113 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第18條、第20條，及《不動產經紀業管理條例施行細則》第21條。以下以命題當年（民國113年）法規為準。

經紀業須在營業處所明顯處揭示合法執業及經紀人員資格相關文件；經營仲介業務者，另須揭示報酬標準及收取方式。代銷經紀業不適用的是「報酬標準及收取方式」這一項。

解題方法

先按法源拆成兩組：第18條、第20條規定揭示義務的項目；施行細則第21條列出應揭示的文件與資訊。再從《不動產經紀業管理條例》第29條確認違反揭示義務的罰則。

應揭示項目

經紀業應在營業處所明顯處揭示：

1. 經紀業許可文件。
2. 同業公會會員證書。
3. 不動產經紀人證書。
4. 報酬標準及收取方式：依條例第20條，經營仲介業務者應揭示；代銷經紀業不適用此項。

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 31 條的一般決議門檻，以及第 32 條的重新召集與會後反對程序。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

區分所有權人會議的決議通常要同時看兩種比例：

1. 人數比例：出席區分所有權人占全體區分所有權人的比例，以及同意者占出席人數的比例。
2. 區分所有權比例：出席者所持區分所有權比例占全體的比例，以及同意者所持比例占出席者合計比例的比例。

因此，出席與同意門檻均須同時符合「人數」及「區分所有權比例」兩項要求。

解題方法與法定門檻

一、首次會議的一般決議

除規約另有規定外，依《公寓大廈管理條例》第 31 條：

• 出席門檻：區分所有權人三分之二以上出席，且其區分所有權比例合計達三分之二以上。
• 同意門檻：出席人數四分之三以上同意，且同意者的區分所有權比例占出席者區分所有權合計比例四分之三以上。

可整理為：

條文另列規約訂定或變更、公寓大廈重大修繕或改良、特定情形的重建、住戶強制遷離或區分所有權強制出讓，以及約定專用或約定共用事項等決議，應適用此門檻。題目詢問一般決議方式，作答核心為上述人數與比例的雙重門檻。

二、首次會議未達門檻或未獲決議時

依第 32 條，區分所有權人會議依前條方式未獲致決議，或出席人數、區分所有權比例合計未達前述定額，召集人得就同一議案重新召集會議。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》關於不動產說明書的製作、簽章、解說及契約效力。解題須分清楚各程序的角色：經紀人負責簽章並向交易相對人解說；解說後由交易相對人簽章確認；雙方簽訂買賣契約後，不動產說明書視為契約的一部分。

以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

依《不動產經紀業管理條例》第 23 條及第 24 條，逐一核對四個選項所述的程序與簽章對象。題目問「何者不符」，只要找出把簽章對象說錯的選項即可。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》對經紀人證書的請領、換證及廢止規定。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

經紀人受監護宣告而成為無行為能力人，屬於應廢止經紀人證書的情形；其餘選項則混淆了證書請領資格、換證期限或處分效果。

解題方法

先分辨題目所問的法律效果：是取得證書的資格、證書效期及換證要求，還是證書應否廢止。再逐一核對各選項所列條件與法律規定，尤其留意「廢止證書」的法定事由及申誡次數的效果。

選項分析

(A) 錯誤。 經不動產經紀人考試及格者，依規定向中央主管機關請領經紀人證書，並不以具備一年以上經紀營業員經驗為要件；選項所稱向考試院考選部請領，也不是法定請領機關。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》中經紀人員的業務義務、懲戒種類，以及經紀業與經紀人員對交易當事人的民事賠償責任。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

依同條例第 31 條，經紀人員違反第 16 條、第 22 條第 1 項、第 23 條或第 25 條規定者，應予申誡；違反第 19 條第 1 項規定者，應予六個月以上三年以下停止執行業務。此外，經紀人員累計受申誡三次，也應另予六個月以上三年以下停止執行業務處分。

解題方法

先把題目所述的行為對應到《不動產經紀業管理條例》的業務規範，再依第 31 條確認該違規行為適用的懲戒種類。作答時特別區分：

• 單次違反第 16 條、第 22 條第 1 項、第 23 條或第 25 條：申誡。
• 違反第 19 條第 1 項，或累計受申誡三次：六個月以上三年以下停止執行業務。

因此，判斷重點在於選項 A 所述違規行為適用哪一種懲戒，而不是只看它提到的停業期間是否出現在法條中。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 10 條所定的專有部分、共用部分修繕義務及費用負擔。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

