內，向司法機關訴請處理；依命題當年規定，期限為十五日，並非三十日。

核心觀念

本題考《土地法》第53條關於「無保管或使用機關之公有土地」及「因地籍整理而發現之公有土地」的登記方式與所有權歸屬。

以命題當年（民國110年）法規為準，該條規定：

無保管或使用機關之公有土地及因地籍整理而發現之公有土地，應由該管直轄市或縣（市）地政機關逕為登記，並於所有權人欄註明為國有。

本題有兩個關鍵：

1. 登記方式為「逕為登記」。
2. 所有權人欄應註明為「國有」。

解題方法

逐一確認題幹所述土地的處理方式：

• 題幹所稱土地屬於公有土地，且沒有保管或使用機關，或是在地籍整理過程中發現的公有土地。
• 依《土地法》第53條，主管地政機關不必等待國有財產管理機關提出申請，也不是以一般囑託登記方式辦理。
• 法律直接授權該管直轄市或縣（市）地政機關「逕為登記」。
• 登記完成後，所有權人欄記載為「國有」，而非直轄市有或縣（市）有。

因此，正確選項為「逕為登記」加上「國有」。

選項分析

(A) 錯誤

本選項前半段稱由地政機關「囑託登記」，與《土地法》第53條規定不符。

「囑託登記」通常是由有權機關以公文囑託登記機關辦理登記；本題法律已特別規定由地政機關直接辦理，因此應使用「逕為登記」。

核心觀念

本題考《土地法》關於土地權利變更登記之登記費，其判斷重點有三：

1. 繳費義務人：由權利人負擔。
2. 計算基準：按申報地價或權利價值計算。
3. 費率：按千分之一，即 $0.1\%$ 計收。

依命題當年（民國110年）法規，《土地法》第76條規定，聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。

因此，基本公式為：

$$登記費 = 申報地價或權利價值 \times \frac{1}{1000}$$

解題方法

本題不涉及具體金額計算，採「三要素對照法」即可：

• 看誰繳：權利人。
• 看用何種價額：申報地價或權利價值。
• 看費率：千分之一。

將各選項依序與上述三項要件比對，即可判斷正誤。

選項分析

(A) 由權利人與義務人雙方共同按公告地價或權利價值千分之一繳納登記費

錯誤。

本題登記費的法定繳納義務人是權利人，不是由權利人與義務人雙方共同負擔。

此外，土地法所稱計算基準為申報地價或權利價值，選項將「申報地價」誤寫為「公告地價」，用語及法定計算基準均不正確。

(B) 由權利人按公告現值或權利價值千分之二繳納登記費

錯誤。

以命題當年（民國110年）法規為準

核心觀念

本題考《土地法》關於城市地方房屋租賃的三項規範：

1. 租金上限：城市地方房屋租金，不得超過土地及其建築物申報總價年息百分之十。
2. 租金減定：租金超過法定標準時，承租人得聲請主管機關減定。
3. 租賃擔保金上限：房屋租用的擔保金額，不得超過二個月房屋租金總額。

其中，「租金」與「租賃擔保金」屬於不同法律概念，押租金原則上是為擔保租賃契約履行而交付，並非租金本身。

解題方法

本題屬於法條判斷題，應逐一對照《土地法》第97條至第99條：

• 選項 A 對照租金年息百分之十上限。
• 選項 B 對照主管機關減定租金的規定。
• 選項 C 對照擔保金不得超過二個月租金的規定。
• 選項 D 判斷是否錯把「擔保金」當成「租金」。

因此，前三項均符合土地法規定，D則混淆租金與租賃擔保金的性質。

選項分析

(A) 正確

《土地法》第97條規定：

城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。

計算公式為：

$$租金最高額＝土地及建築物申報總價\times 10\%$$

因此，選項所稱「以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」完全符合規定。

(B) 正確

核心觀念

本題考《土地法》關於耕地租用在「荒歉」情形下，減租或免租決定之權限與程序。

以命題當年（民國110年）法規為準，依《土地法》相關規定，遇有荒歉時，直轄市或縣（市）政府得依當地當年實際收穫情形，決定減租或免租；但此項決定仍須經「民意機關」同意。

