112 不動產經紀人專技普考 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題詳解

核心觀念

本題整合了不動產經紀業法規、都市計畫地用管制、土地徵收地權變動與租稅保全限制登記等四大領域，主要測驗考生下列法規與實務核心概念（以命題當年民國 112 年法規為準）：

1. 不動產說明書解說義務：不動產經紀業管理條例第 22 條、第 23 條及「不動產說明書應記載及不得記載事項（土地）」。經紀人員對交易相對人負有查證及誠實解說產權、土地使用分區管制及交易限制之法律義務。
2. 公共設施保留地之使用限制：都市計畫法第 50 條、第 51 條。公共設施保留地在徵收或開發前之使用管制，不得為妨礙指定目的之使用。
3. 區段徵收之地權變動與補償：土地徵收條例第 4 條、第 38 條、第 39 條及土地法第 208 條。區段徵收為公法上徵收處分，所有權將被強制收買，所有權人僅得領取補償費或依法申請發給抵價地。
4. 先行區段徵收之法源與機制：都市計畫法第 17 條第 2 項但書。國家重大建設於主要計畫確定後，得打破「先有細部計畫、再辦徵收」之常態，先行啟動區段徵收。
5. 欠稅禁止處分登記之效力與塗銷：稅捐稽徵法第 24 條第 1 項、土地登記規則第 136 條、第 141 條。禁止處分登記屬限制登記，塗銷前地政機關不得受理所有權移轉或他項權利設定登記；實務上透過「買賣價金代償」與「履約保證機制」排除處分障礙。

解題方法

本題為經典的實務情境綜合申論題，答題應掌握「法條依據 $\rightarrow$ 實務影響 $\rightarrow$ 具體處置」的三段論思維，切忌流於空泛理論背誦：

1. 子題一（說明書解說內容）：切分成「地用法規」與「地權法規」兩大構面。地用著眼於「公共設施保留地（道路）與農業區變更未實施之使用受限及農舍面臨拆除」；地權著眼於「先行區段徵收導致未來產權將被強制剝奪，僅能領取補償金或申請抵價地」。
2. 子題二（先行區段徵收之意涵與目的）：先援引都市計畫法第 17 條第 2 項但書，定義先行區段徵收（突破細部計畫未發布之限制先行徵收）；再分點闡述其政策目的（縮短開發時程、抑制地價炒作、節省徵收公共設施用地之財政負擔）。
3. 子題三（禁止處分登記之處理）：按不動產交易契約履約流程，針對稅捐稽徵法第 24 條第 1 項之保全處分，提出「欠稅額確認 $\rightarrow$ 買賣價金專戶代償繳清 $\rightarrow$ 稅捐機關囑託塗銷 $\rightarrow$ 辦理產權移轉」之公正兼顧方案，展現經紀人員協助公平履約之專業角色。

解題技巧

1. 抓準時態與法律狀態：題目明確點出「農業區通檢變更為住宅區但未發布實施」、「本次變更為公設保留地（道路）」、「經核定先行區段徵收」。解題時切勿誤答為可依住宅區開發，該地本質已是「即將被區段徵收之公設保留地」。
2. 禁止處分非終身失效：欠稅 10 萬元屬於金額明確之公法金錢債務，只要繳清即可塗銷，並非絕對無法買賣。關鍵在於如何安排金流代償，以保障買方不致「付了錢卻因欠稅無法過戶」，並使賣方順利出脫。
3. 善用履約保證專戶術語：解答仲介實務問題時，導入「買賣價金履約保證」與「專戶代償代辦」能彰顯兼顧雙方權益之實務素養。

擬答

一、經紀營業員以不動產說明書向乙解說之重要內容（地用與地權法規及其影響）

經紀營業員依不動產經紀業管理條例第 23 條規定，應以不動產說明書向買方乙為詳細說明。針對本案土地現況，應解說之重要內容分述如下：

(一) 地用法規觀點及其影響

1. 法規依據：都市計畫法第 50 條、第 51 條及同法第 17 條。
2. 解說內容與影響：

• 該筆土地於通盤檢討中已被劃設為公共設施保留地（道路用地），依都市計畫法第 51 條規定，公共設施保留地在徵收或開發前，不得為妨礙其指定目的之使用（僅得於一定條件下申請臨時建築許可）。
• 該筆農地上原有之合法農舍，未來亦將因道路工程開闢與區段徵收而面臨強制拆除補償，買方承買後絕無法作為一般住宅或繼續長期作為農用興建之目的使用，其土地利用價值受到高度限制。