判斷時須分清楚修繕的是專有部分或共用部分，以及共用部分的修繕是否屬於重大修繕：

• 專有部分：由各該區分所有權人修繕並負擔費用。
• 共用部分的一般修繕：由管理負責人或管理委員會修繕；費用由公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔。
• 共用部分的重大修繕：須依區分所有權人會議決議辦理；費用負擔方式相同。
• 共用部分因可歸責於特定區分所有權人的事由而須修繕：由管理負責人或管理委員會修繕，費用則由該區分所有權人負擔；規約另有規定者，從其規定。

解題方法

先依修繕標的區分「專有部分」與「共用部分」，再看題目是否正確敘述法定的修繕執行者及費用負擔者。尤其要留意：共用部分即使是因某位區分所有權人的行為所致，條文仍將修繕執行者與費用負擔者分開規定。選項若把兩者都寫成由該住戶負責，即與法條不符。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》對共用部分的使用、約定專用，以及共用部分應有部分移轉與設定負擔的規定。以命題當年（民國 113 年）法規為準，該條例第 4 條第 2 項規定，共用部分不得獨立移轉或設定負擔；其應有部分之移轉或設定負擔，應隨同其專有部分為之。

解題方法

逐項比對條文，特別留意選項是否把法定的「應隨同專有部分」誤寫成可由當事人約定排除。共用部分的應有部分與專有部分具有從屬關係，不能約定分開移轉或設定負擔，因此 C 不符規定。

選項分析

**(A) 正確。**依《公寓大廈管理條例》第 9 條第 1 項，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對共用部分有使用收益之權；另有約定者，從其約定。

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 13 條及第 14 條：公寓大廈重建原則上須經全體區分所有權人及基地相關權利人同意；但建物嚴重毀損、傾頹或朽壞而有危害公共安全之虞，或因重大事變致危害公共安全時，不受全體同意的限制。此類情形經區分所有權人會議決議重建後，反對決議且不出讓權利的區分所有權人，得由管理負責人或管理委員會訴請法院命其出讓區分所有權及基地所有權應有部分。

以下以命題當年（民國 113 年）法規為準；相關規定與本題適用的條文內容，現行法並無影響本題答案的重要修正。

解題方法

先抓題幹中的兩項關鍵事實：公寓因地震嚴重毀損、有危害公共安全之虞，屬第 13 條例外情形；區分所有權人會議已依題意合法決議重建。接著依第 14 條處理反對者：甲雖投反對票，但並不因此阻止重建；管理負責人或管理委員會得訴請法院命甲出讓相關權利。因此選項 B 符合法條。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 28 條，重點是起造人召集第一次區分所有權人會議的法定門檻。以命題當年（民國 113 年）法規為準：公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上，且其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向主管機關報備。

這兩項門檻須同時符合：「區分所有權人數」達半數以上，以及「區分所有權比例」合計達半數以上。

解題方法

直接將法條的兩項門檻對照選項：

• 區分所有權人數：半數以上。
• 區分所有權比例合計：半數以上。

核心觀念

本題考預售屋履約擔保制度的類型辨識。以命題當年（民國 113 年）法規為準，預售屋履約擔保包括不動產開發信託、價金返還保證、價金信託及同業連帶擔保等方式。

題幹的關鍵是：建商或起造人將建案土地及興建資金交付信託，由金融機構或經政府許可的信託業者管理，並依工程進度專款專用。這種安排的核心是以信託管理土地與工程資金，保障建案依約興建，屬於「不動產開發信託」。

解題方法

先抓題幹描述的標的與用途：

• 信託標的包含建案土地及興建資金。
• 信託目的在管理建案開發，資金依工程進度專款專用。
• 賣方於簽約時提供信託證明文件或影本給買方。

因此，這不是單純把買方價金交由信託保管，也不是由銀行保證退款或由同業承擔連帶責任；它是由受託機構管理土地與開發資金的「不動產開發信託」。

選項分析

核心觀念

本題考《消費者保護法》第 22 條的廣告真實與履行義務。依民國 113 年命題時的規定，企業經營者應確保廣告內容真實，對消費者所負義務不得低於廣告內容；商品或服務廣告內容於契約成立後，應確實履行。

因此，廣告是否逐字寫進契約、是否另經雙方個別磋商，不會使企業經營者免除第 22 條所定義務。題幹中「贈送德國進口高級廚衛設備」是具體的設備來源與品質描述，交屋時卻提供國產中等品質設備，與廣告內容不符。