因此，題目詢問的是「地方政府作成減租、免租決定時，須經何機關同意」，答案為民意機關。

解題方法

掌握法條中的兩個層次即可：

1. 決定機關：直轄市或縣（市）政府。
2. 同意機關：民意機關。

題幹已明確指出決定機關是直轄市或縣（市）政府，空格所問的是其決定須經何機關同意。依條文規定，應經民意機關同意。

「荒歉」是指因收成欠佳、歉收等情形，導致承租耕地之收益顯著減少。減租或免租的判斷，則以「當地當年收穫實況」為依據，並非由中央財政或農業主管機關直接決定。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》對於地價稅繳納困難的特別規定。納稅義務人因公告地價調整，導致應納地價稅額增加且繳納確有困難者，得在法定繳納期間內，向稅捐稽徵機關申請延期繳納。

依命題當年（民國110年）法規，延期繳納期間最長不得逾 6個月。

本題重點在於記憶「公告地價調整造成繳納困難」與「延期最長6個月」的對應關係。

解題方法

解題時先抓住三個法律要件：

1. 原因：公告地價調整。
2. 結果：應納地價稅額增加，致納稅義務人繳納困難。
3. 效果：得於規定繳納期間內，向稅捐稽徵機關申請延期繳納，最長為6個月。

題目直接詢問延期繳納期間的上限，因此不涉及地價稅稅率、累進起點地價或稅額計算，只要正確掌握法定期間即可。

選項分析

核心觀念

本題考查《平均地權條例》第35條之1對於「私人捐贈土地供財團法人興辦社會福利事業使用」之土地增值稅優惠，以及嗣後違反特定要件時的租稅追補與罰鍰。

以命題當年（民國110年）法規為準，私人捐贈土地供財團法人興辦社會福利事業使用者，原則上免徵土地增值稅。但若發生下列三種法定情形之一，除追補原應納之土地增值稅外，並處應納土地增值稅額二倍之罰鍰：

1. 未按捐贈目的使用土地。
2. 違反各該事業設立宗旨。
3. 土地收益未全部用於各該事業。

解題方法

本題屬於法條列舉題，解題重點是將各選項與《平均地權條例》第35條之1所列的三種法定事由逐一比對。

題幹問「何者不是規範中的情形」，因此只要找出未出現在法條列舉內容中的選項即可。法條規範的是土地的實際使用、財團法人的設立宗旨，以及土地收益的用途，並未將「未辦理用地變更」列為該條追補稅款及處罰鍰的事由。

選項分析

(A) 未辦理用地變更

正確答案。

《平均地權條例》第35條之1所列的法定情形中，沒有「未辦理用地變更」這一項。因此，單就本條規定而言，未辦理用地變更並非該條所稱應追補土地增值稅及處二倍罰鍰的法定事由。

