109 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地徵收條例》區段徵收中的抵價地制度，重點是抵價地的定義、可分配比例，以及原土地所有權人領回抵價地的計算原則。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依《土地徵收條例》第 39 條，區段徵收土地的地價原則上依同條例第 30 條補償；經原土地所有權人申請，得改以徵收後可供建築的土地折算抵付地價補償，該土地即為「抵價地」。區段徵收的建築改良物、農作改良物等其他補償，仍依相關規定以補償費辦理。

解題方法

作答時分成兩層：先說明抵價地是什麼，再分別交代抵價地總面積的法定比例，以及個別地主如何計算應領權利價值與面積。須注意，前者是全區抵價地的面積比例，後者是個別地主的分配計算方式。

抵價地總面積比例

依《土地徵收條例》第 39 條第 2 項，抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，得不依百分之五十的原則辦理，但有法定下限：

• 一般情形：不得少於徵收總面積的百分之四十。
• 曾經辦理農地重劃的地區：該重劃地區部分不得少於百分之四十五。

因此，百分之五十是原則；特殊情形經核准後可以降低，但仍須遵守百分之四十或百分之四十五的最低比例。

原土地所有權人的分配原則

依《土地徵收條例》第 44 條第 1 項第 1 款，主管機關先按個別地主應領地價補償費，占全區段徵收補償地價總額的比率，計算其應領抵價地的權利價值；

核心觀念

本題考《土地稅法》第3條及第4條，須分清楚兩件事：誰是地價稅的納稅義務人，以及哪些土地使用人依法代繳後，可以向納稅義務人求償。代繳人不因此取代納稅義務人的身分。

以下以命題當年（民國109年）法規為準。

解題方法

先依《土地稅法》第3條列出納稅義務人，再依第4條區分各種代繳情形。求償問題要特別對照第4條第3項：該項只明文涵蓋第1項第1款至第3款的代繳人，不是所有代繳人都能依此條向納稅義務人求償。

地價稅納稅義務人

依《土地稅法》第3條，地價稅或田賦的納稅義務人如下：

1. 土地所有權人。
2. 設有典權的土地：典權人。
3. 承領土地：承領人。
4. 承墾土地：耕作權人。
5. 信託土地：依同法第3條之1，信託關係存續中，以受託人為納稅義務人。但地價總額合併計算及稅額分配，另依該條規定辦理。

土地所有權屬於公有或公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人；屬於分別共有者，地價稅由各共有人按其應有部分分別負納稅義務。

解題方法：代繳義務及求償範圍

《土地稅法》第4條規定，土地有下列情形之一，主管稽徵機關得指定土地使用人代繳其使用部分的地價稅：

1. 納稅義務人行蹤不明。
2. 土地權屬不明。
3. 土地無人管理。
4. 土地所有權人申請由占有人代繳。

核心觀念

本題考《房屋稅條例》的房屋稅免徵與減徵規定，尤其要區分「免徵」和「減半徵收」。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，《房屋稅條例》第 15 條第 2 項第 2 款規定，合法登記之工廠供直接生產使用的自有房屋，房屋稅是減半徵收，不是免徵。第 11 條則規定，房屋標準價格每三年重行評定一次，並依耐用年數折舊、按年遞減價格。

解題方法

逐一比對選項與條文中的優惠種類及適用條件。題目問「何者錯誤」，只要找出把減徵說成免徵，或把條文條件改錯的選項即可。

選項分析

(A) 錯誤。 合法登記之工廠供直接生產使用的自有房屋，依《房屋稅條例》第 15 條第 2 項第 2 款是減半徵收房屋稅，並非免徵。選項將減半徵收誤寫為免徵，因此錯誤。

核心觀念

本題考《契稅條例》第 3 條所定各類契稅稅率。依命題當年（民國 109 年）法規：

• 買賣、贈與、因占有而取得所有權：契價的 $6\%$
• 典權：契價的 $4\%$
• 交換、分割：契價的 $2\%$

因此，典權契稅不是 $6\%$，而是 $4\%$。

解題方法

逐一把選項中的契稅種類對照《契稅條例》第 3 條稅率。題目問「何者錯誤」，找出與法定稅率不一致的選項即可。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》第 35 條的「重購土地退還土地增值稅」制度。以命題當年（民國 109 年）法規為準，土地所有權人出售土地後，自完成移轉登記之日起 二年內重購符合規定的土地，且新購土地地價超過原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額，得向主管稽徵機關申請退還；退還金額以已納土地增值稅額為限。

