112 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題詳解

核心觀念

本題測驗不動產估價之「價格形成因素」及「心理性瑕疵對不動產效用與價值之影響」，核心規範以命題當年（民國 112 年）法規為準：

1. 價格形成因素體系：依《不動產估價技術規則》第 14 條規定，影響不動產價格之因素包含：

• 一般因素：指影響不動產價格水準之總體自然、社會、經濟及政治等廣泛因素。
• 區域因素：指影響近鄰地區或類似地區不動產價格水準之氣候、環境、交通、公共設施等區域特性。
• 個別因素：指宗地、建物或權利本身所具備之個別條件與特性。其中建物個別因素包含構造、屋齡、配置、使用現況及個別心理感受等。

2. 不動產價格形成原理與心理性瑕疵：不動產價格是由「效用」、「相對稀少性」與「有效需求」三者交互作用而成。發生凶殺致死事件屬於非自然死亡事故，在台灣社會習俗與交易市場中被視為「重大心理性瑕疵」（交易嫌惡設施），會直接削弱標的物之心理效用與市場承購意願，產生折價與價值減損。

解題方法

本題為申論題，採雙層邏輯切入作答：

1. 第一問：事件歸類分析

• 檢驗事件發生之範疇：凶殺致死事件並非普遍影響整個國家社會（非一般因素），亦非擴及整個生活圈或鄰近街廓（非區域因素），而是發生在特定大樓之第 10 層梯廳，直接依附並影響該特定建物／樓層。
• 歸納定性：此事件屬於影響不動產價格之**「個別因素」（細項歸屬為「建物之個別因素」或「個別心理性因素」**）。

2. 第二問：價格影響分析

• 物理與機能空間相依性：梯廳為該樓層區分所有建物之「共用部分」，為專有部分住戶每日出入必經動線，空間心理感受直接外溢至該樓層之專有部分。
• 市場效用與需求減損：傳統民情對凶殺致死案件具強烈嫌惡感與心理陰懼，導致承購意願大幅驟降（有效需求萎縮），承租或買賣皆面臨高度市場抗性。
• 估價價格減損定性：在估價學理上，該事件造成標的產生心理性折舊與價值減損，買方必定大幅壓低出價或要求折價空間。因此，該事件必定會負面影響（降低）該層樓之價格。

子題論述剖析

核心觀念

本題評量不動產估價「成本法」中建物累積折舊額與成本價格之推算，並進一步測驗考生對估價規範與市場實務限制之專業批判能力。法規依據以命題當年（民國 112 年）《不動產估價技術規則》為準：

1. 成本價格定義：依《不動產估價技術規則》第 48 條，成本價格指求取勘估標的在價格日期之重新建造成本，扣減其累積折舊額後所求得之價格。
2. 等速折舊路徑（定額法）：依《不動產估價技術規則》第 64 條第 1 款，等速折舊指建物在耐用年數內，每年折舊額均相同之計算方式。
3. 相關參數與公式：

• 重新建造成本（$C$）：800 萬元。
• 耐用年數（$E$）：50 年。
• 經歷年數（$N$）：10 年。
• 殘餘價格率（$s$）：5%。
• 每年折舊額（$d$）： $d = \frac{C \times (1 - s)}{E}$
• 累積折舊額（$D_N$）： $D_N = d \times N$
• 建物現在價值（成本價格 $P$）： $P = C - D_N$

解題方法

本題包含定量計算與定性分析兩大層面，解題關鍵步驟如下：

一、建物現在價值之計算步驟

1. 計算每年折舊額（$d$）： 依定額法公式帶入各項條件： $d = \frac{800 \times (1 - 0.05)}{50} = \frac{800 \times 0.95}{50} = \frac{760}{50} = 15.2\text{ 萬元/年}$

2. 計算 10 年累積折舊額（$D_{10}$）： $D_{10} = d \times N = 15.2 \times 10 = 152\text{ 萬元}$

