114 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《消費者保護法》第五章「消費爭議之處理」，重點是辨明申訴的管道與層級、申訴與調解的先後關係，以及調解經法院核定後的效力。

消費者因購買預售屋與建商發生爭議，得循消保法所定程序處理。至於貸款不足是否足以解除買賣契約並取回定金，須依買賣契約約定及相關實體法規判斷；本題所問則是消費爭議的處理程序。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

依消保法第四十三條、第四十四條及第四十六條，按「先申訴、後調解、調解成立作成調解書並送法院核定」的順序作答。要特別區分：

1. 消費者可以向哪些對象申訴。
2. 申訴未獲妥適處理後，才能循消保法第四十四條向地方消費爭議調解委員會申請調解。
3. 調解成立本身與經法院核定後的效力不同。

（一）消費者就消費爭議如何提起申訴？

依消保法第四十三條第一項，消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時，得向下列對象申訴：

• 企業經營者，例如本題中的建商；
• 消費者保護團體；
• 直轄市、縣（市）政府消費者服務中心或其分中心。

企業經營者對消費者的申訴，應於申訴之日起十五日內妥適處理。若消費者依前述方式申訴仍未獲妥適處理，得再向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申訴。

因此，本題消費者可先向建商、消費者保護團體或消費者服務中心申訴；未獲妥適處理時，再向地方政府消費者保護官申訴。

（二）得否不經申訴，逕行申請調解？

不得。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》對雙方委託、仲介服務報酬上限及不得收取其他報酬的規範。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準；相關規定當年適用條文如下。

1. 同時接受買賣雙方委託：依條例第 24 條之 2，經買賣雙方書面同意，經紀業得同時接受雙方委託，但仍須公平提供交易價格及契約資訊，並提供買方必要資訊、告知依專業應查知的瑕疵、協助必要檢查等。
2. 仲介服務報酬上限：依《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，買賣案件向買賣雙方收取的服務報酬總額，不得超過不動產實際成交價金的百分之六。
3. 不得收取差價或其他報酬：依條例第 19 條第 1 項，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬；違反時，已收取的差價或其他報酬，應加計利息後加倍返還支付人。

解題方法

先判斷雙方委託是否合法，再分別檢視甲公司與乙營業員的報酬行為：

• 題示買賣雙方已書面同意，故同時接受雙方委託本身符合第 24 條之 2 的前提。
• 甲收取的雙方仲介服務費總額超過成交價金百分之六，違反報酬計收上限，並違反條例第 19 條第 1 項。
• 乙另收仲介服務費以外的報酬，屬經紀人員收取其他報酬，同樣違反第 19 條第 1 項。

（一）甲與乙違反何種業務規範？

甲公司超收買賣雙方仲介服務報酬，違反條例第 19 條第 1 項及《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》所定「雙方服務報酬總額不得超過成交價金百分之六」的上限。

乙營業員收取仲介服務費以外的其他報酬，違反條例第 19 條第 1 項「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬」的規定。

核心觀念

以命題當年（民國 114 年）法規為準，本題考《公寓大廈管理條例》第 10 條第 2 項：共用部分、約定共用部分的修繕、管理及維護，由管理負責人或管理委員會辦理；費用則由公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔。

屋頂平台的屋頂構造屬共用部分，即使只有頂樓住戶受漏水影響，也不因此變成頂樓住戶的專有部分。題目並指出漏水原因是年久失修造成防水層破損，修繕責任應按共用部分的性質判斷。

解題方法

先辨認漏水來源是否為住戶專有部分，還是公寓大廈共用部分。題幹所述為頂樓平台防水層因年久失修破損，屬屋頂構造的修繕問題；再依第 10 條第 2 項，判斷共用部分由管理負責人或管理委員會修繕。因此選項 B 正確。

要區分「誰負責修繕」與「修繕費由誰負擔」：本題問修繕義務人，答案是管理委員會；費用則依條文規定由公共基金支付，或由區分所有權人按應有部分比例分擔。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 30 條關於區分所有權人會議通知及臨時動議的限制。以命題當年（民國 114 年）法規為準，管理委員的選任事項，應在開會通知中載明並公告，不得以臨時動議提出。