條文列舉的重購情形包括自用住宅用地、自營工廠用地，以及自耕農業用地等。題目所問的「出售後」重購情形中，自耕農業用地出售後，另行購買仍供自耕的農業用地，符合規定。

解題方法

先抓題幹的兩個條件：一是「出售土地後」重購，二是問哪一種「得申請退還」。接著比對土地稅法第 35 條列舉的適用情形與期間。

本題不必計算退稅金額；判斷重點是重購土地的種類與用途是否符合規定，以及是否在出售土地完成移轉登記後二年內重購。C 選項直接符合自耕農業用地重購的規定。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》的地價稅優惠，須分清三種效果：按基本稅率課徵、適用特別稅率，以及免徵。土地符合特別稅率條件，不代表免稅；是否免徵，仍須有法律或減免規定作為依據。

以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。《土地稅法》第 18 條規定特定事業用地按千分之十計徵，第 19 條規定都市計畫公共設施保留地的課徵方式，第 20 條規定公有土地的課稅原則。

解題方法

逐項對照法條中的土地類型與法律效果：第 18 條的「千分之十」是特別稅率；第 19 條的公共設施保留地，在保留期間仍作建築使用者適用千分之六；第 20 條的公有土地原則上按基本稅率課徵，供公共使用者免徵。私立公園、體育場所用地列在第 18 條的特別稅率項目，並非一律免徵，因此 (B) 錯誤。

選項分析

(A) 正確。《土地稅法》第 18 條第 1 項第 4 款規定，依都市計畫法設置、供公眾使用的停車場用地，符合規定時按千分之十計徵地價稅。《土地稅減免規則》並就此類用地說明，須經目的事業主管機關核准供公眾停車使用；

核心觀念

本題考《平均地權條例》對土地所有權人自行組織重劃會辦理市地重劃的獎勵措施。判斷重點是熟悉法定獎勵項目，以及區分「減半收取」與「免徵或減徵」等不同優惠方式。

以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

逐項比對選項與《平均地權條例》關於獎勵自行辦理市地重劃的規定。獎勵措施包括登記及書狀費用優惠、低利貸款、抵費地出售的土地增值稅優惠，以及地價稅與田賦的免徵或減徵。費用優惠的法定文字是「免收」，不是「減半收取」，因此可直接判定 A 為錯誤選項。

選項分析

(A) 減半收取土地權利變更登記及換發權利書狀費用：錯誤。 《平均地權條例》所列獎勵措施為「免收」土地權利變更登記及換發權利書狀費用，並非減半收取。選項將優惠程度改成減半，與法定規定不符。

核心觀念

本題考《都市計畫法》都市計畫變更的兩種方式，以及都市計畫變更的法律性質：

• 通盤檢討變更：依同法第 26 條，都市計畫發布實施後，主管機關應定期通盤檢討；必要時也可隨時檢討變更。
• 迅行變更：依同法第 27 條，遇法定情事時，主管機關應視實際情況迅行變更，例如為避免重大災害發生，或為適應國防、經濟發展需要。
• 法律性質與救濟：依司法院釋字第 156 號，都市計畫變更若直接限制一定區域人民的權利、利益或增加負擔，具有行政處分性質。釋字第 774 號進一步指出，都市計畫個別變更範圍外的人民，若權利或法律上利益受侵害，也應許其提起行政訴訟救濟。

以下法規內容以命題當年（民國 109 年）為準。

解題方法

先辨別題目描述的是哪種變更方式，再核對法律條文：

1. 第 27 條列舉的迅行變更事由，包括避免重大災害、國防或經濟發展需要。
2. 再檢查選項是否把「迅行變更」誤寫成「通盤檢討」，或誤判都市計畫的法律性質及救濟途徑。

選項分析

核心觀念

本題考《非都市土地使用管制規則》關於「區域計畫擬定機關核發開發許可後，直轄市或縣（市）政府應報請廢止原開發許可」的法定情形。判斷關鍵是分辨：題目所述事項究竟是核發許可後應廢止的事由，還是審查開發許可申請時須考量的條件。

以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

逐項對照《非都市土地使用管制規則》的開發許可廢止規定。A、B、D 均屬許可核發後發生特定情形時的廢止事由；C 所述公共設施及公用設備服務能否配合，屬開發許可審查階段的考量，並非核發許可後應報請廢止原許可的事由，因此選 C。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》規定地價的辦理週期、程序，以及土地所有權人申報地價的效果。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

