114 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題詳解

核心觀念

本題考「公共設施用地」與「公共設施保留地」的關係及法律效果。兩者不是互斥的土地種類：公共設施保留地是公共設施用地中的一部分。判斷關鍵在於土地是否依都市計畫劃設為公共設施用地，以及是否留待政府或公用事業機構將來取得。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法：四項判別基準

一、計畫用途與範圍

都市計畫法第 42 條規定，都市計畫地區應視實際情況劃設公園、綠地、廣場、道路、學校等公共設施用地。因此，「公共設施用地」是較廣的概念，重點在都市計畫所指定的公共設施用途。

「公共設施保留地」則是依都市計畫法劃設的公共設施用地中，留待將來由各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得的土地。內政部及財政部相關函釋亦以此作為認定核心。

二、是否留待公部門或公用事業機構取得

公共設施用地不以將來由政府取得為必要；例如依都市計畫法第 30 條核准由私人或團體投資興辦的公共設施用地，仍是公共設施用地，但不屬於公共設施保留地。

反之，土地若留待政府或公用事業機構取得，即符合公共設施保留地的核心特徵。土地已由需地機關開闢使用，但尚未依法取得者，仍可能屬公共設施保留地；不能只看現場是否已經開闢。

三、取得狀態與取得方式

依都市計畫法第 48 條，公共設施保留地供公用事業設施使用者，由各該事業機構依法徵收或購買；其餘由該管政府或公所依法以徵收、區段徵收或市地重劃等方式取得。

核心觀念

本題考《土地稅法》第 39 條第 3 項本文：非都市土地供公共設施使用，尚未被徵收前移轉，符合特定條件者，準用同條第 1 項前段免徵土地增值稅。

適用時須同時具備下列要件：

1. 土地屬非都市土地：題目已說明甲所有土地位於 A 縣非都市土地，符合此項。
2. 土地供公共設施使用：土地須由需用土地人開闢完成供公共設施使用，或依計畫核定供公共設施使用。
3. 依法完成使用地編定：土地須依相關法令完成使用地編定；僅有供公共設施使用的現況，尚不足以符合本文要件。
4. 移轉時尚未被徵收：本項適用的是公共設施用地尚未被徵收前的移轉。
5. 經需用土地人證明：須由需用土地人證明土地符合供公共設施使用等要件，不能只憑買賣雙方自行主張。

解題方法

先從題目給出的「非都市土地」判斷適用《土地稅法》第 39 條第 3 項，再把條文的構成要件逐一列出。此題不是問一般非都市土地買賣是否免稅，而是問其中供公共設施使用的非都市土地，能否在徵收前移轉時適用免徵規定。

核心觀念

本題考《土地法》第 70 條第 2 項的登記人員求償責任。因登記錯誤、遺漏或虛偽造成損害時，地政機關依《土地法》第 68 條負損害賠償責任；地政機關賠償後，只有在損害是由登記人員的故意或重大過失所致時，才能向該人員請求償還。

本題以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

抓住求償門檻即可判斷：地政機關對人民負賠償責任，不等於登記人員必須負同等責任。登記人員的償還責任須達到《土地法》第 70 條第 2 項所定的故意或重大過失；題目選項中只有「重大過失責任」符合。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 79 條之 1的預告登記。預告登記是為保全土地權利人將來請求移轉、設定或塗銷土地權利的請求權，限制登記名義人再處分土地；其效力不妨礙因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記。

以命題當年（民國 114 年）法規為準，《土地法》第 79 條之 1規定，土地權利人因附條件或期限的請求權，或因得請求將來發生物權變動的法律關係，得申請預告登記。申請時應由請求權人檢附登記名義人同意書；本題甲是登記名義人，乙是贈與契約的請求權人，兩人可以共同申請。

解題方法

先辨認契約的效果：甲與乙已成立 附條件的土地贈與契約，乙因此取得條件成就後請求甲移轉 A 地所有權的請求權。此時土地所有權尚未移轉，乙可透過預告登記保全將來移轉請求權，避免甲在條件成就、移轉登記完成前另行處分土地，影響乙的權益。

