核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》自民國110年7月1日起施行的預售屋及仲介成交案件實價登錄新制，重點在於區分：

1. 預售屋銷售前的「預售屋資訊及委託代銷契約資訊」。
2. 預售屋成交後的「預售屋買賣成交案件實際資訊」。
3. 仲介業者承攬買賣或租賃案件後的「成交案件實際資訊」。
4. 不同類型申報義務人的申報期限及罰鍰。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

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解題方法

解題時依「案件類型 → 申報義務人 → 申報時點 → 違反效果」四步判斷：

• 預售屋銷售前資訊：看誰銷售預售屋。
• 預售屋成交資訊：看誰與買受人簽訂預售屋買賣契約。
• 仲介成交案件：看是否由經營仲介業務者促成買賣或租賃。
• 罰責：依《不動產經紀業管理條例》第29條區分一般成交資訊與預售屋銷售資訊。

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（一）起造人或建築業委託代銷預售屋

1. 申報義務人

依《不動產經紀業管理條例》第24條之1，應區分兩種情形：

（1）起造人或建築業者自行銷售

由起造人或建築業者自行負責申報：

• 預售屋資訊；
• 預售屋買賣成交案件實際資訊。

（2）起造人或建築業者委託代銷業者銷售

由受託的代銷業者負責申報：

• 預售屋資訊及委託代銷契約資訊；
• 預售屋買賣成交案件實際資訊。

因此，本題所問「起造人或建築業委託代銷預售屋者」，申報義務原則上由受託代銷業者負擔，而非由買受人負擔。

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2. 預售屋資訊及委託代銷契約資訊之申報時機

代銷業者受起造人或建築業者委託銷售預售屋時，應於與起造人或建築業者簽訂委託代銷契約之日起30日內，將下列資訊申報登錄：

• 預售屋基本資料；
• 建案及房屋相關資訊；
• 委託代銷契約內容；
• 其他依法應申報登錄的銷售資訊。

這是「銷售前資訊申報」，與成交後的買賣價格申報不同。

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3. 預售屋買賣成交案件之申報時機

預售屋與買受人簽訂買賣契約後，銷售預售屋者應於預售屋買賣契約簽訂之日起30日內，申報登錄成交案件實際資訊。

申報內容包括：

• 交易標的；
• 交易面積；
• 交易總價；
• 車位及其價格；
• 交易年月；
• 其他依法應申報的成交資訊。

因此，預售屋實價登錄的時間點不是等到交屋或辦理所有權移轉後，而是以「預售屋買賣契約簽訂日」起算30日。

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4. 未依限申報或申報不實之罰責

（1）預售屋銷售資訊或委託代銷契約資訊

代銷業者或自行銷售的起造人、建築業者，對於預售屋資訊及委託代銷契約資訊未依限申報，或申報內容不實者，處新臺幣15萬元以上100萬元以下罰鍰，並限期改正。

屆期未改正者，得按次處罰。

（2）預售屋買賣成交案件實際資訊

對於預售屋買賣成交案件，未依限申報，或申報價格、交易面積、交易筆棟數、交易總價、交易年月等資訊不實者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正。

屆期未改正者，得按次處罰。

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（二）經營仲介業務者之實價登錄

1. 應申報的案件

核心觀念

本題以命題當年（民國110年）法規為準，主要考查：

1. 公平交易法第2條「事業」之定義。
2. 預售屋銷售活動是否構成公平交易法上的「欺罔」或「顯失公平」行為。
3. 建設公司與受委託代銷之地產公司，是否均屬公平交易法規範對象，以及是否均應負責。

