110 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》比較法中「比較標的之情況調整」。

依民國110年《不動產估價技術規則》第23條：

比較標的有特殊交易情況時，應先作適當調整；如該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。

因此，題目重點不是只要出現特殊交易就一律排除，而是：

1. 先判斷特殊情況是否影響交易價格。
2. 能掌握影響程度並量化調整者，得調整後採用。
3. 無法有效掌握及量化調整者，該比較標的不予採用。

比較法的基本精神，是以正常、可比較、可調整的交易案例作為價格推估基礎。若交易價格受到特殊因素扭曲，且無法合理修正，繼續採用會降低估價結果的可信度。

解題方法

作答時應直接引用第23條，並逐項列出十三種特殊交易情況，再說明其價格影響及處理原則。

可用下列架構：

$$特殊交易情況 \longrightarrow 判斷是否影響價格 \longrightarrow 可量化調整則修正 \longrightarrow 無法有效掌握及量化則排除$$

本題沒有計算公式，得分關鍵在於：

• 法條條文列舉完整。
• 十三種情形不可漏列。
• 清楚說明「先調整、不能調整才不採用」。
• 能將特殊交易與正常價格、比較法可信度連結。

不予採用之情況

一、急買急賣或急出租急承租

交易一方因資金急需、債務壓力、搬遷或其他緊急原因，快速完成交易，價格通常偏離正常市場價格。

例如所有權人急需現金而低價出售，買方也可能因急迫需求而支付顯著高價。若無法掌握急迫程度對價格的影響，便無法合理調整，該案例應排除。

二、期待因素影響之交易

交易價格受到對未來發展的期待影響，例如預期捷運通車、重大建設開發、都市計畫變更、土地變更使用或大型商場進駐。

若該期待尚未具體實現，市場參與者對其發生機率及價值反映程度可能不同。當期待因素的影響無法量化時，案例不宜作為比較標的。

三、受債權債務關係影響之交易

交易雙方具有借貸、抵押、清償、債務協商或其他債權債務關係，價格可能不是單純由市場供需決定。

例如債務人為清償債務而低價出售給債權人，交易價格即可能低於正常市場價格。若無法分離債務關係所造成的價格影響，應不予採用。

四、親友關係人間之交易

交易雙方具有親屬、朋友、合夥人、公司關係人或其他特殊人際關係，可能基於照顧、贈與、利益安排而以非市場價格成交。

此類交易不一定反映一般買賣雙方在公開市場中自由議價的結果。若無法確認其價格是否為正常價格，且無法量化關係因素的影響，應排除。

五、畸零地或有合併使用之交易

畸零地因面積、形狀、位置或臨路條件特殊，通常須與鄰地合併使用，才能發揮完整效用。

其交易價格可能包含合併使用利益、議價利益或個別整合價值，與一般可單獨使用土地的價格形成條件不同。若無法有效估計合併使用所增加或減少的價值，應不予採用。

六、地上物處理有糾紛之交易

土地上存在違建、老舊建物、占用物、租賃關係或拆除補償爭議，導致交易價格受到地上物處理成本及法律糾紛影響。

此類價格通常包含拆除、補償、訴訟、排除占用等不確定因素。若無法掌握相關成本及風險，不能合理調整，應排除。

七、拍賣

拍賣交易具有特定程序及交易限制，競買人數、底價、點交狀況、占用情形及權利負擔均可能影響成交價格。

拍賣價格可能高於或低於一般市場自由交易價格。除非能明確掌握拍賣條件及其價格影響並予以調整，否則不宜作為比較標的。

八、公有土地標售、讓售

公有土地標售或讓售具有公法程序、資格限制、政策目的及特定交易條件，價格形成機制不一定等同於一般私人間市場交易。

核心觀念

本題考查租賃仲介從業人員在提供租金估計建議時，應如何依《不動產估價技術規則》的估價原理，合理判斷租金，而非任意以屋主期待租金或單一網路行情作為建議。

租金估計的基本原則，是在特定日期、特定租賃條件下，估計標的不動產合理的市場租金。分析時應注意：

1. 標的不動產的坐落、區位、用途及使用面積。
2. 建物類型、屋齡、樓層、格局、朝向、採光、通風及裝修程度。
3. 有無電梯、停車位、管理服務、家具設備及公共設施。
4. 租賃期間、押金、租金包含項目、水電費及管理費負擔。
5. 租賃市場供需、交易日期及市場景氣。
6. 社會住宅包租代管的政策條件及租金限制。

因此，租金建議必須建立在客觀市場資料及合理比較基礎上，並清楚說明估計條件與分析依據。

本題以命題當年（民國110年）法規為準。現行法規及相關租賃住宅政策已有部分修正，實務執行仍應依現行規定辦理。

解題方法

租金估計主要採用比較法，必要時輔以收益法等方法進行合理性檢核。

一、蒐集租金比較標的

應蒐集與標的不動產具有替代性的實際租賃案例，例如：

• 同一行政區或相近生活圈。
• 相近的建物類型及用途。
• 相近的面積、格局、樓層及屋齡。
• 相近的裝修、家具設備及管理條件。
• 租賃時間接近估計日。
• 租賃條件相近，例如押金、管理費及水電負擔方式。