「用地變更」涉及都市計畫、區域計畫或土地使用管制等行政法規問題，與本條所規範的捐贈目的、事業宗旨及土地收益用途，屬於不同層次的法律概念。

核心觀念

本題考《平均地權條例》關於「不動產成交案件實際資訊申報登錄」之違規類型，以及不同違規行為所適用的罰鍰額度與處罰程序。

以命題當年（民國110年）法規為準，違反申報登錄義務時，須區分：

1. 未依限申報登錄資訊。
2. 申報登錄價格或交易面積資訊不實。
3. 申報登錄價格以外之資訊不實。
4. 規避、妨礙或拒絕主管機關查核。

其中，只有「申報登錄價格以外資訊不實」適用本題所述之處罰方式：

• 先令限期改正；
• 屆期未改正，處新臺幣6,000元以上3萬元以下罰鍰，並再令限期改正；
• 屆期仍未改正，按次處罰。

解題方法

本題直接抓住題幹所列的處罰金額與程序，再與各選項所代表的違規類型逐一比對。

題幹的關鍵文字是：

「先令其限期改正，屆期未改正者，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰」

依民國110年《平均地權條例》第81條之2規定，這種「先改正、再處6,000元以上3萬元以下罰鍰，並得按次處罰」的類型，是申報登錄價格以外資訊不實。

價格與交易面積攸關交易實價及課稅、查核基礎，法律對其不實申報處罰較重；至於價格以外的其他申報資訊不實，則適用題幹所示的較低額度處罰。

選項分析

(A) 申報登錄價格資訊不實

錯誤。

申報登錄價格資訊不實，屬於影響實價登錄核心內容的重大違規。依民國110年法規，並非適用題幹所述的6,000元以上3萬元以下罰鍰，而是適用較高額度的處罰規定。

因此，不能選A。

(B) 申報登錄價格以外資訊不實

正確。

核心觀念

本題考「預售屋紅單」轉售之處罰規定。

所謂預售屋紅單，是指預售屋買受人已支付定金，並就買賣標的物、價金等事項達成合意，由建築業者或代銷經紀業簽立的書面契據。此類書面契據不得任意讓與或轉售予第三人。

以命題當年（民國110年）法規為準，依平均地權條例相關規定，預售屋買受人違規將該書面契據轉售予第三人時，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣 15萬元以上100萬元以下罰鍰。

解題方法

題幹的關鍵字為：

1. 「已付定金」
2. 「確立買賣標的物及價金等事項」
3. 「書面契據」
4. 「轉售予第三人」
5. 「按戶（棟）處罰」

這些要件指向預售屋紅單轉售的違規行為。法定罰鍰區間為：

$$15萬元 \leq 罰鍰 \leq 100萬元$$

因此正確答案為 (C)。

選項分析

• (A) 三萬元以上十五萬元以下罰鍰

錯誤。此金額低於本題預售屋紅單轉售所規定的罰鍰範圍，並非本題適用的處罰額度。

• (B) 六萬元以上三十萬元以下罰鍰

核心觀念

本題考查民國 110 年《平均地權條例》對於土地壟斷、投機行為的刑事處罰。

依命題當年法規，若以買賣土地為業，違反土地法規定，從事土地壟斷、投機者，其處罰為：

$$三年以下有期徒刑，得併科七千元以下罰金$$

其中：

• 「三年以下有期徒刑」是有期徒刑的最高刑度。
• 「得併科」表示法院得視情形併科罰金，並非一律必須科處。
• 「七千元以下罰金」是罰金的最高金額。

本題應以命題當年（民國 110 年）法規為準。相關規定現行法已有修正，現行處罰金額及規範內容應依最新法條判斷，但不影響本題答案。

解題方法

本題屬於法條文字記憶題，解題時直接抓住處罰規定的三個要素：

1. 有期徒刑的最高刑度：三年。
2. 罰金是否得併科：得併科。
3. 罰金最高金額：七千元。

將法條內容與選項逐一比對，即可選出刑度與罰金金額均完全相符者。

選項分析

(A) 處一年以下有期徒刑，並得併科五千元以下罰金

核心觀念

本題考查《土地徵收條例》關於「拒絕受領之徵收補償費」提存及歸屬的規定。

依民國 110 年命題時之《土地徵收條例》規定，應受補償人拒絕受領補償費時，該補償費應存入專戶保管，並通知應受補償人。自通知送達發生效力之日起，逾 15 年仍未領取者，補償費歸屬國庫。

本題的期間起算點是「通知送達發生效力之日」，不是徵收公告日、補償費存入專戶日，也不是徵收完成日。

解題方法

直接抓住法條所定的「未領取補償費歸屬國庫期間」：

$$\text{通知送達發生效力之日起} \longrightarrow \text{逾 15 年未領取} \longrightarrow \text{歸屬國庫}$$

因此，題目所問的年限為 15 年。

選項分析

• (A) 5 年：錯誤。 5 年不是《土地徵收條例》規定補償費歸屬國庫的期間。不得將一般時效期間或其他公法上金錢請求權期間與本題混淆。

核心觀念

本題考查《土地徵收條例》對「建築改良物」的補償計算標準。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，《土地徵收條例》第 31 條規定，建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之「重建價格」估定之。