(二) 地權法規觀點及其影響

1. 法規依據：土地徵收條例第 4 條、第 38 條、第 39 條及土地法第 208 條。
2. 解說內容與影響：

• 該地土地開發方式已核定採取「先行區段徵收」，代表政府將依公法權力強制收買徵收範圍內全部土地。
• 買方乙若承買該地，取得之所有權屬於過渡性權利，未來區段徵收公告啟動後，土地所有權即移轉為公有，乙無法永久保有土地。乙僅能選擇：

核心觀念

本題測驗核心為我國《房屋稅條例》之稅基評價機制（房屋標準價格與現值）與非自住住家用房屋之稅率設計（俗稱囤房稅機制），並探討實務運作之政策困境。

1. 法規基準：本題以**命題當年（民國 112 年）之《房屋稅條例》**為準。（現行法已於民國 113 年修正公布施行「房屋稅 2.0」，非自住住家用房屋稅率調高為 $2\% \sim 4.8\%$ 並改採全國歸戶與全數累進，地方政府亦由「得」改為「應」訂定差別稅率。）
2. 核心法條：

• 稅基評定：《房屋稅條例》第 10 條第 1 項、第 11 條第 1 項與第 2 項。
• 稅率規範：《房屋稅條例》第 5 條第 1 項第 1 款第 2 目。
• 徵收率處理程序：《房屋稅條例》第 6 條。

3. 稅基與稅額關係公式： $\text{應納房屋稅額} = \text{房屋課稅現值} \times \text{徵收率}$ 其中房屋標準價格為核計房屋現值之依據。

解題方法

本題由兩大設問構成，切入點採「雙階論述架構」：

1. 第一階（稅基面）：先援引《房屋稅條例》第 11 條列明評定「房屋標準價格」之三大法定因素；次就實務運作檢討其造成之稅基低估與評價失真等制度問題。
2. 第二階（稅率面）：先指出民國 112 年法定非自住住家用房屋之稅率範圍（$1.5\% \sim 3.6\%$）與地方政府訂定徵收率之程序（提經議會通過報財政部備案）；再從「地方裁量權過大（得而非應）」、「僅採縣市歸戶漏洞」與「實質持有成本過低」剖析制度弊端。

選項分析

本題為專技普考申論題型，無選項。答題應按題目四項子題逐層精確剖析：

• 子題一：影響房屋標準價格之因素：必須精確寫出建材等級、折舊年數、地段率等法定三要素。
• 子題二：房屋標準價格之問題：點出評定現值嚴重偏離市價、評定頻率過低（三年一次）、評價委員會政治干預等弊端。
• 子題三：非自住住家用之稅率與徵收率處理程序：精準寫出法定區間 $1.5\% \sim 3.6\%$、地方差別稅率授權及議會審議備案程序。
• 子題四：徵收率處理之問題：點破地方消極按最低稅率課徵、缺乏跨縣市全國歸戶導致規避囤房稅等制度缺陷。

解題技巧

1. 要素口訣記憶：房屋標準價格評定因素三要件簡記為「材（建造材料）、折（折舊年數）、街（街道地段率）」。
2. 制度檢討框架：評論不動產稅制「有何問題」時，固定自**「公平性（垂直／水平公平）」、「市場反映度（偏離市價程度）」與「行政執行彈性（地方自治防弊與誘因不足）」**三大維度發揮，論點即可周延飽滿。
3. 審題警準度：作答開頭務必標明以 112 年法規為核心作答，並在結尾或備註展現對最新修法趨勢（房屋稅 2.0）之掌握，兼顧標準答案精確性與答題深度。

【答案】

核心觀念

本題考《土地稅法》第 19 條對都市計畫公共設施保留地的地價稅規定。以命題當年（民國 112 年）法規為準：公共設施保留地在保留期間仍作建築使用者，原則上按千分之六計徵；符合自用住宅用地規定者，依第 17 條適用自用住宅用地稅率；未作任何使用，且與使用中的土地隔離者，免徵地價稅。