比較標的應以實際成交或實際出租資料為優先，不能僅以廣告上的開價直接認定為市場租金，因為開價通常包含議價空間。

二、調整比較標的差異

標的與比較標的之間若有差異，應逐項分析並作必要調整。主要包括：

1. 情況調整

比較標的的租賃條件與一般市場交易情況不同時，應調整至正常租賃條件。例如：

• 親友間的優惠租金。
• 長期租約所形成的特殊租金。
• 附帶大量家具或設備的特殊交易。
• 非正常市場急租或急出租情形。

2. 期日調整

比較案例與估計日不同時，應考慮租賃市場價格隨時間的變動，調整至估計日的市場水準。

3. 區域調整

不同地區的交通、商業機能、公共設施、生活品質及市場供需不同，應就區位條件進行調整。

4. 個別因素調整

應比較標的與比較標的在面積、樓層、屋齡、格局、採光、通風、裝修、電梯、停車位及管理服務等方面的差異。

例如，標的位於較高樓層且有電梯、採光良好，通常租金較高；若無電梯、屋況老舊或採光不佳，則應向下調整。

三、求取合理租金

經調整後，應選擇條件最相近且資料最可靠的比較標的，分析其調整後租金，並以加權平均或其他合理方式求取標的租金。

若以單位面積租金表示，可使用：

$$\text{單位面積租金} = \frac{\text{調整後比較標的租金}}{\text{比較標的租賃面積}}$$

再依標的面積推估：

$$\text{標的合理月租金} = \text{合理單位面積月租金} \times \text{標的租賃面積}$$

但面積計算必須一致，應明確區分建物權狀面積、主建物面積、室內使用面積及附屬建物面積，不得將不同面積口徑的資料直接比較。

四、以收益法進行合理性檢核

若標的不動產具有穩定收益，亦可利用收益法檢核租金水準。其基本概念是，租金收益應與不動產價格及資本化率具有合理關係：

核心觀念

本題考「不動產價格影響因素」的分類：

• 一般因素：影響整體不動產市場或多數不動產價格的因素，例如政治、經濟、社會、法律、政策及自然環境等。
• 區域因素：影響特定地區不動產價格的因素，例如某一都市的交通建設、公共設施、都市計畫及區域發展。
• 個別因素：影響特定土地或建物價格的因素，例如面積、地形、臨路情形、樓層、屋齡、格局及使用狀況。
• 情況因素：因特定交易當時的特殊情況，使成交價格偏離一般市場價格，例如急售、急購、法拍、親友交易或附帶特殊交易條件。

本題以命題當年（民國110年）法規及制度為準。

解題方法

判斷關鍵在於「實價登錄2.0新制」的作用範圍。

政府推行實價登錄2.0，係透過法律及政策要求不動產交易資訊申報、揭露，增加市場資訊透明度，影響交易雙方對市場價格的判斷，進而影響整體不動產市場的價格形成。

其影響對象不是某一筆特定土地，也不是單一區域的建設條件，而是全國不動產交易市場。因此，這種由政府政策及制度所造成、具有整體市場影響力的因素，屬於一般因素。

選項分析

(A) 情況因素：錯誤

情況因素是特定交易個案中所存在的特殊交易情況，例如出賣人急於變現、買賣雙方具有特殊關係、交易附有特殊條件等。

核心觀念

本題考「影響不動產價格因素」的分類。依不動產估價理論，通常分為：

1. 一般因素：影響整體不動產市場的因素，例如總體經濟、人口、利率、政策、社會環境等。
2. 區域因素：影響特定地區內不動產價格的因素，例如區域交通、道路系統、公共設施、商業發展、都市計畫及生活機能等。
3. 個別因素：特定宗地或建物本身的條件，例如面積、形狀、臨路情形、地勢、使用狀況、樓層及屋齡等。

本題涉及中山路的道路寬度及兩線捷運等區域交通條件，屬於影響該地區不動產價格的區域因素。

解題方法

判斷本題的關鍵，在於觀察題目描述的影響範圍：

• 題目不是描述全國或整體市場的經濟、政策條件，因此不是一般因素。
• 題目描述的是「不動產所在地區」的對外聯絡道路及捷運系統，影響的是該地區的可及性、交通便利性及發展條件。
• 這類交通與公共設施條件，通常會同時影響區域內多數不動產，而非僅影響某一特定建物，因此屬於區域因素。

