114 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題詳解

核心觀念

本題依民國 114 年命題時之《不動產估價技術規則》第 129 條及第 130 條作答。估計不動產租金時，原則上應估計勘估標的的實質租金；估價時並須綜合考量租賃契約與市場條件。

依同規則第 130 條，實質租金是指承租人每期支付給出租人的租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益後的總數。換言之，估算租金不能只看契約上列明的每期租額，也要把承租人提供、且能為出租人帶來收益的其他對價納入考量。

可用下式表示：

解題方法：實質租金的判斷

答題時先說明實質租金的法規定義，再指出其估價意義：不同租約可能具有不同的付款安排，例如一方約定較低的月租，卻另收取押金、權利金或其他對價。若只比較契約租金，便無法完整反映出租人實際取得的租賃收益。因此，估價應將相關收益納入，使不同租賃條件下的租金具有可比較性。

租金估計應考慮的因素

依《不動產估價技術規則》第 129 條，估計不動產租金應考慮下列因素：

核心觀念

本題考查《不動產估價技術規則》對估價方法選取的原則，以及比較法、收益法、成本法各自的估價基礎與適用情形。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

依該規則第 14 條，不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格；但因情況特殊而無法採用二種以上方法時，應於估價報告書中敘明理由。採用多種方法時，應檢視各方法試算價格間的差異，分析差異原因並決定估價結果，不宜未經分析便逕行平均。

方法選取應配合估價目的、勘估標的性質、市場狀況及資料可得性。三種方法的核心思路如下：

• 比較法：以類似不動產的成交價格為基礎，分析比較標的與勘估標的之差異後，推算價格。
• 收益法：以勘估標的未來可產生的客觀淨收益為基礎，轉換為價格。
• 成本法：估算價格日期的重建成本或重置成本，扣除累積折舊或其他應扣除部分，推算價格。

解題方法

作答時先交代「原則上兼採二種以上方法，特殊情形例外並須說明」，再按三種方法的估價基礎，說明其適用條件及限制。判斷關鍵是：標的是否有足夠的可比較成交案例、是否有可合理預測的收益，以及成本資料與折舊是否可合理估算。

三種估價方法的適用時機

一、比較法

比較法適用於市場上有足夠、可靠且具可比較性的成交實例，能依比較標的與勘估標的的差異進行合理調整時。常見標的包括一般住宅、土地及市場交易較活絡的不動產。

採用時須注意成交實例的價格、交易日期、區位、用途、面積、建物狀況等資料是否可靠，並分析交易情況、價格日期、區域因素及個別因素的差異。若缺乏適當成交案例，或比較標的與勘估標的差異過大、無法合理調整，則比較法的推估可靠性會降低。

二、收益法

核心觀念

本題考不動產估價原則中的適合原則：不動產的使用方式若能配合其周遭環境、區位條件與市場需求，通常能充分發揮其效用，並有助於提升不動產價值。

鄰近國小的店舖經營文具及圖書生意，所販售的商品與周遭國小學生、家長及教職員的需求相配合，呈現的是土地或建物的使用與環境條件相適合。

解題方法

先辨認題幹的關鍵：店舖的營業內容是文具及圖書，且特別指出「鄰近國小」。這表示題目要考的是使用內容與周遭環境是否相配合，因此掌握適合原則。

選項分析

• (A) 外部性原則：錯誤。 外部性著重於不動產因外在環境或他人活動而受到正面或負面影響，例如鄰近公園可能帶來景觀利益、鄰近污染源可能降低價值。

核心觀念

本題考查成本法的總成本組成。依不動產估價技術規則，成本法以勘估標的於價格日期重新取得或重建所需成本為基礎，再考量折舊，推算其價格。總成本包括營造或施工費、規劃設計費、利息、稅捐、管理費及利潤等項目。

本題涉及法規，以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。出售不動產所生的所得稅，是處分後的稅負，並非取得或重建勘估標的所需的總成本項目。

解題方法

逐一判斷選項是否屬於形成不動產的成本，或建築開發所需的資金與利潤成本。施工費、資本利息及建築利潤都與取得或建築勘估標的有關；出售所得稅則源自出售行為，不列入成本法的總成本。