解題方法

先抓題幹中的兩個條件：「未作任何使用」及「與使用中之土地隔離」。這兩項條件與《土地稅法》第 19 條的免稅要件完全相符，因此直接判斷為免徵地價稅，無須計算稅額。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》第34條「自用住宅用地一生一次」土地增值稅優惠。以命題當年（民國112年）法規為準，土地所有權人出售自用住宅用地，符合條件時，都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分，土地增值稅按 10% 課徵；超過面積部分則按一般稅率計徵。

適用這項優惠還須符合自用住宅用地的使用與持有等條件，例如土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且土地無出租或供營業使用；土地所有權人持有土地及其地上房屋均滿一年。

解題方法

先抓題目限定的「一生一次」，再核對《土地稅法》第34條第1項的優惠稅率與面積上限：

• 優惠稅率是土地增值稅 10%，不是千分之二。
• 面積上限為都市土地三公畝、非都市土地七公畝；超過部分不適用此優惠稅率。

因此，直接比對各選項所述稅率、面積及適用條件，即可選出正確敘述。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》對已規定地價土地設定典權時，土地增值稅的預繳與返還。以命題當年（民國 112 年）法規為準，土地設定典權時，出典人應依規定預繳土地增值稅；日後由出典人回贖土地時，原預繳的土地增值稅無息退還。

解題方法

先辨認題目問的是「誰回贖」以及「退還是否計息」。典權設定時是由出典人預繳；題目所問的返還情形，須由出典人回贖，且原繳稅額為無息退還。因此應選擇同時符合「出典人回贖」與「無息退還」的選項。

選項分析

核心觀念

本題考土地所有權因法院判決移轉登記時，土地增值稅「申報移轉現值」應採用哪一時點的公告土地現值。依命題當年（民國 112 年）《土地稅法施行細則》第 47 條規定，土地所有權經法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期的公告土地現值為審核標準。

解題方法

先辨識題目問的是「法院判決移轉登記」的特殊審核時點，而非一般移轉案件的申報日或判決程序中的其他日期。掌握法定基準日為「起訴日」，再對照選項即可。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》第 16 條的地價稅一般累進稅率。一般用地的基本稅率為千分之十；地價總額超過累進起點地價時，按超過倍數分級累進課徵。題目以民國 112 年法規為準。

稅率所稱「就其超過部分課徵」，是指各級距超出的地價部分適用該級距稅率，並非將全部地價總額改按最高級距稅率計算。

解題方法

依序核對各選項中的基本稅率、累進級距與級距稅率。特別注意「超過五倍」與「超過一倍至五倍」不是同一級距：千分之十五適用於超過累進起點地價一倍至五倍的部分；

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1，共有土地處分的同意門檻、通知方式，以及共有人處分自己應有部分的權利。以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

共有土地或建築改良物的處分，原則上須符合以下兩種門檻之一：

1. 共有人過半數，且其應有部分合計也過半數同意。
2. 應有部分合計逾三分之二；達到這個門檻時，不計共有人數。

符合門檻的共有人處分共有土地時，應事先以書面通知其他共有人；不能以書面通知者，應公告。

解題方法

逐一比對選項與法條用語，尤其留意「半數」與「過半數」、「三分之二」與「逾三分之二」的差別。前兩個門檻必須讀準；通知規定則直接對照「書面通知；不能書面通知時公告」。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 57 條及第 58 條，考點是辦理土地總登記時，土地因逾期未申請登記或未補繳證明文件而被視為無主土地後，地政機關公告與後續登記的規定。以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

《土地法》第 57 條規定，逾登記期限無人聲請登記，或經聲請而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關公告；公告期滿無人提出異議，即為國有土地之登記。《土地法》第 58 條另規定，依前條公告土地的公告期間不得少於三十日。

解題方法

先依《土地法》第 57 條確認土地的處理程序，再用第 58 條核對公告期間。四個選項中，公告期間是少於十五日、十五日或至少三十日的關鍵差異；法定下限為三十日，因此「不得少於十五日」錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條之 1 的未辦繼承登記處理程序，重點是分辨「辦理繼承登記期限」、「地政機關公告聲請期限」、「列冊管理期間」及「標售價款歸屬國庫的期限」。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。當時土地或建築改良物自繼承開始之日起逾 1 年未辦理繼承登記，地政機關應公告繼承人於 3 個月內聲請登記；逾期未聲請者，得列冊管理 15 年。期滿仍未聲請登記，地政機關再將清冊移請財政部國有財產署公開標售。標售所得價款存入國庫專戶，繼承人得依應繼分領取；逾 10 年無人申請提領，價款歸屬國庫。