中山路路寬 30 公尺，以及有兩線捷運經過，均屬區域交通建設與聯外條件，可提升區域可及性、生活機能及土地利用效益，進而影響區域內不動產價格。

選項分析

(A) 情況因素

核心觀念

本題考「不動產估價原則」中的外部性原則。

外部性是指某一不動產或土地利用行為，對周遭其他不動產產生影響，但該影響並非透過當事人直接交易所形成。影響可能是正面的，也可能是負面的：

• 正外部性：鄰近公園、捷運站、優良學區，使周邊不動產價值提高。
• 負外部性：鄰近殯儀館、垃圾場、焚化爐、污染工廠，使周邊不動產價格降低。

本題中，不動產因鄰近殯儀館而產生心理排斥、環境觀感或使用效益降低，導致市場價格減損，屬於殯儀館對周邊不動產造成的負外部性。

解題方法

判斷本題的關鍵，在於辨識「價格減損的原因」：

1. 不動產本身並未敘述有結構損壞或權利瑕疵。
2. 價格變動是因為鄰近某一設施。
3. 該設施的存在影響周邊不動產的市場接受程度與使用效益。
4. 因此，這是外部環境因素對不動產價值產生的影響，符合外部性原則。

殯儀館本身對周邊住宅造成的是負面影響，因此為負外部性。

選項分析

(A) 競爭原則

競爭原則是指在市場經濟下，類似不動產或相關產業間會相互競爭，以爭取使用者、買受人或收益。競爭會影響市場供給、需求、租金及價格，但本題重點是鄰近殯儀館造成周邊不動產價值下降，並非市場競爭所致，因此錯誤。

(B) 供需原則

核心觀念

本題考的是不動產估價的「貢獻原則」。

貢獻原則是指：不動產中某一部分的價值，不是單獨以其成本或本身價值判斷，而是以該部分對整體不動產價值所增加或減少的程度來衡量。

公寓加裝電梯後，雖然電梯只是建物的一項設備，但可提升住戶使用便利性、改善居住品質，並增加整棟公寓或各戶住宅的市場價值。因此，電梯對不動產整體價值具有正面的貢獻，符合貢獻原則。

本題屬估價原則判斷題，沒有特定法條或計算公式適用；法規部分無須另行適用，並以命題當年（民國 110 年）之估價原則理解。

解題方法

判斷本題的關鍵，在於辨認題目所描述的是「某一部分對整體價值的影響」。

題幹的因果關係為：

$$\text{加裝電梯} \longrightarrow \text{提高使用便利性} \longrightarrow \text{提升不動產整體價格}$$

其中，電梯是建物的一項構成或附屬設備，重點不是電梯本身值多少錢，而是它裝設後對整體不動產價格增加多少。因此應適用貢獻原則。

選項分析

(A) 外部性原則

錯誤。

外部性原則是指不動產價值會受到該不動產以外的環境因素影響，例如：

• 鄰近大型公共建設；
• 周邊交通便利性改善；
• 鄰近嫌惡設施；
• 社區整體管理品質；
• 鄰近商圈、學校或公園。

本題的電梯是直接加裝在公寓本身，屬於不動產的設備改善，並非來自不動產外部環境的影響，因此不是外部性原則。

(B) 貢獻原則

正確。

核心觀念

本題考「直線法折舊」及「每年折舊率」的計算。

在每年折舊額相同的前提下，建物採直線法折舊，其公式為：

$$每年折舊額 = \frac{建物總成本-殘餘價格}{經濟耐用年數}$$

殘餘價格率為總成本的 $10\%$，因此可折舊總額為總成本的 $90\%$。

本題並非法律適用題，無須援引特定法條。

解題方法

建物總成本為 $1,000$ 萬元，殘餘價格率為 $10\%$：

$$殘餘價格 = 1,000 \times 10\% = 100\text{萬元}$$

可折舊總額為：

$$1,000-100=900\text{萬元}$$

經濟耐用年數為 $50$ 年，因此每年折舊額為：

$$\frac{900}{50}=18\text{萬元}$$

每年折舊率通常以建物總成本為計算基礎：

$$每年折舊率 = \frac{每年折舊額}{建物總成本} = \frac{18}{1,000} = 1.8\%$$

因此正確選項為 （B）1.8%。

選項分析

• （A）1.5%：錯誤。 每年折舊率應為 $1.8\%$，並非 $1.5\%$。此數值無法由本題的成本、耐用年數及殘餘價格率正確推導。

核心觀念

本題考查《不動產估價技術規則》中「土地開發分析法」（土地開發分析價格公式）之計算應用。本題說明與推導以命題當年（民國 110 年）法規為準。

根據《不動產估價技術規則》第 70 條規定，土地開發分析法係指根據土地預期開發利用之總銷售金額，扣除開發所需之直接成本、間接成本、資本利息及合理利潤後，求取開發前土地價格之估價方法。

土地開發分析法之簡化公式關係如下： $S = (V + C + M) \times (1 + R) \times (1 + i)$

經由移項推導，求取土地總價 $V$ 之計算公式為： $V = \frac{S}{(1 + R)(1 + i)} - (C + M)$

公式各符號代表意涵如下：

• $V$：土地開發分析價格（土地總價）
• $S$：開發後預期總銷售金額
• $C$：直接成本（營建施工費）
• $M$：間接成本（管理銷售費用等）
• $R$：開發商之適當利潤率
• $i$：資本綜合利率

