109 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《消費者保護法》對廣告真實性、廣告內容拘束力，以及廣告媒體經營者責任的規定。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準；《消費者保護法》第 22 條、第 23 條及施行細則第 23 條，是作答主軸。

解題方法與規範內容

作答時先界定何謂廣告，再依序說明廣告主的義務、廣告對契約的效力，以及媒體刊播不實廣告的責任。

1. 廣告的範圍

《消費者保護法施行細則》第 23 條所稱廣告，是利用電視、廣播、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音或其他方法，使多數人知悉宣傳內容的傳播。故不動產廣告不限於傳統媒體，網路刊登等方式也可能屬於廣告。

2. 企業經營者應確保廣告內容真實

依《消費者保護法》第 22 條第 1 項，企業經營者應確保廣告內容真實。建商、代銷業者或經紀業者刊登房屋、土地或預售屋廣告時，應使廣告所載的價格、面積、位置、格局、設備、交通及周邊設施等資訊與事實相符，不得虛偽或引人錯誤。

3. 業者對消費者所負義務不得低於廣告內容

依同項規定，企業經營者對消費者所負的義務，不得低於廣告內容。廣告中作出的品質、設備或其他交易條件承諾，應納入業者對消費者所負義務的判斷；

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第24條之2所定的「雙方委託」制度。仲介業者得同時接受買賣或租賃雙方的委託，但須先取得雙方當事人的書面同意，並遵守公平、資訊揭露及協助檢查等義務。

以下以命題當年（民國109年）法規為準。該條自民國101年施行；民國109年修法未變更本題所涉第24條之2內容。

解題方法

作答時先說明雙方委託的成立要件，再逐項列出業者接受委託後的法定辦理事項。題目問「應如何辦理」，因此要同時寫出「須有書面同意」及「應履行的六項義務」，不能只答可以接受雙方委託。

法定辦理事項

依《不動產經紀業管理條例》第24條之2，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人書面同意，得同時接受雙方委託，並應：

1. 公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。
2. 公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。
3. 提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第 1 條的立法目的。以命題當年（民國 109 年）法規為準，該條規定：為管理不動產經紀業、建立不動產交易秩序、保障交易者權益，並促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。

解題方法

直接比對各選項與第 1 條的法定目的。題幹問的是「不動產經紀業管理條例」的立法目的，因此要辨別條文所列的政策目標，並排除其他不動產相關法規或政策的目的。

選項分析

• (A) 加強公寓大廈之管理維護：錯誤。 這是公寓大廈管理相關法制的規範方向，不是《不動產經紀業管理條例》第 1 條所列目的。
• **(B) 發展租賃住宅服務業：錯誤。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第 2 條所定的主管機關。依命題當年（民國 109 年）法規，中央主管機關為內政部；直轄市主管機關為直轄市政府；縣（市）主管機關為縣（市）政府。直轄市政府內部承辦此項主管業務的局處為地政局（處）。

解題方法

先辨認題目問的是《不動產經紀業管理條例》的主管機關，再依條例第 2 條判斷地方層級。題目已知中央為內政部，接著選出直轄市政府中主管地政業務的局處，即可作答。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第 30 條：經紀業開始營業後自行停止營業，連續六個月以上者，直轄市或縣（市）主管機關得廢止其許可；依法辦理停業登記者，不在此限。

「連續」表示停止營業期間須不中斷地持續達六個月；「得廢止」則是主管機關具有裁量權，並非期間一到就必須廢止。本題以命題當年（民國 109 年）法規為準；本題所涉第 30 條規定與現行法相同。

解題方法

先抓題幹的兩個關鍵：

1. 期間是否連續：條文要求「連續」，不是把數段停業期間加總。
2. 期間長度：法定門檻是六個月以上。

因此，符合題意的敘述是「連續六個月以上」，選 (C)。

選項分析

核心觀念

以命題當年（民國 109 年）法規為準，本題考《公平交易法》第 7 條「獨占」的定義。該條規定，事業在相關市場處於無競爭狀態，或具有壓倒性地位、足以排除競爭者，屬於獨占；二以上事業實際上不為價格競爭，且全體對外關係具有上述情形者，也視為獨占。

解題方法

抓題幹中的法條關鍵語句：「二以上事業」、「實際上不為價格之競爭」及「全體之對外關係」。這是《公平交易法》第 7 條明定的視為獨占情形，因此應選「獨占」。

選項分析

核心觀念

本題考《公平交易法》第 20 條所列的限制競爭行為。依命題當年（民國 109 年）法規，事業有該條所列行為之一，且有「限制競爭之虞」時，不得為之。判斷關鍵是核對各選項是否屬於第 20 條列舉的行為。