因此，本題問的是如何保全將來移轉土地的請求權，應選預告登記。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 10 條第 3 項的特別民眾參與程序。特定農業區農牧用地原則上不得徵收，但經行政院核定的重大建設所需者，屬法定例外；若土地所有權人對土地列入徵收計畫範圍的必要性提出異議，經興辦事業的中央目的事業主管機關詳實說明後仍有異議，主管機關應依《行政程序法》舉行聽證。

本題以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

抓住題幹中的三個關鍵條件：

1. 徵收事業經行政院核定為重大建設。
2. 涉及特定農業區農牧用地。
3. 土地所有權人對土地列入徵收範圍有爭議，經主管機關說明後仍有異議。

三項條件符合《土地徵收條例》第 10 條第 3 項所定情形，應辦理的參與方式是聽證。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》第 16 條的一般地價稅基本稅率。以命題當年（民國 114 年）法規為準，地價稅基本稅率為千分之十，也就是土地課徵地價稅時，按課稅地價的 $1\%$ 計算。

解題方法

先辨別題目問的是「一般地價稅基本稅率」，而非累進起點地價、累進稅率或特別稅率。依《土地稅法》第 16 條，一般用地地價稅基本稅率為千分之十；選項中只有 (C) 符合。

選項分析

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 4 條的房屋稅納稅義務人認定。房屋稅原則上向房屋所有人徵收，條文另就使用權房屋、共有房屋、未辦第一次登記且所有人不明的房屋，以及信託財產，分別規定納稅義務人。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

逐項核對選項是否符合《房屋稅條例》第 4 條的規定，尤其留意條文對「未辦建物所有權第一次登記且所有人不明」房屋所定的徵收順序：先向使用執照所載起造人徵收；無使用執照，才向建造執照所載起造人徵收；無建造執照，則向現住人或管理人徵收。

選項分析

**(A) 正確。**以土地設定地上權的使用權房屋，房屋稅向該使用權人徵收。這是房屋所有人原則的特別規定。

核心觀念

本題考《土地稅法》第 49 條第 1 項的土地移轉現值申報期限。土地所有權移轉或設定典權時，原則上由權利人及義務人於訂定契約之日起 30 日內，檢附契約影本及相關文件，共同向主管稽徵機關申報土地移轉現值。以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

抓住題幹中的「土地所有權移轉」、「訂定契約」、「權利人及義務人共同申報」等關鍵字，對應《土地稅法》第 49 條第 1 項。條文明定期限為訂約之日起 30 日內，因此選擇 30 日的選項。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 第 1 項，判斷共有人能否以多數決就共有土地設定地上權。依民國 114 年適用規定，原則上須有共有人過半數，且其應有部分合計過半數同意；但同意者的應有部分合計逾三分之二時，共有人數不予計算。

「逾三分之二」是嚴格超過三分之二，不包含剛好三分之二。

解題方法

題目已限定「不計共有人人數比例」，因此直接適用《土地法》第 34 條之 1 的例外門檻：同意設定地上權的共有人，其應有部分合計須逾三分之二。也就是持分比例必須大於 $\frac{2}{3}$，而非等於 $\frac{2}{3}$。

本題以命題當年（民國 114 年）法規為準。《土地法》第 34 條之 1 的相關持分門檻，命題年度適用規定為逾三分之二。

核心觀念

本題考查公有土地撥用的適用範圍、申請主體、核准權責與有償或無償原則。公有土地撥用，是政府機關因公務或公共事業需要，依法將公有土地撥供機關使用的制度。解題時須辨明土地所有權屬於國有或地方有，並確認撥用案件由哪一級機關核准。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先逐一檢視題幹敘述是否符合公有土地撥用的一般規定。國有土地與地方有土地都可能撥用；但申請撥用國有土地與地方有土地，核准權責並不相同。因此，選項若將所有公有土地的核准權一概交由財政部國有財產署，即與權責規定不符。

選項分析

• **(A) 正確。**公有土地包括國有土地與地方有土地，兩者均有依法撥用的可能；不能將撥用制度限於國有土地。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 39 條第 2 項關於區段徵收抵價地總面積比例的規定。以命題當年（民國 114 年）法規為準，抵價地總面積以徵收總面積的百分之五十為原則；曾經辦理農地重劃者，該重劃地區部分的抵價地總面積不得少於徵收總面積的百分之四十五。