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解題方法

步驟一：統一單位與整理已知條件

• 預期總銷售金額 $S = 10 \text{ 億元} = 100,000 \text{ 萬元}$
• 營建施工費（直接成本）$C = 3 \text{ 億元} = 30,000 \text{ 萬元}$
• 管理銷售費用等（間接成本）$M = 9,000 \text{ 萬元}$
• 直接成本與間接成本合計 $C + M = 30,000 + 9,000 = 39,000 \text{ 萬元}$
• 要求的利潤率 $R = 18\% = 0.18$
• 資本綜合利率 $i = 5\% = 0.05$
• 建地面積 $= 500 \text{ 坪}$

步驟二：計算土地總價 $V$

1. 計算利潤與資本利息複合折現係數： $(1 + R)(1 + i) = (1 + 0.18) \times (1 + 0.05) = 1.18 \times 1.05 = 1.239$

2. 計算折現後之總額： $\frac{S}{(1 + R)(1 + i)} = \frac{100,000}{1.239} \approx 80,710.25 \text{ 萬元}$

3. 扣除直接與間接成本，求得土地總價 $V$： $V = 80,710.25 - 39,000 = 41,710.25 \text{ 萬元}$

核心觀念 本題考點為《不動產估價技術規則》第 2 條關於各種價格種類之法定定義，旨在測驗考生對於「正常價格」、「限定價格」、「特定價格」與「特殊價格」定義之區分能力，尤其是標的物「是否具有市場性」的根本差異。 本題解題依據以命題當年（民國 110 年）施行之《不動產估價技術規則》第 2 條為準（現行法規內容一致）。

解題方法 本題採用「關鍵字對應法」解答。依據法規定義，在四種價格種類中，只有「特殊價格」是以標的物「不具市場性」為前提條件；其餘三種價格（正常價格、限定價格、特定價格）在法規定義的首句皆明確指出係針對「具有市場性之不動產」。因此，題幹關鍵字「不具市場性」即可精準鎖定答案。

選項分析

• (A) 錯誤：依《不動產估價技術規則》第 2 條第 2 款規定，「正常價格」指具有市場性之不動產，於合乎正常市場條件下形成之合理價格。題幹為「不具市場性」，與此不符。
• (B) 錯誤：依《不動產估價技術規則》第 2 條第 3 款規定，「限定價格」指具有市場性之不動產，在私有特定條件限制下，或基於不動產合理利用之需要，以限定於特定主體或特定條件所形成之價格（例如鄰地合併利用）。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》中「營造或施工費」與「建物重建成本」的範圍區分，應以命題當年（民國 110 年）法規為準。

依規定，建物重建成本除營造或施工費外，尚包括規劃設計費、廣告費、行政管理費、資本利息、稅捐及利潤等項目。營造或施工費主要是完成建物實體營造施工所需的各項成本，例如材料、人工及施工管理等。

因此，必須先辨別題目問的是「營造或施工費」，不是廣義的「建物重建成本」。

解題方法

判斷各選項是否屬於營造或施工費的組成項目：

• 與建物實體施工直接或間接相關的材料成本，屬於營造或施工費。
• 因營造施工所生的相關稅捐及資金占用成本，依規定亦可列入營造或施工費的估算範圍。
• 廣告費是建物開發、銷售或推廣所需支出，雖可列入建物重建成本的其他費用，但不屬於營造或施工費本身。

所以，不包含於營造或施工費的是廣告費。

選項分析

(A) 間接材料費：錯誤選項

核心觀念

本題考查成本法中「營造或施工費」的估算方法。依《不動產估價技術規則》關於營造或施工費估算方法之規定，以命題當年（民國 110 年）法規為準：

• 直接法：針對勘估標的本身各項工程，依工程數量、單價逐項估算營造或施工費。
• 間接法：選擇與勘估標的類似的比較標的或標準建物，先取得其營造或施工費，再就兩者間的條件差異進行價格調整。
• 單位工程法：將建物工程分成基礎、結構、外牆、室內裝修等單位工程，分別估算各項費用後加總。
• 淨計法：依建物總工程費或相關總價額，扣除特定費用、折舊等項目，以求取所需成本。

題幹明確指出「選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物」，再「比較條件差異並作價格調整」，這正是間接法的定義。

解題方法

本題可抓住兩個關鍵步驟：

1. 先選擇同一供需圈內近鄰地區或類似地區的類似建物。
2. 將比較建物的營造或施工費，依勘估標的與比較建物間的差異進行調整。

其概念可表示為：

$$勘估標的營造或施工費 = 比較標的營造或施工費 \pm 條件差異調整額$$

調整因素可能包括：

• 建築結構不同；
• 建材等級不同；
• 建築規模不同；
• 設計與施工品質不同；
• 屋齡或施工年度不同；
• 設備、裝修程度不同；
• 地區及施工條件不同。

這種方法不是從勘估標的的每一項工程逐項計算，而是以已知的類似建物成本作為基礎，再進行比較調整，因此屬於間接法。

選項分析

(A) 直接法

錯誤。

核心觀念

本題考查不動產收益估價中的「淨收益」計算，重點在於區分：

• 有效總收益：扣除合理空置率後的租金收入。
• 營業費用：地價稅、房屋稅、保險費、管理費及維修費。
• 貸款支出：屬於融資條件所產生的債務支出，計算不動產本身的淨收益時不予扣除。