本題事實重點並非單純比較房屋價格，而是：

• 商品重要資訊尚未完成；
• 卻先利用抽籤、限量、人潮及搶購氣氛促成交易；
• 給予消費者極短的選戶時間；
• 使消費者在資訊不足及心理壓力下作成購買決定。

因此，核心規範為公平交易法第25條所稱「其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為」。

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（一）第2條所稱「事業」之範圍

公平交易法第2條所稱事業，包括下列三類：

1. 公司

凡依公司法或其他法律成立之公司，均屬公平交易法上的事業。

本題中的建設公司及地產公司，均屬公司型態之事業，當然受公平交易法規範。

2. 獨資或合夥之工商行號

以獨資或合夥方式經營工商業務之行號，也屬公平交易法上的事業。

其是否為公司，並非唯一判斷標準；只要實際從事商品交易或服務提供，即可能受到公平交易法規範。

3. 其他提供商品或服務從事交易之人或團體

除公司、獨資及合夥行號外，凡實際提供商品或服務並從事交易之其他自然人、法人或團體，也屬公平交易法上的事業。

判斷重點在於是否具有：

• 提供商品或服務之行為；
• 從事交易之經濟活動；
• 足以影響市場競爭或交易秩序。

因此，事業的範圍不限於傳統公司，也不以營利事業登記形式為絕對標準。

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（二）建設公司及地產公司有無違法

1. 建設公司與地產公司均屬公平交易法上的事業

建設公司提供預售屋商品，並透過銷售活動與消費者進行交易，屬公平交易法第2條所稱事業。

地產公司受建設公司委託辦理預售屋代銷，實際從事房屋銷售及相關服務，也屬公平交易法第2條所稱事業。

地產公司雖非房屋所有人或起造人，但其實際參與銷售、招攬及交易條件形成，不能僅以「受委託代銷」為由排除公平交易法責任。

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2. 尚未完成商品資訊，即辦理搶購式抽籤活動

預售屋交易中，樓層配置、各戶面積、室內外空間、契約內容及售價，均屬足以影響消費者交易決定的重要資訊。

本題中，建設公司及地產公司在下列事項尚未規劃完成前，即先行辦理抽籤選戶活動：

• 各樓層平面圖；
• 各戶室內外面積；
• 預售屋買賣契約書；
• 房屋售價。

此時消費者尚無法充分了解其所要購買的標的內容及交易條件，卻被引導參加選戶並作成購買決定，容易造成交易資訊不對稱。

這種作法雖未必已經對某一具體房屋坪數或價格作出虛偽表示，但其整體銷售手段足以使消費者在資訊不足的情形下受到誤導。

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3. 營造「中籤機不可失、不買可惜」之氣氛

公平交易法第25條規定，事業不得有其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為。

所謂欺罔，不以明白虛構事實為限，也包括以活動安排、宣傳方式或整體交易情境，使一般交易相對人形成錯誤認知，因而作出不理性或不充分資訊下的交易決定。

本題透過下列方式營造搶購壓力：

• 限量抽籤；
• 現場人潮擁擠；
• 消費者排隊搶購；
• 強調中籤機會難得；
• 製造「不買就吃虧」的心理；
• 使消費者誤以為必須立即決定。

消費者因而可能誤認：

• 中籤機會極為稀有；
• 不立即購買就會喪失重大利益；
• 已經有大量人搶購，商品必然值得購買；
• 不及時選戶即會遭受明顯損失。

這種以群眾效應及稀缺氣氛壓縮消費者判斷時間的銷售方式，已超越一般合理促銷手段，具有欺罔性及不公平性。

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4. 規定僅有1分鐘選戶時間

預售屋涉及金額龐大、履約期間長，且契約內容與房屋條件複雜，消費者原應有合理時間瞭解：

• 房屋位置及樓層；
• 面積及格局；
• 公設及共有部分；
• 買賣價格；
• 付款條件；
• 預售屋買賣契約內容；
• 交屋及違約責任。

本題卻規定中籤者只有1分鐘選戶，逾時即由下一組客人選擇。這種制度使消費者無法進行合理比較、查閱契約或冷靜評估，實質上是利用時間壓力迫使消費者迅速決定。

尤其本題前提是房屋重要資訊本身尚未完成，1分鐘限制更使消費者的交易決定缺乏充分資訊基礎。

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》對於「公寓大廈建築物起造人」所設的法定義務，重點包括：

1. 第一次區分所有權人會議之召集。
2. 未領得建造執照前，不得辦理銷售。
3. 共用部分、公共基金及相關資料之移交。
4. 規約草約應於何一階段提出及檢附。

本題以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

本題應以「起造人義務的時間點」作為判斷核心，逐一確認各選項所述義務是否存在，以及其發生時點是否正確。

其中最容易混淆的是「申請建造執照」與「申請使用執照」：

• 規約草約原則上是在申請建造執照時檢附。
• 申請使用執照時，並非以檢附規約草約為起造人義務的規定內容。

因此，將規約草約放在「申請使用執照時檢附」，即屬錯誤。

選項分析

(A) 公寓大廈建築物之起造人有召集第1次區分所有權人會議之義務

此項正確。

依《公寓大廈管理條例》規定，公寓大廈建築物之起造人，應於一定期限內召集第1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人。

第一次區分所有權人會議具有建立公寓大廈管理組織的重要功能，因此法律將召集義務明定由起造人負擔，不能完全任由住戶自行處理。

(B) 公寓大廈建築物起造人要領得建造執照，始可辦理公寓大廈銷售

此項正確。

《公寓大廈管理條例》規定，公寓大廈建築物之起造人或建築業者，未經領得建造執照，不得辦理銷售。

核心觀念

本題考查《公寓大廈管理條例》對住戶違反公寓大廈使用限制時的處理程序，主要分為：

1. 管理委員會的制止及請求主管機關處置。
2. 主管機關的限期改善與連續處罰。
3. 罰鍰與損害賠償責任。
4. 強制遷離的特殊要件。

以命題當年（民國110年）法規為準，住戶違反第9條第2項規定時，並非一律可由管理委員會直接決議訴請法院強制遷離。

解題方法

本題應先區分「行政處罰」與「法院強制遷離」：

• 行政處罰：由直轄市、縣（市）主管機關作成，包括限期改善、罰鍰及連續處罰。
• 社區內部處理：由管理委員會先予制止，必要時請求主管機關處置，若造成損害，得請求損害賠償。
• 強制遷離：屬於嚴重違規時的特殊法律效果，必須符合《公寓大廈管理條例》所定要件，不能僅因住戶於3個月內未改善，即由管理委員會決議直接啟動。

因此，選項中將「3個月未改善」直接連結到「管理委員會決議訴請法院強制遷離」者，即為錯誤。

選項分析

(A) 正確

住戶違反第9條第2項規定時，直轄市、縣（市）主管機關得命其限期改善。

若住戶於期限屆滿後仍未改善，主管機關得連續處罰。此屬行政法上的「限期改善後連續處罰」制度，目的在促使違規住戶履行改善義務，而非僅處罰一次即告終結。

因此，A的敘述正確。

(B) 正確

住戶經管理委員會或管理負責人制止後仍不遵從者，主管機關得依法處以新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。

核心觀念

本題考點為《公寓大廈管理條例》對於下列事項的限制：

1. 樓梯間、共同走廊、退縮空地等處，不得任意堆置雜物、設置柵欄或門扇，亦不得任意營業使用。
2. 住戶修繕時，如涉及建築物主要構造，須先經主管建築機關核准。
3. 退縮空地、開放空間等，在主管建築機關核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用。