題目問的是「經實施農地重劃者」的最低比例，關鍵在於辨認農地重劃地區適用的特別門檻是百分之四十五。

解題方法

先由題幹定位《土地徵收條例》第 39 條第 2 項，再區分兩個比例：

• 一般區段徵收：抵價地總面積以徵收總面積的百分之五十為原則。
• 曾經農地重劃的地區：抵價地總面積不得少於徵收總面積的百分之四十五。

題目詢問農地重劃地區的最低比例，因此直接適用第二項的特別規定，選百分之四十五。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 78 條第 8 款所稱的「限制登記」。依土地登記規則，限制登記是限制登記名義人處分其土地權利所為的登記，種類包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記及其他依法限制處分的登記。更正登記則是更正登記簿記載錯誤或遺漏的登記，並非限制名義人處分權利的登記。

解題方法

判斷各選項是否屬限制登記，關鍵在於其登記效果是否限制權利人處分土地權利。假處分、破產登記與預告登記均會限制或拘束土地權利的處分；更正登記的目的則是校正登記內容，不以限制處分為功能，因此選出「更正登記」。

選項分析

核心觀念

本題考查《土地法》對私有土地所有權取得的限制，以及土地已成為私有後，政府可採取的法定處置方式。本題以命題當年（民國 114 年）法規為準。

《土地法》第 14 條列舉不得私有的土地；已成為私有者，依同條規定，得依法徵收。判斷關鍵是區分「限制取得」與「處置既有私有土地」：土地已屬私人所有時，政府得採取的法定方式是徵收。

解題方法

先抓題幹「土地若已成為私有者」：題目問的不是如何取得公有土地，也不是如何處理違法占有，而是私有土地已經形成後，政府依《土地法》可以如何處置。依第 14 條規定，選擇「徵收」。

選項分析

核心觀念

本題考「物權法定主義」及土地所有權以外的土地他項權利。依民法第 757 條，物權種類及內容原則上須由法律規定；土地法第 11 條也規定，土地所有權以外設定他項權利的種類，依民法規定。

「耕作權」是法律承認的土地他項權利。土地登記規則第 4 條將耕作權列為應辦理登記的土地權利；土地法第 133 條也明定，承墾人自墾竣日起無償取得所領墾地的耕作權。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先辨認各選項是不是法律所承認的「物權種類」，而不是只看它描述的土地使用目的或生活利益。題目問的是土地所有權以外的「不動產物權」，因此選項須具備法定的權利種類；符合者為耕作權。

選項分析

核心觀念

本題考土地法上幾種優先購買權的表示期間，以及區分所有建物連同基地應有部分一併移轉時，共有人優先購買權的例外。各類優先購買權的期間規定不同，須依權利類型分別判斷。

本題以命題當年（民國 114 年）法規為準。相關期間規定如下：

• 土地法第 104 條：基地或房屋的優先購買權人，接到出賣通知後 10 日內不表示，視為放棄。
• 土地法第 107 條：耕地承租人有優先承買或承典權，並準用土地法第 104 條第 2 項，故表示期間也是 10 日。
• 土地法第 34 條之 1 執行要點第 13 點：共有人出賣應有部分時，他共有人接到出賣通知後 15 日內不表示，視為放棄。
• 土地登記規則第 98 條：區分所有建物的專有部分連同其基地應有部分一併移轉給同一人時，他共有人不適用土地法第 34 條之 1 第 4 項的優先購買權。

解題方法

先辨認每個選項所指的優先購買權類型，再核對其法定期間或例外。這題的關鍵是分清楚「基地或房屋」、「耕地承租人」與「共有土地應有部分」三類規定：前兩類準用土地法第 104 條，期間為 10 日；共有人優先購買權的期間則為 15 日。最後再檢查區分所有建物與基地一併移轉的特別規定。

選項分析

核心觀念

本題考《契稅條例》第 3 條所定的契稅稅率。依民國 114 年命題時適用的規定，贈與契稅按契價的百分之六課徵。此處問的是「契稅」，應與依《遺產及贈與稅法》課徵的贈與稅區分。