因此，本題的淨收益公式為：

$$淨收益＝有效總收益－營業費用$$

解題方法

一、計算全年潛在總租金收入

辦公室面積為 $100$ 坪，每月每坪租金為 $1,000$ 元：

$$100 \times 1,000 \times 12＝1,200,000\text{ 元}$$

二、扣除合理空置損失

合理空置率為 $8\%$，空置損失為：

$$1,200,000 \times 8\%＝96,000\text{ 元}$$

有效總收益為：

$$1,200,000－96,000＝1,104,000\text{ 元}$$

三、扣除營業費用

每年地價稅、房屋稅、保險費、管理費及維修費合計 $120,000$ 元：

$$1,104,000－120,000＝984,000\text{ 元}$$

貸款支出 $200,000$ 元屬於投資人的融資支出，不屬於不動產本身的營業費用，因此不列入淨收益扣除項目。

選項分析

• (A) 1,080,000 元：錯誤。 計算為：

核心觀念

本題考查《不動產估價技術規則》中，採用「折現現金流量分析法」進行不動產證券化估價時，現金流量各項目應如何推估。

折現現金流量分析法，是將估價標的未來各期預期產生的淨收益，以適當折現率折算為估價基準日之現值。基本概念如下：

$$價值＝\sum_{t=1}^{n}\frac{CF_t}{(1+r)^t}$$

其中：

• $CF_t$：第 $t$ 期之淨現金流量
• $r$：折現率
• $n$：收益期間

淨現金流量通常係由收入扣除總費用後計算：

$$淨現金流量＝總收入－總費用$$

因此，總費用的推算資料會直接影響各期淨現金流量及最後估算價值。

本題涉及不動產證券化的特殊估價情形。依命題當年（民國 110 年）《不動產估價技術規則》規定，以不動產證券化為估價目的者，採折現現金流量分析法時，總費用應依「信託計畫資料」加以推算。

解題方法

本題不需要計算，直接掌握「估價目的」與「資料來源」的對應關係即可。

一般不動產收益估價，收入及費用可以參考市場租金、市場交易資料、同類不動產營運狀況等市場資訊。但不動產證券化具有特定的信託架構，其收益來源、管理方式、信託期間、費用負擔及相關支出，通常已在信託計畫中具體規劃。

因此，為使折現現金流量與證券化商品實際運作情形一致，總費用應以信託計畫所載資料作為推算依據，而非單純採用一般市場資料或歷史費用資料。

選項分析

(A) 市場相關資料

錯誤。

市場相關資料主要用於了解同類不動產的租金水準、出租率、營運成本或市場收益狀況，屬於一般收益估價的重要參考資料。

核心觀念

本題考查比較標的成交價格的「價格日期調整」。比較標的成交日與勘估標的價格日期不同時，應利用價格指數，將比較標的的成交價格調整至勘估標的的價格日期。

以命題當年（民國 110 年）法規及不動產估價實務觀念為準，價格日期調整公式為：

$$調整後價格 = 比較標的成交價格 \times \frac{勘估標的價格日期指數}{比較標的成交日期指數}$$

本題中，民國 110 年 1 月至民國 110 年 9 月，價格指數由 95 上升至 101，表示價格水準上升，因此調整後價格應高於原成交價格。

解題方法

已知：

• 比較標的成交價格：$2,000$ 萬元
• 成交時價格指數：$95$
• 勘估標的價格日期指數：$101$

代入公式：

$$調整後價格 = 2,000 \times \frac{101}{95}$$

先計算指數調整倍數：

$$\frac{101}{95} \approx 1.0631579$$

因此：

$$調整後價格 = 2,000 \times 1.0631579 \approx 2,126.32\text{ 萬元}$$

四捨五入後約為 $2,126$ 萬元。

故選 (C)。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》對「租金估計」及「不動產證券化估價」的特殊規定。以命題當年（民國110年）法規為準，規則採取下列二層次：

1. 一般不動產租金估計，以勘估標的的「實質租金」為原則。
2. 以不動產證券化為估價目的，並採「折現現金流量分析法」估價時，各期淨收益以勘估標的的「契約租金」計算為原則。

因此，本題必須分別判斷一般租金估計與證券化估價的租金基礎，不能將兩者混為一談。

相關租金概念

• 契約租金：租賃契約中所約定的租金金額，重點在於契約約定內容。
• 實質租金：從租賃關係的實際經濟內容出發，將租金以外但實質上與租賃收益有關的項目納入或調整後，反映出租人實際取得的租賃收益。
• 經濟租金：通常係指在正常市場條件下，依勘估標的的使用效益及市場租賃行情所形成的租金，較偏向市場租金或合理收益水準。

解題方法

本題可用「一般原則＋證券化例外」判斷：

$$\text{一般租金估計} \rightarrow \text{實質租金}$$ $$\text{不動產證券化＋折現現金流量分析法} \rightarrow \text{契約租金}$$