本題以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

判斷各選項時，應區分兩種情形：

• 是否屬於法律原則上禁止的行為。
• 即使法律容許，是否仍須具備「主管建築機關核准」及「規約或區分所有權人會議決議」等要件。

選項若僅有住戶協議或區分所有權人會議決議，卻欠缺法律要求的主管機關核准，即屬要件不完整。

選項分析

(A) 錯誤

樓梯間屬於公寓大廈重要的共用及避難通行空間，住戶不得在樓梯間任意堆置雜物。

即使住戶彼此協議同意，也不能排除《公寓大廈管理條例》對公共安全及逃生通道的強制規定。因此，「住戶互相協議同意」並不足以使放置雜物合法。

(B) 正確

住戶修繕專有部分或其他部分時，如涉及建築物主要構造，必須先經主管建築機關核准，不能僅由住戶自行決定。

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》有關「區分所有權人會議決議之特別生效要件」。

一般而言，區分所有權人會議作成決議後，符合會議出席及表決門檻即可成立；但某些事項涉及特定區分所有權人之權利，法律另要求取得特定人同意，否則會議決議「不生效力」。

以命題當年（民國110年）法規為準，主要依據為《公寓大廈管理條例》第33條。

解題方法

本題應逐一比對各選項與《公寓大廈管理條例》第33條所規定的特別生效要件，尤其注意法律使用的對象是：

• 「區分所有權人」
• 「使用該約定專用部分之區分所有權人」
• 「專有部分之區分所有權人」

不能將「住戶」與「區分所有權人」混用。

選項分析

(A) 錯誤

無線電台基地台等類似強波發射設備，設置於屋頂者，應經「頂層區分所有權人」同意；設置於其他樓層者，應經「該樓層區分所有權人」同意。

本選項將法律所規定的「區分所有權人」改寫為「住戶」。住戶可能是承租人、借用人或其他居住者，不一定具有區分所有權人身分，因此法律效果不同，故錯誤。

(B) 依文義有爭議，依官方答案不列為正確答案

本選項內容與《公寓大廈管理條例》第33條第2款的規定相當接近：約定專用部分變更時，原則上應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意；但該約定專用部分顯已違反公共利益，經區分所有權人會議決議者，不在此限。

因此，若單純依民國110年法條文字及通常文義判讀，B具有高度的正確性，與官方答案僅選C之間存在疑義。考試作答仍應以官方答案C為準，但此選項確有法條文字重現程度甚高的爭議。

核心觀念

本題考查《公寓大廈管理條例》對「管理委員會職務」的規定，關鍵在於區分：

• 「約定共用部分」：本來屬於專有部分，但依規約約定供共同使用。
• 「約定專用部分」：本來屬於共用部分，但依規約約定由特定區分所有權人使用。

管理委員會負責管理、點收及保管的對象，是「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備」，並不包括「約定專用部分」。

本題以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

逐一比對各選項與《公寓大廈管理條例》所列管理委員會職務。判斷重點不是看該事項是否與公寓大廈管理有關，而是看法律是否將該事項明定為管理委員會職務，以及選項所使用的法律用語是否正確。

其中，選項 B 將法條中的「約定共用部分」改成「約定專用部分」，管理範圍已經不同，因此屬於錯誤敘述。

選項分析

(A) 管理服務人之委任、僱傭及監督

此為管理委員會的職務。

管理委員會為執行公寓大廈管理事務，得負責管理服務人的委任、僱傭及監督，例如聘任管理公司、保全人員、清潔人員，並監督其履行管理維護工作。

因此，A 正確。

(B) 共用部分、約定專用部分及其附屬設施設備之點收及保管

此非管理委員會依法所列的職務，為本題答案。

法條所定應由管理委員會點收及保管者，是：

「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備」。

選項卻將「約定共用部分」誤寫為「約定專用部分」。

兩者差異如下：

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 22 條關於「區分所有權人違反義務情節重大時，強制其出讓區分所有權」的規定。

區分所有權人違反法令或規約，且情節重大者，管理委員會並非自行決定，也無權請行政機關直接強制執行，而是須經由「區分所有權人會議」作成決議，再由管理委員會訴請法院命其出讓：

1. 區分所有權；
2. 其基地所有權應有部分。

因此，本題關鍵在於辨識兩個程序要件：

• 決議機關：區分所有權人會議；
• 後續程序：訴請法院命其強制出讓。

解題方法

看到題幹出現「違反規約情節重大」、「出讓區分所有權及其基地所有權應有部分」等文字，直接聯想到《公寓大廈管理條例》第 22 條。

本題可依下列順序判斷：

第一，判斷是否由管理委員會自行決議。管理委員會主要是執行區分所有權人會議的決議，並非在此事項中直接作成最終意思決定。

第二，判斷是否由行政機關強制執行。此項措施涉及區分所有權及基地權利的重大變動，法律設計為向法院提起訴訟，由法院裁判，而不是報請直轄市、縣（市）政府行政執行。

第三，確認正確程序為：

$$\text{區分所有權人會議決議} \longrightarrow \text{管理委員會訴請法院} \longrightarrow \text{法院命其強制出讓}$$

所以正確答案為由區分所有權人會議決議後，訴請法院命其強制出讓。

選項分析

(A) 依管理委員會議之決議訴請法院命其強制出讓

錯誤。

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》關於「公共基金」之來源、保管及運用方式。以命題當年（民國110年）法規為準，重點如下：