因此，本題關鍵在於辨認法條所使用的法定用語：

$$\text{建築改良物補償費} \; \longrightarrow \; \text{徵收當時之重建價格}$$

其中，建築改良物包括房屋及其他定著於土地上的建築物或工作物。其補償重點，是填補被徵收人因建築改良物遭徵收所受的財產損失，而非直接以房屋課稅價格或一般市場交易價格計算。

解題方法

本題屬於法條文字記憶題，應採取「法定關鍵字對照法」：

1. 先確認標的為「建築改良物」。
2. 再確認題目問的是「補償費估定價格」。
3. 直接對應《土地徵收條例》第 31 條的法定用語「重建價格」。
4. 選出與法條文字完全一致的選項。

所以：

$$\boxed{\text{建築改良物補償費按徵收當時之重建價格估定}}$$

選項分析

(A) 市價

錯誤。

「市價」通常是指市場上交易相同或類似不動產可能形成的價格，會受到區位、供需、交易行情及市場景氣等因素影響。

土地徵收補償雖然具有填補財產損失的功能，但建築改良物的法定估定標準並不是抽象的市場交易價格，而是《土地徵收條例》明文規定的「重建價格」。

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條之 1 有關「逾期未辦繼承登記土地之列冊管理及標售」規定。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。

繼承開始後，繼承人逾期未辦理繼承登記，經地政機關公告仍未申辦者，該土地會進入「列冊管理」程序。列冊管理期間屆滿後仍未聲請繼承登記，並非立即登記為國有，而是由地政機關將土地清冊移請財政部國有財產署公開標售。

關鍵期限與機關如下：

• 列冊管理期間：15 年。
• 後續處理機關：財政部國有財產署。
• 處理方式：公開標售。

解題方法

本題可拆成兩個要件判斷：

1. 列冊管理期間是 15 年或 20 年？
2. 期滿後是由誰以何種方式處理？

依民國 110 年《土地法》第 73 條之 1，未辦繼承登記土地經地政機關列冊管理 15 年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將土地清冊移請財政部國有財產署公開標售。

因此：

$$\text{列冊管理 15 年} \longrightarrow \text{移請國有財產署公開標售}$$

故正確答案為 (A)。

選項分析

(A) 列冊管理期間為 15 年，由財政部國有財產署公開標售

正確。

核心觀念

本題考查《都市計畫法》第24條關於「土地權利關係人自行擬定或變更細部計畫」時，主管機關得要求提供或捐贈回饋項目的規定。

以命題當年（民國110年）法規為準，土地權利關係人依《都市計畫法》第24條自行擬定或變更細部計畫時，主管機關得要求其提供或捐贈都市計畫變更範圍內的下列回饋：

1. 公共設施用地
2. 可建築土地
3. 樓地板面積
4. 一定金額

因此，題目列出的①②③④均屬法定回饋項目。

解題方法

本題屬於法條列舉型題目，解題重點是直接掌握《都市計畫法》第24條所列的四種回饋內容。

判斷流程如下：

$$\text{自行擬定或變更細部計畫} \Rightarrow \text{主管機關得要求提供或捐贈回饋}$$

回饋項目包括：

$$\text{公共設施用地、可建築土地、樓地板面積、一定金額}$$

題目四個項目逐一對照法條後，全部符合，因此應選「①②③④」。

其中「得要求」表示主管機關具有裁量權，並非每一案件都必然要求全部項目；但就本題的法定項目判斷而言，四者均為正確列舉。

選項分析

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 50 條之 1，重點在於私有公共設施保留地與公有非公用土地交換時，法律特別排除哪些法規限制。

依民國 110 年命題時之規定：

私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換，不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令相關規定之限制。

因此，排除適用的法規包括：

1. 土地法
2. 國有財產法
3. 各級政府財產管理法令

並未包括所得稅法。

解題方法

直接對照《都市計畫法》第 50 條之 1 所列舉的法規名稱：

$$\text{土地法}+\text{國有財產法}+\text{各級政府財產管理法令}$$

題目選項中：

• ① 土地法：包括
• ② 所得稅法：不包括
• ③ 國有財產法：包括
• ④ 各級政府財產管理法令：包括

所以正確組合為：

$$①③④$$

選項分析

(A) ②④：錯誤

核心觀念

本題考《非都市土地使用管制規則》中，非都市土地經劃定使用分區、編定使用地類別後，原則上應依其「容許使用項目」及「許可使用細目」使用。

但若中央目的事業主管機關認定屬重大建設計畫所需之臨時性設施，經徵得使用地中央主管機關及有關機關同意後，得核准臨時使用。核准後，應由中央目的事業主管機關函請直轄市或縣（市）政府，將臨時使用用途、期限等資料，依規定程序登錄於「土地參考資訊檔」。