3. 計算建物現在價值（成本價格 $P$）： $P = C - D_{10} = 800 - 152 = 648\text{ 萬元}$

二、專業人士觀點之價格合理性分析

依估價學理與市場實務，純粹以技術規則公式計算所得之 648 萬元，屬於高度抽象與簡化的理論數值，其合理性有以下局限與檢討空間：

1. 僅反映物理性折舊，未涵蓋功能性與經濟性折舊： 等速折舊公式主要反映時間推移所造成的結構磨耗（物理性折舊）。然而，10 年中古住宅常伴隨格局不符現代需求、缺乏現代弱電或電梯設備等「功能性折舊」，或面臨周遭商圈轉移、鄰近嫌惡設施等「經濟性（外部性）折舊」。公式未將後兩者扣除，價格可能被高估。
2. 忽略「維護修繕現況」與「有效年數」之調整：

核心觀念

不動產估價影響因素可依作用範圍區分為一般因素、市場因素、區域因素及個別因素。本題考的是「面對公園第一排」所描述的特徵，影響範圍落在哪一層級。

「面對公園第一排」指特定房屋與公園的相對位置及景觀條件，屬於該不動產本身的區位、環境特徵，歸為個別因素。

解題方法

判斷時可先看因素的影響範圍：

• 影響全國或整體社會經濟者，屬一般因素。
• 影響不動產市場供需或交易者，屬市場因素。
• 影響某一特定地區不動產者，屬區域因素。
• 針對特定宗地或建物本身的條件者，屬個別因素。

題幹描述的是某一房屋是否位於公園第一排，不是整個地區共同具備的條件，因此歸入個別因素。

選項分析

核心觀念

本題考查不動產估價的價格種類。依命題當年（民國 112 年）《不動產估價技術規則》的分類，特殊價格、特定價格與限定價格各有不同適用情形。

本題的關鍵在於標的為「總統府」：它具有特殊的政治、歷史及象徵意義，受託評估其價值時，所評估的並非一般市場交易下的通常價格，而是具有特殊性質的價格，因此屬於特殊價格。

解題方法

先看題目是否描述一般市場交易條件下的不動產價值，再判斷標的或交易條件是否具有特殊性。總統府的價值評估，重點不在特定買賣雙方，也不是數個不動產合併處分所形成的價值，而在標的本身具有特殊的政治與歷史性質，故選特殊價格。

選項分析

核心觀念

本題考查不動產價格影響因素的分類。依不動產估價相關觀念，價格影響因素可分為一般因素、市場因素、區域因素及個別因素：

• 一般因素：影響整體不動產市場的社會、經濟、政治、法律及行政等因素。
• 市場因素：特定不動產市場的供給、需求及競爭情形。
• 區域因素：影響某一特定區域內不動產價格的條件。
• 個別因素：標的本身的條件，例如基地形狀、面積、臨路情形及建物狀況。

解題方法

題幹的關鍵是「各直轄市、縣（市）國土計畫公告實施」。國土計畫屬於政府的土地利用與空間規劃政策，會影響各地整體土地使用及不動產市場，性質上屬於政策、行政層面的影響因素，因此歸類為一般因素。

此處應依題目所指因素的性質判斷；公告範圍涵蓋全國各直轄市、縣（市），並非只針對單一標的或單一不動產市場。

選項分析

核心觀念

本題考「預測原則」。收益性不動產的價值，與其未來能帶來的收益有關；估價師須預測不動產自估價時點起，在未來期間可能產生的收益，並據以評估價值。收益估價的基本概念可用收益資本化表示：

因此，估價師應重視對未來收益的合理預測。

解題方法

抓住題幹中的「將來的收益」即可。題目問估價師求取未來收益以評估不動產價值時，應重視哪一項原則；直接對應「預測原則」，故選（C）。

選項分析

• (A) 期日原則：錯誤。 不動產估價應以明確的估價時點為基準，評估該時點的不動產價值。它強調價值與估價日期的關聯，並非預測未來收益的原則。
• **(B) 外部性原則：錯誤。

核心觀念

本題考「貢獻原則」：不動產的某項改良或設備，若能增加整體不動產的效用或價值，該改良所帶來的價值增額，就是它對不動產的貢獻。判斷重點在於：新增設備是否使房屋更便利、實用，並因此提高價格。

解題方法

題目指出，老舊公寓加裝電梯後「價格也因此提升」。電梯改善住戶垂直移動的便利性，提升公寓的使用效用，並對其價格增加有所貢獻。因此，應以改良對不動產價值的增益來判斷，符合貢獻原則。