選項分析

核心觀念

本題考建築物採等速折舊法計算累積折舊額。等速折舊將可折舊總額平均分攤於經濟耐用年數內；可折舊總額是重建成本扣除殘價後的金額。

解題方法

先計算殘價：

可折舊總額為：

每年折舊額為：

屋齡 10 年的累積折舊額為：

選項分析

• (A) 400 萬元：錯誤。 以重建成本直接除以耐用年數，再乘屋齡：$2{,}000 \div 50 \times 10=400$，漏扣殘價。
• **(B) 40 萬元：錯誤。

核心觀念

本題考比較法中「比較標的價格調整」的種類。比較標的的成交價格，須調整至與勘估標的在價格形成條件上具有可比性，常見調整包括情況、價格日期、區域因素及個別因素調整。

其中，情況調整是修正比較標的交易當時的特殊交易條件，使其價格回復至正常價格狀態。比較標的涉及與法定用途不符的交易時，依題意須先作適當調整，屬於交易情況的修正。

本題不涉及特定法條適用；相關估價規範以命題當年（民國 114 年）規定為準。

解題方法

先看題幹指出的差異發生在哪一層次：「與法定用途不符之交易」描述的是交易或使用情況，而不是交易日期、所在區域或標的本身的個別條件。因此，應選擇針對交易情況修正的調整項目，也就是情況調整。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 25 條，比較法試算價格在調整過程中，哪些調整率超過法定門檻，會被認定比較標的與勘估標的差異過大，並應排除該比較標的。

以命題當年（民國 114 年）法規為準，該條規定：區域因素調整、個別因素調整，或區域因素及個別因素內任一單獨項目的價格調整率大於 15%，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整的總調整率大於 30%，應排除該比較標的。

解題方法

先將題目所列調整率分成兩類門檻：

• 區域因素調整、個別因素調整，以及區域因素或個別因素內的任一單獨項目：門檻為 15%。
• 情況、價格日期、區域因素及個別因素的總調整率：門檻為 30%。

核心觀念

本題考「收益資本化率」的基本公式。收益資本化率是客觀淨收益與收益價格之比；依題意，以未來平均 1 年期間的客觀淨收益直接資本化：

移項可得：

解題方法

將題目數值代入公式：

分子、分母的金額單位相同，萬元可約去，因此不影響計算。

選項分析

核心觀念

本題考查不同估價方法的適用情境。以投資為目的評估不動產，重點在於標的未來可產生的收益及投資期間的現金流量，因此最適合採用折現現金流量分析法（Discounted Cash Flow Analysis，DCF）。

DCF 將未來各期預期現金流量，依適當折現率換算為估價基準日的現值。其基本公式為：

其中，$V$ 為價值、$CF_t$ 為第 $t$ 期現金流量、$r$ 為折現率，$TV_n$ 為期末價值。

解題方法

題幹明示「以投資為目的」，應先掌握投資者關心的是未來投入與回收資金的時點及金額。DCF 能逐期評估租金收入、營運支出、資本支出及出售回收價值，並反映資金時間價值，故最符合投資評估需求。

選項分析

核心觀念

本題考「債務保障比率」與貸款常數、貸款成數及收益資本化率之間的關係。

• 債務保障比率：淨收益與年度債務償還額的比率，亦即「淨收益 ÷ 年度債務償還額」。
• 貸款常數：年度債務償還額與貸款金額的比率。
• 貸款成數：貸款金額占不動產價格的比率。
• 收益資本化率：淨收益占不動產價格的比率。

解題方法

設不動產價格為 $V$，淨收益為 $I$，貸款金額為 $L$，年度債務償還額為 $D$。依定義：

收益資本化率為：

將淨收益改以年度債務償還額表示，再連結貸款金額與不動產價格：

核心觀念

本題考查不動產估價方法的適用原則。依《不動產估價技術規則》，附著於土地之工事及水利土壤之改良，原則上採成本法估價。成本法的基本概念，是以重建或重置成本為基礎，再考量折舊等因素，推估標的價格。