解題方法

抓住法條明文限制的事項即可：題目問「何種事項不得以臨時動議提出」，逐一比對選項，只有管理委員選任受到第 30 條明文限制。其他社區管理事項不因屬於公共區域或管理事務，就一概不得臨時提出；仍須符合會議程序及其他相關規定。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 29 條第 3 項，重點是管理委員等人的任期如何決定，以及不同職務的連任限制。以命題當年（民國 114 年）法規為準，該項規定：管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約的規定，任期一至二年；主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務的管理委員，連選得連任一次；其餘管理委員，連選得連任。

解題方法

先分辨「任期由誰決定」與「哪些職務受連任次數限制」：

1. 任期可由區分所有權人會議或規約規定，且為一至二年。
2. 主任委員、管理負責人、財務管理及監察業務委員，連任限一次。
3. 其他管理委員，連選得連任，沒有條文所定的一次上限。

逐項對照選項，即可找出正確敘述。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》有關公寓大廈外牆設置廣告物的同意程序。以命題當年（民國 114 年）法規為準，區分所有權人或住戶在公寓大廈外牆面設置廣告物等類似行為，應依規約或區分所有權人會議決議辦理；若設置位置涉及特定專有部分所對應的外牆，還須取得該專有部分區分所有權人同意。

解題方法

甲欲在大樓 1、2 樓外牆設置廣告物，應分別判斷兩層次：

1. 外牆設置廣告物，須有區分所有權人會議決議同意。
2. 設置位置涉及 1 樓、2 樓所對應的外牆，另須取得 1 樓及 2 樓區分所有權人同意。

因此，須同時具備區分所有權人會議決議，以及 1 樓、2 樓區分所有權人同意，符合（D）。

選項分析

核心觀念

本題考《消費者保護法》第 25 條「書面保證書應記載事項」。企業經營者向消費者保證商品或服務品質時，應主動出具書面保證書，並記載法定事項，包括商品或服務資料、保證內容與期間、製造商及經銷商資料，以及交易日期。

「各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易價格之差額」則是《消費者保護法》第 21 條關於分期付款買賣契約應記載的事項，不是品質保證書的記載事項。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準；本題相關規定無須另作修法提醒。

解題方法

先確認題目問的是「品質保證書」應記載什麼，再依《消費者保護法》第 25 條逐項比對選項。若選項內容屬於另一種契約，例如分期付款契約，即非本題所問的保證書記載事項。

選項分析

核心觀念

本題考《消費者保護法》對訪問交易解除權的規定。訪問交易的消費者得在收受商品或接受服務後七日內，以退回商品或書面通知解除契約，無須說明理由，也不必負擔任何費用或對價。企業經營者不得以特約排除這項解除權。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先掌握訪問交易解除權的三個要點：七日內、無須理由、不得收取費用或價款。再檢查各選項是否正確描述解除方式，以及是否違反不得以特約排除解除權的規定。

選項分析

(A) 錯誤。 消費者解除契約，不限於直接退回商品。依《消費者保護法》第 19 條，得以退回商品或書面通知方式解除契約，因此「唯有」退回商品的說法錯誤。

核心觀念

本題考預售屋買賣契約不符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」時，應依哪一部法律裁罰。以命題當年（民國 114 年）法規為準，《平均地權條例》第 81 條之 2 第 5 項規定，銷售預售屋者使用的契約不符合中央主管機關公告事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰。

停車位的性質、位置、型式、編號及規格，屬預售屋定型化契約應記載事項。題幹所述車位位置、規格不符合規定，應適用《平均地權條例》的專門裁罰規定。

解題方法

先辨認題目問的是「地方政府主管機關應依何法裁處罰鍰」，而非契約條款對買賣雙方的民事效力。接著找出直接規範預售屋契約違規的特別法：《平均地權條例》第 81 條之 2 第 5 項。若其他法律也有一般性的定型化契約裁罰規定，該條例已有專門處罰規定時，應優先適用。

選項分析

核心觀念

本題考《公平交易法》第 14 條的聯合行為定義及合意推定規定。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準：聯合行為須具備競爭關係、同一產銷階段、事業間有合意、共同決定或相互約束事業活動，以及足以影響市場功能等要件。

此外，法律明定聯合行為的合意，得依市場狀況、商品或服務特性、成本及利潤考量、事業行為的經濟合理性等相當依據推定。

解題方法

逐項比對選項與《公平交易法》第 14 條：

• 選項 A、B、C 分別描述聯合行為的主體、合意及市場影響要件。
• 選項 D 否認主管機關得推定合意，與第 14 條明文規定相反，因此是錯誤敘述。

選項分析

核心觀念

本題以命題當年（民國 114 年）法規為準，考《公平交易法》第 21 條「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」的判斷。判斷重點是：廣告是否涉及與商品或服務相關、足以影響交易決定的事項，且其內容與事實不符或容易使一般消費者產生錯誤認知。