選項分析

• (A) 收益分配原則：錯誤。 此原則關注土地、勞力、資本、管理等生產因素如何分配其創造的收益。本題問的是加裝電梯對不動產價格的增值效果，並非收益如何分配。
• **(B) 貢獻原則：正確。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》中比較法的「交易情況調整」。比較標的若因特殊交易關係而使成交價格偏離正常價格，估價時應調整該交易價格，使其符合正常交易情況。父親將不動產賣給兒子，屬親屬間交易，可能受特殊關係影響，應進行情況調整。

本題法規說明以命題當年（民國 112 年）法規為準。

解題方法

先辨認題幹所述因素屬於哪一種調整：親屬間買賣關係影響的是「交易成立的情況」，而非價格日期、所在區域或當事人個人條件。因此應選「情況調整」。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 67 條的建物殘餘價格率規定。以命題當年（民國 112 年）法規為準，建物殘餘價格率由不動產估價師公會全國聯合會公告，並以不超過 10% 為原則。

殘餘價格率是指建物經濟耐用年數屆滿後，剩餘結構材料及內部設備仍可在市場出售的價格，占建物總成本的比率。

解題方法

核心觀念

本題考收益法中的直接資本化法。收益價格是以不動產每年可獲得的淨收益，除以收益資本化率計算：

淨收益與資本化率的期間須一致；題目給的是平均每年淨收益及年收益資本化率，故可直接代入。

解題方法

每坪年淨收益為 $3{,}000$ 元，收益資本化率為 $5\%=0.05$：

因此，每坪收益價格為 6 萬元。

選項分析

核心觀念

本題考「收益法」推算勘估標的總費用時，哪些支出應列入計算。收益法以勘估標的未來收益為基礎，推算其價格；計算淨收益時，通常自總收入中扣除維持標的正常使用及收益所需的費用，例如稅捐、維修費及管理費等。

土地增值稅屬土地移轉時，按土地漲價總數額課徵的稅捐，並非持有、使用或維持不動產收益所需的經常性費用，因此不列入收益法推算的總費用。

解題方法

判斷各選項是否為持有或營運不動產時會發生的經常性費用。地價稅、房屋稅及維修費均與標的持有、使用或維護有關；土地增值稅則以土地移轉為課徵情境，性質不同，應選出該項。

本題涉及不動產估價技術規則的收益法規定，解題以命題當年（民國 112 年）法規為準。

選項分析

核心觀念

本題考樓層別效用比的計算。樓層別效用比以同一比較基準下各樓層的價格效用表示；題目另給建物價格占不動產價格的比例，因此應先將總售價拆分為土地與建物部分，不能直接用兩樓層的總售價相除。

解題方法

設不動產價格為土地價格與建物價格之和。已知建物占不動產價格的 $40\%$，則土地占 $60\%$。依題目設定，樓層差異反映在建物部分，土地部分則視為相同。

以每坪平均售價 $60$ 萬元作為基準：

• 平均建物價格：$60 \times 40\% = 24$ 萬元
• 平均土地價格：$60 \times 60\% = 36$ 萬元

4 樓每坪售價為 50 萬元，且其樓層別效用比為 $100\%$，因此其建物價格為：

$50 - 36 = 14\text{ 萬元}$

1 樓每坪售價為 75 萬元，因此其建物價格為：

$75 - 36 = 39\text{ 萬元}$

樓層別效用比以建物價格比較，故：

$\frac{39}{14}\times 100\% \approx 278.57\%$

核心觀念

本題考不動產估價中，以資金來源計算利息時，如何為自有資金、預售收入及借款選用適當的計息利率。判斷重點是資金的性質與用途，不能將不同來源的利率互換。

解題方法

題目提供三種利率：

• 一年期定存利率：$1.57\%$
• 活存利率：$0.58\%$
• 短期放款利率：$7.11\%$

依本題採用的計息方式，自有資金利率以定存利率與活存利率的加權平均計算：

此數值與選項 C 的 $1.52\%$ 不同；但官方答案指定 C，因此應注意：題目未提供權重或其他可推得 $1.52\%$ 的資料，單憑所列三種利率，無法依上述平均方式推出 C。若以官方答案為準，考試作答應選 C；就題目現有資訊而言，計算依據並不完整。

選項分析

核心觀念

本題考查成本法中估算營造施工費的「淨計法」。依《不動產估價技術規則》的成本法相關規定，淨計法是將勘估標的施工所需的各種建築材料及人工數量，分別乘以價格日期當時的材料單價與人工工資，再加計管理費、稅捐、資本利息及利潤，以求得營造施工費。