1. 公共基金來源之一，是起造人於公寓大廈領得「使用執照」後一定期間內，針對管理維護事項，依工程造價一定比例或金額提列。
2. 區分所有權人繳納公共基金，須依「區分所有權人會議」決議，不是由管理委員會自行決定。
3. 公共基金原則上應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會管理。
4. 公共基金如經區分所有權人會議決議交付信託，應由管理負責人或管理委員會辦理，而非限定由主任委員個人辦理。

解題方法

本題採「法定用語逐字比對」即可判斷。四個選項分別涉及：

• 建造執照或使用執照；
• 管理委員會決議或區分所有權人會議決議；
• 信託辦理主體；
• 公共基金專戶及管理主體。

其中，公共基金的管理方式是「設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理」，與選項 D 完全相符，因此 D 正確。

選項分析

(A) 錯誤

選項稱起造人就公寓大廈「領得建造執照」一年內之管理維護事項提列公共基金。

法條所稱的是領得「使用執照」後一年內，而非「建造執照」後一年內。建造執照是建築工程施工前的許可；使用執照則是建築完成後，確認建築物得以使用的證明。公共基金係配合建築物即將交付使用及後續管理維護而提列，因此法定起算時點為使用執照。

(B) 錯誤

區分所有權人繳納公共基金，須依「區分所有權人會議決議」。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》關於經營仲介業務者申報登錄成交案件實際資訊的規定，重點包括：

1. 買賣案件的申報起算時點。
2. 租賃案件的申報期限。
3. 主管機關查核申報資訊時的權限。
4. 主管機關得否委任所屬機關辦理查核。

本題應以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

先區分「買賣案件」與「租賃案件」：

• 買賣案件：以簽訂買賣契約書之日起30日內申報。
• 租賃案件：以簽訂租賃契約書之日起30日內申報。

再判斷主管機關是否具有查核、要求文件及委任所屬機關辦理等權限。選項若擅自增加「辦竣所有權移轉登記後」的條件，即與法定申報時點不符。

選項分析

(A) 錯誤

選項稱經營仲介業務者對買賣案件，應於「簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記後30日內」申報。

依民國110年法規，經營仲介業務者應於簽訂買賣契約書之日起30日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

核心觀念

本題考查《不動產經紀業管理條例》及相關經紀營業員訓練、登錄與發證規定，重點包括：

1. 經紀營業員須經合格訓練，並完成登錄、領有經紀營業員證明後，始得執業。
2. 經紀營業員資格訓練時數不得少於 30 小時。
3. 經紀營業員證明有效期限為 4 年。
4. 受破產宣告尚未復權者，不得充任經紀營業員；若因此遭撤銷證明，於原因消滅後，得重新申請領證。

本題以命題當年（民國 110 年）法規為準。

解題方法

本題採「資格取得程序＋法定消極資格」的方式判斷：

• 先確認訓練合格是否等於可以立即執業；
• 再確認不動產經紀人考試及格證書的效力；
• 接著檢查訓練時數及證明有效期限；
• 最後判斷受破產宣告尚未復權者，於原因消滅後能否重新請領證明。

其中，選項若使用「即得充任」等絕對性文字，必須確認是否省略了登錄及領證等必要程序。

選項分析

(A) 錯誤

經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦訓練合格，僅表示具備經紀營業員資格取得的訓練條件，並非訓練合格後即可直接充任經紀營業員。

仍須依規定辦理登錄並領有經紀營業員證明，始得正式充任。因此，選項以「即得充任」表述，省略必要程序，錯誤。

核心觀念

本題考點為《不動產經紀業管理條例》對於「申報登錄交易資訊不實」的特別處罰規定。

經營代銷業務之經紀業，依法辦理成交案件申報登錄時，應申報正確的交易價格、交易面積等資訊。若申報內容不實，主管機關的處分並非一般固定金額罰鍰，而是：

1. 按申報不實的戶數或棟數計算罰鍰；
2. 每戶（棟）處新臺幣 $3$ 萬元以上 $15$ 萬元以下罰鍰；
3. 同時命其限期改正；
4. 屆期未改正者，按次處罰。

本題應適用民國 110 年命題當時的《不動產經紀業管理條例》規定。

解題方法

題幹已明確指出三個關鍵事實：

• 公司甲經營代銷業務；
• 申報登錄的價格、交易面積資訊不實；
• 問直轄市、縣（市）主管機關得為何種處分。

解題時，直接將「申報登錄資訊不實」對應到《不動產經紀業管理條例》關於申報登錄不實的處罰規定。其處罰公式為：

$$罰鍰總額 = 申報不實之戶（棟）數 \times 每戶（棟）新臺幣3萬元至15萬元$$

並且須併命限期改正；屆期未改正者，按次處罰。因此，符合完整法律效果的是選項（C）。

選項分析

（A）錯誤

選項所稱「限期改正並處新臺幣 1 萬元以上 5 萬元以下罰鍰」，與本題申報登錄價格、交易面積不實的法定罰鍰額度不符。

本題的罰鍰並非 $1$ 萬元至 $5$ 萬元，也不是單純以公司為單位處一筆固定罰鍰，而是按申報不實的戶（棟）數計算，每戶（棟）處 $3$ 萬元至 $15$ 萬元。