公平會的不動產廣告處理原則，將不動產用途與使用分區不符、仲介業者成交紀錄不實等列為常見態樣。廣告也可能涉及業者的服務品質、專業能力等資訊。

解題方法

逐一檢視各選項是否屬於「廣告內容不實或易使人誤認」：

• 宣稱有專業證照，但證照與所提供服務無關，屬服務專業能力資訊不實。
• 將特定使用分區的建案以一般住宅用語宣傳，可能使消費者誤認建物可供住宅使用。
• 刊載非由該公司成交的紀錄，會使人誤認其營業實績。
• 須先付定金才提供契約書攜回審閱，重點在契約審閱權的保障，並非廣告對商品或服務內容作不實表示。

選項分析

核心觀念

本題考《公平交易法》第十五條至第十八條有關聯合行為例外許可、許可附款、期限展延及許可事項公開的規定。命題年度為民國114年，依當年法規作答。

為加強貿易效能而就國外商品輸入採取共同行為，符合《公平交易法》第十五條第一項第五款所列得申請許可的聯合行為類型；但須經主管機關許可。依同法第十六條，主管機關得對許可附加條件或負擔，許可期限最長五年；有正當理由者，事業得在期限屆滿前三個月至六個月期間內，以書面申請延展，每次延展不得逾五年。第十八條則明定，主管機關對前三條所定許可及其相關條件、負擔、期限，應主動公開。

解題方法

題幹已指出主管機關附加負擔許可玉米進口聯合行為，接著詢問期限展延相關敘述。逐項對照《公平交易法》第十六條及第十八條即可：展延的期限、展延期間能否附加條件或負擔，以及申請時點，都可從法條直接判斷；公開義務則看第十八條。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》關於「不動產說明書應記載及不得記載事項」的擬定與公告權責。依命題當年（民國 114 年）法規，相關事項由中央主管機關內政部擬定，報請行政院核定後公告。本題以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先辨認題目問的是不動產說明書記載事項的法定程序，再確認兩個關鍵點：由誰擬定，以及報請誰核定。法定權責是「內政部擬定、行政院核定公告」，符合這兩項條件的選項即為正確答案。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》對經紀業營業處所人員配置、委託契約簽章，以及經紀人員懲戒的規定。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

依條例第 11 條，經紀業每一營業處所至少應置經紀人一人；第 22 條規定，委託銷售契約書應由經紀業指派經紀人簽章。至於第 31 條，經紀人員停止執行業務處分累計達五年以上，才廢止其經紀人員證書或證明。

解題方法

先判斷題幹已明示的缺失：A 營業處所原有經紀人離職後缺人，卻由剛考取經紀人考試及格的丁承辦仲介業務並在委託銷售契約書簽章。再逐項比對法條：營業處所是否仍有經紀人、契約簽章者是否為經紀業指派的經紀人，以及選項所述的處分次數、年限與處分對象是否正確。

選項分析

(A) 正確。 依條例第 11 條，經紀業每一營業處所至少應置經紀人一人。A 處所的經紀人離職後缺人，甲未符合配置要求。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第 5 條及第 7 條，重點是分辨「申請許可」、「完成登記」與「得開始營業」的先後程序，以及國外不動產仲介業務的組織型態限制。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

依第 5 條，經營經紀業者應先向主管機關申請許可，再依法辦理公司或商業登記；經營國外不動產仲介或代銷業務者，則須以公司型態組織並依法辦理登記。依第 7 條，經紀業須取得許可、辦妥公司或商業登記，並加入登記所在地同業公會後，才可以營業。

解題方法

先找出國外不動產仲介業務的特別規定，再用第 7 條檢查其他選項是否把許可或登記誤當成「已可營業」。本題只有 D 符合第 5 條的組織型態要求。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 38 條：「管理委員會有當事人能力。」以命題當年（民國 114 年）法規為準，該條規定未變。

「當事人能力」是程序法上的資格，指可以用自己的名義成為訴訟當事人。管理委員會依法成立後，得以管理委員會名義成為原告或被告；這不等於管理委員會因此取得法人資格，也不表示它具有民法上自然人的權利能力或行為能力。