解題方法

依《土地法》第 73 條之 1 的程序，逐一核對各選項的期限與處理機關。題目中的「15 年列冊管理後移請公開標售」是關鍵；若選項同時符合此規定，即為正確答案。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》對預售屋及新建成屋買賣契約轉售的限制，以及法定例外。以命題當年（民國 112 年）法規為準，買受人簽約後原則上不得讓與或轉售契約，也不得自行或委託刊登讓與、轉售廣告；例外之一，是讓與或轉售給配偶、直系血親或二親等內旁系血親。

解題方法

先抓住法定親屬範圍，再逐一比對選項：例外包含「配偶」、「直系血親」及「二親等內旁系血親」，不包含姻親。符合這三類親屬的選項即為正解。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 47 條之 3 的預售屋成交資訊申報期限。委託不動產經紀業代銷預售屋者，應於簽訂買賣契約書之日起 30 日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。

本題以命題當年（民國 112 年）法規為準。該條於民國 112 年修正，並自同年 7 月 1 日施行；申報期限仍為 30 日。

解題方法

抓住題幹中的「委託不動產經紀業代銷預售屋」及「簽訂買賣契約之日起」，對應《平均地權條例》第 47 條之 3 所定的申報登錄義務，再記憶期限為 30 日，即可選出 (C)。

選項分析

核心觀念

本題考《市地重劃實施辦法》第 54 條的現金補償計算方式。題目所述土地所有權人，重劃後應分配土地面積已達最小分配面積標準二分之一，主管機關按最小分配面積標準分配後，所有權人申請放棄分配土地、改領現金補償。此時補償的計算基礎是「應分配權利面積」，並按「重劃後分配位置」的「評定重劃後地價」計算。

本題以命題當年（民國 112 年）法規為準。

解題方法

先辨認題目給的是「已達最小分配面積標準二分之一，且已按最小分配面積標準分配後，申請放棄分配」的情形。接著依第 54 條對照三個關鍵要素：

• 面積基礎：應分配權利面積。
• 位置基準：重劃後分配位置。
• 地價基準：評定重劃後地價。

三者均與選項（C）相符。

選項分析

核心觀念

本題考《契稅條例》所定的契稅納稅義務人及各類契稅稅率。以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

契稅依不動產移轉原因分為買賣、典權、交換、贈與、分割及占有等類型；各類契稅的申報義務人與稅率不同。判斷時應分別記住「由誰申報」及「按契價課徵的稅率」。

解題方法

先逐項核對《契稅條例》規定的申報義務人，再檢查選項所列稅率：

• 買賣契稅：由買受人申報納稅。
• 贈與契稅：由受贈人估價立契、申報納稅。
• 典權契稅：由典權人申報納稅，稅率為契價的 $4\%$。
• 占有契稅：由因占有而依法取得所有權之人估價立契、申報納稅，稅率為契價的 $6\%$。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 26 條，重點是徵收補償費因受領遲延、拒絕受領或不能受領時，主管機關應如何保管，以及保管期間的利息與未領款項歸屬。

**本題以命題當年（民國 112 年）法規為準。**依當時規定，補償費應存入國庫設立的土地徵收補償費保管專戶，不適用《提存法》；專戶存款應給付利息。款項存入專戶時，視同補償完竣。

解題方法

逐項對照法條的關鍵字即可判斷：專戶設於「國庫」、不適用「提存法」；存入期限是補償費發給期限屆滿「次日起三個月內」；專戶款項「應給付利息」；逾十五年未領取的起算點是「通知送達發生效力之日」。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 49 條對已公告徵收土地的「撤銷徵收」與「廢止徵收」之區分。以命題當年（民國 112 年）法規為準，該條規定的相關情形為：

• 依第 1 項，因作業錯誤等法定情形，應撤銷徵收。
• 依第 2 項，因工程變更設計，或徵收計畫開始使用前興辦事業、開發方式、取得方式等改變，應廢止徵收。

題幹明確指出「徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變」，正是第 49 條第 2 項所列的廢止徵收事由。