解題方法

先辨認不動產移轉原因為「贈與」，再對照《契稅條例》第 3 條的各類稅率：贈與契稅為契價的 $6\%$。因此，正確選項為（B）。

選項分析

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 15 條對私有房屋的免稅與減半徵收規定。判斷關鍵是分清兩種法律效果：符合免徵事由者不課房屋稅；符合減半事由者仍須繳納一半房屋稅。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

逐一比對選項與《房屋稅條例》第 15 條：先看題目問的是「免徵」，再辨別各選項屬於免徵項目，還是減半徵收項目。

選項分析

(A) 正確。 私有房屋無償供政府機關公用或供軍用者，依《房屋稅條例》第 15 條第 1 項第 4 款，免徵房屋稅。關鍵是房屋須無償提供作公用或軍用。

核心觀念

本題考《契稅條例》規定的契稅繳納期限，以及逾期申報、逾期繳納和匿報或短報的法律效果。以命題當年（民國 114 年）法規為準，相關規定分別見《契稅條例》第 19 條、第 24 條、第 25 條及第 26 條。

解題方法

先辨認各選項所述事項，再對照法條核對期限、計算間隔、加徵比例與罰鍰倍數。尤其要分清楚「申報」與「繳納」是不同階段，兩者的怠報金、滯納金規則不可混用。

選項分析

• (A) 正確。《契稅條例》第 19 條規定，納稅義務人應於稽徵機關核定的繳款書送達後 30 日內繳納。選項敘述符合條文。
• **(B) 錯誤。**依同條例第 24 條，逾期申報者，每逾 3 日加徵應納稅額 1% 的怠報金；

核心觀念

本題考《土地稅法》第 54 條：納稅義務人變更或隱匿地目等則，或土地適用特別稅率、減免地價稅或田賦的原因、事實消滅時，未向主管稽徵機關申報，應如何補稅及裁罰。

**以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。**第 54 條規定，逃稅或減輕稅賦者，除追補應納部分外，處短匿稅額或賦額三倍以下罰鍰；規避繳納實物者，則處應繳田賦實物額一倍之罰鍰。

解題方法

先抓題幹所指的違章情形，再逐一核對各選項的「罰鍰倍數或比例」以及「繳納期限」。本題的核心是第 54 條各款的法定處罰內容，容易錯在把舊法或其他款次的數字套用到現行題幹。

選項分析

核心觀念

本題考《都市計畫法》對主要計畫內容、計畫圖比例尺及發布實施期限的規定。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

依《都市計畫法》第 15 條，主要計畫書應載明計畫年期、土地使用配置及實施進度等事項；主要計畫圖比例尺不得小於一萬分之一，實施進度以五年為一期，最長不得超過二十五年。

另依同法第 22 條，細部計畫圖比例尺不得小於一千二百分之一；依第 21 條，主要計畫經核定或備案後，地方政府應於三十日內發布實施。

解題方法

先將選項中的年期、比例尺和期限，逐一對照法條數字。比例尺的「不得小於」指圖面比例尺須達到法定標準或更大；例如一萬分之一的比例尺大於一萬五千分之一。因此，分母較大的比例尺反而較小。

選項分析

核心觀念

本題考《國土計畫法》對中央與地方主管機關職權的分工。依命題當年（民國 114 年）法規，中央主管機關為內政部；直轄市、縣（市）政府則負責地方國土計畫及部分使用許可事項。

解題方法

先辨認各選項所列事項的主管層級，再依《國土計畫法》第 4 條、第 5 條及第 23 條判斷。尤其要區分「國土功能分區的劃設」與「特定地區使用許可的核定」，兩者雖都涉及國土管理，權責機關並不相同。

選項分析

(A) 國土功能分區之劃設。錯誤。 國土功能分區及其分類的劃設，由直轄市、縣（市）主管機關依全國國土計畫及地方國土計畫辦理；中央主管機關負責全國國土計畫及相關指導、審議等事項。因此，將「國土功能分區之劃設」列為中央主管機關職權，並不正確。

(B) 國土保育地區或海洋資源地區之使用許可、許可變更及廢止之核定。正確。

核心觀念

本題考自辦重劃的法源及同意門檻，須區分市地重劃、農地重劃與農村社區土地重劃，不能把不同制度的比例混用。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