解題方法

辨認題幹描述的計算步驟即可：先逐項計算「材料數量 × 材料單價」及「人工數量 × 人工工資」，再加計相關費用與利潤。這正是淨計法的定義。

可以用下式整理：

本題涉及法規定義，以命題當年（民國 112 年）法規為準。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》的租金估計原則。依命題當年（民國 112 年）法規，第 130 條規定：「不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。」因此，題目問租金估計以何種租金為原則，應選「實質租金」。

實質租金是承租人每期支付予出租人的租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益後的總數。

解題方法

先抓題幹中的關鍵字「租金估計」及「為原則」，再對應《不動產估價技術規則》第 130 條。條文直接指定以「實質租金」為原則，不需另行計算。

選項分析

核心觀念

本題考「收益資本化率」的決定方法。市場萃取法是從數個與勘估標的相同或相似的比較標的，取得其淨收益與價格，再以淨收益除以價格計算資本化率，最後比較各商數以決定勘估標的適用的收益資本化率。

解題方法

題幹的關鍵線索是「選擇數個相同或相似之比較標的」，並以「淨收益除以價格」求得商數後比較。這正是由市場成交資料萃取收益資本化率的作法，因此應選市場萃取法。

選項分析

• (A) 風險溢酬法：錯誤。 此法以無風險利率為基礎，考量投資標的的風險、流動性等因素，加計相應溢酬以推估收益資本化率；不是從比較標的的淨收益與價格直接計算。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第二節「特殊宗地估價」中，不同特殊宗地的估價原則。解題關鍵是辨認：哪些宗地條文只要求考量特定價格因素，哪些宗地明定以比較法估價為原則。

本題依命題當年（民國 112 年）法規規定作答。

解題方法

逐一比對選項與《不動產估價技術規則》第 90 條至第 94 條：

• 溫泉地：考量水權內容、開發成本、水量、水質、水溫、交通、相關設施及遊客人數等因素。
• 高爾夫球場：考量會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素。
• 林地：視林木成長情形，分別採比較法、收益法及成本法估價。
• 鹽田：以比較法估價為原則。

因此，只有鹽田的條文直接符合題目所述。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 2 條及第 20 條的計量模型分析法。依第 2 條，計量模型分析法是蒐集相當數量且具代表性的比較標的，透過模型求出各主要影響價格因素與比較標的價格的關係式，再據以推算各因素的調整率及調整額。

依第 20 條，運用計量模型分析法須符合若干條件，包括比較標的數量、迴歸分析的調整後判定係數，以及係數估計值的顯著機率。本題依民國 112 年命題時的法規規定作答。

解題方法

先抓住「只能」一詞，再對照法規定義。計量模型分析法的用途不只在推算調整率，也包括推算調整額。因此，凡稱「只能推算調整率」者，即與法規定義不符。

其餘三項則可直接用第 20 條的門檻核對：調整後判定係數須達 0.7；截距項以外的主要影響價格因素，其係數估計值同時為零的顯著機率不得大於 5%。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》的不動產租金估計。依命題當年（民國 112 年）法規，不動產租金估計以承租人每期支付給出租人的租金為基礎，並將押金或保證金、權利金及其他相關運用收益一併納入估計。因此，判斷重點是租金估計所涵蓋的收益項目，以及新訂、續訂租約的估計方式。

解題方法

先比對選項是否符合租金估計的基本原則，再檢查新訂與續訂租約的估計方法是否對調，最後確認使用目的是否屬於估計時應考量的因素。

選項分析

(A) 正確。 此選項符合不動產租金估計的基本原則：估計承租人每期支付的租金時，應將押金或保證金、權利金及其他相關運用收益納入計算。這些項目均可能構成出租人因出租不動產取得的經濟收益，不能只看每期名目租金。

核心觀念

本題考查收益法中的債務保障比率（Debt Coverage Ratio, DCR）、貸款常數，以及由不動產總收益報酬率推算收益資本化率。貸款常數是每年本利攤還額占貸款本金的比率；債務保障比率則為淨收益占年度債務償還額的比率：