折現現金流量分析法係將未來各期預期收益折算為現在價值，其基本概念為：

$$V=\sum_{t=1}^{n}\frac{NOI_t}{(1+r)^t}$$

其中，$NOI_t$為第 $t$ 期淨收益。證券化估價重視資產未來可依契約穩定產生的現金流，因此各期淨收益原則上以契約租金計算，而非改採市場行情推估的經濟租金。

核心觀念

本題考查都市更新權利變換前，房地總價如何依「房地價值比」拆分土地價值，並與基地素地價格比較，以判斷基地之權利價值。

房地價值比為 $1:9$，通常表示：

• 建物價值：土地價值 $=1:9$
• 房地總價中，土地所占比例為：

$$\frac{9}{1+9}=\frac{9}{10}$$

依《不動產估價技術規則》關於權利變換前權利價值評估之規定，應以房地價值拆分所得之土地價值，並參考基地素地價格，判斷基地權利價值。

本題以命題當年（民國 110 年）法規為準。

解題方法

房地總價為 $1,500$ 萬元，土地占房地價值比的 $9$ 成，因此由房地總價換算出的土地價值為：

$$1,500 \times \frac{9}{10} =1,350\text{ 萬元}$$

題目另給基地素地價格 $1,300$ 萬元，作為土地價值的比較基準。兩者比較如下：

$$1,350\text{ 萬元}>1,300\text{ 萬元}$$

因此，本題基地之權利價值採房地價值比換算出的土地價值 $1,350$ 萬元。

建物價值則為：

$$1,500-1,350=150\text{ 萬元}$$

但本題詢問的是「基地之權利價值」，並非整體房地總價，所以不能直接採 $1,500$ 萬元。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》對「特殊宗地」估價方法的規定。特殊宗地因使用目的、收益型態及交易市場與一般建築用地不同，法規針對不同類型宗地，指定其估價的原則性方法。

以命題當年（民國 110 年）法規為準：

• 公共設施保留地：以比較法估價為原則。
• 林地：以收益法估價為原則。
• 農場：以比較法估價為原則。
• 墓地：以比較法估價為原則。

因此，本題應找出與法規規定不符的選項。

解題方法

逐一比對各類特殊宗地的「原則估價方法」：

$$\text{法規規定的原則方法} \quad \longleftrightarrow \quad \text{選項所載方法}$$

其中，林地的價值通常與林木生長、採伐收益及土地未來收益密切相關，具有持續收益的特性，因此法規以收益法為原則，而非比較法。

選項分析

(A) 公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。

正確。

公共設施保留地雖受使用限制，但市場上仍可能存在相同性質或類似條件的交易案例。依《不動產估價技術規則》，公共設施保留地之估價以比較法為原則，再依其使用限制、取得機會及市場交易條件等因素調整價格。

因此，(A) 所述符合規定。

(B) 林地之估價，以比較法估價為原則。

錯誤。

核心觀念

本題考「不動產估價之價格種類」，依《不動產估價技術規則》於命題當年（民國110年）之規定，主要區分如下：

• 正常價格：不動產在正常市場、正常交易條件下，由一般市場交易形成之客觀合理價格。
• 限定價格：具有市場性之不動產，因交易對象或交易條件受到特定限制，而形成的價格。
• 特定價格：不動產在特定條件下形成，且該條件已明顯脫離一般市場交易條件的價格。
• 特殊價格：不具有市場性之不動產，在特殊交易條件下形成的價格。

本題的關鍵在於「土地承租人」與「所承租土地」之間，具有既存的租賃關係，購買人並非一般不特定市場交易者，而是具有特定身分及特定交易目的的承租人。

解題方法

判斷價格種類時，應依序觀察：

1. 標的是否具有市場性；
2. 交易對象是否為一般不特定人；
3. 是否存在特定交易條件或特殊使用目的。

本題中，承租人欲購買所承租土地，並非單純以一般市場價格購買任意土地，而是基於既有租賃關係，且購買後預定繼續使用該土地。承租人對該土地具有使用上的特殊關聯，交易對象及交易條件均受到限制。

因此，該價格是具有市場性的不動產，在特定交易對象與特定交易條件下形成的價格，屬於限定價格。

選項分析

(A) 正常價格

錯誤。

正常價格是以一般市場交易為前提，交易雙方通常為不特定的市場參與者，且沒有特殊身分關係或特別交易條件。

核心觀念

不動產價格影響因素，依影響範圍通常分為：

1. 一般因素：對整個社會、全國或多數不動產市場普遍發生作用的因素，例如政治、經濟、社會、人口、金融、法律及重大公共事件等。
2. 區域因素：對特定都市、生活圈、商圈或地域內不動產價格產生共同影響的因素，例如區域交通、公共設施、產業發展及商圈機能。
3. 個別因素：僅對某一宗不動產或特定標的產生影響的因素，例如面積、格局、樓層、臨路狀況、採光及建物設備等。