本題涉及法規規定，以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

看到「附著於土地之工事及水利土壤之改良」，先辨認標的屬於土地改良物或相關改良設施。這類標的通常可從其建造、設置或改良所需成本著手估價，因此以成本法為原則。

成本法的概念可整理為：

題目詢問的是估價方法的原則，無須計算成本或折舊，直接依規定判斷即可。

選項分析

核心觀念

直接資本化法屬於收益法，是將勘估標的某一收益期間的淨收益，以適當的收益資本化率換算為價格。基本公式為：

本題考查直接資本化法的收益基礎、資本化率與計算方式。題目未涉及特定法條，以下依不動產估價的基本原理說明。

解題方法

辨認各選項是否符合直接資本化法的定義：它屬於收益法；採用價格日期當時適當的收益資本化率；公式直接以淨收益除以資本化率，不另行估算期末價值。

選項分析

(A) 屬於比較法之一種：錯誤。 直接資本化法是收益法的運用方式，並非比較法。比較法是透過比較標的與比較標的的價格、條件差異來推估價格，方法依據不同。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》的成本法，重點在重建成本與重置成本、資本利息、建物折舊年數，以及建物殘餘價格率。成本法係求取勘估標的於價格日期的重建成本或重置成本，再扣除累積折舊額及其他應扣除部分，以推算價格。

本題涉及的法規判斷，以命題當年（民國 114 年）法規為準：

• 建物折舊額以經濟耐用年數為主，必要時才得以物理耐用年數計算。
• 預售收入所得資金不計息。
• 建物殘餘價格率由不動產估價師公會全國聯合會公告，並以不超過百分之十為原則。

解題方法

逐項對照《不動產估價技術規則》的成本法規定即可判斷。C、B 分別把折舊年數與預售收入計息規則說反；D 符合殘餘價格率的規定，因此為正確選項。

選項分析

(A) 建物估價以求取重置成本為原則：錯誤。 成本法的定義是求取勘估標的的「重建成本或重置成本」，並未規定建物估價一律以重置成本為原則。兩者意義不同：重建成本著重以相同材料、設計或規格重建；重置成本則著重以效用相同的替代建物取代。題目把重置成本說成一律適用的原則，並非規則所定。

核心觀念

本題考土地開發分析法中「資本利息綜合利率」的組成。開發期間，土地成本通常在開發初期投入，平均占用期間較長；建物相關成本則隨工程進度逐步投入，平均占用期間約為開發年數的一半。因此，公式中土地價值比率乘以完整開發年數，建物價值比率則乘以開發年數的一半。

解題方法

資本利息綜合利率的計算式為：

核心觀念

本題考「區域因素」與「個別因素」的區別。依不動產估價技術規則，不動產價格受一般因素、區域因素及個別因素影響：

• 區域因素：影響一定區域內不動產價格的因素，例如區域的自然、交通、公共設施或環境條件。
• 個別因素：因單一宗不動產本身的條件而產生的因素，例如基地位置、形狀、面積，以及與特定設施的距離。
• 一般因素：影響整體不動產市場或較廣範圍的因素，例如利率、景氣與貨幣政策。

解題方法

逐項判斷各因素影響的範圍：

1. 地區淹水屬於區域自然環境或災害條件，影響該地區內不動產價格，屬區域因素。
2. 捷運站設置會改變周邊區域的交通可及性與生活機能，影響周邊不動產，屬區域因素。
3. 利率變動影響整體融資成本及不動產市場需求，屬一般因素。

核心觀念

本題考「不動產估價」中的個別因素、區域因素與一般因素。個別因素是指影響某一宗不動產價格的自身條件，例如宗地位置、面積、形狀、臨路情形，以及建物的樓層、屋況等；區域因素則是影響某一特定區域內不動產價格的條件；一般因素則是影響整體不動產市場的經濟、社會或政策等因素。

解題方法

判斷描述的影響範圍：只談某一間房屋或某一宗土地的具體條件，屬個別因素；談一個區域的共同條件，屬區域因素；談外部事件或整體市場變化，則屬一般因素或區域因素。

選項分析

• (A) 甲先生的房子位於重劃區內，房價水準很高：錯誤。「重劃區」及其房價水準描述的是一個區域的環境與價格特性，屬區域因素，並非該房屋本身的個別條件。

核心觀念

本題考不動產估價的貢獻原則。貢獻原則是指：不動產的某一部分或某項改良，對整體不動產價值增加多少，就以其對整體價值的實際貢獻衡量；其價值不必等於該部分單獨存在時的價值。