解題方法

不動產價格為 $60$ 億元，自有資金為 $15$ 億元，因此貸款金額為：

貸款常數為 $0.1$，故年度債務償還額為：

債務保障比率要求為 $1.5$ 倍，依定義可得淨收益：

收益資本化率以淨收益除以不動產價格計算：

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》對特殊宗地估價方法的規定。依命題當年（民國 112 年）法規，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。

比較法是蒐集與勘估標的條件相近的不動產買賣或收益實例，分析實例與標的在區域因素、個別因素上的差異，經調整後推估標的價格。公共設施用地或保留地的使用、交易條件受限，估價時仍以市場比較為原則。

解題方法

題幹直接詢問法定的估價原則，辨認「公共設施用地及公共設施保留地」這組特殊宗地類型後，對應《不動產估價技術規則》規定，即選比較法。

選項分析

核心觀念

本題考「土地建築開發成本」的分類。開發成本可依與工程施工的關係，區分為直接成本與間接成本：

• 直接成本：直接投入開發工程、可歸屬於施工本身的費用，例如施工人員工資及施工材料費。
• 間接成本：為完成開發所需，但不直接構成施工工作的費用，例如規劃設計費、管理費及銷售費。

解題方法

先判斷各項費用是否直接投入施工。施工人員的施工費用直接歸屬於工程施作，屬直接成本；規劃設計、管理及銷售則是開發所需的支援性費用，屬間接成本。因此，題目詢問「不屬於間接成本」時，應選施工人員施工費用。

選項分析

核心觀念

本題測驗不動產估價「成本法」中房地成本價格之計算公式，法源依據為《不動產估價技術規則》第 60 條（以命題當年民國 112 年法規為準，現行規定亦同）。

估價實務與法規核心在於區分「總成本」與「成本價格」之差異：

1. 土地不提列折舊：土地通常具有永久使用性，不計折舊，故以「土地總成本」（或推算之土地價值）計入。
2. 建物須扣除折舊：建物會隨時間產生實體損耗與功能衰退，因此必須從「建物總成本」中減除「建物累積折舊額」，扣減後之淨額稱為「建物成本價格」（依《不動產估價技術規則》第 59 條：$\text{建物成本價格} = \text{建物總成本} - \text{建物累積折舊額}$）。
3. 兩者合計為房地成本價格：房地合併之成本價格，即為土地成本加上已反映折舊後之建物成本價格。

解題方法

依據《不動產估價技術規則》第 60 條明文規定：

「房地價格推算成本價格時，土地總成本以勘估標的所耗費之土地總成本，或依第四十八條推算之土地價值為準；建物總成本依第五十條推算之營造施工費為準。 房地成本價格之計算公式如下： $\text{房地成本價格} = \text{土地總成本} + \text{建物成本價格}$」

因此，直接套用技術規則第 60 條之法定公式即可得出正確選項。

核心觀念

本題測驗《不動產估價技術規則》中關於收益資本化率（Capitalization Rate）或折現率（Discount Rate）之決定方法。

依據命題當年（民國 112 年）之《不動產估價技術規則》第 43 條規定（現行規定亦同）：

「收益資本化率或折現率應視不動產收益之穩定性、投資風險性、貨幣之時間價值及預期物價變動情形，選擇下列方法決定之： 一、風險溢酬法。 二、市場萃取法。 三、加權平均資金成本法。 四、債務尋償比率法。 五、折現現金流量分析法。」

考生須清楚區分「求取資本化率／折現率之法定方法」與「直接推估不動產價值之估價簡算法（如乘數法）」。

解題方法

本題屬於法規標準列舉與估價學理歸納題。解題切入點如下：

1. 法規列舉比對：檢視四個選項是否屬於《不動產估價技術規則》第 43 條明定之五種方法之一。
2. 估價學理辨析：

• 收益資本化法公式為： $P = \frac{NOI}{R}$ （其中 $P$ 為收益價格、$NOI$ 為淨收益、$R$ 為收益資本化率）
• 「乘數法」係直接利用市場之乘數乘上收入以求得不動產總價值，公式為： $P = EGI \times EGIM$ （其中 $EGI$ 為有效總收入、$EGIM$ 為有效總收入乘數）
• 乘數法是求取「不動產價格」之簡速估價手法，而非求取「收益資本化率或折現率」之方法。

