113 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題詳解

核心觀念

本題考的是收益法中兩種估價方法的定義與差異：直接資本化法把未來平均一年期間的客觀淨收益資本化為價格；折現現金流量分析法則逐期預測收益，並將各期淨收益及期末價值折算為價格日期的現值。

依民國 113 年《不動產估價技術規則》第 28 條，收益法得採直接資本化法或折現現金流量分析法；第 29 至 32 條分別說明兩種方法的定義與公式。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

作答時先指出折現現金流量分析法如何估價，再以收益期間、收益型態及計算方式，和直接資本化法比較。

折現現金流量分析法，是預測勘估標的在分析期間內各期的淨收益與期末價值，以適當折現率折算為價格日期的現值，再加總推算收益價格。其公式為：

其中：

• $P$：收益價格。
• $CF_k$：第 $k$ 期淨收益。
• $Y$：折現率。
• $n'$：折現現金流量分析期間。
• $P_{n'}$：分析期間期末價值。

公式第一項是分析期間內各期淨收益的現值總和；第二項是期末價值折算至價格日期的現值。依同規則第 31 條，此法得適用於以投資為目的之不動產投資評估。

核心觀念

土地開發分析法是依土地法定用途及使用強度，推估土地開發或建築後的預期總銷售金額，再扣除適當利潤、資本利息及開發成本，反推開發前或建築前的土地價格。

本題以命題當年（民國 113 年）《不動產估價技術規則》為準，主要依據第 70 條、第 73 條、第 74 條及第 81 條。

計算公式及符號

依《不動產估價技術規則》第 81 條，土地開發分析價格公式為：

其中：

• $V$：土地開發分析價格。
• $S$：開發或建築後預期總銷售金額。
• $R$：適當之利潤率。
• $C$：開發或建築所需之直接成本。
• $M$：開發或建築所需之間接成本。
• $i$：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

公式的運算順序是先將預期總銷售金額折算為扣除利潤後的金額，再依資本利息綜合利率調整，最後扣除直接成本與間接成本，求得開發前土地價格。注意式中的成本項目是以 $C+M$ 合併扣除。

成本項目

依《不動產估價技術規則》第 73 條，土地建築開發成本分為直接成本與間接成本：

核心觀念

本題考「不動產價格日期」與估價基本原則的關係。不動產市場會隨時間受到供需、利率、景氣及政策等因素影響，價格也會改變。估價時所評估的價格，必須對應到特定的價格日期；估價人員應掌握該日期當時的市場狀況，這正是變動原則的意涵。

解題方法

題目問「依價格日期評估時必須掌握哪項原則」，可抓住「價格會隨時間變動」這個關鍵。既然估價結果要反映特定日期的價格，就須考量不動產價格隨時間及影響因素變化的特性，因此選變動原則。

選項分析

核心觀念

本題考不動產估價的「外部性原則」。外部性是指一宗不動產受到其本身以外的環境、設施或鄰近土地利用影響，進而使其效用或價格增加或減少。高壓電塔位於王小姐住家旁，屬於房屋之外的設施；題幹指出周遭房屋較不容易售出、價格也較低，正是外部不利影響反映在不動產價格上的情形。

解題方法

先辨認影響來源：題目評估的是「嫌惡設施對房屋價格的影響」，而電塔並非房屋本身的構造或用途，而是鄰近環境因素。因此，應以外部性原則說明其對周遭不動產價格的負面影響。

選項分析

核心觀念

本題考查不動產估價的標的範圍。依《不動產估價技術規則》，不動產估價標的是土地及其定著物；估價時也可評估與不動產相關的權利，例如地上權。判斷關鍵在於標的是否仍屬土地、土地定著物或相關權利，而非已與土地分離的動產。

本題涉及法規判斷，以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

逐一辨認選項的估價標的：濕地屬土地；地上權房屋涉及建物及土地權利；仍種植在山上的果樹屬土地定著物。果實摘下後已與果樹分離，成為動產，原則上不屬不動產估價範疇。因此選出已脫離土地及定著物的標的。