（B）錯誤

核心觀念

本題依「不動產經紀人證書核發及管理辦法」及相關規定，以命題當年（民國110年）法規為準，主要考查三項事項：

1. 不動產經紀人證書的請領資格。
2. 證書換發的申請期間及新證書效期起算。
3. 證書遺失、滅失或損壞時的補發程序。

其中，通過不動產經紀人考試，並不表示可以立即取得不動產經紀人證書，仍須符合證書請領的其他法定要件。

解題方法

逐一比對各選項與法規規定：

• 請領證書：確認是否僅須考試及格。
• 換發證書：確認申請期間及新證書效期的起算日。
• 補發證書：確認申請事由、應備文件及受理機關。

本題四個選項中，只有 B 完全符合規定。

選項分析

(A) 錯誤

不動產經紀人考試及格並領取考試及格證書後，並非立即即可請領不動產經紀人證書。

依規定，除考試及格外，還須具備相關實務經驗及其他申請要件，例如依法完成經紀營業員等實務經歷要求，並檢具相關證明文件申請。因此，A 將「考試及格證書」誤認為「不動產經紀人證書」的唯一取得要件，敘述不完整且錯誤。

(B) 正確

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》關於「委託契約」、「廣告內容」及「廣告應記載事項」的規定。

依民國110年《不動產經紀業管理條例》第21條：

經紀業與委託人簽訂委託契約書後，始得刊登廣告及銷售。

本題中：

• 甲：委託人、房屋所有人
• A房仲介公司：經紀業
• 乙：不動產經紀營業員，受僱於A公司執行業務

因此，法律上應由「甲與A房仲介公司」簽訂委託契約書，而非由甲與乙個人訂立。

本題以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

判斷本題的關鍵有二：

1. 是否必須簽訂書面委託契約？
2. 法律要求廣告標示的是「經紀業名稱」或「營業員姓名」？

依條例規定，經紀業接受委託辦理仲介業務，必須先與委託人簽訂委託契約書，完成後始得刊登廣告及銷售。因此，契約當事人是甲與A公司。

乙只是A公司所屬的經紀營業員，並非本題委託銷售契約的主要相對人。

選項分析

(A) 甲與乙一定要先口頭訂定委託銷售之事宜

錯誤。

法律要求的是「簽訂委託契約書」，屬於書面契約要求，並非只要口頭約定即可。

此外，委託關係的對象是甲與A房仲介公司，而不是甲與乙個人。乙係受A公司指派執行仲介業務的經紀營業員，不能以甲乙間的口頭約定取代甲與A公司間的書面委託契約。

(B) 甲與 A 房仲介公司必須簽訂委託銷售契約書

正確。

核心觀念

本題考查不動產廣告不實時，應適用何種法律及由何機關處理。

以命題當年（民國110年）法規為準，判斷關鍵在於題目明確指出：

不動產經紀業者與委託人簽訂委託契約後，刊登之廣告及銷售內容與事實不符。

不動產經紀業管理條例對經紀業刊登廣告及銷售內容設有特別規範。經紀業與委託人簽訂委託契約後，其廣告或銷售內容如與事實不符，應依不動產經紀業管理條例處理，主管機關為中央主管機關內政部。

解題方法

本題採「法律適用順序＋主管機關辨識」判斷：

1. 先確認行為態樣：刊登不實廣告及銷售內容。
2. 再確認時間點：已與委託人簽訂委託契約。
3. 依特別法優先適用原則，適用不動產經紀業管理條例。
4. 依該條例之主管機關規定，由內政部依法處理。

本題不是單純問一般商品的不實廣告，而是問不動產經紀業在簽訂委託契約後所涉及的特別規範，因此應排除公平交易法及消費者保護法的錯誤機關配置。

選項分析

(A) 由直轄市、縣（市）政府依公平交易法處理

錯誤。

公平交易法確實規範事業不得為虛偽不實或引人錯誤之表示、表徵及廣告，但本題已特別限定為「不動產經紀業者與委託人簽訂委託契約後」所刊登的廣告及銷售內容不實。

此種情形應優先適用不動產經紀業管理條例，並非由直轄市、縣（市）政府依公平交易法處理。且公平交易法的主管機關為行政院公平交易委員會，不是直轄市、縣（市）政府。

(B) 由行政院依消費者保護法處理

錯誤。

消費者保護法主要規範消費關係中的消費者權益、定型化契約、企業經營者責任及消費爭議處理等事項。

核心觀念

本題考「消費爭議調解委員會依職權提出解決方案」時，當事人提出異議的法定期間。

依民國 110 年命題時之《消費者保護法》及消費爭議調解相關規定，調解委員會在不違反兩造當事人主要意思範圍內，得依職權提出解決事件之方案。該方案送達當事人後，當事人如不接受，應於法定期間內提出異議；逾期未提出異議，始發生相應的調解效力。

本題問的是「提出異議後，即視為調解不成立」的期間，法定期間為 10 日。

解題方法

本題屬於法定期間記憶題，解題關鍵在於抓住三個要件：

1. 主體：消費爭議調解委員會。
2. 行為：依職權提出解決事件之方案。
3. 效果：當事人於方案送達後一定期間內提出異議，即視為調解不成立。

該期間為：

$$\text{方案送達後 }10\text{ 日內}$$

因此選擇 10 日的選項即可。

選項分析

• (A) 10 日：正確。 依命題當年消費爭議調解相關規定，當事人對調解委員會依職權提出的解決方案有異議者，應於方案送達後 10 日內提出；

核心觀念

本題考《消費者保護法》有關消費者保護團體提起團體訴訟的資格、訴訟類型及程序要求。以命題當年（民國 110 年）法規為準，主要涉及《消費者保護法》第 49 條、第 50 條及第 53 條。