選項分析

• (A) 加權平均資金成本法（WACC）：屬於法定方法。
• 《不動產估價技術規則》第 43 條第 1 項第 3 款明定。

核心觀念

本題以命題當年（民國 112 年）法規為準。 本題考核重點為《不動產估價技術規則》第 25 條關於「比較法試算價格調整率上限與比較標的之排除標準」。 不動產比較法在進行比較標的與勘估標的條件修正時，須歷經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整。為確保比較標的具備足夠的替代性與參考價值，避免調整幅度過大導致估價結果嚴重失真，法規對「單項因素調整率」與「總調整率」設有法定門檻限制。

解題方法

依據《不動產估價技術規則》第 25 條規定：

「試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或缺乏適當之比較標的，並於估價報告書中敘明者，不在此限。」

對照題目文文字：

1. 區域因素調整、個別因素調整或其任一單獨項目之價格調整率大於（甲），故（甲）為 $15\%$。
2. 情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於（乙），故（乙）為 $30\%$。

因此，（甲）為 $15\%$，（乙）為 $30\%$。

核心觀念

本題測驗「成本法」中「土地開發分析法」（Land Development Analysis Method）之土地開發分析價格計算。

依據中華民國法規（以命題當年民國 112 年法規為準，現行法亦同）：

1. 定義（不動產估價技術規則第 61 條）： 土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發總成本、適當利潤率及利息後，以求得開發前或建築前土地價值之方法。
2. 計算公式（不動產估價技術規則第 67 條）： 土地開發分析價格之計算公式如下： $V = \frac{S}{(1 + R)(1 + i)} - (C + M)$ 各項變數代表意義：

• $V$：土地開發分析價格。
• $S$：開發後預期總銷售金額。
• $R$：適當之利潤率。
• $i$：開發所需總成本之資本利息綜合利率。
• $C$：開發所需之直接成本。
• $M$：開發所需之間接成本。

解題方法

本題屬於標準公式代入題，解題切入點在於正確掌握不動產估價技術規則第 67 條之法定公式結構，將總銷售金額以複合方式折現（同時考量利潤率與資本利息綜合利率）後，再扣除開發總成本。

已知條件：

• 開發後預期總銷售金額 $S = 10\text{ 億元}$
• 適當之利潤率 $R = 10\% = 0.10$
• 開發所需之直接成本 $C = 6\text{ 億元}$
• 開發所需之間接成本 $M = 2\text{ 億元}$
• 資本利息綜合利率 $i = 5\% = 0.05$

計算步驟與推導：

1. 計算開發所需總成本 $(C + M)$： $C + M = 6\text{ 億元} + 2\text{ 億元} = 8\text{ 億元}$

2. 計算分母複合折現因子 $(1 + R)(1 + i)$： $(1 + R)(1 + i) = (1 + 0.10) \times (1 + 0.05) = 1.10 \times 1.05 = 1.155$

3. 計算總銷售金額折現後之現值 $\frac{S}{(1 + R)(1 + i)}$： $\frac{S}{(1 + R)(1 + i)} = \frac{10\text{ 億元}}{1.155} \approx 8.65801\text{ 億元}$

4. 扣除開發總成本，求算土地開發分析價格 $V$： $V = 8.65801\text{ 億元} - 8\text{ 億元} \approx 0.658\text{ 億元}$

核心觀念

本題測驗重點為特殊宗地估價中「一宗土地內有數種不同法定用途」的估價處理原則。

法規依據（以命題當年民國 112 年法規為準）： 依《不動產估價技術規則》第 121 條規定：

「一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量最有效使用、宗地狀況、各種用途之相關性及分割之難易度等，採視為一體估價或按不同法定用途分別估價。」 （現行法規內容相同，未有修正）。

解題方法

本題之解題切入點在於完整掌握《不動產估價技術規則》第 121 條規範之四大考量要件與兩種處理方式：

1. 四大考量要件：

• 最有效使用
• 宗地狀況（如地形、地勢、臨路寬度、深度等）
• 各種用途之相關性（用途間是否存在互補、互斥或主從關係）
• 分割之難易度（是否符合法定最小建築基地面積、畸零地限制、使用分區界線是否明確等）

2. 兩種處理方式：

• 採視為一體估價
• 按不同法定用途分別估價

當同一筆土地跨越不同使用分區或編定用途（例如同時涵蓋住宅區與商業區）時，絕不能直接忽略法定用途之異同或逕行以主要用途概括認定，必須經過上述完整考量後，擇定最適切之估價方式。