解題方法

先確認乙是為購屋而交易的消費者，甲建商則是提供商品的企業經營者；再將廣告承諾與實際交付內容相比對。廣告明確承諾贈送德國進口高級設備，實際交付的設備卻是國產中等品質，已低於廣告所示內容。依《消費者保護法》第 22 條，甲於契約成立後應確實履行廣告內容，故選項 C 正確。

選項分析

• (A) 錯誤。 一般廣告可能屬於要約引誘，但這不表示企業經營者可不受廣告內容拘束。《消費者保護法》第 22 條明定，契約成立後，企業經營者應確實履行其商品或服務廣告內容。

核心觀念

本題考《公平交易法》的立法目的、法律適用原則及主管機關的職掌分工。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

《公平交易法》第 1 條揭示維護交易秩序與消費者利益、確保自由與公平競爭等立法目的；第 2 條說明本法所稱事業；第 3 條規定本法主管機關；第 4 條則規範本法與其他法律的適用關係及部會協辦事項。

解題方法

逐一比對選項與《公平交易法》第 1 條及第 4 條。判斷關鍵在於：智慧財產權法規並非一概排除公平交易法，而是權利行使仍受公平交易法規範；選項 B 把例外說成全面排除，因此錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《公平交易法》第 25 條對交易秩序的維護，以及預售屋銷售常見的不公平交易手法。依該條，事業不得為其他足以影響交易秩序的欺罔或顯失公平行為。判斷重點在於業者是否隱瞞重要資訊、妨礙消費者審閱契約，或不當保留消費者款項。

以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

逐一比對選項中的行為是否侵害購屋人的知情、選擇、審閱或取回款項的權益。A、C、D 都涉及公平交易主管機關所認定的預售屋交易不公平手法；B 所述則是收取斡旋金後未能締約而拒絕返還，並非本題所列該類違反公平交易秩序的行為，因此選 B。

選項分析

(A) 錯誤。 業者收取斡旋金前，未以書面告知買方可選擇支付斡旋金或採用內政部版要約書，會影響買方的知情與選擇權，屬預售屋銷售中足以影響交易秩序的資訊揭露問題。

核心觀念

本題考查不動產業者的不實廣告、不當銷售行為，應由內政部或公平交易委員會（公平會）依其主管法規處理。依民國 112 年修正的《平均地權條例》第 47 條之 5，以及公平會與內政部的協調結論，涉及不動產炒作、影響交易價格或市場秩序的特定行為，由內政部依《平均地權條例》處理；不屬內政部主管法規範圍的一般不實廣告或不當銷售行為，則由公平會依《公平交易法》辦理。

本題以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

先辨認各選項是否落在內政部主管的炒作行為類型：

• 散布不實成交價格、行情或銷售量，影響交易價格。
• 以通謀或虛偽交易營造交易熱絡表象。
• 違規銷售、仲介不動產等特定行為，且影響市場秩序。

若選項描述的是上述行為，屬內政部主管法規處理範圍；若是一般針對服務、形象或行銷內容所做的虛偽廣告，則由公平會依《公平交易法》處理。因此，題目問「非屬內政部主管法規所及」者，應選 D。

選項分析

核心觀念

本題考《公平交易法》第 13 條第 2 項：事業申報結合後，經公平交易委員會禁止仍為結合者，公平會得處新臺幣 20 萬元以上 5,000 萬元以下罰鍰，並得命其停止結合、限期分設事業、處分全部或部分股份、轉讓部分營業，或採取其他必要措施。

本題以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

直接比對各選項與法條列舉的處分方式。題目問「不包括在內」，因此找出未列於法條中的處分即可。

選項分析

核心觀念

本題考《公平交易法》對聯合行為採取的「原則禁止、例外許可」制度，以及法定例外類型。

以命題當年（民國 113 年）法規為準，《公平交易法》第 14 條所稱聯合行為，是具競爭關係、處於同一產銷階段的事業，以合意共同決定價格、數量、交易對象、交易地區，或以其他方式相互約束事業活動，且足以影響市場功能的行為。第 15 條則列出有益於整體經濟與公共利益、經申請主管機關許可後得為之的例外類型。

解題方法

先看題目問「何種聯合行為不在得申請許可之列」，再將各選項和《公平交易法》第 15 條列舉的例外類型比對。選項 B、C、D 分別對應法定許可類型；A 所述劃分經營區域及交易對象，並非許可例外，而是限制競爭的聯合行為態樣。