解題方法

逐項比對法條即可。選項 A、C、D 分別對應第 20 條的差別待遇、妨礙競爭及不當斷絕交易行為；選項 B 所述的「為加強貿易效能」而對國外商品或服務輸入採取共同行為，並非第 20 條列舉事項，因此選 B。

選項分析

• (A) 錯誤。「無正當理由，對他事業給予差別待遇」屬第 20 條列舉的限制競爭行為之一；若有限制競爭之虞，事業不得為之。
• **(B) 正確。

核心觀念

本題考《公平交易法》第 21 條關於虛偽不實或引人錯誤廣告的規定，重點是廣告代理業、廣告媒體業及廣告薦證者的民事責任，以及「廣告薦證者」的法定定義。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依《公平交易法》第 21 條，廣告代理業或廣告媒體業在明知或可得而知廣告有引人錯誤之虞，仍製作、設計、傳播或刊載者，須與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告薦證者在明知或可得而知薦證有引人錯誤之虞，仍為薦證者，也須與廣告主負連帶責任；但非屬知名公眾人物、專業人士或機構者，責任範圍以受廣告主報酬十倍為限。

同條並規定，廣告薦證者是指廣告主以外，於廣告中反映其對商品或服務之意見、信賴、發現或親身體驗結果之人或機構。

解題方法

逐項對照法條的責任對象及責任限額即可：廣告代理業、廣告媒體業及廣告薦證者的連帶責任，都是與廣告主負擔；薦證者的定義則是本題直接考查的法條文字。特別留意選項是否把「廣告主」誤換成「廣告代理業」，以及是否把十倍報酬誤寫成二十倍。

選項分析

核心觀念

本題考《公平交易法》第 31 條的民事損害賠償責任，重點是事業故意違法侵害他人權益時，法院得酌定損害額以上的賠償，但設有上限。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

題幹已指出是「事業之故意行為」，直接對照第 31 條的加重賠償規定：法院得依侵害情節，酌定高於損害額的賠償，但最高不得超過「已證明損害額的三倍」。

例如，若已證明損害額為 100 萬元，法院酌定的賠償額上限為 300 萬元。因此，本題所問的倍數是三倍。

選項分析

核心觀念

本題考《消費者保護法》第 51 條的懲罰性賠償金。以命題當年（民國 109 年）法規為準，企業經營者因故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下的懲罰性賠償金。

解題方法

辨識題目問的是企業經營者「故意」造成損害的賠償倍數，依第 51 條直接對應故意情形：損害額五倍以下。因此選擇五倍的選項。

選項分析

• (A) 一倍：錯誤。 一倍以下是企業經營者因過失所致損害的懲罰性賠償上限。
• **(B) 三倍：錯誤。

核心觀念

本題考《消費者保護法》第 19 條的通訊交易與訪問交易解除權。依民國 109 年命題時的規定，消費者得於收受商品或接受服務後七日內，以退回商品或書面通知方式解除契約，無須說明理由，也無須負擔任何費用或對價。

解題方法

先辨認題目所問的是通訊交易或訪問交易的「解除契約期間」，再對照《消費者保護法》第 19 條所定的七日解除權。題目問的是收受商品或接受服務後的期限，故選七日。

選項分析

核心觀念

本題考《消費者保護法》第 21 條「分期付款買賣契約」的應記載事項，以及未記載時的法律效果。以命題當年（民國 109 年）法規為準。

分期付款買賣契約應以書面為之，契約書應記載：

1. 頭期款。
2. 各期價款與其他附加費用合計之總價款，與現金交易價格的差額。
3. 利率。

企業經營者未記載利率時，利率按「現金交易價格」週年利率百分之五計算；未記載頭期款或前述價差時，消費者不負現金交易價格以外價款的給付義務。

解題方法

先將選項中的「應記載事項」與「漏未記載的法律效果」分開核對：

• 契約應記載的價差，是分期總價款與現金交易價格的差額。
• 利率漏載時，法定補充利率為現金交易價格年利率百分之五。
• 漏載頭期款或價差，才適用消費者不負現金交易價格以外價款的效果。