畸零地因形狀、面積或位置受限，單獨利用的能力通常有限；但與鄰地合併後，可能改善土地形狀、擴大可建築範圍，或使土地得以有效利用。因此，畸零地對特定鄰地的貢獻，可能高於其單獨利用價值，出現相對偏高的價格。

解題方法

先辨認題目所問的是「畸零地為何價格偏高」。關鍵不在於畸零地本身條件特別好，而在於它與鄰地整合後，能替整體土地增加多少價值。這種「部分土地對整體價值的增加效果」正是貢獻原則的觀念，所以選 (B)。

選項分析

• (A) 預期原則：錯誤。 預期原則著重於不動產未來可能產生的效益或收益，並以此影響現在價值。

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 2 條的四種價格種類，判斷關鍵是勘估標的「是否具有市場性」。

以民國 114 年命題當年法規為準：

• 正常價格：具有市場性的不動產，在正常交易條件下形成的合理價值。
• 限定價格：具有市場性的不動產，因法定限定條件之一形成的價值。
• 特定價格：具有市場性的不動產，基於特定條件形成的價值。
• 特殊價格：對不具市場性的不動產所估計的價值，並以貨幣金額表示。

臺南孔廟具有重要歷史文化與公共性質，並非一般可自由進入市場交易、以市場交易資料衡量的標的，因此題目所問的現值屬於特殊價格。

解題方法

先看標的物是否具有一般市場性，再對照價格種類定義。孔廟的歷史文化價值與公共性，使其難以視為一般市場交易標的；

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》中的「價格日期」與「勘察日期」：

• 價格日期：表示不動產價格的基準日期，也就是估價所要呈現的價值所對應的日期。
• 勘察日期：估價師前往勘估標的現場進行調查、分析的日期。
• 依同規則第 16 條，估價報告書應載明價格日期及勘察日期。以命題當年（民國 114 年）法規為準。

兩者代表不同事項：價格日期決定價值基準，勘察日期記錄現場調查時間。法規並未規定兩者必須固定誰先誰後，也未要求必須同日，因此須視估價案件的設定與作業情形而定。

解題方法

先辨認兩種日期各自的功能，再判斷規範是否設定固定的時間順序。價格日期可以設定為過去、現在或未來的基準日；勘察日期則是實際現場調查的日期。兩者可能同日，也可能不同日，故不能推定必然先後或相等。

核心觀念

本題考「營造或施工費」的求取方法，以及各方法的精細程度。估價時，可用直接法或間接法推估；方法愈能細分工程項目、逐項核算數量與單價，通常愈精細。

解題方法

比較各選項的計算基礎即可判斷：

• 淨計法：將建築物各部位、各項工程分別計算工程數量，再乘以相應單價，逐項加總求得營造或施工費。因為細分項目並逐項核算，精細程度較高。
• 單位工程法、單位面積比較法：以工程單位或建築面積乘上相應單價推估，計算較概括。
• 工程造價比較法：參考類似工程的造價作比較推估，細緻程度取決於比較資料與調整方式，並非本題所列方法中相對精細者。

因此，符合「相對精細」的是逐項核算的淨計法。

選項分析

核心觀念

本題考收益法中兩種將收益轉換為價格的方法，以及其所使用的收益率：

• 收益資本化率：將某一期間的收益資本化為價格，常見於直接資本化法。若以穩定年收益表示，公式為 $價格=\frac{年收益}{收益資本化率}$
• 折現率：將各期預期收益及期末價值折算至估價基準日，常見於折現現金流量分析法。各期現金流量以折現率折現後加總，得出價格。

兩者都與收益法的收益及價格評估有關，但代表的計算方式與收益型態不同，因此不能單憑名稱判定哪一個數值較高。

解題方法

判斷兩者高低，須看收益的期間、成長或變動情形，以及採用的收益與折現假設。收益資本化率是用於特定資本化公式的比率；折現率則是用來折算未來各期現金流量的比率。兩者不必然相等，也沒有固定的高低關係。