解題方法

先抓題幹中的關鍵時點與事由：土地已公告徵收，且徵收計畫尚未開始使用，興辦事業發生改變。接著對照第 49 條各項：這類徵收後因事業計畫變動而不再依原計畫使用的情形，屬於「廢止徵收」，不是撤銷徵收。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 56 條的「通知補正」與第 57 條的「駁回申請」之區別。依命題當年（民國 112 年）法規，第 56 條規定，遇有列舉情形時，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起 15 日內補正；第 57 條則規定，登記權利人、義務人或相關權利關係人間有爭執時，登記機關應駁回登記申請。

解題方法

先辨認題幹所述是「通知補正」的法定事由，再逐項核對《土地登記規則》第 56 條。申請人資格、代理權、申請書程式、應附文件，以及登記規費，均屬可通知補正的程序或文件問題；權利關係人間發生爭執，則屬第 57 條所定的駁回事由。

選項分析

核心觀念

本題考「物權法定主義」以及土地所有權以外之土地權利中，哪些屬於物權、哪些屬於債權。物權法定主義是指物權的種類與內容須由法律規定，不能只因當事人約定某種權利，就使它成為物權。

依民法與土地法的規定，抵押權、農育權及耕作權均屬物權；租賃權則是承租人對出租人享有的債權，不是物權。本題法規判斷以命題當年（民國 112 年）為準。

解題方法

先辨認各選項所指權利的法律性質，再找出不屬於物權者。土地所有權以外的物權常稱「他項權利」，但「他項權利」與「租賃權」不可混為一談：租賃關係雖可涉及土地，承租人取得的仍是租賃債權。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第19條第1項：外國人為供自用、投資或公益之目的使用，得取得列舉用途的土地；土地面積及所在地點，受該管直轄市或縣（市）政府依法所定限制。解題應直接核對法條列舉的用途。

本題以命題當年（民國112年）法規為準。當時條文列有：住宅、營業處所／辦公場所／商店／工廠、教堂、醫院、外僑子弟學校、使領館、公益團體之會所及墳場；其中沒有「長照機構」。

解題方法

題幹問「下列何種用途不屬之」，也就是找出《土地法》第19條第1項未列舉的用途。將選項與法條逐一比對，可知住宅、醫院及營業處所等均在列舉範圍內；長照機構則不在其中。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1及其執行要點中，部分共有人處分共有不動產時的處分範圍、通知義務與他共有人優先購買權。

以命題當年（民國 112 年）法規為準：部分共有人依土地法第 34 條之 1處分共有土地或建築改良物，原則上應就共有物全部為之，並須通知他共有人；出賣時，他共有人得依出賣的同一條件共同或單獨優先購買。接到出賣通知後的表示期限是 15 日，逾期未表示，優先購買權視為放棄。

解題方法

逐項比對執行要點的規定，尤其留意優先購買權的表示期限。選項 D 說「二十日」，與命題當年規定的「十五日」不符，因此錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》地籍測量及重新實施地籍測量（地籍圖重測）的規定。依民國112年命題時適用的《土地法》第47條，地籍測量由直轄市或縣（市）政府辦理時，實施計畫應經中央地政機關核定；重測時所有權人的指界義務及重測結果公告期間，則分別見同法第46條之2、第46條之3。

解題方法

先辨認題目所問的是一般地籍測量，還是重新實施地籍測量，再逐一對照法條中的主體、程序與期間。選項 B 把「中央地政機關」誤寫成「地方之地政機關」，與《土地法》第47條不符，因此為錯誤選項。

選項分析

(A) 正確。《土地法》第44條規定，地籍測量時，土地所有權人應設立界標，並永久保存。選項內容與法條一致。

核心觀念

本題考《土地法》第 68 條至第 70 條關於土地登記錯誤的損害賠償、登記更正及登記儲金制度。以命題當年（民國 112 年）法規為準。

《土地法》第 68 條規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任；如經地政機關拒絕賠償，受損害人得向司法機關起訴。登記人員有重大過失時，法律規定的是由該人員償還，並撥歸登記儲金。

解題方法

先分清楚兩種責任關係：受損害人請求賠償時，負責的是地政機關；地政機關賠償後，若損害是登記人員重大過失所致，該人員須償還，款項撥歸登記儲金。題目中若把後一層的償還責任改寫成登記人員與地政機關對受害人負連帶責任，即與法條不符。