選項分析

核心觀念

本題考不動產估價的貢獻原則：不動產的某項部分、設備或改良，若能增加整體不動產的價值，其價值取決於它對整體價值的貢獻，不必然等於該項投入的成本。

取得綠建築黃金級標章，可能提升建案的市場吸引力，使建商得以提高開價。題目所述的標章與較高開價，呈現的正是標章對建案價值的增加效果。

解題方法

抓住題幹的因果關係：「取得標章」使建案「每坪開價較高」。題目問的是建商申請標章所依據的經濟原則，也就是標章對不動產整體價值的增益，對應貢獻原則。

選項分析

• (A) 最高最有效原則：錯誤。 此原則用來判斷土地在法律許可、實質可能、財務可行等條件下，何種利用能創造最高價值。題幹沒有比較土地的不同使用方式。

核心觀念

本題考租金估價的價格種類、租金名詞定義，以及估計正常租金的方法。依《不動產估價技術規則》，租金估價的價格種類分為正常租金與限定租金；估計正常租金可採比較法、收益法或積算法等方法。

解題方法

先辨認各選項陳述的名詞是否符合其定義，尤其要區分「名目租金」與把押金、權利金等收益折算後的租金概念。B 選項把不同租金構成項目合併描述為名目租金，與規則所定義的名目租金不符，因此為錯誤選項。

選項分析

(A) 正確。 租金估價的價格種類包括正常租金與限定租金。正常租金反映一般交易條件下的租金水準；限定租金則是在特定條件下形成的租金。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》關於估價方法運用、試算價格比較及決定勘估標的價格的規定。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

原則上，估價師應兼採二種以上估價方法，並比較各方法的試算價格；若金額有顯著差異，應重新檢討。最後須依資料可信度、估價目的及價格形成因素等，決定勘估標的價格並說明理由。

證券化不動產有關折現現金流量分析法的權重，規則並非一概要求在清算時提高：以契約約定租金作為信託利益分配基礎時，才依規定考量賦予該收益價格較大權重；標的進行清算時，不適用這項權重規定。

解題方法

逐項比對《不動產估價技術規則》的估價方法規定，特別留意證券化不動產的權重條件。選項 C 把折現現金流量分析法應賦予較大權重的情形，擴大套用到「清算價格」評估，與規定不符，因此為錯誤選項。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》中比較法的定義，以及比較法各項調整的意義。比較法是以比較標的的價格為基礎，經情況、價格日期、區域因素及個別因素等調整，推算勘估標的價格。各項調整須依其目的區分；其中，完成各項調整後所得的是比準價格，不是「比較價格」。

法規依據以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

先辨認題目中的兩類考點：

1. 方法定義：比較法是以比較標的價格為基礎，經比較、分析、調整，以推算勘估標的價格。
2. 術語與調整定義：依比較標的與勘估標的在交易情況、價格日期、區域及個別條件上的差異，進行相應調整；完成調整後的價格名稱為「比準價格」。

因此，檢查選項是否把調整後的結果稱為正確術語，即可判斷答案。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 26 條第 1 項的比較價格檢討規定：經檢討後，試算價格之間的差距仍達 百分之二十以上，應排除該試算價格的適用。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

計算兩個試算價格的差距時，以較低價格為基準，計算較高價格超出較低價格的比例：

解題方法

逐對比較三個試算價格，並將差距率與 20% 門檻比較：

• 比較標的一與二：$79-77=2$，差距率為 $\frac{2}{77}\times100\%\approx2.60\%$，未達 20%。
• 比較標的一與三：$95-79=16$，差距率為 $\frac{16}{79}\times100\%\approx20.25\%$，達 20%。

核心觀念

本題考「成本法」中營造或施工費的組成，以及營造或施工費與開發利潤、資本利息等項目的區別。依不動產估價的成本法概念，營造或施工費涵蓋直接與間接的施工成本；開發商的合理利潤則屬開發利潤，資本利息屬資金成本，均不是營造或施工費的內含項目。