規定地價或重新規定地價，由直轄市、縣（市）主管機關依《平均地權條例》第 15 條所定程序辦理，其中第一步即為「分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格」。

解題方法

先辨認題目混合了三類規定：規定地價的週期、主管機關調查地價的程序，以及申報地價未達一定比例或逾期未申報的處理方式。逐一對照法條中的週期、關鍵用語和比例，即可判斷。

選項分析

(A) 錯誤。《平均地權條例》第 14 條規定，規定地價後，每二年重新規定地價一次，並非每三年一次；條文也沒有「必要時得延長」的規定。

核心觀念

本題考《都市計畫法》對公共設施保留地的限制與處理方式，重點是保留地尚未徵收前，土地所有權人可否繼續使用土地，以及徵收優先順序、地價補償和臨時建築使用辦法的規定。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依《都市計畫法》第 51 條，公共設施保留地在未取得前，得繼續為原來之使用，或改為妨礙目的較輕之使用。題目選項 D 即依此規定命題。

解題方法

先掌握第 51 條的關鍵語句「繼續為原來之使用」及「改為妨礙目的較輕之使用」，再逐一比對選項。其他選項則可分別核對《都市計畫法》關於優先徵收、地價補償及臨時建築使用辦法的規定。

選項分析

• (A) 錯誤。《都市計畫法》第 52 條規定，公共設施保留地應依其取得方式及期限辦理；超過一定期限仍未取得者，得依法申請收買或循相關程序處理。

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 47 條規定的申請及申報期限。土地所有權移轉或設定典權時，權利人與義務人應於訂定契約之日起 30 日內，檢同契約及相關文件，共同申請移轉或設定典權登記，並共同申報土地移轉現值。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準；當時適用的期限即為 30 日。

解題方法

題幹直接對應《平均地權條例》第 47 條，抓住「訂定契約之日起」及「共同申請登記、共同申報土地移轉現值」兩個關鍵語句，即可判斷法定期限為 30 日，選項為（C）。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 9 條的土地收回權：原土地所有權人於法定情形發生後，得申請收回已徵收土地。解題重點是辨認法定收回事由，以及申請機關與領回土地時應繳還的款項。

以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

逐項對照《土地徵收條例》第 9 條：收回事由包括徵收補償費發給完竣屆滿三年仍未開始使用，以及依原徵收計畫開始使用後未滿五年、不繼續依原計畫使用等情形。符合收回事由時，由該管直轄市或縣（市）主管機關受理；收回時，原土地所有權人須繳還原受領的補償地價及其他補償費，並加計法定利息。

選項分析

(A) 正確。 被徵收土地依原徵收計畫開始使用後未滿五年，不繼續依原計畫使用，屬《土地徵收條例》第 9 條規定的收回事由。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 30 條及第 31 條，重點是分辨土地、建築改良物與農作改良物各自的補償基準，以及「徵收當期市價」的認定時點。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

• 土地地價：按徵收當期市價補償；都市計畫區內的公共設施保留地，按毗鄰非公共設施保留地的平均市價補償。
• 建築改良物：按徵收當時的重建價格估定補償費。
• 農作改良物：徵收時與孳息成熟時期相距在一年以內，按成熟時的孳息估定；相距逾一年，按種植及培育費用，並參酌現值估定。
• 徵收當期市價：依《土地徵收條例施行細則》第 30 條，是徵收公告期滿次日起算第十五日，經地價評議委員會評定的當期市價。

解題方法

先將選項中的關鍵字與法條用語逐一比對：農作物看「一年」及成熟孳息；市價看「第十五日」；建築改良物看估價基準時點；公共設施保留地則看毗鄰土地是否為「非公共設施保留地」。只要選項更動了法條的時間點、估價基準或土地類別，即屬錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 76 條、第 77 條，重點是出租耕地依法編為建築用地時，出租人得在何種情形終止租約，以及終止後的補償標準。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依第 76 條，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回土地自行建築，或出售供他人建築使用，得終止租約。依第 77 條，終止租約收回耕地時，除補償承租人改良土地所支付的費用及尚未收穫的農作改良物外，另須按法定方式計算補償。