選項分析

(A) 正確。《土地法》第 68 條第 1 項明定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。

本詳解以命題當年（民國 112 年）法規為準。

核心觀念

本題測驗《平均地權條例》關於「私有空地之行政處置」與「照價收買補償地價計算標準」的核心法規：

1. 私有空地之處置程序與法律效果：《平均地權條例》第 26 條規定，政府得劃定區域限期建築，逾期得加徵 2 倍至 5 倍之空地稅或照價收買。
2. 防範脫法行為之管制：《平均地權條例》第 3 條第 1 款及《平均地權條例施行細則》第 40 條，明定新建改良物價值不及基地申報地價 $50\%$ 者，不予核發建築執照，防杜以簡陋建物規避空地處置。
3. 照價收買補償基準：《平均地權條例》第 30 條明列三類照價收買補償標準，空地照價收買依法應以「公告土地現值」為準，並無「平均市價」之規定。

解題方法

本題為典型法條細節與觀念整合的反向選擇題（選出錯誤者）。解題切入點如下：

1. 檢驗處置手段：政府對私有空地的管制採取「限期建築 $\rightarrow$ 逾期加徵空地稅或照價收買」之雙軌處置機制，並以「改良物價值達申報地價 $50\%$」作為實質建築認定之防弊門檻。
2. 檢驗補償地價標準：照價收買為限制人民財產權之重大行政處分，其補償基準受法律保留原則嚴格規範。《平均地權條例》第 30 條僅有「申報地價」、「收買當期之公告土地現值」、「申報人申報之現值」三種法定標準，從未採用「平均市價」。據此即可迅速辨別錯誤選項。

選項分析

• (A) 錯誤： 依《平均地權條例》第 30 條第 2 款規定，依第 26 條（私有空地逾期未建築）規定照價收買之土地，其補償地價以「收買當期之公告土地現值」為準，而非「收買當期之平均市價」。

核心觀念

本題測驗《都市計畫法》中「市鎮計畫主要計畫圖之法定比例尺限制」。

法律依據（以命題當年民國 112 年法規為準，現行法亦同）： 依《都市計畫法》第 15 條第 2 項規定：「主要計畫書，除用文字、圖表說明外，應附主要計畫圖，其比例尺不得小於一萬分之一；實施防空疏散之城鎮，其比例尺不得小於二萬五千分之一。」

解題方法

1. 鎖定題目關鍵字：本題題幹核心為「都市計畫法」、「市鎮計畫」、「主要計畫圖」、「比例尺不得小於」。
2. 區分計畫層級與圖面精度：

• 都市計畫分為「主要計畫」與「細部計畫」兩大層級。
• 主要計畫：屬於指導性、大架構的總體規劃，涵蓋範圍較廣，圖面縮尺相對較小（分母較大），依《都市計畫法》第 15 條第 2 項規定，主要計畫圖比例尺原則不得小於 $\frac{1}{10000}$（一萬分之一）。
• 細部計畫：屬於執行性、實質管制的具體配置，圖面精密度要求較高，依《都市計畫法》第 22 條第 2 項規定，細部計畫圖比例尺原則不得小於 $\frac{1}{1200}$（一千二百分之一）。

3. 依據法條直接定案：題幹問的是「市鎮計畫之主要計畫圖」，其法定一般門檻即為「一萬分之一」。

選項分析

• (A) 錯誤：五百分之一（$\frac{1}{500}$）。此為工程細部施工圖、市地重劃地籍測量等高度精密圖面常用之比例尺，並非都市計畫主要計畫圖的法定標準。

核心觀念

本題測驗「房地合一稅 2.0」之境內個人交易房屋、土地之「差別稅率」及「特殊例外適用 20% 稅率」之規定。

法源依據以命題當年（民國 112 年）適用之所得稅法第 14 條之 4 第 3 項第 1 款規定為準。境內居住之個人房地交易所得，扣除依土地稅法計算之土地漲價總數額後之餘額為課稅所得，不併計綜合所得總額，採分離課稅：