本題以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

題幹已直接描述臨時使用核准後的資料處理方式，關鍵在於辨識「登錄」的法律性質：

• 臨時使用資料是土地使用上的特殊管制資訊。
• 此類資訊需要供查詢及管理使用，但不當然改變土地所有權、登記事項或使用分區。
• 因此，資料應登錄於專門記載土地相關參考及管制資訊的「土地參考資訊檔」。

故正確答案為 (B)。

選項分析

(A) 土地登記謄本：錯誤

土地登記謄本主要記載土地登記資料，例如：

• 土地標示；
• 所有權；
• 他項權利；
• 登記名義人及相關登記事項。

臨時使用用途及期限屬土地使用管制上的參考資訊，並非土地所有權或他項權利的登記事項，因此不登錄於土地登記謄本。

(B) 土地參考資訊檔：正確

核心觀念

本題考《非都市土地使用管制規則》關於「土地使用編定後，原有使用或原有建築物不符合土地使用分區規定」時的過渡性使用限制。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，相關規定可整理如下：

1. 在政府命令變更使用或拆除建築物前，得維持原來的使用。
2. 原有建築物僅准修繕，不得增建、改建或新建。
3. 如對公眾安全、衛生及福利有重大妨礙，主管機關得限期命其變更或停止使用、遷移、拆除或改建。
4. 因政府命令變更或停止使用所受的損害，應予適當補償。

本題應找出與上述規定不符的敘述。

解題方法

本題屬於法條逐句比對題，解題關鍵在於掌握「既有違規使用」的處理方式：

• 原有使用：在政府處分前，原則上可暫時維持。
• 原有建築物：只能修繕，不得增建、改建或新建。
• 有重大公益危害：政府可命變更、停止使用、遷移、拆除或改建。
• 政府命令造成損害：應予適當補償。

因此，只要選項將「修繕」以外的增建、改建或新建列為允許事項，即與法規不符。

選項分析

(A) 在政府令其變更使用或拆除建築物前，得為從來之使用

正確。

土地使用編定後，若原有使用或原有建築物不符合土地使用分區規定，在政府命令其變更使用或拆除建築物以前，仍得維持原來的使用。

這是對既有使用狀態所作的過渡性保障，避免土地一經編定即須立即停止原有使用。

(B) 原有建築物除准修繕和增建外，不得改建

錯誤。

法規規定原有建築物「除准修繕外，不得增建、改建及新建」。也就是：

核心觀念

本題考《土地稅法》第 34 條所定「自用住宅用地第一次出售」之土地增值稅優惠稅率。符合要件時，土地增值稅就符合部分之土地漲價總數額，按 10% 徵收，且一生一次為限。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，相關判斷重點如下：

1. 優惠稅率為土地漲價總數額的 10%。
2. 都市土地及非都市土地各有適用面積上限。
3. 出售前一年內不得曾供營業使用或出租。
4. 「自用住宅用地」之戶籍要件，是土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，並非所有人員均須同時設籍。

解題方法

逐一對照《土地稅法》第 34 條及第 9 條的要件：

• 先找稅率：是否為 10%。
• 再確認期間：不得誤把「出售前一年內」看成 5 年。
• 接著確認戶籍：注意法條使用「或」，不是土地所有權人、配偶及未成年直系親屬全部都必須設籍。
• 面積部分則須注意都市土地與非都市土地是不同類型的適用上限，不能將兩者解讀為同時累計適用。