本題的疫情屬於廣泛性的社會與經濟事件，造成各地商圈人潮減少、店面空置率提高，影響範圍不限於單一商圈或單一店面，屬於一般因素。

解題方法

判斷價格影響因素的關鍵，在於觀察「影響範圍」：

• 影響全國或多數地區的不動產市場：一般因素。
• 只影響某一地區或商圈：區域因素。
• 只影響單一不動產：個別因素。

題幹使用「近年受疫情影響」及「各地商圈」等描述，表示疫情造成的社會活動與消費行為改變，具有廣泛、普遍的市場影響。其作用不在於某一店面的特殊條件，而是整體市場環境的變動，因此選擇一般因素。

選項分析

(A) 一般因素：正確

核心觀念

本題考「比較法」中比較標的交易日期至勘估標的價格日期之「價格日期調整」。

• 勘估標的價格日期：民國 110 年 8 月 15 日
• 勘察日期：民國 110 年 9 月 15 日
• 比較標的交易日期：民國 110 年 7 月 10 日

價格日期調整，是將比較標的在交易日的價格，調整至勘估標的價格日期的價格水準。計算基準是「交易日期」與「價格日期」，不是勘察日期。

本題涉及不動產估價比較法及價格日期調整之觀念，法規適用以命題當年（民國 110 年）法規為準。

解題方法

比較標的交易發生於 7 月，勘估標的價格日期位於 8 月，因此應利用 7 月與 8 月的不動產指數進行調整：

$$價格日期調整百分率 = \frac{價格日期指數}{交易日期指數} \times 100\%$$

代入題目資料：

$$= \frac{108}{106}\times 100\%$$ $$=101.8868\%\approx 102\%$$

因此，應將比較標的交易價格調整為交易當時價格的約 $102\%$，表示自 7 月 10 日至 8 月 15 日，價格水準約上升 $2\%$。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》對「未完工建物」之估價原則。估價應以勘估時點之實際狀態為基礎，未完工建物尚未具備完整建物之使用效能，因此應按照勘估時已實際完成的部分估算其價格。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，未完工建物應依「實際完成部分」估價。

解題方法

解題關鍵在於掌握估價的「現況原則」：

1. 估價應以勘估時點的標的現況為準。
2. 未完工建物尚未完成全部工程，不能直接視為已完工建物估價。
3. 但未完工建物仍可能具有使用價值、交易價值或殘餘價值，並非完全沒有價值。
4. 因此，應依勘估時已完成的實際部分，斟酌其完成程度、使用效能、工程狀態及必要修繕或完成成本等因素估價。

這裡的「依實際完成部分估價」，並非單純以完工程度百分比乘以完工後價格，而是依現場實際完成狀況判斷其在估價基準日的合理價格。

選項分析

(A) 未完工之建物應依比準建物進行估價。

錯誤。

比準建物是比較法中用來與勘估標的進行比較、調整的類似建物或案例。比較法可作為估價方法之一，但「比準建物」並不是未完工建物的法定估價原則。

本題的直接規定是依未完工建物的實際完成部分估價，不能以「依比準建物」取代。

核心觀念

本題考「土地收益價格」的收益還原法。房地總淨收益由土地與建物各自產生，因此：

$$房地淨收益＝土地淨收益＋建物淨收益$$

土地收益價格的計算公式為：

$$土地收益價格＝\frac{土地淨收益}{土地收益資本化率}$$

本題不涉及特定法條，收益資本化率及收益價格均依題目所給條件計算。

解題方法

已知：

• 房地淨收益：$100$ 萬元／年
• 建物淨收益：$60$ 萬元／年
• 土地收益資本化率：$2\%$

先求土地淨收益：

$$土地淨收益＝房地淨收益－建物淨收益$$ $$＝100－60＝40\text{ 萬元／年}$$

再以土地收益資本化率還原土地收益價格：

$$土地收益價格＝\frac{40}{2\%}$$ $$＝\frac{40}{0.02}=2,000\text{ 萬元}$$

因此選擇 (B) 2,000 萬元。

選項分析

• (A) 1,000 萬元：錯誤。 此數值相當於以 $4\%$ 作為土地收益資本化率計算：

$\frac{40}{0.04}=1,000\text{ 萬元}$

$4\%$ 是建物收益資本化率，不是土地收益資本化率。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 43 條對「收益資本化率」考慮因素的法定列舉。

收益資本化率係將不動產之年收益資本化為價格時所使用的比率，基本關係式為：

$$價格=\frac{年收益}{收益資本化率}$$

收益資本化率愈高，表示投資人要求的報酬或承擔的風險愈高，在收益一定的情況下，推估價格愈低。因此，決定收益資本化率時，必須考量貨幣、利率、投資報酬與風險，以及不動產市場價格等因素。