解題方法

看到題幹問「依公寓大廈管理條例之規定，管理委員會有哪一種能力」，直接對照該條例第 38 條，即可選出「當事人能力」。題幹提到甲當選委員，是情境背景；判斷重點在管理委員會依法具有哪一種能力。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》中共用部分的使用權、管理方式及與專有部分移轉的關係。以命題當年（民國 114 年）法規為準，主要涉及第 9 條、第 11 條及第 4 條。

依第 9 條，各區分所有權人按其共有應有部分比例，對共用部分及其基地有使用收益權；但規約或區分所有權人會議決議可以另行約定使用收益方式。第 11 條規定，共用部分及其相關設施的拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議決議為之。第 4 條則禁止專有部分與其所屬共用部分應有部分及基地所有權或地上權應有部分分離移轉或設定負擔。

解題方法

逐一比對選項與法條：特別注意選項是否把「原則」說成「不得另行約定」，或把依法可約定調整的事項說成「不得調整」。A 的「不得另行約定」與第 9 條明文但書相反，因此是錯誤敘述。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》所定區分所有權人會議的定期召集頻率。依命題當年（民國 114 年）法規，《公寓大廈管理條例》第 25 條第 1 項規定，管理負責人或管理委員會應定期召集區分所有權人會議；至少每年召開一次。

解題方法

抓住法條中的「至少每年召開一次」即可判斷。這是定期會議的最低召開頻率：每一年度至少應召開一次，不能以每半年、每季或每 3 個月作為法定最低要求。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 31 條的一般決議門檻。以命題當年（民國 114 年）法規為準，除規約另有規定外，區分所有權人會議決議須符合兩階段門檻：

1. 出席門檻：區分所有權人及其區分所有權比例，均須達全體的三分之二以上。
2. 同意門檻：出席人數及出席者區分所有權比例，均須達各自出席總數的四分之三以上。

解題方法

依題幹空格順序對照法條：

• ⑴ 出席區分所有權人數：全體的三分之二以上。
• ⑵ 出席區分所有權比例：全體的三分之二以上。
• ⑶ 同意人數：出席人數的四分之三以上。
• ⑷ 同意區分所有權比例：出席者區分所有權比例的四分之三以上。

因此依序為「三分之二、三分之二、四分之三、四分之三」。

選項分析

核心觀念

本題要辨別：經紀人員違法時，哪些行為會同時引發經紀人員懲戒與經紀業裁罰。以命題當年（民國 114 年）法規為準，主要對照《不動產經紀業管理條例》第 29 條與第 31 條：

• 第 29 條列舉經紀業違法時的處罰；其中違反第 19 條第 1 項「不得收取差價或其他報酬」，經紀業處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰。
• 第 31 條第 1 項第 2 款規定，經紀人員違反第 19 條第 1 項，應受 6 個月以上 3 年以下停止執行業務處分。

因此，須找出同時落在第 29 條經紀業處罰規定及第 31 條經紀人員懲戒規定的選項。

解題方法

先把各選項對應到條例條文，再檢查該條文是否同時列於第 29 條及第 31 條。第 19 條第 1 項正好同時出現在兩條中；其餘選項所涉規定雖有經紀人員懲戒規定，但未列入第 29 條所列的經紀業處罰事由。

選項分析

(A) 錯誤。 經紀人員應專任一經紀業，原則上不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務，規定在第 16 條。但第 31 條列有違反第 16 條者應予申誡；

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第 13 條的營業員資格與訓練規定，以及第 14 條經紀人員經驗的認定。判斷時要分清楚：經紀營業員可以透過訓練合格取得資格，也可以由不動產經紀人考試及格者依規定登錄領證；訓練時數與證明有效期限則依條例明定。

解題方法

先核對第 13 條的資格規定，再比較選項所列訓練時數及重新登錄條件；最後確認第 14 條所稱所得扣繳資料，是用於認定經紀人考試及格者的經紀營業員經驗，並有適用期間限制。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

選項分析

• **(A) 正確。**依《不動產經紀業管理條例》第 13 條第 2 項，經不動產經紀人考試及格，並向中央主管機關指定的機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任經紀營業員。選項所述符合條文規定。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第 7 條的經紀業營業要件，以及《不動產經紀業管理條例施行細則》第 4 條所定的許可後程序。以命題當年（民國 114 年）法規為準。