選項分析

核心觀念

本題考《消費者保護法》第 56 條之 1 對企業經營者違反定型化契約應記載或不得記載事項的行政罰鍰。

依民國 109 年適用的規定，企業經營者使用定型化契約，違反主管機關依同法第 17 條第 1 項公告的應記載或不得記載事項，經主管機關命限期改正而屆期不改正者，處新臺幣 3 萬元以上 30 萬元以下罰鍰；再次限期改正而屆期仍不改正者，處 5 萬元以上 50 萬元以下罰鍰，並得按次處罰。

解題方法

先抓題幹中的關鍵條件：「違反定型化契約應記載或不得記載事項」且「第一次經限期改正，屆期不改正」。這對應《消費者保護法》第 56 條之 1 的首次裁罰級距，法定罰鍰為新臺幣 3 萬元以上 30 萬元以下，因此選項 (C) 正確。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》有關公共基金的來源、權利移轉，以及欠繳公共基金時的催繳程序。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依當時《公寓大廈管理條例》第 18 條，公共基金來源包括起造人提列、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，以及基金孳息等。第 19 條規定，區分所有權人對公共基金的權利，隨區分所有權移轉而移轉。第 21 條則規範欠繳公共基金或其他應負擔費用時的催告與訴請法院程序。

解題方法

逐一比對選項中的關鍵法定用語：起造人提列的期間、繳納決議的機關、基金權利是否隨所有權移轉，以及欠繳達到何種條件才能訴請法院。期間或機關稍有不同，即不符合條文。

選項分析

• (A) 錯誤。 民國 109 年《公寓大廈管理條例》第 18 條規定，起造人應就公寓大廈領得使用執照一年內的管理維護事項，按工程造價一定比例或金額提列公共基金；選項寫成「三年內」，期間不符。
• **(B) 錯誤。

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 29 條第 3 項，重點是區分「連選得連任一次」與「連選得連任」兩種規定。

依民國 109 年適用的條文，管理委員、主任委員及管理負責人的任期依區分所有權人會議或規約規定，任期為一至二年。其中，主任委員、管理負責人，以及負責財務管理或監察業務的管理委員，連選得連任一次；其餘管理委員則連選得連任。以下均以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

先從選項辨認職務，再對照法條列出的受限職務：

• 主任委員：連任受一次限制。
• 負責財務管理的管理委員：連任受一次限制。
• 負責監察業務的管理委員：連任受一次限制。
• 其他管理委員：連選得連任，不受「連任一次」的限制。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例施行細則》第 21 條：經紀業應在營業處所明顯處揭示的文件包括：

1. 經紀業許可文件
2. 同業公會會員證書
3. 不動產經紀人證書
4. 報酬標準及收取方式

其中報酬標準及收取方式，於代銷經紀業不適用。本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

題目問「何者並非應揭示的文件」，直接將各選項與施行細則第 21 條的法定清單比對即可。不動產說明書不在清單中；它是交易文件，應依《不動產經紀業管理條例》第 24 條於簽訂租賃或買賣契約時交付交易相對人，並由相對人簽章，與營業處所揭示義務不同。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第 21 條的廣告規範，以及第 29 條的行政罰則。依命題當年（民國 109 年）法規，經紀業須先與委託人簽訂委託契約書，才可以刊登廣告及銷售；廣告與銷售內容須與事實相符，並註明「經紀業名稱」。內容不符時，經紀業負的是損害賠償責任。

解題方法

先逐一比對第 21 條三項規定：刊登廣告及銷售的前提、廣告應載明的內容，以及內容不實的責任；再核對第 29 條是否只處罰違反刊登時點的行為。選項中的用語若與法條文字不同，尤其是「廣告業名稱」和「行政之損失補償責任」，就是判斷關鍵。

選項分析

• (A) 正確。《不動產經紀業管理條例》第 21 條第 1 項明定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」選項內容與法條一致。

• **(B) 錯誤。**第 21 條第 2 項要求註明的是「經紀業名稱」，不是「廣告業名稱」。雖然選項前半段「應與事實相符」正確，但後半段用語錯誤，整個選項仍不正確。

核心觀念

本題考《不動產經紀業管理條例》第 4 條的用辭定義。解題時要抓各選項中的關鍵用語，並核對其法定主體及交易階段。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

逐項比對選項與第 4 條定義。特別注意「經紀人」是自然人資格，「經紀業」才是經營仲介或代銷業務的公司或商號；「差價」也不是斡旋金與委託售價的差額。

選項分析

• (A) 錯誤。 預售屋是指領有建造執照尚未建造完成、以將來完成之建築物為交易標的之物。選項將「建造執照」誤為「使用執照」；使用執照是建築物建造完成後供合法使用的證明。