選項分析

① 都市土地面積未超過三公畝部分和非都市土地面積未超過七公畝部分

依《土地稅法》第 34 條，都市土地面積未超過三公畝部分、非都市土地面積未超過七公畝部分，得適用自用住宅用地優惠稅率。

不過，本選項以「和」連接都市土地與非都市土地，容易被解讀為兩者須同時具備、合併計算；實際上土地應依其屬於都市土地或非都市土地，分別適用相應面積上限，並非都市土地三公畝加上非都市土地七公畝合併適用。

依官方答案之判斷，本選項不予採用。

核心觀念

本題考《土地稅法》及《土地稅法施行細則》關於「免徵土地增值稅之土地，其移轉現值如何核定」的規定。

依《土地稅法施行細則》相關規定，土地雖依法免徵土地增值稅，仍須由主管稽徵機關核定移轉現值，發給免稅證明，作為辦理土地所有權移轉登記的依據。

判斷重點在於：

1. 土地移轉的法律原因不同，移轉現值的核定標準不同。
2. 「實際出售價額」、「公告土地現值」及「土地點交日、核准日、捐贈日」等日期不可混淆。
3. 本題應以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

逐一比對各選項所載的「移轉原因」及「核定基準」：

• 政府出售公有土地：看實際出售價額。
• 政府贈與或受贈土地：看贈與或受贈當日的公告土地現值。
• 區段徵收抵價地：依區段徵收及抵價地核定相關規定辦理，並非以實際測量、登記完竣之地價為一般判準。
• 私人捐贈土地：看捐贈當日的公告土地現值，並非社會福利事業核准日。

因此，只有選項（A）符合規定。

選項分析

（A）各級政府出售之公有土地，以實際出售價額為準

正確。

各級政府出售公有土地，因為土地已有明確的交易價格，移轉現值應以實際出售價額為準，而不是以公告土地現值取代實際交易價格。

因此，本選項正確。

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 74 條對「依第 26 條規定限期建築之土地」所設之特別規範。

依民國 110 年法規，土地所有權人將土地：

• 出租予他人；
• 貸與他人使用；
• 設定地上權予他人；

而該土地接獲限期使用通知時，土地所有權人應與承租人、借用人或地上權人協議建築、增建或改建。若協議不成，土地所有權人得終止租約、借貸或撤銷地上權。

因此，本題關鍵在於辨識第 74 條明文列舉的三種土地利用法律關係。

解題方法

直接抓取法條列舉內容：

$$\text{出租}、\text{貸與}、\text{設定地上權}$$

並將法條中的當事人關係對照選項：

• 出租土地：對應承租人；
• 貸與土地：對應借用人；
• 設定地上權：對應地上權人。

完全符合上述三種情形者，即為正確答案。

選項分析

(A) 土地所有權人將其土地出租、貸與或設有地上權者

正確。

本選項完整重現《平均地權條例》第 74 條所規定的三種情形。土地所有權人接到限期使用通知後，應與承租人、借用人或地上權人協議建築、增建或改建；協議不成時，得終止租約、借貸或撤銷地上權。

(B) 土地所有權人將其土地設定典權或設定不動產役權者

錯誤。

第 74 條列舉的是「出租、貸與或設定地上權」，並未包括「設定典權」或「設定不動產役權」。

核心觀念

本題考《契稅條例》對「信託財產移轉」的特別規定，重點有二：

1. 受託人依信託本旨，將信託財產移轉給委託人以外的歸屬權利人時，應由受託人估價立契並申報契稅。
2. 此種移轉適用信託財產移轉的特別稅率 $2\%$，不是一般買賣所適用的 $6\%$。