重點如下：

1. 消費者保護團體符合一定資格後，得以自己名義提起訴訟。
2. 得提起的訴訟包括：

• 第 50 條的消費者損害賠償訴訟。
• 第 53 條的停止或禁止企業經營者侵害消費者權益之不作為訴訟。

3. 消費者保護團體提起訴訟時，原則上應委任律師代理。
4. 消費者保護團體也可以受讓 20 人以上消費者的損害賠償請求權，再以自己名義提起訴訟。

解題方法

本題問「何者錯誤」，應逐一核對各選項所述的：

• 消費者保護團體取得訴訟資格的要件；
• 法定訴訟類型；
• 是否須委任律師；
• 受讓損害賠償請求權的人數門檻。

其中最容易出錯的是主管機關名稱。只要選項所列機關與法條規定不符，即屬錯誤。

選項分析

(A) 錯誤

《消費者保護法》第 49 條規定，消費者保護團體須符合下列要件，始得以自己名義提起訴訟：

1. 許可設立二年以上；
2. 置有消費者保護專門人員；
3. 經行政院消費者保護處評定優良。

核心觀念

本題考查《消費者保護法》關於「通訊交易或訪問交易」之消費者解除契約權，重點包括：

1. 猶豫期間為收受商品或接受服務後 7日內。
2. 消費者解除契約時，原則上無須說明理由，也不負擔任何費用。
3. 通訊交易如有法律所定合理例外情事，得排除解除權；訪問交易則不得逕以「合理例外情事」排除。
4. 企業經營者取回商品及返還對價，均有法定期限。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

本題應逐一核對各選項與《消費者保護法》第19條、第19條之1及第19條之2的規定，特別注意：

• 「7日」或「10日」；
• 「通訊交易」與「訪問交易」的適用差異；
• 15日期間的起算點；
• 法條是否要求「收到通知」及「次日起」。

選項分析

(A) 錯誤

《消費者保護法》第19條規定，消費者得於收受商品或接受服務後 7日內，以退回商品或書面通知方式解除契約，無須說明理由及負擔任何費用或對價。

本選項將法定期間誤載為「10日」，因此錯誤。

本選項所述「無須說明理由及負擔任何費用」原則上正確，但期間錯誤，整體仍不正確。

(B) 錯誤

《消費者保護法》規定，通訊交易有合理例外情事者，得不適用7日解除權的規定；相關合理例外情事由行政院定之。

核心觀念

本題考《消費者保護法》關於「定型化契約條款」之效力，尤其是契約審閱權與未提供審閱期間的法律效果。

以命題當年（民國110年）法規為準：

• 企業經營者於訂立定型化契約前，應給予消費者合理期間，供其審閱全部條款內容。
• 違反契約審閱期間規定時，該定型化契約條款原則上「不構成契約之內容」。
• 但法律特別允許消費者主張該條款仍構成契約內容。

因此，本題關鍵在於辨認「不構成契約內容，但消費者可以反向主張仍納入契約」的特殊法律效果。

解題方法

先區分各選項所描述的法律效果：

1. 條款無效；
2. 個別磋商條款與定型化條款衝突；
3. 未給予合理審閱期間；
4. 以條款使消費者拋棄審閱權。

其中，只有第3種情形具有「原則上不構成契約內容，但消費者得主張仍構成契約內容」的特殊規定，故選 (C)。

選項分析

(A) 定型化契約條款違反誠信原則，對消費者顯失公平

錯誤。

依《消費者保護法》關於定型化契約條款一般效力的規定，定型化契約條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，該條款無效。

「無效」的法律效果，是該條款自始不生效力，並非單純因未經審閱而「不構成契約內容」。消費者也不能主張一個因顯失公平而無效的條款，仍作為契約內容發生效力。

(B) 定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定

錯誤。

個別磋商條款是當事人就特定事項實際協商後所形成的約定，效力優先於定型化契約條款。兩者發生牴觸時，應依關於個別磋商條款優先及牴觸部分無效的規定處理。

核心觀念

本題考查《消費者保護法》關於商品或服務造成損害時，各類企業經營者的責任分配，重點包括：

1. 製造者或服務提供者責任：依《消費者保護法》第 7 條，企業經營者應確保商品或服務符合當時科技或專業水準可合理期待的安全性；違反而致生損害時，應負連帶賠償責任。
2. 經銷商責任：依同法第 8 條，經銷商原則上與設計、生產、製造者或服務提供者負連帶賠償責任，但在法定情形下得免責。
3. 輸入商品或服務者責任：依同法第 9 條，輸入商品或服務的企業經營者，視為設計、生產、製造者或服務提供者，負製造者責任。
4. 改裝、分裝或變更服務內容者責任：經銷商若改裝、分裝商品或變更服務內容，法律上視為製造者或服務提供者。

本題以命題當年（民國 110 年）法規為準。

解題方法

本題應逐一比對各選項與《消費者保護法》第 7 條至第 9 條的規定，特別注意：

• 哪些責任屬於「製造者責任」；
• 哪些企業經營者有法律明文的免責事由；
• 選項是否將某一類企業經營者的免責規定錯誤套用到另一類企業經營者。

其中最關鍵的是：輸入商品或服務者依第 9 條是直接「視為」製造者或服務提供者，法條並未附加經銷商所享有的免責但書。

選項分析

(A) 錯誤

《消費者保護法》第 9 條規定：

輸入商品或服務之企業經營者，視為該商品之設計、生產、製造者或服務之提供者，負製造者責任。

因此，輸入商品或服務的企業經營者，是法律上直接被視為製造者或服務提供者，負擔製造者責任。

本選項雖然前段正確，但後段又加上：

「但其對於損害之防免已盡相當之注意，或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，不在此限。」

這項免責但書是經銷商責任規定中的內容，並非《消費者保護法》第 9 條對輸入商品或服務企業經營者所規定的免責事由。輸入者既已被視為製造者，即應依製造者責任處理，不能任意援引經銷商的免責規定。