解題方法

先辨認各選項是否直接或間接來自建築物的營造、施工活動：

• 直接人工費與間接材料費，都是施工成本。
• 開發商合理利潤，是開發投資的報酬，不是施工成本。
• 資本利息是資金占用所生的成本，與營造或施工費分列。

因此，題目問「非屬營造或施工費的內含項目」，依官方答案選 (C)。

選項分析

核心觀念

本題考「不動產估價技術規則」中，建物成本估價的營造或施工費，以及直接法、間接法的概念。營造或施工費是建物總成本的一部分；估價時須依價格日期，求取重建或重置建物所需的營造或施工成本。房屋老舊所反映的價值減損，主要透過折舊評估，不能直接推論營造或施工費隨屋齡增加而降低。

本題涉及法規部分，以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

先區分兩件事：營造或施工費是價格日期下建造建物所需的成本；建物因經過使用、老化或功能退化而產生的價值減損，則是折舊。房屋變舊，會影響折舊及估價結果，但不代表同一建物的營造或施工費會因此變低。

再辨認直接法的計算方式：依材料、人工或工程項目及其數量，配合價格日期的單價計算成本；間接法則以類似建物成本等資料推估。

選項分析

核心觀念

本題考查影響不動產價值的四類因素。依其作用範圍，可區分為：

• 一般因素：影響整體不動產市場的經濟、社會、政治、行政及自然等因素，例如利率、貨幣政策、信用管制與人口變動。
• 區域因素：影響特定地區不動產市場的因素，例如區域交通、公共設施、產業發展及生活環境。
• 個別因素：與特定宗地或建物本身有關的條件，例如面積、形狀、臨路情形、屋齡與建物構造。
• 情況因素：特定估價或交易情境下，因個別交易條件、急迫性或其他特殊情況而影響價格的因素。

解題方法

題幹指出，中央銀行調升存款準備率並調整選擇性信用管制，這些措施屬於中央銀行的貨幣與信用政策，會影響整體資金供給、貸款條件與購屋需求，作用範圍涵蓋整體不動產市場。

核心觀念

本題考的是不動產收益估價中「總收入」與「有效總收入」的差別。總收入是以租金等收入資料估計的收入總額；扣除空置、欠租等收入損失後，所得為有效總收入：

收入損失通常不小於零，因此有效總收入不會高於總收入。淨收益則是在有效總收入中再扣除必要費用：

解題方法

先辨別兩個收入數額的計算順序：總收入尚未扣除空置、欠租等收入損失；有效總收入已扣除這些損失。由於扣除非負的收入損失後，數額只會相等或減少，所以總收入必定大於或等於有效總收入，選項（A）正確。

選項分析

核心觀念

本題考「收益資本化率」的決定方法，並辨認哪一種方法直接使用銀行貸款成數。債務保障比率法會同時考量貸款條件、物業淨收益及貸款人的債務保障要求，因此與貸款成數及貸款條件相關。

債務保障比率（$DSCR$）定義為：

若貸款額為價值的 $m$ 倍、貸款利率為 $i$，貸款每年本利攤還係數為 $R$，物業價值為 $V$，則年度債務償還額為 $mVR$。由此可得以債務保障比率推估的資本化率：

式中的 $m$ 即貸款成數，故此法與銀行貸款成數直接相關。

解題方法

核心觀念

本題考收益法中收益資本化率的適用，以及土地、建物與房地綜合收益價格的計算。收益法係以勘估標的未來可產生的客觀淨收益，配合適當的收益資本化率，推算收益價格。

關鍵在於辨別建物淨收益是否已扣除折舊提存費：**未扣除折舊提存費時，不能直接以建物淨收益除以建物收益資本化率，還須處理折舊提存費的影響。**本題不涉及法條，無須援引法規。

解題方法

逐項核對公式的適用條件，尤其確認「淨收益是否已扣除折舊提存費」。若收益已扣除折舊提存費，房地綜合收益資本化率可依土地與建物的價值比率加權計算；未扣除時，建物收益價格則不能直接套用單純的收益資本化公式。