解題方法

先辨認選項敘述分別涉及「農作改良物是否已收穫」、「補償金計算基礎」、「收回後的使用期限」，再對照條文用語。特別留意補償不是一律按公告土地現值三分之一計算，且農作補償標的是「尚未收穫」的農作改良物。

選項分析

(A) 錯誤。 第 77 條規定應補償「尚未收穫之農作改良物」，選項寫成「已收穫」，與法條相反。

核心觀念

本題考《土地法》第 100 條對出租人收回出租房屋的限制。出租人原則上不得任意收回房屋，只有符合條文列舉的法定事由，才得收回。

與本題選項直接相關的事由包括：

• 承租人違反《民法》第 443 條第 1 項規定轉租。
• 承租人積欠租金，扣除擔保金抵償後，仍達二個月以上。

解題方法

逐一比對選項是否符合《土地法》第 100 條列舉的收回事由。題幹明示乙違反《民法》第 443 條第 1 項，並將房屋轉租給他人，符合《土地法》第 100 條第 2 款，因此選 C。

選項分析

(A) 錯誤。 承租人因疾病、意外而需要長期住院療養，不是《土地法》第 100 條列舉的出租人得收回房屋事由。

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條之 1「逾期未辦繼承登記土地或建物」的處理程序，重點是分清楚各階段的期限，以及標售後占有、租賃關係的效果。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

程序依序為：繼承開始逾 1 年仍未辦理繼承登記，地政機關公告繼承人於 3 個月內聲請登記；逾期未辦理者列冊管理 15 年；期滿仍未登記，移請公開標售。標售所得價款存入國庫專戶，繼承人得按法定應繼分領取；逾 10 年無人申請提領，價款歸屬國庫。

解題方法

先辨認題目問的是整套未辦繼承登記程序，再用期限與標售效果逐項核對：公告聲請登記是 3 個月，列冊管理是 15 年，價款無人領取的期間是 10 年；標售後，無合法使用權的占有人喪失占有權，超過 5 年的租賃則以 5 年為限。只有選項 B 符合這項標售效果。

選項分析

• (A) 錯誤。 地政機關公告繼承人聲請登記的期限是 3 個月，不是 6 個月。逾期未聲請，地政機關得列冊管理。
• (B) 正確。 《土地法》第 73 條之 1 規定，繼承人占有，或第三人占有而無合法使用權者，於標售後喪失占有權；

核心觀念

本題考《土地法》第79條之1的預告登記，以及預告登記的性質、效力與登記費。以命題當年（民國109年）法規為準。

預告登記是為保全請求權而設的登記，屬於保全登記，也具有暫時登記的性質。它限制登記名義人對土地或建物所為、妨礙請求權的處分；但法定例外的登記不受其限制。另依當時《土地登記規則》第46條，預告登記免納登記費。

解題方法

先判斷各選項所述是否符合預告登記的三個重點：登記性質與費用、對法定例外登記的效力、違反預告登記所為處分的效力。再依《土地法》第79條之1逐項比對。

選項分析

(A) 正確。 預告登記具有保全登記、暫時登記的性質；依民國109年《土地登記規則》第46條，預告登記免納登記費。本選項正確敘述其性質與費用。

核心觀念

本題考《土地法》第 17 條第 1 項，判斷哪些土地不得移轉、設定負擔或租賃給外國人。以命題當年（民國 109 年）法規為準，該條列舉的土地包括林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地，以及要塞軍備區域及領域邊境的土地；其中明列「礦地」。

本題考的是法定列舉項目，不能只憑土地用途重要與否判斷。

解題方法

先將各選項與《土地法》第 17 條的列舉項目比對：選項中若屬「礦地」，即符合不得移轉、設定負擔或租賃於外國人的規定。農地、墳場用地與學校用地，均不在第 17 條第 1 項列舉範圍內。

選項分析

核心觀念

本題考《契稅條例》所定的買賣契稅納稅義務人。買賣契稅由取得不動產權利的一方，也就是買受人，負責申報納稅。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

看到「買賣契稅由誰申報納稅」，直接依《契稅條例》第 4 條判斷：買賣契稅的納稅義務人為買受人。抓住「買受人取得不動產」這個關鍵，即可選出答案。

選項分析

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 4 條所定的房屋稅納稅義務人。依命題當年（民國 109 年）規定，房屋為信託財產者，在信託關係存續中，以受託人為房屋稅納稅義務人。