• (B) 錯誤。 差價是指實際買賣交易價格與經紀業受託銷售價格之差額。選項把「實際買賣交易價格」改成「買方支付斡旋金之交易價格」，混淆斡旋階段與成交階段；斡旋金本身也不是法定差價的計算基準。

核心觀念

本題考《公平交易法》第25條的「其他欺罔或顯失公平行為」。依民國109年法規，事業除不得違反本法其他具體規定外，也不得為「足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」。

斡旋金契約與內政部版「要約書」的法律效果及替代關係，攸關買方是否交付斡旋金、如何表達購買意願，以及後續交易責任。業者在收取斡旋金前未以書面告知相關資訊，可能使買方無法充分理解選擇及其法律效果，屬於以資訊不充分影響交易判斷的情形；題目所述行為因此依官方答案歸入第25條。

解題方法

先辨認題幹的關鍵事實：業者在收取斡旋金前，未書面告知買方斡旋金契約與要約書的區別及替代關係。接著比對各選項規範的行為類型：

• 涉及買方交易決策資訊不完整，並可能影響交易秩序，對應第25條的一般性規範。
• 其餘選項分別是贈品贈獎、虛偽不實或引人錯誤表示、以及混淆他人營業或服務設施活動，與題幹所述的資訊告知義務不符。

選項分析

核心觀念

本題考《公平交易法》第 19 條「限制轉售價格」與第 20 條「其他限制競爭行為」的規範。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

《公平交易法》第 19 條規定，事業不得限制其交易相對人就供給的商品轉售給第三人，或由第三人再轉售時的價格。第 20 條則列舉有限制競爭之虞時禁止的行為，包括無正當理由的差別待遇、以低價利誘或其他不正當方法阻礙競爭，以及以不正當限制交易相對人事業活動為條件進行交易。

解題方法

先確認選項是否與法條規定的主體及行為一致。A 把第 19 條的「交易相對人」改成「消費者」；消費者不是該條所稱的交易相對人，因此敘述錯誤。B、C、D 則是《公平交易法》第 20 條列舉的行為。

選項分析

核心觀念

本題考《消費者保護法》對定型化契約的「交付契約書」、「明示未記載條款」及「疑義解釋」規定。以下均以命題當年（民國 109 年）法規為準。

定型化契約條款，是企業經營者為與多數消費者訂約而預先擬定、用於契約的條款。相關規定分別見《消費者保護法》第 11 條、第 11 條之 1、第 13 條。

解題方法

逐項核對選項使用的法定用語，特別留意有無增添法律沒有的例外或條件、以及「正本／副本」和「有利於消費者／雙方」的差別。本題 A 符合第 13 條的明文規定，其餘選項各有用語錯置。

選項分析

• (A) 正確。《消費者保護法》第 13 條第 1 項規定：「企業經營者應給與消費者定型化契約書。但依其契約之性質致給與顯有困難者，不在此限。」選項內容與條文一致，故為正確答案。

核心觀念

本題考《消費者保護法》有關廣告責任，以及消費爭議申訴、調解的程序。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依《消費者保護法》第 22 條，企業經營者應確保廣告內容真實，對消費者所負義務不得低於廣告內容，且契約成立後應確實履行。依同法第 43 條，消費者可向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心等申訴；申訴未獲妥適處理後，才可向直轄市或縣（市）消費爭議調解委員會申請調解。第 44 條並未規定可跳過申訴程序直接申請調解。

解題方法

抓住程序順序即可判斷：**申訴先行；申訴未獲妥適處理，才申請調解。**逐項對照法條，選出把申訴與調解混為一談、或省略法定前提的選項。

選項分析

(A) 正確。 內容與《消費者保護法》第 22 條相符：乙作為企業經營者，應確保廣告內容真實；廣告內容成為交易資訊後，乙對甲所負義務不得低於廣告所載，契約成立後也應依廣告內容履行。

核心觀念

本題依民國 109 年《消費者保護法》，考查消費關係、定型化契約、個別磋商條款，以及分期付款的法定定義。

• 消費關係：消費者與企業經營者間，因商品或服務所生的法律關係。消費者是以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務的人；企業經營者則是以提供商品或服務為營業者。
• 定型化契約條款：企業經營者為與多數消費者訂立同類契約，預先擬定並提出的契約條款。
• 個別磋商條款：契約當事人個別磋商並合意訂定的契約條款。契約採用定型化條款，仍可同時包含個別磋商條款。
• 分期付款：買賣契約約定消費者支付頭期款、餘款分期支付，且企業經營者於收受頭期款時，即交付標的物的交易型態。