選項分析

**(A) 錯誤。**題目明示建物淨收益「未扣除折舊提存費」，此時建物收益價格不能直接寫成

因為尚未扣除的折舊提存費會影響建物收益價格的計算。此公式未反映這項處理，因此敘述錯誤，符合題意所問。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第二節「特殊宗地估價」中各類宗地的估價原則。以命題當年（民國 113 年）法規為準，相關規定見同規則第 91 條、第 93 條、第 94 條及第 97 條。

公共設施用地及公共設施保留地的估價，以比較法為原則；無買賣實例時，應比較其與毗鄰土地在使用分區、使用強度上的差異及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格推算。條文沒有規定應以政府徵收土地的可能價格作為評估基礎。

解題方法

逐項對照《不動產估價技術規則》的特殊宗地規定，辨認選項是否把法定估價原則或考量因素說錯。A、C、D 分別符合農場或牧場、高爾夫球場、鹽田的條文；B 將公共設施用地及公共設施保留地的估價方法改寫成考慮徵收可能價格，與第 97 條規定不符，因此為錯誤選項。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第七章「權利估價」的範圍，以及估價各類權利時應考量的因素。依民國 113 年適用的《不動產估價技術規則》第 114 條，權利估價包括地上權、永佃權、市地重劃、容積移轉等項目；各類權利的估價因素則依後續條文分別規定。

解題方法

先判斷各選項是否把特定權利排除在權利估價之外，再核對它列出的估價因素，是否符合該權利的規定。第 116 條列明地上權估價應考慮的因素，可直接用來確認選項 C。

選項分析

(A) 錯誤。 市地重劃前後土地估價雖與地主分配有關，但市地重劃本身列在《不動產估價技術規則》第 114 條的權利估價範圍內，不能因此排除於權利估價之外。

核心觀念

本題考「特殊價格」的定義與辨認。依民國 113 年《不動產估價技術規則》，特殊價格是指在一定條件下形成、且具有排他性的價格；估價師應在估價報告書中敘明其形成條件及價格性質。常見情形包括具有特殊目的或特殊使用價值的不動產，例如宗教性、紀念性或其他難以用一般市場交易條件衡量的標的。

解題方法

逐一判斷各選項估價的對象或前提，是否偏離一般市場交易條件而具有特殊目的或特殊價值。若只是依通常市場假設評估土地價值，即使涉及未來用途或權利合併，也不因此當然成為特殊價格。

選項分析

• (A) 錯誤。 評估都市計畫將公園變更為住宅用地後的土地價格，重點是依變更後的使用分區及其效用評估土地價值，屬於對一般土地價格的估價，並非因標的具有排他性特殊價值而形成特殊價格。

核心觀念

影響不動產價格的因素常分為一般因素、區域因素與個別因素。區域因素是指某一特定地區內，對該區域不動產價格水準及變動產生影響的因素，例如區域的交通、公共設施、生活機能、土地使用與環境品質等。

個別因素則是指特定宗地或建物本身的條件，例如位置、面積、臨路情形、樓層、屋況，以及與公園或車站的實際距離等。

解題方法

判斷各選項描述的影響範圍：若是在說某一生活圈或地區的共同條件，屬於區域因素；若著重單一房屋與周邊設施的具體距離、位置等條件，則屬於個別因素。題目詢問「非屬區域因素」者，因此要找出描述特定房屋個別條件的選項。