選項分析

(A) 共同劃分經營區域、共同劃分交易對象。正確。 劃分經營區域或交易對象，會限制業者彼此競爭，屬《公平交易法》第 14 條所涵蓋的聯合行為態樣；它並非第 15 條所列得申請許可的例外類型。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第 21 條第 2 項：經紀業刊登的不動產廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。解題以命題當年（民國 113 年）法規為準；本題所涉規定於當時適用。

解題方法

逐一檢視各選項是否同時符合兩項要求：內容與事實相符、註明經紀業名稱。若廣告涉及不實描述，或只標示加盟品牌、服務標章而未標示經紀業名稱，就不符合規定。

選項分析

(A) 錯誤。 僅註明加盟的連鎖品牌名稱並使用其服務標章，不能取代標示實際刊登廣告的經紀業名稱。加盟品牌與經紀業名稱是不同資訊。

核心觀念

本題考《公平交易法》第 21 條對不動產廣告不實或引人錯誤表示的規範。判斷重點是廣告所傳達的內容，是否與建案的客觀狀況相符，或是否足以使一般消費者對設施、使用分區、用途等重要事項產生錯誤認知。

本題以命題當年（民國 113 年）法規為準。依第 21 條，事業不得就商品或服務的內容、品質、用途等事項，為虛偽不實或引人錯誤的表示或表徵；廣告內容若涉及建物用途及周遭設施，也須與實際情況相符。

解題方法

逐一核對廣告表示與建案的客觀狀況：

1. 若廣告把既有設施說成不同用途或規格，或把非住宅用途的建案呈現為一般住宅，容易使消費者誤認。
2. 若只是以「近捷運站」描述區位，題目未提供距離、步行時間等與廣告不符的事實，依官方答案，尚不足以認定違反第 21 條。

選項分析

(A) 違反。 廣告宣稱設有 35 米泳池，但竣工圖記載該處為景觀水池。泳池與景觀水池的功能不同，將景觀水池宣傳為泳池，會使消費者對建案設施產生錯誤認知，屬不實或引人錯誤的表示。

核心觀念

本題考「斡旋金」與「要約書」的差異，以及仲介業者提出斡旋金要求時的告知義務。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

依公平交易委員會《公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明》，買方可以選擇支付斡旋金，或採用內政部版要約書。要約書是買方不預先交付金錢，由仲介代向賣方提出購買條件的書面；斡旋金則是買方交付一定金額，委託仲介代為向賣方協議交易。業者須讓消費者知道兩者的差異及替代關係；買方選擇交付斡旋金時，業者應以書面明定交付目的及相關權利義務。

解題方法

題目問「何者錯誤」，逐項比對上述規範即可。關鍵在於：採用要約書不必預先支付斡旋金；支付斡旋金與簽要約書是可選擇的兩種方式，不能把支付斡旋費用說成使用要約書的條件。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第29條的罰則分類：哪些違規須先命限期改正，屆期仍未改正才處罰鍰。

**以下以命題當年（民國113年）法規為準。**依第29條第1項第4款，違反第12條、第18條、第20條或第27條規定，主管機關應令經紀業限期改正；屆期未改正，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。第17條及第19條第1項的違規，則依同條第1項第1款直接處罰鍰。

解題方法

先將各選項對應到條例義務，再核對第29條第1項的罰則分類。選項中，未揭示相關證照及許可文件，對應第18條；第18條明列於「先限期改正，屆期未改正再處罰」的規定，因此依官方答案選 D。

選項分析

(A) 設立之營業處所未置經紀人。

依第12條，經紀業每一營業處所至少應置經紀人1人。違反第12條，依第29條第1項第4款應先限期改正，屆期未改正才處罰鍰。此選項本身也符合題幹描述，與官方答案D有重疊，構成本題的爭議點。

(B) 僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。

核心觀念

本題考《消費者保護法》第 11 條之 1 的定型化契約審閱權。以命題當年（民國 113 年）法規為準，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應給予消費者合理期間審閱全部條款；企業經營者若以定型化契約使消費者拋棄審閱權，該條款無效。

題目中的「今天不簽約就沒機會」、「不簽約就不能看契約」，妨礙消費者在簽約前取得並審閱契約；契約又記載已審閱五日，或自願放棄審閱期。這些記載不能取代實際提供審閱機會，也不能以預先製作的定型化條款讓消費者放棄法定權利。