解題方法

先區分題目中的兩種契約：甲委託乙仲介公司銷售房屋，是甲接受乙提供的仲介服務；若甲再與買受人訂立房屋買賣契約，才是房屋的買賣關係。接著依《消費者保護法》第 2 條的定義，逐項核對選項有無把委託仲介服務誤當成買賣，或有無漏掉分期付款的法定要件。

選項分析

核心觀念

本題考《消費者保護法》第二章第一節「健康與安全保障」中，商品或服務的安全責任及企業經營者的賠償責任。解題重點是分清楚：

• 經銷者依第八條，在符合條文要件時，與設計、生產、製造者或服務提供者負連帶賠償責任。
• 輸入業者依第九條，視為商品的設計、生產、製造者或服務提供者，負第七條的製造者責任。
• 第七條第三項禁止企業經營者預先限制或免除損害賠償責任；第十條則規定發現商品或服務有危害安全、健康之虞時的處置義務。

解題方法

逐項對照《消費者保護法》第七條至第十條，特別注意選項是否把不同條文的責任對象或責任類型混在一起。A、B、D分別對照第八條、第七條第三項及第十條；C則應核對第九條究竟規定輸入業者負哪一條的責任。

選項分析

(A) 正確。《消費者保護法》第八條規定，從事經銷的企業經營者，就商品或服務所生損害，與設計、生產、製造商品或提供服務的企業經營者負連帶賠償責任。但經銷者能證明已盡相當注意，或即使盡相當注意仍無法避免損害發生者，依法得免除賠償責任。選項概述其連帶責任，符合條文。

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》對「約定專用部分」的規範。約定專用部分是指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用的部分。解題關鍵在於分清楚：哪些事項須經區分所有權人會議同意、哪些事項須載明於規約，以及約定專用部分變更的同意要件。

以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

逐項對照《公寓大廈管理條例》第 7 條、第 23 條及第 33 條規定。注意 A 選項將「須經區分所有權人會議同意」寫成維護、修繕時使用共用部分的必要條件；條文實際規定的是，為維護、修繕約定專用部分而必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會同意後為之，並非區分所有權人會議同意。

選項分析

(A) 錯誤。《公寓大廈管理條例》第 6 條第 1 項第 4 款規定，住戶為維護、修繕專有或約定專用部分，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會同意後為之。選項把同意機關寫成區分所有權人會議，與法條不符。

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》中「約定共用部分」的成立方式、文件要求，以及其修繕管理費用的負擔。約定共用部分是指原屬專有部分，經約定供共同使用的部分。依該條例第 7 條，專有部分約定供共同使用，須經該專有部分所有權人同意；第 10 條第 2 項則規定，約定共用部分的修繕、管理、維護費用，由使用該部分的區分所有權人按其共有應有部分比例分擔。

解題方法

逐一核對各選項所述法定要求，特別注意「原專有部分所有權人」與「實際使用的區分所有權人」不是同一個費用負擔概念：

• 專有部分改作約定共用部分，須取得原所有權人同意。
• 約定共用部分的費用，依實際使用者及法定比例分擔，並非當然由原所有權人單獨負擔。
• 起造人申請建造執照及設計變更時，須檢附約定共用部分標示的詳細圖說及規約草約等資料。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》對共用部分的進入使用、修繕費用、使用收益，以及拆除程序的規定。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

共用部分原則上由全體區分所有權人共同使用並依規定負擔管理、維護費用；涉及拆除、重大修繕或改良時，則須由區分所有權人會議決議。

解題方法

逐項核對條例規定的權責主體與程序：

• 維護、修繕共用部分或設置管線，需要進入他人專有部分或約定專用部分時，住戶不得拒絕。
• 共用部分修繕費原則上由公共基金支付或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔；因特定區分所有權人或住戶可歸責事由所致，則由其負擔，另有區分所有權人會議或規約規定者從其規定。
• 共用部分及基地的使用收益，原則上按共有應有部分比例；另有約定時依約定。
• 共用部分及其相關設施的拆除，須依區分所有權人會議決議辦理。

前三項均與法條相符；拆除權限並非管理負責人或管理委員會可自行決定。

選項分析