核心觀念

本題考《消費者保護法》關於「小額消費爭議調解」之特別處理程序。重點在於：

1. 一方當事人無正當理由不到調解期日。
2. 調解委員會得依到場當事人一造之請求，或依職權提出解決方案。
3. 該解決方案須送達全體當事人。
4. 解決方案須經「全體調解委員過半數」同意。

本題應以命題當年，即民國110年之法規為準。

解題方法

本題可將選項拆成兩個判斷要件：

• 解決方案之提出方式：是「求兩造利益平衡、不得違反兩造主要意思」，還是「依到場一造請求或依職權」？
• 同意門檻：是「參與調解委員過半數」，還是「全體調解委員過半數」？

當一方無正當理由不到場時，因未到場一方無法參與調解，法律特別允許調解委員會依到場當事人一造之請求或依職權提出方案；且同意門檻以全體調解委員為計算基準，而非僅限當日實際參與調解之委員。

因此，正確內容為：

調解委員得審酌情形，依到場當事人一造之請求或依職權提出解決方案，並送達於當事人；該方案應經全體調解委員過半數同意。

選項分析

(A) 錯誤

本選項所稱「斟酌一切情形，求兩造利益之平衡，於不違反兩造當事人之主要意思範圍內，依職權提出方案」，並非本題一方當事人無正當理由不到場時所適用的特別規定。

此外，本選項又規定方案須經「參與調解委員過半數」同意。法律要求的是「全體調解委員過半數」，不是僅計算實際參與該次調解的委員，因此錯誤。

(B) 錯誤

核心觀念

本題考查《公平交易法》的適用範圍，以及該法與《著作權法》、《商標法》、《專利法》、《消費者保護法》及《不動產經紀業管理條例》等特別法之間的關係。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，判斷重點如下：

1. 《公平交易法》第 45 條明定，依智慧財產權法規行使權利之正當行為，不適用《公平交易法》。
2. 單純的消費爭議處理，通常屬《消費者保護法》之範圍。
3. 事業利用交易優勢，妨礙交易秩序或對交易相對人顯失公平者，可能構成《公平交易法》第 25 條所稱之其他足以影響交易秩序之顯失公平行為。
4. 不動產經紀業之廣告標示義務，原則上依《不動產經紀業管理條例》處理。

解題方法

逐一判斷各選項所描述的行為，究竟是：

• 《公平交易法》明文排除的事項；
• 單純個別消費爭議；
• 具有不公平交易性質、足以影響交易秩序的市場行為；或
• 其他特別法所規範的行政管理事項。

其中，預售屋業者要求購屋人先支付定金，才提供契約書攜回審閱，並非單純的個別退款爭議，而是業者在大量預售屋交易中，利用優勢地位限制消費者審閱契約的交易行為，具有影響交易秩序及顯失公平的可能，屬於《公平交易法》的適用範圍。

選項分析

(A) 錯誤

依照《著作權法》、《商標法》、《專利法》或其他智慧財產權法規，正當行使智慧財產權之行為，依《公平交易法》第 45 條規定，不適用《公平交易法》。

因此，本選項所述正是《公平交易法》的明文排除事項，不屬於本法適用範圍。

關鍵在於「正當行為」四字。若是超越權利範圍、以違法方式行使智慧財產權，仍可能受到《公平交易法》規範；但題目所述為正當行使，故排除適用。

(B) 錯誤

不動產仲介業與買方間關於斡旋金返還的糾紛，主要是特定消費者與特定業者間的個別消費爭議，通常依《消費者保護法》、相關契約約定及民事法律關係處理。

這類爭議的核心在於：

• 斡旋金是否已轉為定金；
• 買方是否成立買賣契約；
• 仲介業者是否應返還款項；
• 契約條款是否有效。

核心觀念

本題考《公平交易法》對「聯合行為」所採取的管制模式：

• 原則上禁止事業從事聯合行為。
• 若聯合行為符合促進整體經濟與公共利益等法定要件，得例外申請許可。
• 公平交易委員會對許可案件，得附加條件、負擔及期限，並應公開相關許可內容。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

先掌握聯合行為的制度架構，再逐一核對選項：

$$\text{原則禁止}+\text{例外許可}+\text{許可得附條件}$$

因此，凡將法律上的「原則禁止」說成「限制原則」者，即屬用語及制度判斷錯誤。

選項分析

(A) 錯誤

《公平交易法》對事業聯合行為採取的是「原則禁止、例外許可」制度，而非「限制原則」。

依《公平交易法》第14條，事業不得為聯合行為。只有在符合後續法定要件，且有益於整體經濟與公共利益時，才可能依規定申請許可。

因此，正確表述應為：

主管機關對事業聯合行為原則上採禁止原則，例外予以許可。

(B) 正確

核心觀念

本題考查《公平交易法》上的「聯合行為」定義。

依命題當年（民國110年）《公平交易法》第7條，聯合行為是指具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式之合意，共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、交易對象、交易地區等，互相約束事業活動，並足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者。