$\text{應納稅額} = (\text{房地交易所得} - \text{土地漲價總數額}) \times \text{規定稅率}$

中華民國境內居住之個人適用之法定稅率如下：

1. 持有期間在 2 年以內：稅率為 $45\%$。
2. 持有期間超過 2 年，未逾 5 年：稅率為 $35\%$。
3. 持有期間超過 5 年，未逾 10 年：稅率為 $20\%$。
4. 持有期間超過 10 年：稅率為 $15\%$。
5. 特殊例外情形（稅率一律為 $20\%$）：

• 因調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在 5 年以下之房地。
• 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算 5 年內完成並銷售該房地。
• 個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新或危老重建，興建完成後第一次移轉且持有期間在 5 年以內者。

解題方法

本題屬於法條記憶與數值判斷型考題，解題切入點為：

1. 確認納稅主體：中華民國境內居住之個人（適用所得稅法第 14 條之 4 第 3 項第 1 款）。
2. 區分一般持有級距與例外條款：

• 一般短期交易（5 年以內）採重稅抑止投機：2 年以內 $45\%$、2 至 5 年 $35\%$。
• 政策鼓勵或非屬投機炒作之法定例外事由（合建、非自願移轉、都更危老），只要符合法定期間限制，均回歸一般中長期之基準稅率 $20\%$。

3. 比對各選項敘述的持有期間、特定條件及所對應之稅率，迅速剔除錯誤數字即可鎖定正解。

核心觀念

本題測驗核心為「地價稅與田賦之代繳義務人及其法定要件」。 以命題當年（民國 112 年）法規為準（本條文現行法亦同），依《土地稅法》第 4 條第 1 項規定，地價稅或田賦原則上由土地所有權人等納稅義務人繳納（同法第 3 條）；但為確保稅捐徵起及便利稽徵，於符合特定法定情事時，主管稽徵機關得指定「土地使用人」負責代繳其使用部分之稅捐。

解題方法

本題屬於典型法條列舉題，解題切入點在於精確掌握《土地稅法》第 4 條第 1 項明定的「得指定代繳」之四款法定事由：

1. 納稅義務人行蹤不明者。
2. 權屬不明者。
3. 無人管領者。
4. 土地所有權人申請由占有人代繳者。

題目詢問何者「非屬」所規範者，透過法條正面列舉的事由進行對照，即可迅速找出非屬法定事由之項目。

選項分析

• (A) 土地進行訴訟者：非屬所規範者，為正確選項（符合題意）。 《土地稅法》第 4 條第 1 項法定事由中，並無「土地進行訴訟者」之規定。訴訟繫屬中之土地，在判決確定前若登記名義人明確且有管領人，仍由登記之納稅義務人負責；除非該爭訟已導致土地「權屬不明」或「無人管領」，稽徵機關始得以該特定要件指定代繳，法條本身並未以「進行訴訟」作為獨立的法定代繳要件。

核心觀念

本題測驗台灣現行土地利用計畫體系中，各大法定計畫之「定期通盤檢討年限」。考生須掌握《國土計畫法》、《都市計畫法》及《區域計畫法》對於計畫通盤檢討週期的明文規定與數字差異（本題以命題當年民國 112 年法規為準，相關規定至今依然適用）。

相關核心法條依據：

1. 《國土計畫法》第 15 條第 1 項、第 2 項：全國國土計畫與直轄市、縣（市）國土計畫之檢討週期。
2. 《都市計畫法》第 26 條第 1 項：都市計畫發布實施後之通盤檢討週期。
3. 《區域計畫法》第 9 條第 1 項：區域計畫公告實施後之通盤檢討週期。

解題方法

以各土地利用計畫之「主管層級」與「法定檢討年限」為切入點比對：

1. 先區分計畫層級：《國土計畫法》採兩級制，上位之「全國」與下位之「直轄市、縣（市）」檢討週期不同。
2. 比對數字陷阱：檢視各選項是否出現年限互換（如 5 年與 10 年顛倒）或非典型法條用字。
3. 鎖定精確法條文字：《都市計畫法》之通盤檢討設有獨特的彈性期間規定（「三年內或五年內至少應通盤檢討一次」），為重要法條記憶點。

選項分析

• (A) 選項錯誤： 依《國土計畫法》第 15 條第 1 項規定：「全國國土計畫公告實施後，擬訂計畫之機關應每十年通盤檢討一次，並作必要之變更...」。選項敘述為「每五年」，故錯誤。