經紀業經主管機關許可後，須辦妥公司或商業登記、繳存營業保證金，並加入登記所在地的同業公會；開始營業後，另須在六個月內開始營業，逾期未開始者，由主管機關廢止其許可。

解題方法

逐一比對選項中的程序與所在地要求。題目刻意將公會所在地寫成「戶籍所在地」；法規要求的是「登記所在地」，因此該選項錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《公平交易法》第 32 條第 1 項的故意行為加重損害賠償。事業違反公平交易法，致侵害他人權益者，依同法第 31 條負損害賠償責任；若事業是故意行為，被害人請求時，法院得依侵害情節酌定超過已證明損害額的賠償，但有最高倍數限制。

本題以命題當年（民國 114 年）法規為準：上限是已證明損害額的三倍。

解題方法

核心觀念

以命題當年（民國 114 年）法規為準，本題考《不動產經紀業管理條例》第 22 條及第 23 條，重點在辨別各類文件應由誰簽章，以及不動產說明書在交易過程中的簽章時點。

第 22 條規定，委由經紀業仲介或代銷的不動產交易，特定文件應由經紀業指派經紀人簽章，包括不動產出租、出售委託契約書、承購或承租要約書、定金收據、不動產說明書，以及不動產租賃、買賣契約書。第 23 條則規定，經紀人員應以不動產說明書向交易相對人解說，且提供解說前，說明書應經委託人簽章；簽訂租賃或買賣契約時，並應將說明書交付相對人，由相對人簽章。

解題方法

逐項核對兩個問題：第一，題目所述文件是否屬第 22 條列舉的交易文件；第二，是否符合第 23 條規定的不動產說明書解說、交付及簽章程序。若將「向主管機關申請許可的應備文件」也說成須由經紀業指派經紀人簽章，就超出了第 22 條列舉的範圍。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第 22 條第 1 項所列「應由經紀業指派經紀人簽章」的文件，以及其中對經營代銷業務者的例外。

依民國 114 年命題時適用的規定，應簽章文件包括：

1. 不動產出租、出售委託契約書。
2. 不動產承租、承購要約書。
3. 定金收據。
4. 不動產廣告稿。
5. 不動產說明書。

但其中「不動產出租、出售委託契約書」對經營代銷業務者不適用。代銷業接受起造人或建築業委託銷售不動產，並非由代銷業與所有權人簽訂出租、出售委託契約，因此法律設有此項例外。

解題方法

先鎖定題幹的「經營代銷業務者不適用之」，再將四個選項與第 22 條第 1 項逐一比對。四項都與經紀業務相關，但只有「出租、出售委託契約書」是法條明定不適用於代銷業務者的簽章項目，故選 A。

選項分析

核心觀念

本題考查《公平交易法》的法定用語定義。以命題當年（民國 114 年）法規為準，相關規定分別見於第 3 條、第 7 條、第 8 條及第 21 條。

解題方法

逐一比對選項與法條原文，特別留意定義中的主體、條件與用語。若選項把法定主體「廣告主以外」改成「廣告主」，即與第 21 條的定義不符。

選項分析

• (A) 錯誤。《公平交易法》第 21 條第 2 項規定，廣告薦證者是「廣告主以外」，於廣告中反映其對商品或服務之意見、信賴、發現或親身體驗結果之人或機構。選項寫成「廣告主」，漏掉「以外」，主體定義錯誤。
• **(B) 正確。

核心觀念

本題考《消費者保護法》第 2 條各款定義，關鍵在於辨認定義中的主體、交易方式，以及訂約時是否能檢視商品或服務。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

逐一將選項文字與法條定義比對。特別留意兩組容易混淆的概念：

• 「定型化契約條款」是企業經營者預先擬定、供與多數消費者訂立同類契約使用的條款；「定型化契約」則是以這些條款作為契約內容全部或一部而訂立的契約。
• 「通訊交易」的特徵是消費者在訂約時未能檢視商品或服務；若已檢視後才訂約，就不符合這項定義。

選項分析

• (A) 錯誤。 選項描述的是《消費者保護法》第 2 條第 9 款的「定型化契約」，卻稱為「定型化契約條款」。同條第 7 款所稱「定型化契約條款」，是企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定的契約條款。選項混淆了條款與以條款組成的契約。