本題以命題當年（民國 110 年）法規為準。依該條規定，收益資本化率應考慮：

1. 貨幣變動之狀況
2. 銀行定期存款利率
3. 不動產投資之獲利及風險
4. 不動產價格變動趨勢

解題方法

本題屬於法條文字辨識題，解題關鍵是將各選項與《不動產估價技術規則》第 43 條所列因素逐一比對。

法條使用的用語是「不動產投資之獲利及風險」，並非「不動產投資之損益」。因此，選項 C 並非該條所列的法定用語與考慮因素。

選項分析

核心觀念

本題考「租金收益率」與「年租金」的關係。

租金收益率通常以不動產每年所產生的淨收益，除以市場價格計算：

$$租金收益率=\frac{年租金－必要費用－租賃所得稅}{市場價格}$$

因此，已知市場價格、租金收益率、必要費用及租賃所得稅，即可反推出年租金。

本題未涉及特定法條，計算以題目所給資料為準。

解題方法

已知：

• 市場價格：$1,000$ 萬元
• 租金收益率：$5\%$
• 必要費用：$20$ 萬元／年
• 租賃所得稅：$2$ 萬元／年

先計算每年應取得的淨收益：

$$1,000萬元 \times 5\%=50萬元$$

依收益率公式：

$$年租金－必要費用－租賃所得稅=淨收益$$

代入數據：

$$年租金－20萬元－2萬元=50萬元$$

因此：

$$年租金=50萬元+20萬元+2萬元=72萬元$$

故估計之年租金為 $72$ 萬元。

選項分析

核心觀念

本題考「續訂租約之租金估計」中的差額分配法。

差額分配法係先求出：

$$\text{市場正常租金}-\text{原實質租金}$$

再依出租人與承租人間的協議、談判力量或權利義務關係，將此租金差額加以分配，作為續訂租約租金的估計依據。

其中：

• 市場正常租金：在正常市場交易條件下，同類不動產合理形成的租金。
• 原實質租金：原租約實際產生的租金收益，已考量免租、折讓、租金補貼、附帶條件等因素，不必然等於契約文字記載的租金。
• 原契約租金：租約中約定的名目租金，可能因優惠或其他條件而與實際租金收益不同。

解題方法

差額分配法的判斷公式為：

$$\Delta R=R_m-R_e$$

其中：

• $R_m$：市場正常租金
• $R_e$：原實質租金
• $\Delta R$：續訂租約時應分配的租金差額

若市場正常租金高於原實質租金，表示原租約租金低於市場合理水準，雙方可就該差額進行分配；若市場正常租金低於原實質租金，則差額可能呈現負值，仍以同一比較基礎處理。

因此，本題所問的差額是：

$$\text{市場正常租金與原實質租金之差額}$$

選項分析

(A) 市場經濟租金與原契約租金之差額：錯誤

核心觀念

本題考查「實際建築使用容積率超過法定容積率」時，不動產估價應以何種範圍作為估價基礎。

以命題當年（民國110年）法規為準，依《不動產估價技術規則》的估價原則，房地估價應以合法、可認定的使用狀態為基礎。若建物實際使用容積超過法定容積，超過部分屬違法使用，不能將其全部價值視為合法房地價值。

因此，應以「實際建築使用中之合法部分」的現況進行估價。

解題方法

本題可分成兩個判斷層次：

1. 是否採法定容積率計算？ 題目不是要求將房地還原成尚未建築的法定容積上限，因此不能直接選擇法定容積率作為唯一估價基礎。

2. 實際使用超過法定容積時，超過部分是否納入？ 超過法定容積的部分若屬違法使用，具有被裁罰、限期改善、拆除或不能合法交易利用等風險，不能與合法建築部分同等評價。

估價範圍應限於：

$$\text{估價對象}=\text{實際建築使用中的合法部分}$$

並依其現況，例如建物用途、樓層、結構、屋況及市場交易條件估算價值。違法超容積部分不得直接按照完整現況併入房地總價。

選項分析

(A) 以原規定之法定容積進行估價

錯誤。

法定容積是判斷合法建築使用範圍的重要基準，但本題要求的是房地估價方式，並非單純以法定容積率重新推算一宗假設未超建的房地價值。

若僅以原規定法定容積進行估價，未反映現存合法建築部分的實際使用狀態，與題目所要求的「現況估價」不符。

(B) 以原規定法定容積的上限進行估價

錯誤。

核心觀念

本題考「區分所有建物地價分配率」與「樓層別效用比」的關係。

依不動產估價技術規則於命題當年（民國 110 年）所採計算觀念，區分所有建物的地價分配率可用下列公式估算：

$$\text{地價分配率} = \text{該戶樓層別效用比} - \left( \text{平均樓層別效用比} \times \text{全棟建物成本價格比率} \right)$$

樓層別效用比反映不同樓層因採光、視野、通風、噪音及市場偏好等因素所形成的價格差異。本題十樓的效用比高於全棟平均，因此其地價分配率也相對提高。

解題方法

已知：

• 該區分所有建物樓層別效用比：$110\%$
• 平均樓層別效用比：$105\%$
• 全棟建物成本價格占房地總價格比率：$40\%$

代入公式：

$$\text{地價分配率} = 110\% - (105\%\times40\%)$$

先計算：

$$105\%\times40\%=42\%$$

因此：

$$\text{地價分配率} = 110\%-42\% = 68\%$$

所以正確答案為 $68\%$。