自辦市地重劃依《平均地權條例》第 58 條規定：重劃會組織、職權、重劃業務及獎勵措施等辦法，由中央主管機關定之；重劃會辦理市地重劃，須經重劃區內私有土地所有權人半數以上，且其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數者同意，並經主管機關核准後實施。

解題方法

先辨認各選項所指的重劃類型，再核對兩項要件：同意人數與同意土地面積。市地重劃直接對照《平均地權條例》第 58 條；農地重劃與農村社區土地重劃則分別依各自的特別法規定，不能套用市地重劃的門檻。

選項分析

• (A) 錯誤。《平均地權條例》第 58 條規定，重劃會組織、職權、重劃業務及獎勵措施等事項之辦法，由中央主管機關定之，不是由地方主管機關定之。

核心觀念

本題考《土地法》第 17 條：列舉特定土地，不得移轉、設定負擔或租賃於外國人。以命題當年（民國 114 年）法規為準，禁止的土地包括林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地，以及要塞軍備區域及領域邊境之土地；農地不在第 17 條列舉之中。

解題方法

比對各選項是否屬於《土地法》第 17 條的列舉項目即可。題目問「何種土地非屬於不得移轉、設定負擔或租賃於外國人」，也就是找出不在法條禁止清單內的土地。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 5 條第 3 項的「農作改良物」定義。條文規定：「附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。」

依此，農作改良物有兩類：一是附著於土地的農作物及其他植物；二是對土地所為的水利或土壤改良。以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

逐項對照土地法第 5 條第 3 項，確認標的是不是附著於土地的植物，或是水利、土壤改良。題目問「並非」，因此找出不符合這兩類的選項。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 4 條「得為區段徵收」的法定情形。區段徵收是針對一定範圍土地整體開發的徵收方式，適用情形須符合條文列舉的開發或更新目的。

本題以命題當年（民國 114 年）法規為準。《土地徵收條例》第 4 條所列情形包括：舊都市地區更新、非都市土地開發建設，以及農村社區更新等。相較之下，「興辦國營事業或公安事業」並非該條所列的區段徵收情形。

解題方法

辨認各選項是否對應《土地徵收條例》第 4 條的列舉內容。題目問「何項非屬之」，只要找出不屬於區段徵收法定情形的敘述即可。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》第 17 條自用住宅用地的地價稅優惠稅率。符合規定的自用住宅用地，地價稅按千分之二計徵；一般自用住宅用地適用優惠稅率時，面積上限為：

• 都市土地：三公畝（300 平方公尺）。
• 非都市土地：七公畝（700 平方公尺）。

另有特別規定：國民住宅，以及企業或公營事業興建的勞工宿舍，其用地自動工興建或取得土地所有權之日起，地價稅適用千分之二稅率計徵。以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先辨認題幹所問的是《土地稅法》第 17 條的千分之二優惠稅率，再核對各選項中的面積上限、適用對象與次數限制。面積數字須記住「都市三公畝、非都市七公畝」；國民住宅及特定勞工宿舍則看是否符合條文所定的自動適用規定。

選項分析

核心觀念

本題考公共設施保留地尚未徵收前，相關稅法給予的租稅優惠。以命題當年（民國 114 年）法規為準，應分辨地價稅、土地增值稅，以及遺產稅與贈與稅各自的規定：

• 地價稅：依《土地稅法》第 19 條，公共設施保留地在保留期間仍作建築使用，原則上按千分之六（$6\permil$）課徵；符合自用住宅用地規定者，依同法第 17 條適用優惠稅率。未作任何使用且與使用中土地隔離者，免徵地價稅。
• 土地增值稅：依《都市計畫法》第 50 條之 1，公共設施保留地尚未被徵收前移轉，免徵土地增值稅。
• 遺產稅、贈與稅：依《都市計畫法》第 50 條之 1，公共設施保留地因繼承，或因配偶、直系血親間贈與而移轉，免徵遺產稅或贈與稅。

解題方法

逐項核對題目所述的稅率或優惠幅度是否與法條相符。尤其注意這幾項優惠的法律效果是「免徵」或適用特定稅率，不是「減半徵收」；並留意未使用土地免徵地價稅有「與使用中土地隔離」的條件。

選項分析