題目中的不動產經紀業者彼此具有競爭關係，並透過契約或協議共同決定服務價格、交易對象及交易地區，且足以影響服務市場功能，完全符合聯合行為的構成要件。

解題方法

判斷本題可掌握四個要件：

1. 行為主體：須為具競爭關係之事業。
2. 合意方式：須以契約、協議或其他合意方式為之。
3. 約束內容：共同決定價格、交易對象、交易地區等營業活動。
4. 市場影響：行為足以影響市場之供需或競爭功能。

題幹逐一提供上述要件：

• 「具競爭關係之事業」：符合主體要件。
• 「以契約、協議共同決定」：符合合意要件。
• 「服務之價格、交易對象、交易地區」：屬於共同決定事業活動的重要事項。
• 「相互約束事業活動」及「足以影響服務供需之市場功能」：符合限制競爭及市場影響要件。

因此，應直接選擇「聯合行為」。

選項分析

(A) 不公平競爭

錯誤。

「不公平競爭」通常是較廣義的概念，涉及違反公平競爭秩序的行為，例如仿冒、虛偽不實表示、引人錯誤表示或其他顯失公平行為。

本題重點在於競爭同業間透過合意共同決定價格、交易對象及交易地區，屬於水平競爭者之間的限制競爭行為，法律上有明確名稱為「聯合行為」，不是概括稱為不公平競爭。

(B) 聯合行為

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第 22 條，重點在於區分：

• 仲介業務：以居間、媒合交易為業務。
• 代銷業務：受起造人或建築業者委託，負責企劃、代理銷售不動產。

兩種業務所要求由不動產經紀人簽章的文件並不完全相同。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，《不動產經紀業管理條例》第 22 條規定：

經營代銷業務者，應由經紀人簽章之文件包括：

1. 不動產買賣、租賃契約書。
2. 不動產說明書。
3. 不動產廣告稿。

「不動產出租、出售委託契約書」則是經營仲介業務者應由經紀人簽章的文件。

解題方法

本題直接採「業務類型與簽章文件對照」判斷：

1. 先確認題目限定為「代銷業務」。
2. 再依第 22 條列出的代銷業務簽章文件逐一比對。
3. 不屬於代銷業務簽章文件者，即為錯誤選項。

代銷業務的核心是協助建案銷售，所涉及的主要文件為廣告、說明書及實際交易契約；至於「出租、出售委託契約書」，主要是仲介業者接受委託媒合交易時使用的文件。

選項分析

(A) 不動產廣告稿

正確。

核心觀念

本題考《公平交易法》第22條對於「事業仿冒他人營業或服務表徵」之規範。以命題當年（民國110年）法規為準，其主要要件如下：

1. 他人之姓名、商號、公司名稱、標章或其他營業、服務表徵，須具有「著名」程度。
2. 仿冒者使用相同或近似之名稱或表徵。
3. 使用於同一或類似之服務。
4. 足以使人與他人營業或服務之設施、活動產生混淆。

本條保護的對象不限於依法註冊取得商標權的標識，也包括符合要件的著名未註冊名稱或服務表徵。

解題方法

本題應逐一對照第22條的構成要件，特別注意「服務表徵」與「註冊商標權」是不同概念。

判斷重點在於：

• 法條是否要求「著名」；
• 是否要求使用於同一或類似服務；
• 是否須造成混淆；
• 法條是否將保護對象限縮為註冊商標。

前三項均屬法條要求，只有將保護對象限於註冊商標權的敘述，超過法條文義，故為錯誤。

選項分析

(A) 所使用之名稱或表徵必須達到著名之程度

正確。

公平交易法第22條所規範的仿冒行為，須以他人著名之姓名、商號、公司名稱、標章或其他表示營業、服務之表徵為對象。

因此，單純一般、不具知名度的名稱或表徵，原則上尚未達到本條所要求的保護程度。

(B) 相同或近似之名稱或表徵必須使用於同一或類似的服務

正確。

核心觀念

本題考《公平交易法》對「虛偽不實或引人錯誤廣告」之相關責任，重點在於區分：

1. 廣告主之責任。
2. 廣告代理業、廣告媒體業之連帶賠償責任。
3. 廣告薦證者之連帶賠償責任及適用資格。

以下均以命題當年（民國110年）法規為準。

依《公平交易法》第21條規定，事業不得對商品或服務之價格、數量、品質、內容、用途、原產地及其他具有招徠效果之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

廣告相關業者如具備法定故意或過失要件，並參與不實廣告之製作、傳播或薦證，可能與廣告主負連帶損害賠償責任。

解題方法

本題問「何者錯誤」，應逐一檢查三個要件：

• 行為人身分：廣告代理業、廣告媒體業或廣告薦證者。
• 主觀要件：是否「明知或可得而知」廣告有引人錯誤之虞。
• 法律效果：是否與廣告主負連帶損害賠償責任，以及是否有特殊資格或責任限制。

其中，廣告薦證者是本題關鍵。法律規定，廣告薦證者須明知或可得而知其薦證有引人錯誤之虞，仍為薦證，始與廣告主負連帶賠償責任；非屬知名公眾人物、專業人士或機構者，原則上不負此項連帶賠償責任。

選項分析

(A) 正確

專業人士或機構屬於法律上具有一定專業性、信賴性或影響力之廣告薦證者。

若其明知或可得而知所為薦證有引人錯誤之虞，仍然進行薦證，依《公平交易法》規定，應與廣告主負連帶損害賠償責任。

因此，(A)符合規定。

(B) 錯誤