解題方法

先辨認題目問的是「信託財產在信託關係存續中」的房屋稅納稅義務人，再直接適用《房屋稅條例》第 4 條的特別規定。法條明定由受託人負擔納稅義務，無須依委託人、受益人或房屋實際使用情形另行判斷。

選項分析

• **(A) 委託人：錯誤。**委託人是將財產交付信託之人；信託關係存續中，房屋稅納稅義務人依法為受託人。
• **(B) 受託人：正確。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 25 條：被徵收土地的所有權人死亡，且尚未辦竣繼承登記時，徵收補償費如何發給。以命題當年（民國 109 年）法規為準，該條規定，補償費得由部分繼承人按其應繼分領取。

解題方法

先抓題目條件：「所有權人死亡」且「未辦竣繼承登記」。此時應依《土地徵收條例》第 25 條處理補償費，不是把款項視為無主財產或移轉給機關；符合法定要件時，部分繼承人可以按自己的應繼分領取。因此選項 D 符合條文規定。

選項分析

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 42 條公共設施用地的配置原則。該條將公共設施分為不同類型，並依設施性質規定配置方式：

• 中小學校、社教場所、社會福利設施、市場、郵政、電信、衛生、警所、消防等，應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置。
• 屠宰場、垃圾處理場、污水處理廠等，應在不妨礙都市發展及鄰近居民安全、安寧與衛生的原則下，設於都市邊緣適當地點。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

抓住題幹關鍵詞「按閭鄰單位或居民分布情形適當配置」，對照《都市計畫法》第 42 條所列設施。符合這項配置原則的選項是「社會福利設施」；其餘三項屬於適宜設於都市邊緣的設施。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 68 條、第 71 條所定的土地登記損害賠償與救濟程序。以命題當年（民國 109 年）法規為準，《土地法》第 68 條規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任；第 71 條則規定，損害賠償請求經地政機關拒絕時，受損害人得向司法機關起訴。

解題方法

抓住題幹的關鍵詞「地政機關拒絕」：題目問的是受損害人接下來可以向何者起訴。依《土地法》第 71 條，答案是「司法機關」，不必在監察院、行政院或立法院之間延伸推論。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 53 條對無保管或使用機關的公有土地，以及因地籍整理而發現的公有土地，所規定的登記方式。以命題當年（民國 109 年）法規為準，該條規定由該管直轄市或縣（市）地政機關逕為登記，並在所有權人欄註明為「國有」。

解題方法

抓住條文中的兩個要件與兩個處理結果：

• 土地類型：因地籍整理而發現的公有土地。
• 登記機關及方式：該管直轄市或縣（市）地政機關逕為登記。
• 所有權人欄：註明為國有。

題幹描述的正是第 53 條所列土地，因此直接比對各選項與條文內容即可。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 的共有物處分、優先購買、區分所有建物例外及共有物分割調處規定。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依該條規定，共有人處分或變更共有土地、建築改良物，或設定地上權、農育權、不動產役權、典權，符合共有人數及應有部分門檻時，得以多數決為之；此外，該條也規定應有部分出賣時的優先購買權，以及共有物分割的調處程序。

解題方法

逐一比對選項與《土地法》第 34 條之 1 的適用範圍：

1. 優先購買權人是其他共有人。
2. 共有人多數決規定不等於共有土地出租規定。
3. 區分所有建物專有部分連同基地應有部分一併移轉，有特別例外。
4. 共有物不能協議分割時，得依該條申請地政機關調處；不服調處者，須於法定期間內起訴。

選項分析

(A) 錯誤。 依《土地法》第 34 條之 1 第 4 項，共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。地上權人、典權人或房屋承租人不是本項所定的優先購買權人。本選項將其他法規可能規定的優先權人，混入本條規定。

核心觀念

本題考《國土計畫法》第 45 條所定的國土功能分區圖公告期限。以命題當年（民國 109 年）法規為準，直轄市、縣（市）主管機關應於直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後 4 年內，依中央主管機關指定之日期，一併公告國土功能分區圖。

解題方法

抓住題幹的起算點：「縣（市）國土計畫公告實施後」，再對照民國 109 年《國土計畫法》第 45 條規定的期限，即為 4 年。

選項分析

• (A) 一：錯誤。 民國 109 年法條所定期限不是 1 年。
• (B) 二：錯誤。 2 年是容易混淆的期限；不是本題所問的國土功能分區圖公告期限。
• **(C) 三：錯誤。