核心觀念

本題考「風險溢酬法」決定收益資本化率時，各項風險與收益資本化率的關係。收益資本化率可概念化為無風險利率加上風險溢酬；標的的不確定性、持有成本或管理負擔愈高，投資人通常要求愈高的風險補償，收益資本化率也愈高。

不動產相較一般財貨具有低流通、高風險、高增值及管理較難等特性。本題要找的是與收益資本化率「反向變動」的特性。

解題方法

逐項判斷特性增加時，投資人要求的收益資本化率是上升還是下降：

• 流通性愈低，變現愈不容易，流動性風險愈高，資本化率通常愈高。
• 風險性愈高，投資人要求的風險溢酬愈高，資本化率通常愈高。
• 管理難度愈高，管理成本與經營不確定性愈大，資本化率通常愈高。
• 增值性愈高，預期未來價格上漲帶來的利益愈大，投資人對當期收益率的要求可相對降低，與資本化率呈反向關係。

因此，符合題意的是「增值性」。

選項分析

核心觀念

本題考收益法中的直接資本化法，以及土地、建物與不動產各自的收益資本化率。依《不動產估價技術規則》第 32 條，直接資本化法以勘估標的未來平均一年期間的客觀淨收益，除以適當的收益資本化率，推算收益價格：

分別估算土地、建物及不動產時，資本化率反映各估價部分的投資風險、收益特性及價值變動。一般情況下，建物價值會隨折舊而遞減，收益資本化率通常高於土地；不動產的資本化率則是土地與建物整體的綜合結果。

本題涉及《不動產估價技術規則》，以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

比較三者資本化率時，掌握一般排序即可：土地較具持續性與增值性，收益資本化率通常較低；建物有耐用年限及折舊，資本化率通常較高；不動產包含土地與建物，整體率介於兩者之間。

因此通常可表示為：

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 130 條對租金估計原則的規定。以命題當年（民國 114 年）法規為準，條文規定：「不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。」

「實質租金」是估價時應掌握的租金內涵；不能只看租約上記載的支付金額，也不能將市場經濟租金直接當成本條的一般原則。

解題方法

題幹直接詢問第 130 條所定的租金估計原則，依條文關鍵語句作答即可：租金估計原則上估計勘估標的的實質租金。因此選擇含有「實質租金」的選項。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 32 條的折現現金流量分析法。依民國 114 年命題時的法規，估算收益價格時，應將分析期間各期淨收益及期末價值，按適當的折現率折算為現值後加總。

其概念可表示為：

其中，$P$ 為收益價格，$CF_t$ 為第 $t$ 期淨收益，$V_n$ 為期末處分價值，$y$ 為折現率。期末處分價值已知時，將其折現至價格日期，使用的仍是折現率。

解題方法

先辨認題目使用的方法：題幹明示「折現現金流量分析法」，因此應依現金流量折現的方式處理。各期淨收益與期末處分價值都要換算為價格日期的現值；換算現值所用的率就是折現率。因此選項應選「折現率」。

核心觀念

本題考租金估計中「經濟租金」與「支付租金」的差異。經濟租金是從不動產的經濟價值與使用收益角度估計的租金；支付租金則是租賃雙方實際約定並支付的租金，會受到契約條件、租期及市場供需等因素影響。兩者代表的基礎不同，沒有固定的高低關係。

解題方法

判斷兩者大小時，先分清楚「估計的經濟租金」與「契約實際支付的租金」不是同一個數值概念。實際租金可能低於、等於或高於經濟租金，須視個案條件而定，因此不能一概判定其中一者必然較高或較低。

選項分析

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 9 條「確定估價基本事項」的法定項目。以命題當年（民國 114 年）法規為準，估價基本事項包括：

1. 勘估標的內容。
2. 價格日期。
3. 價格種類及條件。
4. 估價目的。

題目中的「估價條件」屬於第 3 項「價格種類及條件」；「勘查日期」則不在第 9 條所列的估價基本事項中。

解題方法

逐項對照法條：

• ①確定勘估標的內容：屬於基本事項。
• ②確定勘查日期：不是基本事項；法定基本事項列的是「價格日期」，兩者不可混淆。
• ③確定價格種類：屬於「價格種類及條件」的一部分。
• ④確定估價目的：屬於基本事項。
• ⑤確定估價條件：同樣屬於「價格種類及條件」的一部分。