選項分析

(A) 王小姐的房子位於信義計畫區內，房價水準很高。 信義計畫區的整體發展、商業機能與區域房價水準，屬於該區域共同影響不動產價格的條件，屬區域因素。

核心觀念

本題考「實質租金」的計算：除契約約定的租金外，承租人代付的管理費也屬於出租人取得的租賃利益；押金則因出租人占用資金而產生利息利益，應計入年租金。

解題方法

每月租金為 $100{,}000$ 元，全年名目租金為：

押金為兩個月租金：

按年利率 $2.5\%$ 計算，押金所生的年利息利益為：

管理費雖由咖啡店支付，但屬承租人負擔的租賃相關費用，應計入實質租金。因此：

然而，這個計算結果與題目所列選項不符。依選項設計及官方答案 B，命題採用的算法是將押金利息計入名目年租金，而不另加題目已明列由承租人支付的管理費：

核心觀念

本題考查不動產折舊的分類。建物折舊常分為物理性、功能性及經濟性（外部性）折舊，判斷時要看價值減損的直接原因：

• 物理性折舊：建物本體因使用、老化、耗損，或遭受外力而產生損壞，例如龜裂、腐蝕、設備損壞。
• 功能性折舊：建物設計、格局、設備或用途不符合現代需求，導致效用或價值降低。
• 經濟性（外部性）折舊：建物外部的環境、交通、政策或市場條件變化，使不動產價值減損。

解題方法

先辨認題目描述的損害落在哪裡：隔壁基地施工是外部原因，但題目問的是「外牆龜裂現象」屬於哪一種折舊。龜裂是建物本體已發生的實際物理損壞，因此依折舊的直接表現，歸為物理性折舊。

判斷時要區分「造成損害的原因」與「折舊的類型」：外部施工是原因，外牆龜裂是本體損壞的結果。

選項分析

核心觀念

本題考定額法計算建物折舊後的現值。定額法將建物的折舊總額平均分攤於耐用年數內；折舊總額為重建成本扣除殘餘價格。

解題方法

先計算殘餘價格：

$3{,}000萬\times10\%=300萬$

因此，耐用年數內可折舊的金額為：

$3{,}000萬-300萬=2{,}700萬$

每年折舊額：

$\frac{2{,}700萬}{50年}=54萬／年$

屋齡 30 年的累計折舊額為：

$54萬\times30年=1{,}620萬$

目前價值為重建成本扣除累計折舊：

$3{,}000萬-1{,}620萬=1{,}380萬$

選項分析

核心觀念

本題考「比較法」中的價格日期調整：將比較標的在過去成交日的價格，調整至勘估標的的價格日期。題目假設其他條件相同，因此只須依房價指數變動比例調整。

公式為：

解題方法

比較標的於民國 112 年 9 月以 3,060 萬元成交，當時指數為 102；勘估標的價格日期為民國 113 年 5 月，指數為 105。代入公式：

指數由 102 上漲至 105，價格也應按比例上調；計算結果為 3,150 萬元。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 25 條及第 26 條，重點是比較法中兩種不同的排除門檻：

• 調整率門檻：試算價格調整過程中，區域因素、個別因素或其內任一單獨項目的價格調整率大於 15%；或情況、價格日期、區域因素及個別因素的總調整率大於 30%，應排除該比較標的。
• 試算價格差距門檻：依第 26 條，檢討偏高或偏低的試算價格後，價格間差距仍達 20% 以上，應排除該試算價格。差距率以高低價格之差除以兩者平均值計算。

本題以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

先分辨題目所說的「總調整率」和「試算價格之間差距」是不同概念：

1. 調整率門檻依第 25 條，總調整率超過 30% 才應排除。
2. 試算價格差距依第 26 條，檢討後差距達 20% 以上 應排除。

因此，選項中把「總調整率」門檻寫成 20% 的敘述不符合第 25 條。

核心觀念

本題考的是以資金加權方式計算資本化率。開發案的資本化率可依借入資金成本與自有資金報酬率，按各自的資金比例加權：

其中，$M$ 為貸款資金比例，$R_m$ 為貸款利率；$E$ 為自有資金比例，$R_e$ 為自有資金報酬率，且 $M+E=1$。

解題方法

題目給定自有資金比例為 $30\%$，因此貸款資金比例為：

將資金比例與各自成本代入加權公式：

核心觀念

本題考查「樓層別效用比」的比較。樓層別效用比是各樓層因樓層位置不同所呈現的相對效用，以指定樓層為基準樓層，將其效用比設定為 $100\%$，再比較其他樓層的相對價格或效用。

題目給定各樓層面積相同，因此可直接用單價比較；面積相同時，總價比也等於單價比。

解題方法

以 4 樓為基準，樓層別效用比為 $100\%$。一樓與 4 樓的效用比，可用兩者單價比計算：