解題方法

先判斷消費者是否在簽約前有實際、合理的時間審閱全部契約內容，再看契約是否用預擬條款要求消費者承認已審閱或放棄審閱權。

本題業者以不簽約就不能看契約等說法限制審閱，與契約上「已審閱五日」的記載不符；「無須五日以上審閱期」也屬以定型化契約條款使消費者放棄審閱權。依《消費者保護法》第 11 條之 1 第 2 項，這種拋棄審閱權的條款無效，因此選 (B)。

核心觀念

本題考《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》對自來水及電力管線費用的負擔規定。依命題當年（民國 113 年）規定，接通自來水、電力的管線費及相關費用，應由賣方負擔。相關費用包括安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等。

解題方法

先辨認題目詢問的是預售屋契約中「接通公共管線」的費用，再依定型化契約應記載事項確認法定負擔者。這是契約費用分配的規定，並非由買賣雙方平均分攤，也不是留由雙方另行議定；依規定應由賣方負擔。

選項分析

核心觀念

本題考《消費者保護法》第 11 條之 1 第 2 項所列「定型化契約條款推定顯失公平」的情形。以命題當年（民國 113 年）法規為準，該項列有：

1. 違反平等互惠原則。
2. 條款與其所排除、不予適用之任意規定的立法意旨顯相矛盾。
3. 契約主要權利或義務因條款限制，致契約目的難以達成。

題目問「何者不是」，應找出未列於這三種情形的選項。

解題方法

將各選項與《消費者保護法》第 11 條之 1 第 2 項逐一對照。A、B、C 分別對應法條列舉的三種推定顯失公平情形；D 所述則涉及定型化契約條款與個別磋商條款的衝突，並非該項所列的推定情形。

選項分析

(A) 違反平等互惠原則者。 屬法條明列情形。定型化契約若使當事人權利義務失衡、違反公平互惠，即推定顯失公平。

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 3 條對「共用部分」及「約定專用部分」的區分，以命題當年（民國 113 年）法規為準。

共用部分是指公寓大廈專有部分以外、供共同使用的部分。共用部分經約定提供特定區分所有權人使用，稱為「約定專用部分」。因此，即使露台實際上由特定住戶使用，只要題目已說明它屬全體住戶共有，便不是該住戶的專有部分。

解題方法

先看露台的所有權與使用方式：

1. 題目說露台「屬於全體住戶共有」，表示它是共用部分。
2. 住戶間再約定由特定住戶使用，符合「共用部分經約定供特定區分所有權人使用」的定義。

所以應選「約定專用部分」。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 24 條區分所有權繼受人的規約拘束力。依民國 113 年命題時的規定，區分所有權的繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依該條例或規約所定的一切權利義務事項。

大樓規約約定 1 樓露台由 1 樓甲使用，屬於規約所定的使用安排。3 樓乙將房地產權移轉給丙後，丙作為區分所有權繼受人，原則上也受原規約拘束。

解題方法

先判斷丙是否為區分所有權的繼受人：乙出售並移轉房地產權給丙，丙即屬繼受人。接著適用第 24 條，確認繼受人是否須遵守原規約。條文沒有以繼受人是否在規約簽章或是否知悉規約為適用條件，因此不能以這兩項理由排除規約效力。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 12 條，判斷專有部分的共同壁、樓地板或其內管線發生維修需求時，費用由誰負擔。

依該條規定，專有部分的共同壁、樓地板或其內管線，其維修費用由共同壁雙方或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔；但修繕費用若是因可歸責於某一區分所有權人的事由所致，則由該區分所有權人負擔。

解題方法

先看漏水管線的位置：題目指出管線位於 3、4 樓樓地板內，屬於上下樓層之間的樓地板內管線，適用第 12 條。

再看損壞原因：題目明示為「自然損壞」，並未指出是某一方的行為造成。因此依原則，由樓地板上下方的區分所有權人共同負擔修繕費用，也就是 3 樓與 4 樓的區分所有權人共同負擔。

選項分析

• (A) 3 樓。錯誤。 管線位於 3、4 樓樓地板內，法律規定由上下方的區分所有權人共同負擔；題目也沒有指出損壞可歸責於 3 樓。
• **(B) 4 樓。錯誤。

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第16條第4項對住戶飼養動物的規定。以命題當年（民國113年）法規為準，條文規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」

因此，原則上住戶可以飼養動物，但必須遵守不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全的限制；若規約另有禁止飼養動物的規定，則依規約辦理。

解題方法

先辨別條文中的原則與例外：條文明定「住戶飼養動物，不得妨礙……」，表示法律原則上容許飼養；「但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定」則設下例外。再比對選項，選出完整表達「原則可以、規約得禁止」者。

選項分析