依命題當年（民國110年）法規，信託財產於信託關係終止或依信託本旨移轉給歸屬權利人時，若歸屬權利人不是委託人，應由受託人辦理契稅申報，稅率為 $2\%$。

解題方法

先確認題目中的法律關係：

• 委託人：甲
• 受託人：乙
• 歸屬權利人：丙
• 信託財產：不動產

題目明確指出，受託人乙是「依信託本旨」將信託財產移轉給委託人甲以外的歸屬權利人丙。因此，應直接適用契稅條例關於信託財產移轉的特別規定。

判斷順序如下：

$$\text{移轉人為受託人乙} \Rightarrow \text{由乙估價立契、申報契稅}$$

又因為這不是一般買賣、贈與等通常契稅案件，而是信託財產依信託本旨移轉給委託人以外之歸屬權利人，適用特別稅率：

$$\text{契稅稅率}=2\%$$

因此，正確答案為由乙申報，稅率為 $2\%$。

選項分析

(A) 由乙申報契稅，稅率為 $6\%$

核心觀念

本題考查所得稅法所規定之房屋、土地交易所得課稅制度，即俗稱「房地合一課稅」。

以命題當年（民國110年）法規為準，中華民國境內居住之個人，房屋、土地交易所得依下式計算：

$$房屋、土地交易所得 ＝交易時之成交價額－原始取得成本－必要費用$$

再減除該次交易依土地稅法第30條第1項公告土地現值計算之土地漲價總數額，所得餘額不併入綜合所得總額，而按所得稅法第14條之4規定之分離稅率課徵所得稅。

民國110年適用之持有期間與稅率如下：

持有期間	稅率
2年以內	45%
超過2年，未逾5年	35%
超過5年，未逾10年	20%
超過10年	15%

解題方法

本題不需要實際計算金額，只要逐一比對各選項所列的「持有期間區間」與「稅率」。

判斷重點有二：

1. 45%的高稅率適用期間是「2年以內」，不是3年以內。
2. 持有期間超過5年、未逾10年時，稅率是20%，不是30%。

因此，只有「持有期間超過10年，稅率15%」符合民國110年所得稅法規定。

選項分析

(A) 錯誤

選項稱持有期間在3年以內，稅率為45%。

核心觀念

本題考《所得稅法》房地合一所得稅的「自住房屋、土地重購退稅」制度，法源為《所得稅法》第 14 條之 8。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，個人出售自住房屋、土地並繳納房地合一所得稅後，符合下列條件者，得申請重購退稅：

1. 出售後二年內重購自住房屋、土地。
2. 於重購完成移轉登記之次日起二年內提出申請。
3. 退還金額按「重購價額占出售價額之比率」計算。
4. 重購後五年內不得改作其他用途或再行移轉，否則追繳原退還稅額。

解題方法

本題屬於法條文字辨識題，應逐一比對各選項與《所得稅法》第 14 條之 8 的規定。

重購退稅的計算概念為：

$$退還稅額 = 應納稅額 \times \frac{重購價額}{出售價額}$$

但退還金額以原應納稅額為限，不會超過原應納稅額。

本題的關鍵陷阱在於，法條規定是「自應納稅額計算退還」，而非「自所繳納稅額計算退還」。因此，文字不符法條規定者即為錯誤選項。

選項分析

(A) 需自完成移轉登記之日起算二年內，重購自住房屋、土地者

正確。

《所得稅法》第 14 條之 8 規定，個人出售自住房屋、土地並依規定繳納房地合一所得稅後，自完成移轉登記之日起算二年內重購自住房屋、土地者，得申請重購退稅。

因此，A 選項所述期間正確。

核心觀念

本題考《所得稅法》房屋、土地交易所得的費用認定。以命題當年（民國 110 年）法規為準，個人出售房屋、土地，因取得、改良及移轉而支付的費用，原則上應以實際支付且能提出證明者為準；未能提示費用證明文件時，稽徵機關得按成交價額的 $3\%$ 計算，並以 $30$ 萬元為上限。

計算公式為：

$$未提示費用證明時之費用 = 成交價額 \times 3\%$$

但計算結果不得超過 $30$ 萬元。

解題方法

本題已知：

• 房地產出售價格：$900$ 萬元
• 未提示取得、改良及移轉費用之證明
• 土地當期公告現值：$800$ 萬元

依規定，費用以「成交價額」為計算基礎，而不是以土地公告現值或房地產原始取得成本為計算基礎。

因此：

$$900萬元 \times 3\% = 27萬元$$

$27$ 萬元未超過 $30$ 萬元上限，所以稽徵機關得認定費用為 $27$ 萬元。

107 年購入價格 $700$ 萬元，是計算交易所得時的原始取得成本；土地公告現值 $800$ 萬元，主要涉及土地移轉及土地漲價相關計算，均不是本題「未提示費用證明時，費用按比例計算」的基礎。

選項分析